|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
neutrinos
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 24 nov. 2003 : 11:06:26
|
Est-il judicieux d'acheter en ce moment sachant que les prix sont au plus haut et qu'une baisse est probable ?
Merci de votre avis
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 12:57:22
|
les prix sont effectivement très hauts, mais les taux d'intérêt sont très bas.
Une baisse probable? C'est à voir mais je ne pense pas que le contexte actuel permette de prévoir une baisse des prix de l'immobilier (chose très rare). Eventuellement un ralentissement, voire une stagnation, et encore ...
Il suffit de comparer le marcher Français avec celui de nos voisins européens pour se rendre compte que les prix pourraient être bien plus élevés que ce qu'ils sont actuellement.
La question dépend aussi de la région dans laquelle vous voulez acheter.
|
Signaler un abus  |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 15:35:59
|
Tout a fait d'accord.
Un ralentissement dans beaucoup de regions est certainement a prevoir avec la baisse du niveau des transactions. Les conditions d'achat restent encore assez avantageuses aujourd'hui mais pour combien de temps? Mon expérience est qu'entre un appartement acheté à crédit (fixe 5.75% sur 15 ans) il y a 2 ans à 30000 euros et le même achat effectué aujourd'hui dans le même quartier et aux taux actuels vous perdez entre 10 et 1000 euros (en euros courants) mais tout cela dépend en effet des quartiers ou des villes ou vous achetez.
|
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 24 nov. 2003 : 16:20:05
|
Je ne suis pas d'accord avec Raymond et SRU.
Revoyez l'historique des prix de l'immobilier, et vous verrez que des baisses de prix significatives ont déjà eu lieu, il suffit de regarder la période de 1990 à 1997.
Maintenant, est-ce que ceci à des chances de se reproduire dans un proche futur? Non, tant que les taux d'interêts seront bas, il y aura probablement une stagnation, voire une légère baisse.
Si les taux remontent alors que la croissance redémarre et que le chômage est toujours aussi haut, il y a un risque réel de baisse significative.
De plus, la nouvelle attractivité des actions va, progressivement, faire revenir vers la bourse des capitaux qui prendront leurs plus-values immobilières en temps voulu.
Pour ces raisons, je suis passé acheteur d'actions depuis le début de l'année, et je n'envisage pas d'acheter de l'immobilier dans l'avenir immédiat.
Je me contente de digérer mes achats immobiliers des dernières années, et de les gérer au mieux afin d'optimiser fiscalement le rendement.
Les bonnes affaires sont de plus en plus rares, voire inexistantes, et les affaires au prix du marché risquent d'être surévaluées si une crise arrive.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 02:22:02
|
• Un sujet récent, indicé 6636, ouvert par Poky et intitulé par lui : « Ca donnait quoi la crise 1991 ? » traitait de cette question des hauts et des bas des prix de l'immobilier:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=6636
J’y avais fait une intervention en réponse au message d’ouverture de Poky, intervention que je me permets de reproduire ci après :
Citation :
En 1990-1992, les prix des logements ont atteint, comparés aux niveaux d’indice 100 de la première moitié de la décennie 80 des indices de l’ordre de 140 sur la France entière, de 160 et plus pour la région parisienne. Et plus pour les bureaux. Ces niveaux avaient rejoint un niveau 100 en 1996. Les causes étaient multiples, ce que les analystes s’efforcent de démêler.
Les niveaux actuels sont assez proches de ceux du début de la décennie 90, mais dans un contexte économique foncièrement différent, l’histoire ayant peu l’habitude de repasser deux fois le même plat et de rejouer deux fois le même film.
Je vous ai sélectionné trois ressources, sur lesquelles vous pourrez voir indices et graphiques (il y en a bien d’autres…) :
http://oueba.univ-lille1.fr/medee/publications/articles/cornuel_bulle.pdf
http://perso.wanadoo.fr/joseph.comby/bulle_paris.html
http://www.paris.notaires.fr/fr/immobilier/20011023_FORUM/40ans_02.html
Sur votre dernière question « combien un appartement peut perdre », la réponse est, je crois : « ça dépend ». Et cela dépend d’abord de sa situation intrinsèque notamment pour ce qui est de sa localisation propre.
• Je partage le point de vue de Prados, ayant personnellement la même ligne de conduite que celle qu'il indique avoir.
|
| Signaler un abus |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 12:31:22
|
La plupart des secteurs économiques sont cycliques. L'activité immobilière n'échappe pas à la règle (cycles de 7 et 18 ans selon les spécialistes). Si on suit en effet cette règle on s'aperçoit qu'on est au plus haut du cycle (1996-2003) et que la chute serait pour bientôt...
Dans le cadre dune recherche de plus value je serais amené à penser comme Prados et joseph : acheter aujourd'hui est risqué. Dans le cadre d'un investissement locatif le marché n'est pas cyclique. L'ICC a baissé sur un seul trimestre sur les 20 dernieres années. C'est une tautologie mais pour peu que vous pratiquiez des loyers justes et que vous denichiez les bonnes affaires vous n'avez pas de soucis à vous faire en cas de baisse des prix de l'immobilier. La demande reste soutenue et malgré une probable hausse des taux, investir dans l'immobilier aujourd'hui reste attractif; et ce, d'autant plus que j'aurai beaucoup de mal à persuader mes banquiers de me prêter 100000 euros pour investir en actions Eurodisney...
Edité par - SRU le 27/11/2003 13:21:50 |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 14:39:39
|
Effectivement, l'immobilier est, en France, l'un des rares investissements accessibles à un particulier avec un crédit, contraiement aux actions.
Cependant, ce n'est pas pour cela qu'il faut acheter tout et n'importe quoi, à n'importe quel moment.
Imaginez qu'une personne ait acheté un bien d'une valeur de 160000 euros en 1990 et en région parisienne (surévalué de 60% par rapport à la moyenne des prix des années 1980), avec un crédit à plus de 10% de taux d'intérêt à cette époque, et, en plus, une crise de la location qui va d'étendre de 1993 jusqu'à 1996, voire 1997.
Aujourd'hui, son bien vaut à peu près les 160000 euros qu'il a payé, et il faut rajouter les frais de notaire et les intérêts bancaires.
Même avec les loyers, il ne devrait pas encore rentrer dans ses frais.
Il lui faut donc encore attendre.
Faites le même raisonnement mais avec quelqu'un qui a attendu et a acheté le même bien entre 1996 et 1998. La conclusion n'est plus du tout la même. Cette personne est largement gagnante avec la plus value potentielle, sans compter les loyers.
Donc, actions ou immobilier, même combat, la date et les conditions d'achat sont les facteurs clés d'un investissement réussi.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 nov. 2003 : 15:13:22
|
Attention à la remontée des taux compte tenu des déficits budgétaires.
La "tête" de la BCE n'hésitera pas !
La remontée des taux pour contrer les déficits sera le coup fatal qui fera chuter les prix. Dans ce scénario si la pente de la chute des prix est plus raide que celle de la montée des taux alors se précipiter sur un achat aujourd'hui n'est pas très judicieux.
Par contre, si c'est exactement l'inverse alors acheter maintenant peut être une bonne idée.
Je pense qu'il faut attendre encore un peu la réaction de Trichet suite au "petit" séisme qui touche actuellement la Commission...
De toute façon le contexte actuel est bien plus favorable aux vendeurs qu'aux acheteurs. Mais dans qques semaines les acheteurs pourraient retrouver des couleurs. Donc, patience ...
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 10:08:41
|
Bonjour à tous,
Je viens de lire les divers commentaires des uns et des autres sur le sujet en question et je dois dire que je suis un peu perplexe.
La situation économique actuelle est très différente de celle lors de la crise des années 90. Comme l'ont dit plusieurs intervenants, les taux d'intérêt sont bien plus bas d'une part mais surtout (et c'est là ou je suis surpris de ne pas voir cette donnée prise en compte) la situation européenne à évolué énormément. J'en veux pour preuve le nombre d'acheteurs étrangers à fort pouvoir d'achat qui investissent en France (Les anglais en Bretagne et dans le Sud-Ouest, par exemple) qui font grimper les prix sans cesse depuis plusieurs mois, voir années. Si on compare nos prix à ceux dans d'autres pays, on est vraiment TRES loin derrière. A titre d'exemple, l'immobilier français est 40 à 60% plus bas qu'en Angleterre.
N'oublions pas que la France est extrèmement attractive pour beaucoup de raisons et vivant en zone frontalière de la Suisse, je peux vous dire que ce sont eux qui font la pluie et le beau temps en termes de prix de l'immobilier (les pris français sont de l'odre de 50% en dessous des prix suisses).
A savoir aussi que ces derniers (comme beaucoup d'autres résidents étrangers) bénéficient de taux d'intérêts dérisoirs de l'ordre de 1 à 1,5% avec des prêts en devises.
Avec notre Europe qui s'ouvre en janiver à 10 nouveaux pays, l'afflux de nouveaux venus va très certainement soutenir cette croissance et je ne vois pas du tout de baisse et encore moins de crash immobilier pointer son nez. Je pense même que les prix vont continuer à augmenter - certes pas dans les proportions d'il y a 1 an - mais une augmentation de l'ordre de 7 à 12% par an pendant les prochaines années sont, à mon avis, tout à fait envisageable.
Sans compter que la pénurie de logements locatifs ne fait qu'accentuer la viabilité d'un achat en vue de louer.
De plus, ceux qui ont été 'brulés' par le crash boursier récent ne sont vraiment pas prêt à y retourner. Sauf pour certains experts qui savent jouer du 'blue chip'. Mais ils sont râre et n'aurons, à mon avis, que très peu d'influence sur le prix du m2.
Pour conclure et en revenir à la question initialement posée, je pense que la conjoncture actuelle est très favorable à un achat. Ceci dit, il faut toujours bien étudier l'offre et ne pas acheter à l'aveuglette. Tout n'est pas automatiquement un 'bon achat'. Il faut savoir étudier chaque cas et ne pas se presser.
Bonne journée,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
SRU
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 10:22:48
|
J'ai créé un sujet dans Débats et Suggestions à propos de la hausse des prix due à l'afflux d'investisseurs européens intéressés par les bas prix pratiqués en France. Manifestement il n'avait pas remporté les suffrages...
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 26 nov. 2003 : 11:18:28
|
SRU,
Effectivement, je n'avais pas vu ce sujet. Ma réponse ci-dessus est donc aussi valable pour votre sujet. :-)
Bonne journée,
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
neutrinos
Contributeur débutant
13 réponses |
|
|
braindead
Contributeur vétéran
112 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 13:12:19
|
Pégase,
Certains analystes financiers conseillaient d'acheter du France Telecom a 200 euros l'action ...
Je persiste à penser que les acheteurs d'aujourd'hui auront du soucis a se faire ... 
|
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 13:55:00
|
Citation :
Certains analystes financiers conseillaient d'acheter du France Telecom a 200 euros l'action ...
Et voila pourquoi l'immobilier sera toujours le meilleur des placements! Peut-être qu'il y aura une baisse. Peut-être pas. Quoiqu'il en soit, le casino de la bourse sera toujours beaucoup plus risqué car basé sur aucune logique financière si ce n'est la pûre spéculation des fonds de pensions américains et autres gros jouers tels les banques.
La population ne cesse de grandir, il y a de moins en moins de terrains pour construire donc les prix augmenteront de toute façon. Il y a beaucoup plus de logique à investir dans un marché ou la demande sera toujours présente.
Allez donc investir dans la roulette russe de la bourse... on verra dans 10 ans...
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 14:13:12
|
Pegase,
Je ne suis pas du tout d'accord avec vos propos.
La bourse n'est pas plus, ni pas moins une roulette russe que l'immobilier.
C'est le manque d'information et de connaissances qui font d'un placement tel qui soit de la roulette russe.
Lorsque l'on investit, ou que ce soit, il faut garder a l'esprit que, si l'on ne comprends pas intrinsequement le placement et son objet, il est risque de le faire, car on ne maitrise pas les elements cles qui font nous faire faire des arbritages.
pour votre info, je n'ai audune formation financiere et economique, et j'investis en bourse et dans l'immobilier depuis plusieurs annees.
Le resultat est que, dans mon cas, la bourse est BEAUCOUP plus rentable, meme sur une tres grande periode, et me demande egalement beaucoup moins de travail.
L'avantage de la bourse sur l'immobilier etant sa grande liquidite, ainsi que le nombre de fomules ou vous pouvez investir en franchise d'impot, dans un PEA par exemple.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 15:57:55
|
Prados, pour une fois je ne suis pas tout à fait d'accord avec vous.
Je pense au contraire que l'immobilier est plus sur que la Bourse qui plus affaire de connaisseurs.
Tout à chacun peut investir dans l'immobilier : c'est du concret et plus accessible que la Bourse.
De plus le logement étant une 1ère nécessité le placement immobilier est en quelque sorte une valeur sure contrairement à la bourse où les sommes placées peuvent partir en fumée (voir les krachs boursiers successifs de ces dernières années).
Même si les rendements immobiliers sont supposés être plus faibles que ceux de la bourse ça ne l'est je pense que globalement.
C'est à dire qu'il vaut mieux avoir du 5% quasi assuré et maîtrisé que du 15% virtuel et risqué.
bp |
| Signaler un abus |
|
|
Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 27 nov. 2003 : 16:09:28
|
Prados,
Vous avez peut-être la chance d'être une des (râres) personnes qui n'ont pas souffert du crash boursier récent. Bravo pour votre perspicacité si c'est le cas. Mais je maintiens mon avis sur la bourse. Cela n'est qu'un grand jeu de casino ou la majorité des jouers sont des amateurs attirés par les résultat impressionnants d'un petit groupe de personnes qui savent manier l'action au porteur en connaissance de cause.
Je peux vous dire que j'étais bien content de ne pas avoir investi dans les titres lorsque l'effondrement s'est passé. Et même si, effectivment, un investissement immobilier est moins 'liquide' qu'un portefeuille d'action, les crash de l'ampleur de celui dont à été victime la bourse dernièrement ne se sont jamais produit et ne se produiront jamais dans le domaine de la pierre.
Personellement, je préfère un investissement à long terme dans du locatif varié (ce qui d'ailleurs permet une rente non négligeable) que de me retrouver pendu sur boursorama à regarder quotidiennement l'évolution de mon portefeuille en ayant des sueurs froides dès que cela baisse.
Quand au divers plans d'épagnes (en action ou autres), trouvez m'en un avec un rendement annuel sur investissement moyen de 6 à 8% par an tout en ayant une augmentation de valeur intrinsèque qui augmente de 3 à 10% par an (c'est ce que fait au minimum l'immobilier).
Pégase |
| Signaler un abus |
|
|
Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 28 nov. 2003 : 19:51:18
|
Pegase, Bprudhon.
Vous oubliez, il me semble, un petits detail.
Au siecle dernier, il y a eu deux guerres en France qui ont detruit une bonne partie du parc immobilier, et dont la derniere a donne lieu a la creation de la tres celebre loi de 1948....
Il faut considerer un placement sur l'echelle d'une vie et, a ce jeu la, toutes les comparaisons donnent les actions comme etant le placement qui a la rentabilite annuelle la plus elevee, soit 7 a 8% par an hors inflation, sur les grosses valeurs de la cote (je ne parle meme pas des valeurs speculatives).
Pegase, j'ai "perdu" enormement de valeur de mes actifs boursiers lors du dernier krach. Cependant, j'avais pris une partie de mes benefices debut 2000, et surtout, j'ai investi en Bourse depuis longtemps, ce qui fait que, meme apres le krach, je degagai quand meme des benefices sur beaucoup de valeurs dans mon portefeuille (d'ou l'importance du prix et des conditions d'achat, de maniere a prendre regulierment ses benefices et de lisser son prix de revient)
Ne croyez pas que toutes les valeurs de la Bourse jouent au yoyo tous les jours. Certaines sont plus regulieres que les taux d'interets eux-memes, et rapportent de juteux dividendes chaque annee.
Bprudhon, vous dites que l'immobilier est un placement plus facile d'acces que la bourse. Croyez-vous que tout le monde est capable de maitriser la loi de juillet 89, et tous les autres textes a considerer lorsque l'on gere un investissement locatif? On peut bien evidemment confier la gestion a un professionnel, au detriment du rendement, bien sur.
La bourse est beaucoup plus facile de ce cote la.
Prados |
| Signaler un abus |
|
|
Palpatine
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 08 août 2004 : 17:12:23
|
Pour moi la situation actuelle est comparable a l'année 2000 pour la bourse : les "pros" du marché n'achète plus depuis belle lurette mais "monsieur tout le monde" est persuadé qu'il faut acheter que depuis qu'il hésite il a déjà perdu beaucoup d'argent en loyer.
Quand aux agences ils essayent de noyer le poisson mais rien que dans mon immeuble je voit qu'il y a de plus en plus d'appart vacants...
Et sur les sites de location y a des apparts qu'y n'ont pas réussi à être loué depuis 3-4 voir peut etre 6 mois sur paris.
Sans parler des panneaux a vendre qui réappraissent.
Bref les prix sont tellements hauts que la classe moyenne n'arrivent plus a acheter ce qu'ils veulent même sur 25 ans, et les gens n'arrivent plus a se loger dans Paris.
Un cacul simple les agences immobilières annonces fièrement que les prix ont augmentés de 100%(je sais plus le chiffre exact) depuis 1998
: les salaires eux ils ont fait quoi? +10%?+20% a tout casser.
Obligatoirement à un moment la hausse va donc s'arreter car sinon plus personne n'aura les moyens d'acheter.
La vrai question c'est les prix vont t'il stagner et redescendre doucement ou se crasher?
Une hausse de +100% en 5 ans entrenera forcement une baisse assez violente.
Et si en plus les taux remonte comme par exemple a cause du pétrole ca va être le gros crash.
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 00:08:34
|
Palpatine, la discussion date de nov 2003 donc bien de l'eau a coulé depuis sur ce sujet.
Il serait préférable d'alimenter la discussion initialisée par Prados "frénesie de l'immobilier", LA discussion number 1 du forum sans contestation possible, plutôt que de relancer un sujet sur de vieilles contributions.  |
| Signaler un abus |
|
|
Raymond
Pilier de forums
678 réponses |
Posté - 09 août 2004 : 11:41:39
|
| C'est vrai Joulia, seulement j'ai l'impression qu'on a vite tendance à sortir du sujet dans celui que vous citez et que pour le novice du forum qui cherche à s'y plonger cela devient vite confus (sans renier l'intérêt des différentes interventions de tous horizons) |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Acheter en ce moment ?
Forum fermé
