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Pour faire suite au dernier sujet sur ce forum autour de la revision des loyers, mon ancien propriétaire (bail de novembre 1996 à avril 2004) me demande un surplus de charges alors que je n'ai jamais reçu la mondre demande de sa part pendnat la durée du bail, ni les moindres justificatifs. pendnat la durée ni bail ni-même jusqu'a aujourd'hui plus de six mois après mon départ.
Il me déclare un montant général sans justificatif.
Si jamais il était à même de me fournir lmes justificatifs, serait-il dans son bon droit? La prescription des 5 ans court elle jusqu'a la date de remise des justificatifs?
Le délais de prescription se décompte à partir de la dernière action en recouvrement. Vous devez lui adresser une lettre recommandée avec AR (conservez la copie) exigeant la remise des justificatifs des sommes réclamées, celà annés par année, Le bailleur a l'obligation de vous fournir ce décompte par nature et, si le logement est situé dans un immeuble collectif il doit vous fournir le mode de répartition (article 23 §3 de la loi du 6 juillet 1989). Tant que vous n'avez pas reçu ces documents, vous n'avez rien à payer !!
Une question peut-etre très naive mais déterminante pour mon cas actuel:
Pourquoi la loi d'un côté, prévoit que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle, et que d'un autre côté, le propriétaire peut dans la pratique - alors même qu'il n'y a pas eu de régularisation annuelle ni de transmission de justificatits - revenir cinq ans en arrière pour faire valoir d'éventuelles charges à payer???
Ce n'est pas la seule incohérence du droit civil. Comme vous avez pu le lire, la cour d'appel de Versailles a débouté un bailleur trop négligent qui demandait un rattrapage d'indexation. Je ne sais pas quelle position addopterait un tribunal en cas de recours du locataire. En effet, d'un coté, les termes du bail, qui bien que d'ordre public, s'analyse en tant que convention et, de ce fait soumis aux disposition de l'article 1134 du code civil et lde l'autre coté l'article 2277 du code civil et sa prescription de 5 ans pour ce qui concerne le loyer et ses accessoires. Pour ma part, si j'avais à me prononcer, les termes du bail et de la loi étant d'ordre public s'imposent face à l'article 2277 du CC.
Si je j'ai bien compris votre thèse, cher Ad-Honores, vous dites que la loi est d'ordre public. Or, celle-ci dispose que les charges peuvent faire l'objet d'une provision, qui doit être justifiée, et d'une régularisation annuelle. A défaut, vous semblez conclure si je vous ai compris, à la nullité des demandes de provisions si elles n'ont pas été justifiées, et en tout cas, en l'espèce, à la nullité des demandes de régularisation sur les cinq dernières années. Ai-je bien compris ?
Mais il me semble aussi que la loi précise, avant d'aborder la possibilité pour le bailleur de demander des provisions, que "les charges sont exigibles en contrepartie des prestations". Et comme les charges constituent un accessoire du loyer, il ne peut être question qu'elles obeïssent à un régime autonome, la loi ne réglant que les modalités de leur paiement, mais pas leur principe.
Ensuite, et seulement ensuite, la loi prévoit qu'il y a obligation de régularisation annuelle, que s'il y a provisions (forcément). On pourrait résumer en disant qu'à défaut de modalités particulières de versement, modalités encadrées par la loi, les charges sont exigibles purement et simplement.
Donc, je serais tenté de conclure hâtivement que si la sanction de l'inobservation par le bailleur de son obligation de régularisation était de rendre nulles ses demandes de provisions, il n'empêcherait qu'il serait toujours en mesure de demander les charges correspondant aux prestations qu'il a fournies. Et celles-ci sont bien exigibles, sur justif, dans le délai de 5 ans. Par compensation, on arriverait donc bien au montant des charges justifiées, défalquées des provisions déjà versées, soit à la situation d'aujourd'hui.
La loi et le 2277 du Code Civil ne me paraissent, dès lors, pas contradictoires.
revision des charges - prescrption
Forum fermé
Posté - 30 oct. 2004 : 16:21:43
