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 Sujet  |
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seko
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 30 oct. 2004 : 17:56:46
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Nous achetons un appartement neuf que nous comptons défiscaliser en de robien. Livraison avril 2005.
Nous comptons le vendre dans 10 ans pour bénéfier d'un capital au moment de notre retraite.
Une relation nous dit que c'est impossible. Il faudrait en réalité attendre 12 ans?? Pourquoi?
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theo maison
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35 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 19:30:54
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Citation :
Initialement entré par seko
Nous achetons un appartement neuf que nous comptons défiscaliser en de robien. Livraison avril 2005.
Nous comptons le vendre dans 10 ans pour bénéfier d'un capital au moment de notre retraite.
Une relation nous dit que c'est impossible. Il faudrait en réalité attendre 12 ans?? Pourquoi?
En Robien, vous vous engagez à louer pendant 9 ans ; normalement, après les 9 années de location, vous pouvez revendre.
la seule explication que je vois à "9 + 3 = 12" est ci-dessous.
avec ce dispositif, vous êtes vraisemblablement en déficit foncier les 5 premières années. Regardez maintenant la simulation qu'on vous a dû vous donner. Il se peut, cela dépend du montage, qu'un décifit apparaisse aussi au-delà de la 5e année : la 6e année, la 7e année peut-être (?) mais vraisemblablement pas la 8e ni les suivantes.
Or, si vous déduisez un déficit foncier de vos impôts, vous vous engagez à louer l'immeuble pendant 3 ans. Exemple : si vous déduisez ce déficit la 7e année alors vous devez louer votre appart l'année 10 et vous ne pouvez pas le vendre à 9 ans.
Une remarque qui n'a rien à voir avec votre question :
D'un autre côté, au bout de 9 ans, vous n'aurez peut-être pas envie de vendre. Votre immeuble sera décôté (réalisez tout de suite que vous payez 20% de TVA en plus du prix de l'immeuble puis, dans 10 ans, il sera récent au lieu de flambant neuf), le quartier se sera peut-être déprécié, l'immobilier se sera peut-être cassé la figure... et il vous aurez peut-être bien besoin de ce revenu locatif pour continuer à rembourser le prêt qui n'est vraisemblablement pas sur 10 ans). Que des mauvaises choses que je ne vous souhaite bien sûr pas.
Les conseils de lecture d'usage :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12037
et
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13632
--
theophrase
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seko
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 30 oct. 2004 : 23:51:00
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Citation :
Initialement entré par theo maison
[quote]Initialement entré par seko
Nous achetons un appartement neuf que nous comptons défiscaliser en de robien. Livraison avril 2005.
Nous comptons le vendre dans 10 ans pour bénéfier d'un capital au moment de notre retraite.
Une relation nous dit que c'est impossible. Il faudrait en réalité attendre 12 ans?? Pourquoi?
En Robien, vous vous engagez à louer pendant 9 ans ; normalement, après les 9 années de location, vous pouvez revendre.
la seule explication que je vois à "9 + 3 = 12" est ci-dessous.
avec ce dispositif, vous êtes vraisemblablement en déficit foncier les 5 premières années. Regardez maintenant la simulation qu'on vous a dû vous donner. Il se peut, cela dépend du montage, qu'un décifit apparaisse aussi au-delà de la 5e année : la 6e année, la 7e année peut-être (?) mais vraisemblablement pas la 8e ni les suivantes.
Or, si vous déduisez un déficit foncier de vos impôts, vous vous engagez à louer l'immeuble pendant 3 ans. Exemple : si vous déduisez ce déficit la 7e année alors vous devez louer votre appart l'année 10 et vous ne pouvez pas le vendre à 9 ans.
Une remarque qui n'a rien à voir avec votre question :
D'un autre côté, au bout de 9 ans, vous n'aurez peut-être pas envie de vendre. Votre immeuble sera décôté (réalisez tout de suite que vous payez 20% de TVA en plus du prix de l'immeuble puis, dans 10 ans, il sera récent au lieu de flambant neuf), le quartier se sera peut-être déprécié, l'immobilier se sera peut-être cassé la figure... et il vous aurez peut-être bien besoin de ce revenu locatif pour continuer à rembourser le prêt qui n'est vraisemblablement pas sur 10 ans). Que des mauvaises choses que je ne vous souhaite bien sûr pas.
Les conseils de lecture d'usage :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12037
et
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=13632
--
theophrase
Merci theo maison, je crois avoir compris.
J'espère que nous n'avons pas fait un trop mauvais choix.
Nous n'avons pas acheté du "ROBIEN" dans programme adhoc. Il s'agit de l'achat d'un appartement de 45m2 dans une petite résidence de la région où nous habitons(ELANCOURT). L'immeuble est en travaux mais sorti de terre. Nous bénéficions paraît-il est du désistement d'un couple qui divorce. Le promoteur = Les Nouveaux Constructeurs.
Nous avons donc pu visiter l'appartement qui est bien agencé + balcon + bonne exposition dans quartier en devenir centre ville.
Compte tenu de l'importance de la demande locale de logement (ville nouvelle en pleine expansion), nous espérons que les prix de chuterons pas trop si crise il y a. Si catastrophe nous continuerons à louer. Nous empruntons sur 12 ans, nous sommes déjà propriétaire de notre logement. Ce loyer sera donc un complément de retraite.
Pensez-vous qu'il s'agit d'un investissement trop risqué? Nous n'avons pas encore signé chez le notaire.
SEKO
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theo maison
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Posté - 31 oct. 2004 : 08:00:20
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Citation :
Initialement entré par seko
Nous avons donc pu visiter l'appartement qui est bien agencé + balcon + bonne exposition dans quartier en devenir centre ville.
c'est un très bon point pour vous ; Cf. la maxime récurrente pour l'immobilier : emplacement, emplacement, emplacement.
le fait que l'exposition soit bonne est un signe positif. Les déficalisateurs récupèrent les fins de programmes : je dois avoir une dizaine de plans d'appartements orientés nord au premier ou au RDC (bref, des appartements dont personne n'a voulu !)
Citation :
Compte tenu de l'importance de la demande locale de logement (ville nouvelle en pleine expansion), nous espérons que les prix de chuterons pas trop si crise il y a. Si catastrophe nous continuerons à louer. Nous empruntons sur 12 ans, nous sommes déjà propriétaire de notre logement. Ce loyer sera donc un complément de retraite.
second bon point : éliminer le risque de devoir vendre à 9 ans en ayant le choix de garder l'immeuble. Mais pour cela, il faut que cet investissement reste "rentable" à l'issue du dispositif ; une simulation sur les années 10 et suivantes n'est généralement pas fournie  Le fait que vous n'empruntiez que sur 12 ans est une très bonne chose car vous allez avoir les mains libres, par opposition avec un emprunt sur 18-20 ans qui gonfle les chiffres de la défiscalisation mais qui vous aliène plus longtemps avec un fort "capital restant à rembourser".
Citation :
Pensez-vous qu'il s'agit d'un investissement trop risqué? Nous n'avons pas encore signé chez le notaire.
Vous avez l'air d'être dans le cas d'un bon investissement. Regardez quand même ce que donnerait un achat équivalent (même quartier, même surface) dans l'ancien.
--
theophrase
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seko
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 10:22:15
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Citation :
Initialement entré par theo maison
Citation :
Initialement entré par seko
Nous avons donc pu visiter l'appartement qui est bien agencé + balcon + bonne exposition dans quartier en devenir centre ville.
c'est un très bon point pour vous ; Cf. la maxime récurrente pour l'immobilier : emplacement, emplacement, emplacement.
le fait que l'exposition soit bonne est un signe positif. Les déficalisateurs récupèrent les fins de programmes : je dois avoir une dizaine de plans d'appartements orientés nord au premier ou au RDC (bref, des appartements dont personne n'a voulu !)
Citation :
Compte tenu de l'importance de la demande locale de logement (ville nouvelle en pleine expansion), nous espérons que les prix de chuterons pas trop si crise il y a. Si catastrophe nous continuerons à louer. Nous empruntons sur 12 ans, nous sommes déjà propriétaire de notre logement. Ce loyer sera donc un complément de retraite.
second bon point : éliminer le risque de devoir vendre à 9 ans en ayant le choix de garder l'immeuble. Mais pour cela, il faut que cet investissement reste "rentable" à l'issue du dispositif ; une simulation sur les années 10 et suivantes n'est généralement pas fournie Le fait que vous n'empruntiez que sur 12 ans est une très bonne chose car vous allez avoir les mains libres, par opposition avec un emprunt sur 18-20 ans qui gonfle les chiffres de la défiscalisation mais qui vous aliène plus longtemps avec un fort "capital restant à rembourser".
Citation :
Pensez-vous qu'il s'agit d'un investissement trop risqué? Nous n'avons pas encore signé chez le notaire.
Vous avez l'air d'être dans le cas d'un bon investissement. Regardez quand même ce que donnerait un achat équivalent (même quartier, même surface) dans l'ancien.
--
theophrase
Merci beaucoup theophrase, je vais de ce pas consulter "se loger.com", vérifier achat équivalent.
Nous avons pensé revendre dans 10 ans parceque je n'ai pas envie de rentrer dans une période de frais style ravalement et autre. Donc l'idée = prendre le capital obtenu et le mettre sur une assurance vie,
moins de tracas et de risque??????? (nous aurons alors 63 ans, il sera grand temps de se laisser vivre). Qu'en pensez-vous??????
Encore merci pour votre aide.
SEKO
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seko
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 31 oct. 2004 : 10:57:47
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Aditif pour theophrase.
Je reviens de consulter les sites de se loger.com + fnaim, il n'y a pratiquement rien à vendre ni a louer de ce type sur ELANCOURT en ce moment. Bon signe? Mauvais signe?
Comme je vous l'ai dit, le quartier dans lequel nous achetons est en devenir.
Un programme BOUYGUES vient d'ouvrir sur un terrain jouxtant celui de notre résidence. Il s'agit d'un immeuble de 4 étages + tôt sympa selon doc. J'ai téléphoné le jour de lancement du programme "au cas où", mais le prix de lancement pour un appartement identique était légèrement + élevé que notre achat et bien sûr la livraison bien trop lointaine pour nous intéresser.
Prochainement un programme NEXITY GEORGES V, sera en construction un peu + loin.
Malgré ces 2 projets, je pense que le quartier restera aéré (parc paysager déjà existant séparant la zone où les immeubles vont s'installer et les habitations "anciennes" + jardin prévu dans les 2 programmes en lancement).
Notre résidence (2 petits immeubles roses de 3 étages) + les immeubles à venir seront les plus sympas d'un environnement populaire mais attractif je crois. (proche de la mairie + cinéma + commerces à pied, immeubles autours simples mais pas HLM + petites maisons individuelles. Pas de tours, de linge aux fenêtres etc....
Désolée d'être longue mais je suis interpellée par le fait qu'il n'y a rien à vendre ou à louer de similaire sur le secteur. Désintérêt? Pénurie, donc bon pour nous??????? Une chose est sûre les entreprises continuent de s'implanter sur la ville nouvelle (ST QUENTIN EN YVELINES) et les loyers y sont devenus trops chers. Les gens commencent à rechercher dans les communes avoisinantes.
Merci de vos conseils.
SEKO
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Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 08:19:29
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Citation :
Initialement entré par seko
Je reviens de consulter les sites de se loger.com + fnaim, il n'y a pratiquement rien à vendre ni a louer de ce type sur ELANCOURT en ce moment. Bon signe? Mauvais signe?
pour répondre, il faudrait connaître l'état local du marché, à défaut de pouvoir lire dans une boule de cristal quel est son devenir. Peut-être pourriez-vous sonder les professionnels de l'immobilier locaux (agences immobilières), les commerçants et les concierges ("agents" immobiliers amateurs et bénévoles).
--
theophrase
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QUAND REVENDRE ACHAT DE ROBIEN
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