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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 01 nov. 2004 : 21:41:07
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Les nouvelles normes SRU imposent :
Les règles pour demander l'inscription de questions à l'ordre du jour sont simplifiées : cette demande en vue d'une assemblée peut être faite "à tout moment"
Question : une résolution proposée dans les temps peut elle être refusée à l'inscription à l'ordre du jour de l'AG par le conseil syndical ou le syndic pour quelque motif que ce soit?
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 nov. 2004 : 22:06:31
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Reponse: NON
N'importe quel copropriétaire peut poser ses questions à l'AG, quels soit judicieuses, appreciées, illégales ou non !!!!
Le syndic ou le CS n'ont aucun droit de selection, par contre lors de l'AG ils pourront donner leur avis sur la justesse ou la légalité des questions , c'est tout !!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 09:08:59
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On est un peu dans le flou pour l'instant à ce sujet.
Il est évident que les syndics vont être saisis d'une marée de questions. Contrairement à ce qu'exprime Yaume, il y aura un tri à faire mais il y faudra la manière.
Il y aura des questions qui relèvent des pouvoirs courants du syndic : je demande la réparation du ferme porte du palier du 2eme étage.
Il y aura des questions contraires à la loi : je demande que les frais des procédures de recouvrement de charges soient avancés par le débiteur lui-même (copie d'une question réellement posée !!!)
Il y aura des questions judicieuses d'intérêt collectif : un panneau isolant à tel endroit ne coûterait pas cher et permettrait une amélioration sensible et des économies de chauffage
Il y aura des demandes d'autorisation à titre individuel
Il faut traiter avec respect toutes les questions. Le syndic et le conseil syndical pourront traiter certaines d'entre elles pour éviter une inscription superfétatoire.
Dans beaucoup de syndicats, ce sont les copropriétaires eux mêmes qui feront le ménage dans les questions abusives ! On connaît de bonnes histoires là dessus à propos de l'ancien régime |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 nov. 2004 : 23:47:49
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Non JPM, un copropriétaire qui demande l'inscription d'une question, meme si la decision qui en resulte est illégale, doit etre inscrite à l'ordre du jour de l'AG.
C'est l'assemblée des copropriétaires, le syndic n'en est que le mandataire, il se devra juste d'informer qu'un tel accord à une question est illégal et inapplicable.
Mais il n'a pas le droit de retirer une question, ensuite c'est au copros de savoir ce qu'ils ont le droit de demander, le syndic n'a qu'un droit de conseil en tant que professionnel.
L'assemblée est souveraine de ces décisions... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 00:41:53
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Ce n'est pas mon avis, mais vous avez parfaitement le droit d'en avoir un autre.
J'ai été un adversaire acharné de l'ancien système et j'ai prôné celui qui vient d'être adopté comme également le respect des demandes d'inscription et leur exploitation valorisante par le syndic et le conseil syndical.
Si l'on passe n'importe quoi, certaines assemblées seront saisies de vingt à trente questions. Pour certains ce sera un bon moyen de faire coincer un bon système.
Quand une question relève manifestement des pouvoirs courants du syndic, il faut la traiter immédiatement.
Si un copropriétaire demande à l'assemblée de voter sur une question qui est manifestement étrangère à l'objet du syndicat, pensez-vous opportun de surcharger un ordre du jour déjà lourd ?
et s'il demande de ramener à huit jours le délai de convocation de l'assemblée ? Que doit faire le syndic ?
Ce qui est vrai c'est que cette bonne mesure, comme la création plus ancienne des provisions sur travaux futurs, ne fait l'objet d'aucun accompagnement. C'est donc bien aux syndics et aux organisations d'assurer cet accompagnement objectivement et sans clâmer que les syndics doivent tout inscrire, ni bien entendu qu'ils doivent tout jeter dans la corbeille.
Les rédacteurs du décret auraient pu glisser un critère de contrôle mais ils ont préféré laisser faire la jurisprudence. On aura donc quelques solutions dans 5 à 6 ans.
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 01:28:14
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oui sauf que là, ce n'est pas une question d'opinion, le décret est clair :(A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale (...)).
Sera-t-il appliqué? c'est à voir évidemment. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 09:50:28
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Le précédent texte, avec une procédure différente, était aussi clair. Relisez l'ancien article D 10 : Dans les six jours ... dont ils demandent l'inscription à l'ordre du jour. La dite personne notifie aux membres de l'assemblée générale...
A texte identique, jurisprudence identique. Le conseil syndical peut estimer qu'il n'y a pas lieu de donner suite à la demande d'ordre du jour complémentaire lorsque les questions posées sont sans intérêt et que leur diffusion aux 414 copropriétaires entraînerait des frais excessifs (Cass civ 3 février 1999)
Mais il y aura un contrôle judiciaire des abus qui ne manqueront pas de se produire, de la part des syndics ou des conseils syndicaux. Il faudra sanctionner sévèrement les abus criants constituant une atteinte manifeste au droit d'initiative du chaque copropriétaire
On pourra avantageusement aller rechercher les sanctions des anciens temps pour la même faute : exposition sur la place publique, marque au fer rouge, etc.  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 14:21:41
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JPM se que je dit ,c'est que la lois est faites ainsi, le syndic n'a aucun droit de jugement sur les questions porté à l'ordre du jour, il doit donc les inscrire et point barre.
Il pourra éventuellement donner son opinion sur ces questions en assemblée générales et appliquer ou non les décisions prises au cas ou elles soit à l'encontre de la lois, à charge ensuite au syndicat de se lancer dans une procedure judiciaire voué à l'échec.
Pour ce qui est de votre remarque sur les 20 à 40 questions en AG, je pense que ce n'est pas trop demandé au syndic de passer un peu plus de temps avec les copros étant que l'AG a lieu traditionnelement une fois par an, je pense que prendre quelques heures de plus, payé de surcroit, sur 365 jours ne va tuer nos chers petit syndics.
Quant à votre jurisprudence, elle est introuvable: Cass civ 3 février 1999 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 15:31:09
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Cher Yaume, vous avez mal cherché l'arrêt. Je vous signale qu'il y en d'autres dans le même sens. Il y en a aussi qui reprochent au syndic de n'avoir pas diffusé une demande de complément qui présentait un intérêt.
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Antoine Camilla, demeurant 3, allée de la Gravière, 69110 Sainte-Foy-lès-Lyon,
en cassation d'un arrêt rendu le 5 février 1997 par la cour d'appel de Lyon (6ème chambre), au profit :
1 / de la société Régie Coupat, société anonyme, dont le siège social est 10, rue de la République, 69001 Lyon, prise en la personne de ses Président-directeur général et représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,
2 / du syndicat des copropriétaires du Parc de la Gravière Ilot 15, représenté par la Régie Coupat, dont le siège social est 10, rue de la République, 69001 Lyon,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 1998, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Cachelot, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de Me Vuitton, avocat de M. Camilla, de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de la société Régie Coupat et du syndicat des copropriétaires du Parc de la Gravière-Ilot 15, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 février 1997) statuant en référé, que M. Camilla, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Régie Coupat, en constatation de la carence de ce dernier et en désignation d'un administrateur provisoire faute pour ce syndic d'avoir donné suite à sa demande d'inscription à l'ordre au jour d'une assemblée générale de copropriétaires de questions complémentaires ;
Attendu que M. Camilla fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande alors,selon le moyen, "d'une part, que la cour d'appel n'a pu retenir que seul M. Camilla dénonçait la non-diffusion par le syndic des trois questions supplémentaires qu'il voulait soumettre à l'ordre du jour qu'au mépris des conclusions de ce copropriétaire qui avait fait valoir que M. Mineir, autre copropriétaire de l'îlot n° 15, avait également protesté ;
qu'elle a, par suite, entaché sa décision de défaut de réponse et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; d'autre part, qu'il appartenait à la cour d'appel de rechercher si les questions additionnelles notifiées régulièrement au syndic, qui avait refusé de les porter à l'ordre du jour, étaient ou non de nature à modifier le vote sur l'ordre du jour et si elles avaient un rapport avec les délibérations de l'assemblée générale, seules circonstances qui lui avaient permis de décider si ce refus était constitutif d'une carence de la part du syndic ; que l'arrêt a, par suite, privé de base légale au regard des articles 10 du décret et du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. Camilla reprochait seulement au syndic de n'avoir pas diffusé un ordre du jour complémentaire sur trois questions qu'il souhaitait voir débattre, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que le reproche formulé par ce copropriétaire, était injustifié, les questions dont s'agit étant dénuées d'intérêt, et ne pouvait en aucun cas être assimilé à une carence à exercer les droits et actions du syndicat au sens de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Camilla aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois février mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 18:39:35
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Yaune, je suis moins catégorique que vous, ce pour l'avoir pratiqué une fois et avec un procédurier de premier ordre.
C'était au temps du délai de 6 jours, son additif était arrivé dans les temps et dans les formes légales.
Cet additif n'était destiné qu'à semer le désordre et n'émanant pas d'une question actuelle et faisait la suite logique avec l'AG qu'il venait de faire annuler quelques temps plus tôt.
Seulement voilà, la résolution réclamée concernait une contestation de dépense ayant rapport avec le budget de l'année suivante (le coût relatif à l'AG qu'il venait de faire annuler), pas encore débattu et voté en AG, les comptes de l'année précédente n'étant pas encore approuvés.
Le syndic a demandé conseil à tout le CS pour savoir quelle était sa position sur ce point.
Unanimement, l'additif à l'ODJ serait purement ignoré en dépit des menaces d'annulation de l'AG qui pesaient sur le syndicat.
L'.. à la grande langue n'a pas mené sa menace à exécution et l'AG s'est déroulée sans souci sans lui ce qui a fait des vacances à chacun.
Il faut dire que certains n'ont vraiment honte de rien.
Cordialement
Edmond  |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 19:35:42
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Bonsoir.
Si CS et syndic s'entendent pour décider ce qui sera et/ou ne sera pas à l'ordre du jour de l'AG ... Autant les laisser seuls décider des contrats, des dépenses, etc ...
Auquel cas, question : À quoi sert l'AG ? Ne serait-elle qu'une commission de validation ? Entre entente et magouille il n'y a qu'un pas que certains franchiront vite.
Nous décidons, toi copro, tu te tais et tu paies 
Rappeler la loi à tous bouts de champ et avouer se t...  de ces mêmes textes quand cela arrange. C'est :- Avoir peu de respect pour les copropriétaires.
- Leur faire courrir un risque financier (coût d'AG supp, dommages & intérêts, selon le cas de figure) qui peut s'avérer désastreux pour des familles dont les finances sont à la limite de la ligne de flottaison.
- En un mot : jouer les dictateur !
Amicalement.
Colette 
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 22:03:06
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JPM ,la jurisprudence que vous montrer, décrit juste que l'on ne peut invoquer une non-gestion de la part d'un syndic a ne pas inscrire des questions supplémentaires à l'ODJ, si celles ci n'ont aucune répercussion sur les questions sur lesquelles l'AG a eut déliberation,
Clairement le tribunal repond qu'on ne peut demander un administrateur provisoire ni revoquer un syndic pour cette raison.
Par contre, un copros peut tres bien demander des indemnité pour le préjudice subis, de ce que je sais sur cette question, c'est tout ce qu'une personne peut demander.
La vous montrer le cas d'une personne qui a demander à ce que soit reconnu (je reprend les mots de l'arret) "en constatation de la carence de ce dernier et en désignation d'un administrateur provisoire faute pour ce syndic d'avoir donné suite à sa demande d'inscription à l'ordre au jour d'une assemblée générale de copropriétaires de questions complémentaires "
Le tribunal repond juste que la non inscription d'une question à l'ordre du jour n'est pas un motif valable pour invoquer le syndic en carence envers le syndicat.
La personne aurait dut invoquer un prejudice personnel. |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 03 nov. 2004 : 22:51:14
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Tout à fait d’accord avec Colette. Il existe bien une race de syndics dictateurs.
C’est l’impression que j’ai ressentie dès ma première AG, c’est ce qui m’a incitée à me tourner vers ceux, encore peu nombreux, qui osaient protester, à réfléchir et à combler ce que j’appelle mon puits d’ignorance.
Ma première intervention sur ce forum concernait le « contrôle des comptes ».
Le problème des résolutions nous intéresse aussi, d’une certaine façon.
Une résolution est portée à l’ordre du jour et soumise au vote. Bien.
Qu’en est-il lorsqu’un ou des copropriétaires souhaitent que soit abordé un sujet qui n’appelle pas un vote, mais dont l’importance peut influer sur le vote de l’approbation des comptes et du quitus?
Le syndic et le CS peuvent-ils refuser d’insérer dans la convocation un texte dans lequel nous exposerions ce problème, déjà ancien, pour lequel nous ne recevons que des réponses plus que nébuleuses. Nous aiderions les nouveaux, ils sont assez nombreux, à le découvrir, les non résidents à réagir et les passifs à réfléchir et, peut-être, à surmonter leur peur panique.
Cette affaire coûte un minimum de 2 000 euros/an à la copropriété, répartis dans le compte des dépenses entre tous les copropriétaires, et ce depuis de nombreuses années.
Je ne sais toujours pas utiliser les drôles de petites têtes, alors
Bonne nuit à tous.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 09:04:40
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Lecaille, votre observation est intéressante mais dîtes en deux mots quel votre problème à soulever !
Apparemment : ou bien c'est un contrat à supprimer : il coûte cher et ne sert à rien ; ce serait une question à inscrire : compétence de l'assemblée
Ou bien c'est une observation : le contrat n'est pas bien respecté. Dans ce cas l'inscription est inutile car l'observation peut être faire dans le débat sur une question inscrite (approbation des comptes ou, mieux, quitus). |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 11:46:43
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De ma lointaine enfance j’ai retenu une phrase diffusée par une certaine radio libre :
« Silence! Les oreilles ennemies vous écoutent ! »
C’est la raison pour laquelle je ne suis pas toujours très explicite. Le forum est ouvert à tous !
JPM, d’après votre réponse, je pense qu’il s’agirait plutôt d’une observation dont, effectivement nous pourrions discuter en cours d’AG. Le problème c’est que les AG sont particulièrement houleuses et que tout est fait pour nous empêcher de nous exprimer, le syndic menant à la baguette son chœur de « Claudettes ». De plus les nombreux copropriétaires bailleurs, « représentés » pour la plupart , on ne sait par qui (feuille de présence inaccessible), n’en auraient certainement aucun écho.
Le but recherché serait donc d’attirer leur attention ; nous nous chargeons d’informer ceux qui sont résidents.
Quant au problème, il ne s’agit pas d’un contrat mais de charges impayées, le tout dans un contexte assez spécifique à notre copro, à ce que je crois.
Je reviens donc à ma question : « Le syndic et le CS qu’il met toujours en avant, peuvent-ils refuser d’inscrire notre texte dans la convocation ? »
Petite question technique au vieux routier, du forum s’entend,j’ai réussi à contacter le forum grâce à l’internet de mes enfants, de retour chez moi, je vais pouvoir voler de mes propres ailes: faudra-t-il que je change d’identifiant ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 15:03:59
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Sur la question technique, il faut passer un courriel à Universimmo.
Sur la question copropriété :
A mon avis, le texte ne prévoit pâs que l'on puisse demander l'inscription à l'ordre du jour d'une question au sens propre du terme, relative à un point de l'assemblée déjà inscrit.
Si vous voulez avoir des précisions sue la situation d'un copropriétaire lourdement débiteur, la question (au sens propre) entre dans la rubrique "approbation des comptes" ou "quitus" comme on veut. A priori une question au sens propre du terme n'est pas accompagnée d'un projet de résolution et ne donne pas lieu à un vote. C'est bien la raison de l'irrecevabilité de la demande.
Il est par exemple inutile de demander que soit votée une résolution exigeant du syndic d'engager une procédure de recouvrement puisque c'est une obligation pour lui.
Il est possible par contre de refuser le quitus sur ce point en faisant valoir la carence du syndic à cet égard et d'essayer d'entraîner les autres à faire pareil. Il est aussi possible d'en parler à l'occasion du renouvellement du mandat.
Il est également possible, et ce n'est pas nouveau, d'adresser au syndic avant l'assemblée, une LRAR lui indiquant que vous souléverez tel ou tel point au cours de l'assemblée et en l'invitant à se munir des informations utiles.
Mais le problème d'une assemblée mal dirigée est un autre problème, pas commode à régler. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 19:22:04
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Lecaille,
A la question portée à l'ODJ demandant le devis du changement de l'étancheité de la toiture pour 2012, en étant syndic bénévole ou membre du CS que feriez-vous ?
Il ne s'agit pas de dictature (je ne dis pas que cela n'existe pas) mais de bon sens.
Pour infos, une décision sur un événement pas encore produit n'a pas de validité.
Cordialement.
Edmond |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 20:27:37
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Dantes, il faut apprendre à lire! A moins que vous n'ayez sauté une page.
Reportez-vous à mon premier message dans ce sujet.
J'écris:"...et ce depuis de nombreuses années"
Dans le deuxième je parle de "charges impayées"
Je vous en dirai plus demain, malgré mes réticences à dévoiler mes batteries, mais, ce soir, je suis fatiguée et disons plutôt de mauvaise humeur |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 20:32:16
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Dantes, il faut apprendre à lire! A moins que vous n'ayez sauté une page.
Reportez-vous à mon premier message dans ce sujet.
J'écris:"...et ce depuis de nombreuses années"
Dans le deuxième je parle de "charges impayées"
Je vous en dirai plus demain, malgré mes réticences à dévoiler mes batteries, mais, ce soir, je suis fatiguée et disons plutôt de mauvaise humeur |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 04 nov. 2004 : 20:47:35
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Navré de votre hoquet et de votre fatigue passagère,
Mais le thème de cette rubrique est "Refus d'inscription d'une résolution à l'AG "
Citation :
Tout à fait d’accord avec Colette. Il existe bien une race de syndics dictateurs
1ère phrase de votre 1er message, c'est bien de vous, je n'ai, semble t-il, pas sauté de page, ni rêvé.
C'était simplement pour montrer qu'il est hasardeux de généraliser un cas ponctuel relatif à une chose sur laquelle l'AG ne pourra pas statuer (car dans le futur).
Cordialement.
Edmond |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 00:19:52
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Citation :
Initialement entré par Dantès
Pour infos, une décision sur un événement pas encore produit n'a pas de validité.
??????? |
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Refus d'inscription d'une résolution à l'AG
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