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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
 Posté - 05 nov. 2004 : 09:57:58
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Citation :
Initialement entré par yaume
Citation :
Initialement entré par Dantès
Pour infos, une décision sur un événement pas encore produit n'a pas de validité.
???????
Tout comme Yaumme, je ne comprends pas du tout cette affirmation de Dantès. Peut-il expliquer ce qu'il a voulu dire ?
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 nov. 2004 10:01:29 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 13:21:51
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Vous savez comment je suis : il faut parfois que je vienne mettre mon nez là ou il ne faudrait pas.
Mais ici, les bras m'en tombent ! ...
Il y a d'un coté des textes qui, s'ils n'ont pas fondamentalement changé les choses pour ce qui concerne "...la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ODJ de l'AG.", et des l'autres des avis, des interprétations voire des élucubrations qui sont des divagations intellectuelles sur ce que serait, sera, devrait être l'interprétation que peut en faire le syndic selon les uns, le CS selon les autres, les deux pour certains et les tribunaux pour qques uns.....
Déjà, il ressort de l'art.10 de D que la demande d'inscription d'une QUESTION peut être faite à tout moment, AVANT la rédaction de la convocation à l'AG.
De ce fait, l'inscription de cette question demandée dans les règles est impérative, nul n'ayant le droit de se faire juge de la pertinence ou de la justification de cette question. Cette possibilité de faire inscrire une question à l'ODJ est un DROIT reconnu aux copropriétaires par cet art.10, aucune disposition légale ou règlementaire ne vient limiter ce droit de quelque façon que ce soit, en particulier par une appréciation qui serait laissée au syndic et/ou au conseil syndical.
S'il y en a, il faut les exposer ici ! Mais pas nos avis ou nos sentiments personnels s'agissant d'une disposition impérative de la loi !
L'ancienne mouture de l'art.10 pouvait sous entendre que la question demandée entre la réception de la convoc et la tenue de l'AG était susceptible de ne pas être inscrite, dans la mesure où il s'agissait non d'une véritable question nouvelle mais d'une question complémentaire, induite, à une question déjà inscrite. Dans ce cas, effectivement, il était inutile de rédiger un ODJ complémentaire. Mis à part ce cas, aucune restriction ne pouvait être apportée à cette demande.
La nouvelle mouture impose que la notification des demandes intervienne AVANT la rédaction des convocation, et pour le moins avant leur notification.
Dans ce cas, et je ne vois AUCUN élément ou texte qui puissent restreindre cette obligation s'agissant de véritables QUESTIONS, l'inscription à l'ODJ est maintenant rendu obligatoire par cet art.10, point final.
Je précise ici, pour que les choses soient claires une fois pour toutes, que nous parlons bien sûr ici de véritables QUESTIONS posées aux copropriétaires et éventuellement d'une résolution liée, et non de commentaires, d'avis, de réflexions ou d'élucubrations qui n'induisent pas un vote sur un point précis et qui ne peuvent être retenus, ancienne ou nouvelle mouture.
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Edité par - gédehem le 05 nov. 2004 13:27:45 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 14:25:46
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Lecaille,
Pas besoin de changer d'identifiant en changeant de poste informatique ou d'adresse e-mail.
Quant au "fond" de la discussion je rejoint et approuve en intégralité la contribution de gedehem.
Si X questions sont posées dans les mois qui précèdent l'AG.
S'il a été répondu à Y questions par le syndic avant l'AG, justifiant qu'elles ne soient pas soumises à vote.
Si Z questions, dont certaines peuvent être totalement absconnes, restent sans réponse avant l'AG.
Ces Z questions devront être incluses dans l'OJ et traitées, de façon rapide peut-être, mais traitées sous forme de vote en AG, peut-être en fin d'AG je vous le concède, mais traitées !
Christophe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 15:23:40
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De Gedehem :
Citation :
Mais ici, les bras m'en tombent !
Il faut vite les ramasser, vos bras, puisque vous dîtes exactement la même chose que dessus : il faut réserver l'inscription à l'ordre du jour aux véritables questions et éliminer les élucubrations ou questions qui ne relèvent pas d'une décision d'assemblée
Mais d'autres voudraient au contraire voir tout inscrit : " Monsieur le syndic, mon voisin fait du bruit après 22 heures ". |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 15:38:10
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| Eh bien JPM, justement ce genre de remarque pourraient tres bien etre faites lors d'une AG, puisque le syndic se doit de faire respecter et la lois et le RDC, or ce dernier comporte généralement une clause sur le trouble au voisinage, donc le syndic se doit d'y veiller, un copros peut tres bien demander que soit assigner un locataire ou plutot le copros du locataire, ou bien qu'un courrier de mise en demeurre ou une constatation par huissier que sais je, soient établient par un vote en AG !!! |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 18:36:51
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Merci JPM de remettre les questions à l'ODJ à la bonne heure.
Sans me faire juge et parti, je ne suis pas de ceux qui voudraient tout voir inscrit afin que les AG durent 8 heures.
Ce que j'ai voulu dire dans un post précédent, pas très clairement il est vrai, c'est que par exemple qu'il n'est pas applicable d'approuver les comptes 2005 à l'avance même si un copropriètaire a mis cette demande à l'ODJ et que cette résolution était adoptée.
C'est là que je me retourne vers Gédehem, en dépit des son argumentation, pour dire que sa règle ne peut pas s'appliquer à 100%.
Le syndic est en droit de répondre: sans rapport avec la présente AG - et il aura raison.
Poursuivez le, je doute que le juge vous donne raison dans un cas similaire.
Cordialement.
Edmond  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 23:23:16
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Pas de crainte : j'ai repris mes bras pour pouvoir écrire.
Il me semble important de rappeler que l'ancien art.10, que certains ici voulaient voir passer à la trappe, avait au moins le mérite de limiter les questions nouvelles supplémentaires.
En effet, l'ODJ ayant été élaboré par le CS et le syndic, les principales questions, tant celles quasi impératives et traditionnelles (comptes, quitus, mandat syndic, CS, budget prévis) que celles ayant trait aux travaux ou passation de contrats étaient prévues. Ce sont donc bien les questions réellement nouvelles qui pouvaient valablement être demandées et inscrites.
C'est alors avec raison que le syndic et/ou le CS pouvaient estimer que telle question, complémentaire a une question déja inscrite, n'était pas recevable puisque pouvant être valablement discutée et votée en séance dans le cadre de la question générique déjà inscrite..
Ce n'est pas du tout le cas dans la mouture nouvelle, les copropriétaires n'ayant aucune idée préalable des questions qui seront effectivement inscrite. Je ne vois pas sur quelle base, sur quels critères le syndic et/ou le CS auront la possibilité, si ce n'est le pouvoir, de faire le tri et de juger de l'inscription ou non d'une question régulièrement demandée.
En l'absence d'une appréciation des tribunaux, qui ne manqueront pas très rapidement d'être saisis si j'en juge les problèmes soulevés après 2 mois de mise en oeuvre de la nouvelle mouture, j'attends des contributeurs les éléments juridiques qui tendraient à limiter d'une façon ou d'une autre ce droit maintenant reconnu aux copropriétaires par cet art.10 s'agissant véritablement de question nécessitant un vote, bien entendu.
Autrement dit, si ce n'est pas 100% mais 95%, quel est le fondement juridique du rejet des 5% ? Qui a pouvoir de juger, sur quels critères ?
Exemple extreme : Le pdt du CS 3 mois avant l'AG demande la question "nomination du Syndic : proposition du Cabinet Y" .... la convoc arrive, la question n'y est pas : quel est le foutriquet qui à passé la question à la trappe, de quel droit .... d'autant que la nouvelle rédaction ne permet plus un ODJ de ratrappage !
Que répondez vous à ce Pdt de CS ?
Si vous y réflechissez bien, ce cas n'est pas si extrême : sur la base des arguments avancés ici, il est à craindre que la liberté d'élagage que certains reconnaissent au syndic et/ou au CS ne fasse rapidement des ravages transformant certaines copropriétés en dictature où seules les bonnes questions politiquement correctes seront posées !
Vous connaissez : on y met le doigt, et c'est le bras qui y passe !
Même s'il y a 38 questions inscrites, une question idiote est traitée en 30 seconde par l'AG. 10 questions idiotes, 3 mn ! Mais elles doivent être inscrites. En l'état des textes nul n'a le droit ou le pouvoir de ne pas inscrire une véritable question demandée dans les règles, même les idiotes.
Je ne comprends pas que des copropriétaires normalement constitués puissent prétendre, sur je ne sais trop quoi, limiter ce droit qui leur est reconnu.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 12:49:34
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La situation depuis le décret du 27 mai 2004 n'est plus la même qu'auparavant.
Il n'est plus nécessaire de renvoyer en RAR l'ODJ complémentaire ce qui est une bonne chose, donc pas de coût superflu.
J'en prends bonne notes, il est vrai qu'il est possible de regrouper à la fin de l'ODJ les questions jugées fantaisistes afin de se conformer entièrement aux textes en vigueur et des les faire traiter par l'AG comme il se doit.
Cordialement.
Edmond
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 13:35:26
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Pour l'exemple de Gedehem :
Proposer un nouveau syndic et adresser le projet de contrat pour qu'il soit joint à la convocation n'est pas demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour puisque doit figurer la désignation à nouveau du syndic ou celle d'un nouveau syndic.
Pour ma part je considère que les critères primordiaux sont :
- que la question implique une décision de l'assemblée
- que l'assemblée puisse prendre cette décision : il faut que la décision éventuelle ne contreviennent pas à la loi et qu'elle relève de la compétence de l'assemblée
Dans l'immédiat, pour ma part, je limite à celà l'élagage. A l'expérience, celà fera déjà un bon pourcentage de questions. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 18:37:18
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Je crois qu'il est temps de cloturer ce sujet, !!!!
Il est évident que je ne vais pas demander à l'AG si je peux répondre à ce post sur le forum
Forcement que les questions posé seront lié de près ou de loin au syndicat !!! |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 09:14:19
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Merci pour vos réponses. Merci à quelboulot pour le renseignement concernant l’identifiant.
Bref, il n ‘acceptera peut-être pas d’insérer notre texte, ce n’est pas son intérêt que les copropriétaires soient informés, mais nous tentons le coup.
Il sera au moins averti que nous soulèverons le problème en AG.
Pour exposer en clair, sur le forum, le problème qui nous préoccupe et nous semble important, je pense que je dois changer de rubrique :
Alors RV dans « Appel à expériences similaires » ou je vais tenter d’ajouter : « Copropriétaires + associés »
Bonne journée à tous 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 13:44:16
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Lecaille : J'ai répondu à votre question sur copropriété et société sans savoir que c'était un rebond du présent sujet.
Comme vous pourrez le constater votre problème pratique de recouvrement est important pour la vie de la copropriété mais il n'y a en fait pas de véritable question.
Il y a un travail à faire (le recouvrement) qui n'a pas été fait parce que le régime juridique des lots appartenant à une société d'attribution a été gravement méconnu.
Il n'y a aucune décision nécessaire pour engager le recouvrement. Le conseil syndical aurait pu s'inquiéter plus rapidement, semble-t-il. Le ou les syndics successifs ne savaient pas, ce qu'il y avait à faire. |
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ladynic
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 23:04:01
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| pourrais-je connaitre le texte nouveau de mai 2004? je suis nouvelle syndic bénévole et je n'y connais pas encore grand chose!!! je lis un peu tout ce que l'on écrit sur interett mais cela ne me suffit pas vraiment!! |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 04:03:24
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Ladynic, reportez vous à l'entrée suivante du Guide Juridique de Universimmo :: http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp .
Le texte modificateur de mai denier (décret n° 2004-479 du 27 mai 2004) a été, dans son entier, consolidé dans le décret d'origine n° 67-223 du 17 mars 1967. L'entrée mentionnée ci dessus vous donne accès aux deux textes : le décret du 27 mai denier et le décret de mars 1967 modifié par lui.
Pierre |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 10:41:02
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Bonjour à tous.
OK pour inscription dans OdJ de tous les additifs envoyés (RAR) avant convocation AG... en muselant "Anastasie"!!
Mais quid de la validité des résolutions résultant d'additifs, concernant des travaux, sans devis (documents obligatoires)? Dans l'hypothèse où l'additif est arrivé au dernier moment, envoyé par un "yaka" prenant, volontairement ou inconsciemment, le syndic pour son "boy"!!! (précision : je suis non professionnel)
snp |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 00:38:43
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Pour moi, vous inscrivez le point à l'ODJ.
Lors de l'AG, vous informer l'ensemble des copropriétaires que la résolution n'est pas conforme à la lois du fait de la non presence de devis ou des termes essentiels du contrat.
Ensuite c'est à l'assemblée , en connaissance de cause, de se prononcer. car c'est l'assemblée du syndicat et non celle du syndic.
C'est le president de l'assemblée qui devra proposer l'annulation de la question lors de l'AG, et aux copros de voter cette annulation en votant "CONTRE".
Si tel n'est pas le cas, c'est le syndicat qui devra assumer le prejudice, au cas ou un copropriétaire décide d'attaquer le syndicat en annulation de cette question dans les 2 mois courant après réception du PV.
Votre role en tant que syndic est d'informer que cette résolution n'est pas conforme à la lois, le role du syndicat est de prendre la decision d'etre hors la lois ou pas !! |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:51:22
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Me revoilà sur ce sujet qui me tient à coeur.
Yaume ... citation
"Ensuite c'est à l'assemblée , en connaissance de cause, de se prononcer. car c'est l'assemblée du syndicat et non celle du syndic."
Votre raisonnement est valable dans la situation idéale:
- où tous les copropriétaires ou presque assistent à l'AG.
- où les jeux ne sont pas faits avant même le début de l'AG, avec, entre autre, distribution des pouvoirs des représentés aux petits copains.
Mais comment informer les représentés, injoignables faute de connaître leurs adresses (refus de communiquer la liste de présence)?
D'autan que nous ne faisons pas partie du CS.
N'importe quel copropriétaire de bonne foi devrait avoir le droit de faire inscrire dans la convocation non seulement une question ou résolution mais aussi une "information" susceptible d'attirer l'attention des autres sur un sujet important.
Ainsi:
" - Les copropriétaires doivent-ils payer pour un associé défaillant ?
- Non.
- Pourquoi? ................"
( voir sujet "copropriétaires + associés" )
Merci à tous, car toutes vos remarques nous aident beaucoup.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:57:23
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Dans un syndicat dont les assemblées annuelles ont lieu habituellement en mars (donc la prochaine en mars 2005), un copropriétaire notifie au syndic une question concernant des travaux de remplacement des bavettes en zinc des fenêtres sur courette de l'escalier principal en signalant qu'elles sont en mauvais état et qu'il y a des traces d'humidité dans l'escalier sous les fenêtres. Il n'y a pas de devis joint.
Pour ma part j'estime que cette question doit impérativement être prise en considération et que le syndic doit reprendre la question à son compte en faisant établir les devis nécessaires.
C'est l'exemple précis d'une bonne et utile question qui doit être non seulement enregistrée et portée à l'ordre du jour mais de plus exploitée par le syndic. La nouvelle procédure facilite cette exploitation préalable qui permettra à l'assemblée de prendre une décision exécutoire.
Dans l'ancien système, le copropriétaire aurait envoyé sa demande parès réception de la convocation. L'assemblée ne pouvait alors, au mieux, que demander l'établissement de devis.
Sur les indications de Yaume : je pense qu'il y a effectivement des questions à inscrire avec avis d'impossibilité de traitement utile pour telle ou telle raison.
Mais d'autres " questions " peuvent être éliminées pour les raisons indiquées plus haut. En particulier elles n'impliquent aucune décision d'assemblée, ou même l'assemblée est incompétente pour en traiter.
Et au contraite, (exemple ci dessus), certaines questions doivent être non seulement inscrites mais de plus le syndic doit compléter le dossier. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 13:41:07
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Citation :
Initialement entré par lecaille
Me revoilà sur ce sujet qui me tient à coeur.
Yaume ... citation
"Ensuite c'est à l'assemblée , en connaissance de cause, de se prononcer. car c'est l'assemblée du syndicat et non celle du syndic."
Votre raisonnement est valable dans la situation idéale:
- où tous les copropriétaires ou presque assistent à l'AG.
C'est au syndicat (ensemble des copros) de prendre ses responsabilité. Si seulement quelques uns viennent assister à l'AG, c'est la preuve qu'il ne s'interesse que tres peu à leur bien, ils n'auront pas à se plaindre des decisions prises après !!
- où les jeux ne sont pas faits avant même le début de l'AG, avec, entre autre, distribution des pouvoirs des représentés aux petits copains.
Si ils donnent leur pouvoir aux petits copains, quelque part c'est qu'ils auraient pris la meme decision qu'eux. De plus rien n'interdit sur le pouvoir de mentionner sa reponse à telle ou telle question de l'ODJ.
Mais comment informer les représentés, injoignables faute de connaître leurs adresses (refus de communiquer la liste de présence)?
D'autan que nous ne faisons pas partie du CS.
Bien !! je vois le pb !!! Je pense que rien empeche le syndic de recopier l'artcile de lois correspondant à telle ou telle question sur l'ODJ, pour faire comprendre son opinion, ainsi il informe les copropriétaires et ils peuvent voter en connaissance de cause.
N'importe quel copropriétaire de bonne foi devrait avoir le droit de faire inscrire dans la convocation non seulement une question ou résolution mais aussi une "information" susceptible d'attirer l'attention des autres sur un sujet important.
Ainsi:
" - Les copropriétaires doivent-ils payer pour un associé défaillant ?
- Non.
- Pourquoi? ................"
( voir sujet "copropriétaires + associés" )
Là j'aurai tendance à dire que c'est le role du CS, qui dorénavant doit fournir un compte rendu joint à l'ODJ, dans lequel il pourrait mentionné ses accords et désaccords avec le syndic.
Acharge au syndicat d'élire des personnes digne de les représenter !!
Merci à tous, car toutes vos remarques nous aident beaucoup.
Si j'ai argumenté dans ce sens , c'est pour differencier le cas ou l'AG decide d'engager des travaux sans respecter la lois (dans ce cas le syndic se doit juste d'informer le syndicat de l'illegalité de la décision), different du cas ou le syndic engage des travaux non urgent sans accord de l'AG (dans ce cas la c'est lui qui est dans l'illegalité). |
Edité par - yaume le 12 nov. 2004 13:46:58 |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 14:56:46
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Yaume;
N'étant pas de la "partie", je n'ai peut-être pas les mots pour me faire clairement comprendre. Alors:
1 - Reportez-vous à notre sujet "Copropriétaires + associés" dans "Appel à expériences similaires". Dans cette affaire, la duperie dont sont victimes les copro depuis très longtemps est évidente. Mais beaucoup n'ont pas les moyens de s'en rendre compte par eux-mêmes. Nous aimerions leur ouvrir les yeux. Et ce n'est pas le seul problème.
2 - Que penser du refus systématique de donner copie de la feuille de présence? Ce refus n'est pas innocent ...
3 - Que penser du silence du CS? Pas de réponses aux LR/AR et même LR/AR non retirée.
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