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dmo
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 05 nov. 2004 : 10:36:47
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Bonjour,
Notre immeuble était il y a 3 ans propriété d'une compagnie d'assurances et à usage locatif. Les appartements le constituant ont été vendus à différents particuliers qui ont donc constitué une co-propriété qui a conservé le gardien en poste.
Aujourd'hui, le gardien cesse son activité et notre co-propriété se trouve lui devoir la totalité de son ancienneté soit plus de 30 ans !
Est-ce normal ?
Le devoir du syndic de la nouvelle co-propriété n'était-il pas de la prévenir de cet état de fait ?
Le second syndic (le premier ayant été remplacé) n'avait-il pas le même devoir ?
Est-il obligatoire de "racheter" une ancienneté et n'est-il pas possible de la ventiler au prorata des années de gardiennage sous chaque co-propriété ?
Merci de votre avis.
DM
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ECG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:53:16
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Logiquement si vos logements appartenaient à une société d’assurance, le gardien en place a cette époque devais être salarié de la société d’assurance.
Lors de la vente des biens le gardien en place aurait du être en rupture de contrat avec la société ( et peu être toucher des identités ), et signer avec le nouveau syndic en place un nouveau contrat.
Pour moi vous ne lui devez que trois ans d’ancienneté A VOIR ! ! !
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 10:56:22
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Celà est vraiment une bonne question !!!
Elle se poserait peut être moins souvent si il était permis de provisionner les indemnités de départ à la retraite ce qui demeure interdit sauf erreur de ma part.
Les juristes spécialisés pourraient bien introduire un paragraphe supplémentaire dans les formulaires de vente à la découpe.
Il est possible qu'un spécialiste UInaute puisse donner des précisions. Je pense que l'immeuble est vendu avec ses qualités et ses inconvénients (une toiture vieille de 25 ans, une chaudière de dix ans et une gardienne en place depuis 20 ans).
Il faudrait un diagnostic social  |
Edité par - JPM le 05 nov. 2004 11:13:25 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 05 nov. 2004 : 17:55:05
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non c'est à la société de payer et ils le savent ...
mail perso merci (sans doute même societe et syndic) |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 15:33:14
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suite....
lorsqu'il y a vente à la découpe il y a forcément chgt d'employeur, de n° d'URSAFF etc etc le nouveau syndic est normalement tenu de refaire un contrat mais comme il est choisi par le vendeur et souvent avec consignes il ne fait rien; les comptes sont connus au mieux 1 an et demi- 2 ans après
après on vous dit vous êtes obligés de garder les gardiens ce qui est faux l'article 122-12 du code du travail n'étant pas applicable en cas de vente d'immeubles
de même l'ancienneté étant chez le même employeur elle n'a pas à être facturée, pour le départ à la retraite c'est pareil, c'est à l'entreprise de récupérer le personnel et de lui trouver un poste équivalent ailleurs.... mais voila qd ils vendent c'est souvent car les travaux vont commencé, les immeubles "amortis", etc et souvent donc des gardiens avec 15-20-30 ans d'ancienneté (limitée à 18% pour le salaire mais pas pour la retraite
je vous envoie sur mail perso d'autres infos et site où vous trouverez des exemples précis
ne vous laissez pas noyés sous les explications des commerciaux de ces institutionnels qui pour certains profitent de la naiveté des acheteurs : budget sous estimé pour favoriser les ventes, etc etc 2-3 ans ans après aux 1ers comptes et hop 33% de frais de personnel, ascenseur en plus et les premiers travaux dès qu'une majorité de lots est vendue....de toutes facons les % sur travaux rentrent qd le syndic retenu fait partie du groupe...
pour votre info les anciens gardiens des groupes d'assurances savent en effet très bien où ils en sont de leur retraite tous les ans par leur relevés; si votre copro n'existe que depuis 3 ans c'est à la sté d'assurances de payer les 27 ans d'ancienneté d'indemnité et les 18% d'ancienneté sur le salaire....
il y a tellement eu de pbs que certaines compagnies s'assurent maintenant de faire signer une reprise des conditions....
certains nouveaux copropriétaires avertis ne se laissent pas faire |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 15:28:28
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Les observations d'Océan sont séduisantes mais je pense qu'il faudrait voir quand même dans les actes de ventes s'il n'y aurait une petite clause nichée quelque part à ce sujet.
En effet les contrats d'entretien et notamment de chauffage, par exemple, comportent souvent une clause imposant le transfert du contrat à tout acquéreur de l'immeuble. Dans ce cas la clause reproduite dans les actes est opposable au nouveau syndicat, s'il n'y a pas eu modification de la jurisprudence (pas vérifié !)
Il pourrait bien y avoir une clause relative au contrat de travail et il faudrait alors voir ce qu'elle raconte.
An l'absence d'une telle clause je pense que le raisonnement d'Océan devrait prévaloir.
Pour ma part néanmoins, je ne connais d'application des articles 122-11 et 122-12 que dans le cas de résiliation d'un contrat d'entretien.
Ces textes sont ainsi conçus :
Citation :
Article L122-11
La cessation de l'entreprise, sauf cas de force majeure ne libère pas l'employeur de l'obligation de respecter le délai-congé et de verser, s'il y a lieu, l'indemnité prévue à l'article L. 122-9.
S'il survient une modification dans la situation juridique de l'employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l'entreprise.
Article L122-12
A moins que la modification visée au deuxième alinéa de l'article L. 122-12 n'intervienne dans le cadre d'une procédure de règlement judiciaire ou de liquidation des biens, ou d'une substitution d'employeurs intervenue sans qu'il y ait eu de convention entre ceux-ci, le nouvel employeur est en outre tenu, à l'égard des salariés dont les contrats de travail subsistent, des obligations qui incombaient à l'ancien employeur à la date de cette modification.
Le premier employeur est tenu de rembourser les sommes acquittées par le nouvel employeur en application de l'alinéa précédent, sauf s'il a été tenu compte de la charge résultant de ces obligations dans la convention intervenue entre eux.
Le cas de la vente est donc prévu mais Océan nous indique que le texte ne s'applique pas à la vente d'immeubles. Quid d'une jurisprudence sur ce point qui serait fort intéressante ?
Quid en particulier si Dupont vend un immeuble entier à Durand ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 15:52:33
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JPM,
sauf erreur de ma part la vente des immeubles d'institutionnels représentent 30% du marché donc ce n'est pas négligeable car on retrouve ces problèmes dans nombre d'immeubles passés en copropriété.
le code du travail Dalloz, version 2003 page 115 alinéa n°19 précise bien concernant la modification de la situation juridique de l'employeur, que la vente d'un immeuble ne constitue pas une cession de l'entreprise.
Il y a 10 ans quand le pb nous est tombé dessus, j'avais rencontré un conseiller prudhomal qui m'avait spécifié qu'il y avait eu beaucoup de pbs dans les grands ensembles, notamment à la Défense pour le personnel de ménage et de surveillance gardiennage lorsque les immeubles changeaient d epropriétaires.
Nous avons été mené en bateau pendant 10 ans, ce qui nous a été facturé en plus 1MF par rapport à ce qu'on aurait du payer (bonjour la surfacturation des UV aussi...)
etes-vous interessé par un site qui décrit tous ces pbs, je vous l'enverrai sur votre boite perso...
bonne fin de WE |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 17:49:13
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suite ...
je précise un détail que connaissent bien les DRH de ces institutionnels: quand des gardiens changent d'immeubles dans la même société ou même groupe, l'article 122-12 est bien applicable(donc personnel repris aux mêmes conditions (d'où souvent la surestimation des UV) pour maintenir salaires et taux d'emploi, AVN mis à charges des locataires bien souvent (et qui ne le savent pas).
si un immeuble est vendu et que le gardien ne veut pas rester ou n'est pas gardé il est mis dans un autre immeuble en gardant donc son ancienneté et si ce 2ème immeuble est mis en vente, pourquoi voudriez-vous que les nouveaux copropriétaires paient une ancienneté acquise en plus ailleurs? C'est du bon sens sinon il y a "tromperie" à la vente et à la copropriété
Vous comprenez un peu plus peut-être pourquoi le syndic ne répond jamais à nos courriers et a refuse de mettre toutes les questions concernant ces points litigieux à l'ordre du jour de chaque AG et qu'il a fait passer ceux qui demandaient des explications pour des emp^écheurs de tourner rond. Le départ à la retraite nous a couté 50 KF de plus qui n'étaient pas à notre charge et il n'a pas donné les comptes à l'AG et refusé de poser les questions très précises concernant ces erreurs de calculs et d'imputations...(il aurait tort de ne pas essayer, les copros approuvant des comptes qu'ils n'ont pas reçus
j'ajoute pour le gag et le détail que le syndic a été racheté par l'ancien proprio cherchez l'erreur
cela se passe en France, tout près de chez vous, mais il y a des sujets qui ne doivent être abordés ... même au TGI...!,
JPM, svp, des copros se battent contre des syndics et des anomalies pour essayer de contenir leurs charges qui explosent, les charges de personnel représentent comme dans bcp d'activité de service 30%,
Ne sous-estimez pas la capacité des copropriétaires à analyser l'activité de leur syndics et à comprendre les entourloupes.
Je ne connais qu'un moyen lorsqu'on parle de charges c'est avant tout de mettre des chiffres en face dans le respect des Lois, du RC et ... du bon sens.
Trop de syndics oublient la notion fondamentale de "gestion en bon père de famille" et s'étonnent de trouver en face d'eux certains informés, s'informant, ou formés ou avec des expériences permettant de ne pas avaler des explications scabreuses qui s'apparentent souvent à plus que de l'imcompétence notoire ...
Lorsque des personnes réagissent cela peut stopper des hémorragies de charges : dans le cas très prècis soulevé je connais une copropriété qui a obtenu des provisions conséquentes pour le départ à la retraite et dont les euros correspondant ont été placés au bénéfice du syndicat jusqu'au départ prochain du gardien.
En résumé, mes observations avant d'être séduisantes s'appuient sur des exemples et les textes (que je m'efforce à lire- mais pas les explications alambiquées des "juristes" de ces institutionnels de l'immobilier qui pour nb d'entre eux prennent ceux qui achètent pour des poulets à plumer) ... un acte de vente (fait souvent par eux-mêmes pour le compromis)ne peut inclure des dispositions contraires à la Loi ? Ces serices immobiliers des institutionnels se croient souvent bien au dessus des Lois et vous font miroiter leurs hordes d'avocats quand vous essayer de leur demander des explications.
donc pour dmo, si votre premier syndic n'a rien fait, c'est classique choisi par le vendeur au départ, il ne va pas aller contre ses intérêts, pour le 2ème c'est pareil mais effectivement et le 1er et le 2ème devraient connaitre ces anomalies.
Vendeur comme syndic espèrent que cela va passer....
en fait si c'est aux coproprios de s'en occuper c'est aussi aux gardiens qui devraient s'assurer de leur avenir quand ils savent qu'un immeuble va être mis en copropriété, certains obtiennent ce qu'ils veulent en obtenant en plus dans d'autres rédsidences des AVN, parking, caves, etc .... et le dindon de la farce est tjs le futur coproprio.
en résumé il faudrait savoir tout ceci 6-8 mois avant la mise en vente et avoir accès à tous les docs
donc à ma 3ème ou 4ème vie, personne ne pouvant (sauf les syndics   être spécialiste de dommaines aussi variés que le bâtiment, le droit, la gestion, la compta, les assurances, etc
Autre petit détail dans ce domaine, la récup par l'ancien proprio des dépots de garantie pour paiement de l'eau, etc
et en prime pour ceux qui ont eu un simili de ravalement, ils mettent l'eau consommée à charges des locataires... quelquefois certains dont je fais partie réclament l'eau et l'électricité
épilogue : 10 ans après, les anomalies ne sont tjs pas réglées, les charges ne sont pas rectifiées, la garantie décennale n'a pas été mise en cause, le syndic touche (se paie) des honoraires sur dossiers d'assurance (chez sa maison-mère), ne veut bien entendu mettre aucune responsabilité en cause et nous annonce son non-renouvellement pour cause de conflits avec "certains copropriétaires". D'autres copros sont plus réactives et changent de syndicdès la 2ème AG, mais tout dépend de la part restante du bailleur exclusif à la 2ème AG et de la mentalité des résidents...
morale : "si j'avais su, j'chrai pas venu" "j'serai même parti en courant" sur l'air de Dallas- LeParrain-et pour qq $$$ de plus ou la guerre des boutons
on pourrait écrire un bouquin complet sur ces pratiques très bizarres et trompeuses; le rêve peut vite devenir cauchemar et ceux qui ont fait des plans de financement ne peuvent les tenir en partie à cause de ces charges volontairement sous estimées par le vendeur, et les travaux qui ne manquent pas de devenir urgents.
et pour DMO , vérifiez à fond tous les contrats, l'indépendance par rapport à l'ancien bailleur des fournisseurs, et si vous pouvez faites faire un audit de vos comptes et des contrats au passage en copro, sans parler du réglement de copro (qui en général reprend les répartitions internes du bailleur lors de la construction de l'immeuble et qui vous a sans doute été facturé à l'achat.
y a-t-il chez vous des copros ou résidents qui travailleraient chez votre ancien bailleur?
 bref BIENVENUE au CLUB
et allez voir d'urgence une des associations qui connaît déjà des cas similaires |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 19:00:27
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Mais, Océan je tiens à vous dire que je trouve tout à fait équitable que les obligations du syndicat soient limitées aux années écoulées depuis sa constitution.
J'ai trouvé la question intéressante parce que je ne l'ai pas recontrée souvent et que je n'ignore pas les incidences financières dans ce domaine. D'autre part je ne connais pas toutes les subtilités du droit prud'hommal mais par contre j'ai vu des histoires de changement de situation de l'employeur dans les cas les plus divers y compris pour la Médaille du Travail !
Maméfiance vient des décisions rendues dans le passé pour les résidences du troisième âge administrées par un même syndic, en fait émanation du promoteur. Dans ce cas une heureuse solution est intervenue après bien des errements.
J'ai noté l'indication du Code du Travail Dalloz. C'est une source sé&rieuse et je suppose que le rédacteur fournit des indications complémentaires.
Sur l'ensemble je vous rappelle que dans mon premier message sur ce sujet j'évoquais, en ce qui concerne les marchands de biens, l'opportunité d'une clause relative à l'indemnité de départ à la retraite et prévoyant la prise en charge par le vendeur d'une manière ou d'une autre. Il est bien entendu que l'observation peut être étendue aux institutionnels.
Mais je ne serais pas étonné de trouver dans quelques actes de vente une clause inverse
Et pour le reste je suis bien d'accord avec vos observations mais pour l'instant je suis plus tourné vers le contrôle des comptes (comptabilité) que vers le contrôle des charges (opportunité des choix d'entreprises et autres questions).
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dmo
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 20:52:24
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Vaste sujet semble-t-il...
Je vous remercie tout d'abord pour l'ensemble de vos observations, que je vais tâcher de comprendre. Si je comprend bien, notamment Citation :
Article L122-12
A moins que la modification visée au deuxième alinéa de l'article L. 122-12 n'intervienne dans le cadre d'une procédure de règlement judiciaire ou de liquidation des biens, ou d'une substitution d'employeurs intervenue sans qu'il y ait eu de convention entre ceux-ci, le nouvel employeur est en outre tenu, à l'égard des salariés dont les contrats de travail subsistent, des obligations qui incombaient à l'ancien employeur à la date de cette modification.
Le premier employeur est tenu de rembourser les sommes acquittées par le nouvel employeur en application de l'alinéa précédent, sauf s'il a été tenu compte de la charge résultant de ces obligations dans la convention intervenue entre eux.
notre syndic est donc tenu de payer (1ere partie) mais le précedent est tenu de le rembourser, sauf clause particulière (2de partie)
Cela me parait logique et équitable mais reste très sujet à interprétation.
OCEAN stipule Citation :
que la vente d'un immeuble ne constitue pas une cession de l'entreprise.
Mais malgré tout, le changement de syndic (employeur du gardien) constitue bien quant à lui un changement d'employeur ?
Je vais toutefois tâcher de trouver des informations relatives à ce point dans le contrat de vente et j'ai également une réunion avec le syndic la semaine prochaine. J'espère qu'il en sortira quelque chose...
DM |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 17:55:46
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bonsoir démo,
l'employeur c'est le syndicat depuis la 1ère vente, le 1er syndic devait faire un contrat de travail au moins à la 1ère AG (en général dans les 6 mois ou si 1/4 lotsvendus ou plus) ce qu'ils refusent de faire dans ces cas là.
en bonne logique c'est à l'ancien proprio exclusif de replacer le personnel ou de payer le surplus.
c'était au 1er syndic de signaler l'erreur (qu'il devait très bien connaitre) et c'est au 2ème de ne pas accepter de payer n'importe quoi, on ne peut payer 30 ans d'ancienneté au détriment des nouveaux acquéreurs alors que la copro n'a que 3 ans.
Pas féru de droit, mais je ne vois pas comment un contrat de vente pourrait être contraire à la Loi....
pour la retraite calcul sur CCN art 17 et regardez les autres posts (de mémoire en juin-juillet)+ mail perso à regarder
bonnes vagues |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 16:24:22
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Le règlement de copropriété ou un cahier des charges en cas de vente sur licitation (partage) peut comporter une clause indiquant que les contrats en cours seront transférés au syndicat des copropriétaires, qu'il s'agisse de contrats d'entretien ou d'un contrat de travail.
La clause est parfaitement légale dès lors qu'elle est claire et que les contrats sont listés.
Cette question a été peu étudiée parce que, dans la plupart des cas, les problèmes liés échappent aux intéressés. Pour les contrats d'entretien, ils sont poursuivis parce que tout va bien, ou résiliés en fin d'une année quand tout va mal.
Il est évidemment avantageux pour le syndicat nouveau de reprendre un contrat d'exploitation de chaufferie avec une clause P3 de garantie totale. Ces contrats de longue durée comportent généralement une clause imposant au propriétaire de stipuler la poursuite du contrat en cas de vente de l'immeuble. La propriétaire vendeur est alors tenu d'en faire mention dans le règlement, à l'intention des acquéreurs. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 déc. 2004 : 19:40:22
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en revenant sur ce pb toujours d'actualité, il semblerait que plusieurs groupements de locataires-résidents dont les immeubles sont mis en vente s'organisent pour faire face aux pbs soulevés tant sur les relogements que la gestion future.
Quelqu'un serait-il dans ce cas ???
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gilleshand
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 19:25:22
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Citation :
Initialement entré par océan
suite....
lorsqu'il y a vente à la découpe il y a forcément chgt d'employeur, de n° d'URSAFF etc etc le nouveau syndic est normalement tenu de refaire un contrat mais comme il est choisi par le vendeur et souvent avec consignes il ne fait rien; les comptes sont connus au mieux 1 an et demi- 2 ans après
après on vous dit vous êtes obligés de garder les gardiens ce qui est faux l'article 122-12 du code du travail n'étant pas applicable en cas de vente d'immeubles
de même l'ancienneté étant chez le même employeur elle n'a pas à être facturée, pour le départ à la retraite c'est pareil, c'est à l'entreprise de récupérer le personnel et de lui trouver un poste équivalent ailleurs.... mais voila qd ils vendent c'est souvent car les travaux vont commencé, les immeubles "amortis", etc et souvent donc des gardiens avec 15-20-30 ans d'ancienneté (limitée à 18% pour le salaire mais pas pour la retraite
je vous envoie sur mail perso d'autres infos et site où vous trouverez des exemples précis
ne vous laissez pas noyés sous les explications des commerciaux de ces institutionnels qui pour certains profitent de la naiveté des acheteurs : budget sous estimé pour favoriser les ventes, etc etc 2-3 ans ans après aux 1ers comptes et hop 33% de frais de personnel, ascenseur en plus et les premiers travaux dès qu'une majorité de lots est vendue....de toutes facons les % sur travaux rentrent qd le syndic retenu fait partie du groupe...
pour votre info les anciens gardiens des groupes d'assurances savent en effet très bien où ils en sont de leur retraite tous les ans par leur relevés; si votre copro n'existe que depuis 3 ans c'est à la sté d'assurances de payer les 27 ans d'ancienneté d'indemnité et les 18% d'ancienneté sur le salaire....
il y a tellement eu de pbs que certaines compagnies s'assurent maintenant de faire signer une reprise des conditions....
certains nouveaux copropriétaires avertis ne se laissent pas faire
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gilleshand
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 nov. 2005 : 19:31:51
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Citation :
Initialement entré par océan
non c'est à la société de payer et ils le savent ...
mail perso merci (sans doute même societe et syndic)
suite à la vente des pavillons de notre résidence par un institutionnel, on nous impose un transfert de contrat pour l'ancien gardien , a t'on le droit de ne pas l'accepter. L' employeur actuel n'est il pas responsable s'il y a, de son licenciement? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 17:14:05
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| c'est où, qui, comment ??? sur mail perso |
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