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TPierre
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7 réponses |
 Posté - 05 nov. 2004 : 11:29:30
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Pour vous résumer la situation je viens d'hériter d'un local commercial avec un appartement attenant. Ces locaux sont loués avec un bail commercial (un seul et même bail). Le bail date du 01/01/79 le loyer annuel est de 6750 Francs (hors charges) et la révision est triennale et il est de 9 ans.
1ére question quel devrait être le loyer annuel cette année ? (je refais les calculs dans tous les sans je trouve un résultat différent de celui du chèque que je reçois)
2éme question quel est la date de fin de bail (c'est un bail de 9 ans)
3éme question comment faire pour récupérer l'appartement
Merci bcp pour votre aide
Pierre
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 06 nov. 2004 : 18:11:02
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Bonsoir Pierre,
1°) Pour le loyer actuel : Il manque deux éléments d'information pour permettre une détermination du loyer = la date exacte de la dernière révision pratiquée et l'indice Insee de référence s'il est mentionné au bail.
Si l'on part de l'hypothèse que le loyer a effectivement été révisé tous les trois ans à la bonne date sans décalage, le principe est que le loyer reste fixé au même montant pendant trois ans (pas de modif annuelle)
Ce loyer aurait du être augmenté au 1er Janvier 2000 puis au 1er Janvier 2003.
Le mode de calcul pour celui de 2003, à adapter aux indices du bail serait:
le loyer annuel HT X indice 1er ou 2ème T 2002 / 1er ou 2ème T 1999.
A vous de refaire les calculs et de demander le complement au locataire, vous n'oubliez pas la mise à jour du dépot de garantie.
2°)Fin de bail : si aucune des parties n'a effectué une formalité de CONGE par exploit d'huissier. Le bail est initialement d'une durée de 9 ans mais depuis le 1er 01 88, ce meme bail se poursuit par tacite reconduction. Il n'y a donc pas de fin de bail.
3°) Pour recupérer l'appart: les locaux étant indivisibles et soumis aux règles des baux com, la solution la plus simple est la discussion avec le locataire pour trouver un accord amiable. Reprise de l'appart s'il ne s'en sert pas par ex, avec diminution de loyer. Sans accord, ce n'est pas possible.
L'autre solution serait la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour obtenir la fin du bail. Cette clause ne s'applique qu'en cas de faute manifeste du locataire (défaut de paiement du loyer ....). Cette solution est impossible en cas d'utilisation "paisible du bien". En outre, cela supprime completement le loyer.
Cordialement
Fab |
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TPierre
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 10:12:54
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Merci pour votre aide...
Concernant les éléments demandé :
date de premiére perception du loyer 1/1/79
indice de référence 2 Trimestre 1978 : 461
Pour information complémentaire la provision versée par le locataire pour 2004 correspond à un loyer annuel de 14796 Frs HC. Mon probléme est que je n'arrive pas au meme résultat...
Si mes calcul son exacte je devrais percevoir plus, Non?
Concernant la récupération de l'appartement j'ai bien compris que c'était trés compliqué mais dans le cas présent l'appartement est innocupé et à été déclaré vaquant depuis au moins 5 ans à l'administration fiscal...
N'y a t il pas la quelque chose en ma faveur...
Merci a tous pour votre aide
Pierre.
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 14:54:58
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Bonjour Tpierre,
Bonjour Fab,
Voici pour le calcul du loyer uniquement.
- 1/1/79 = 6750 F indice 461
- 1/1/03 = 17028 F indice 1163
toujours valable, donc.
Mais le fait qu'un locataire verse une provision annuelle a peut-être une incidence.
Le bailleur plaçant cette somme en tire des intérêts bancaires qu'il n'aurait pas avec un réglement mensuel.
De plus, une provision n'est pas un réglement définitif.
En ce qui concerne le logement, ne serait-il pas souhaitable de relire attentivement le bail.
Si le locataire doit occuper régulièrement l'ensemble des locaux, les entretenir, quand est-il à propos de ce logement déclarer vacant depuis au moins 5 ans par l'administration fiscale ?
Ce serait pour TPierre une bonne opportunité de discution.
Soit la clause résolutoire en toile de fond,
soit récupérer le logement et avec l'échéance de bail au 31/12/2006, l'occasion d'un bail neuf en ressortant le fameux logement.
Amicalement
Sénèque |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 20:34:19
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Bonsoir,
La détermination du loyer actuel dépend la rédaction de la clause du bail liée à la révision. Cette révision contractuelle triennale est différente de la révision légale.
La priorité est de trouver une phrase du genre : la modification du loyer s’effectuera sans que le bailleur n’ait aucune démarche à effectuer … A ce moment, on n’a plus de pb de date d’effet et vous pourrez, sans souci, reprendre comptablement le loyer et demander la différence.
Exemple : Bail à effet 1er Janvier 1979 et révision triennale avec un loyer de 6750 F et un indice 2T 78 soit 461.
Le principe est que le bail aurait du être augmenté, conformément aux clauses du bail, à date anniversaire tous les 3 ans soit 1er Janvier 1982, 1er Janvier 1985 ……. La dernière date étant le 1er Janvier 2003 et le montant doit être : 6750 X 2 T 2002 (1163)/ 2 T 78 (461)= 17028 F précisé par Sénèque.
Depuis cette date et jusqu’au 31 Décembre 2005, le loyer doit rester le même. Il n’y a donc pas de calcul tous les ans (avec une clause de revision triennale) et pas de provision. Cela ne concerne que les charges. Le loyer est une somme connue divisée par mois ou par trimestre et qui, aux dates prévues par le bail, est versé par le locataire.
Pour éviter ce genre de soucis, c’est au proprio de faire un courrier au loc pour lui dire qu’à telle date le loyer sera fixé à XX.
Il va falloir pointer les loyers versés depuis Janvier 2003 (voir même plus loin si vous le souhaitez) et les loyers dus au titre de l’application des indices et faire la demande de remboursement au loc en lui précisant les calculs.
Attention, si vous ne trouvez pas la phrase mentionnée ci dessus, la difficulté va alors porter sur la possibilité de récupérer les sommes en différence sur le passé. Contactez alors un pro pour que ce dernier puisse vous aider et gère au moins le pb pour l’avenir.
Cordialement
Fab
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TPierre
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 00:15:08
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Merci pour votre aide...
Plusieurs points me semble intéressant à signaler :
1. Les locataires n'occupe pas le logement et l'on déclaré vacant à l'administration fiscal (pour ne pas avoir à payer la taxe d'habitation) depuis plus de cinq ans. Cela peut il me permettre de récupérer l'apparttement?
2. Le batiment est classé premier inventaire des monuments historique ils ont effectué des travaux sur la facade (pose d'un rideau en fer) sans en démender l'autorisation et sans en informer les batiments de France. Y a t il faute de leur part? qu'elle peut etre la sanction?
3. Ils ont posé un blindage sur la porte qui donne sur les parties commune toujours sans en demander l'autorisation. Cette porte est trés inestéthique. Y a t il faute de leur part? qu'elle peut etre la sanction?
Bien à vous
Pierre.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 20:31:16
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Bonsoir,
Le logement inoccupé n'est pas en soi suffisant pour modifer de manière unilatérale le bail commercial. Le bail a été signé par 2 parties, il doit être modifé, par avenant, de la même manière. Si vous ne voulez reprendre que le Logement, seule la discussion et un accord amiable peut y aboutir.
L'utilisation d'une clause résolutoire aura une application globale : le bail entier. Après, c'est une question de choix : conserver ou non le loc.
Dans le cadre d'une mise en oeuvre de la clause résolutoire, il convient de verifier en premier la rédaction des clauses du bail en matière de travaux.
Dans la plupart des cas, les travaux ont lieu avec autorisation du bailleur. Le fait de passer, outre, expose le locataire à différentes conséquences
Celles liées au bail : application de la clause résolutoire avec une demande de remise en état, non renouvellement du bail à son échéance pour faute du locataire.
Celles liées aux règles d'urbanisme : tout ce qui est dans le perimêtre de monument historique est soumis à des conditions de matériau, de couleur, de grandeur. Pour plus de renseignements, une mairie sera plus à même de vous aider. Il est sur que le jour où ils vont tomber dessus, mise en conformité obligatoire.
Commencez par discuter du loyer pour obtenir plus facilement sa mise à jour. Si cela se passe mal ou après le règlement, vous demandez par écrit, la transmission des autorisations légales. Tout ceci va constituer un dossier pour mise en oeuvre de la clause résolutoire. Attention, dans ce cas c'est vous qui récupérez le souci de la facade.
Si vous voulez conserver le loc, voyez ensemble comment arranger le defaut d'autorisation avec la Mairie.
De quoi vous générer un peu d'occupation ! 
Cordialement
Fab |
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TPierre
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 21:24:16
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Autre éléments qui pourait avoir son importance le titulaire du bail à 67 ans donc il doit etre a la retraite ou proche. Il exploite le magasin avec son fils.
Une transmission du bail du pére au fil est elle possible sans que l'on en soit informé?
Bien à vous
Pierre.
Encore merci |
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 22:54:17
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Re,
Pour que le fils reprenne l'activité du père, il faut une transmission juridique soit par donation soit par vente mais dans tous les cas, il y a signification au propriétaire selon art 1690 Cciv. Vous serez forcément informé sinon c'est une nouvelle cause potentielle de résiliation du bail.
Il peut également y avoir des conditions formelles prévues au bail. A vérifier.
Enfin, pour avoir le droit au statut des baux com, le fonds doit être ouvert et en activité, mais pour avoir le droit à la retraite, il ne faut plus être commercant et donc radié du RCS
Pour vérifier cet état de fait, vous allez voir périodiquement sur le site des greffes de TC si votre locataire est toujours inscrit.
Cordialement
Fab
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TPierre
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 11:33:29
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Merci bcp pour ces infos
Tjrs mes petites questions j'espere ne pas abuser...
La boutique est ouverte et en activitée (c'est une des mieux placées de la ville).
Est il possible de le consulter le RCS via Internet? Je suis à plusieur centaines de Km de la ville en question.
J'ai re re regardé le bail il y a effectivement une clause l'information et aussi une clause dite de préemption...
Commant fonctionne la clause de préemption? Si le prix de céssion est de 100 si je dis OK pour préemption je dois débourser 100? Ou plus? Meme dans une configuration de transmission pére fils?
Encore merci pour tout.
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LE GOFF
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550 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 18:27:09
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Bonsoir Pierre,
IL est possible de consulter le RCS par internet et par minitel. Comme je sais pas si ce genre d'info est acceptée par UI, je vous transmets par mail les coordonnées des deux. Ce sont des services payants. Attention au cout du minitel, très cher la minute.
En ce qui concerne la clause de préemption, il y en a deux possible:
- si le proprio vend l'immeuble, le locataire aura un droit prioritaire pour acheter les murs.
- si le locataire vend le fonds, le proprio aura ce même droit de rachat lié au fonds
Compte tenu de vos précisions, je pense que nous sommes dans le second cas mais verifiez bien.
Ce genre de clause a les conséquences suivantes: le locataire désire vendre son fonds de commerce, il cherche et trouve un acquéreur moyennant un prix de X et à des conditions diverses Y. Le clause oblige le locataire à vous signifier cette proposition avec les conditions et l'identité de l'acquéreur potentiel. A ce moment, vous pouvez décider d'acquérir aux mêmes charges, clauses et conditions à la place de l'acquéreur.
Toute la difficulté réside dans le fait de savoir s'il ne s'agit pas d'un montage pour vous obliger à acquérir à des conditions voulues par le locataire. Ne laissez jamais envisager que vous pourriez être interressé par cette clause.
Ceci marche pour toutes cessions. Par contre, il faudra faire vérifier la redaction de la clause en cas de donation, normalement il ne doit pas y avoir de différence mais ?
Bien cordialement
Fab
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 18:33:36
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Petit souci pratique. Votre mail n'étant pas identifié, contactez moi afin que je puisse vous transmettre les coordonnées en retour
Fab |
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