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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
 Posté - 07 nov. 2004 : 09:32:25
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Voici le problème que nous souhaiterions voir paraître sous forme d’observation dans la convocation à la prochaine AG et non dans l’ODJ. (évoqué dans « refus d’inscription d’une résolution en AG »)
Je m’y suis intéressée au reçu de la 1ère convocation à l’AG de ma copropriété. Dans le relevé des dépenses figurait:
« Impayés Untel »
A ma demande d’explications, le syndic a répondu de manière plus que concise : « Untel n’est pas copropriétaire mais a la jouissance de l’appartement »
Il m’a ensuite renvoyée à un PV d’AG où il était question de vente aux enchères et d’affaire se languissant chez un notaire.
Je n’ai pas insisté bien que trouvant choquant de payer pour un autre, d’autant que des anciens m’avaient appris que cela durait depuis plusieurs années, qu’il y avait dans la copropriété des personnes associées et non copropriétaires.
L’affaire a été relancée lors de la dernière AG … en juin 2003, élection du syndic (tous les 3 ans).
Nous avions un certain nombre de pouvoirs, il en a refusé trois sous prétexte qu’ils provenaient d’associés et que les associés n’avaient pas le droit de donner pouvoir à des copropriétaires.
Trouvant illogique que des copropriétaires soient tenus de payer pour un associé alors qu’ils n’avaient pas le droit de les représenter, nous sommes partis en quête d’informations.
Au départ, notre résidence n’est pas une copropriété mais une SACC composée d’associés.
La SACC est assez rapidement dissoute, un liquidateur désigné - une société qui, elle-même, désigne un représentant. Mais certains ne rachètent pas leurs parts et restent associés. La présidente de la SACC  devient syndic bénévole.
Quelques années plus tard un associé cesse de payer ses charges, un nouveau syndic bénévole est élu, en 1996 l’AG vote autorisation à ce syndic d’intenter une action en justice contre le représentant du liquidateur pour son manque de pugnacité dans l’affaire des impayés.
Là s’arrête ce que nous savons, avec une quasi-certitude, grâce aux documents en notre possession.
En fait il semblerait que la société liquidatrice n’existe plus, que le syndic soit devenu le liquidateur après expulsion du précédent. Mais la SACC existe toujours, avec un représentant dont nous ignorons l’identité (convoqué aux AG en tant que tel), des associés dont nous ignorons le nombre (refus de communiquer la feuille de présence ) et le même associé qui ne paie plus ses charges depuis environ 12 ans.
Dans le PV d’AG 1999, le syndic déclare : « C’est la SACC qui est copropriétaire de cet appartement ."
Dans ce cas, c’est la SACC qui devrait être solidaire d’un de ses membres et non les copropriétaires. D’autant qu’il existe une jurisprudence qui déclare illicite toute clause de solidarité entre copropriétaires (je n’ai pas les références sous la main).
Par contre aucune pitié pour d’autres copro : mises en demeures, assignations pour des sommes dérisoires et souvent injustifiées, campagne de diffamation pour les contestataires, sanctions très lourdes pour d’autres en difficulté (le chômage, les fins de mois difficiles ? Connaît pas !) Nous ne faisons pas partie des nantis et pour les actions en justice c’est notre porte-monnaie qui souffre alors il faut y réfléchir à deux fois.
Je ne pense pas qu'il s'agisse là d'élucubrations, ceci dit sans arrière pensée.
NB : Toujours pas d’AG en vue pour 2004, reddition des comptes 2003 non faite, budget prévisionnel 2004 non voté mais provisions trimestrielles réclamées sans accord de l’AG (voir loi SRU applicable depuis janvier 2002).
Qu'en pensez-vous
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 13:34:44
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Premier point : un associé de société d'attribution peut recevoir mandat d'un autre associé ou d'un copropriétaire et il peut donner mandat à qui il veut, pour l'assemblée.
Un associé ne devrait jamais être directement débiteur du syndicat car en principe c'est la société qui devrait recevoir les appels de charges, les régler et les récupérer en suite.
Dans la pratique, depuis de nombreuses années les syndics envoient les comptes directement aux associés. Tout se passe bien jusqu'à ce qu'il y ait un problème. L'associé ne paie plus.
Dans ce cas la société est le débiteur principal. Le recouvrement doit être effectué contre la société représentée par son gérant. L'associé peut soulever l'irrecevabilité de la demande en paiement de charges qui serait dirigée contre lui;
Et parfois alors autre difficulté : les rapports qui devaient être maintenus entre le syndicat et la société ont été abandonnés depuis longtemps. Les formalités légales entre gérant et syndic n'ont pas été respectées et ... on ne sait pas ce qu'est devenu le gérant de la société. La responsabilité du syndic (professionnel ou non) est alors engagée car le syndic doit veiller à se faire remettre chaque année la liste officielle des associés par le gérant. S'il perd la trace du gérant, il doit réagir immédiatement et faire désigner un administrateur provisoire de la société si besoin est.
Dans votre cas le recouvrement devait donc être dirigé contre la société qui dispose à l'égard de son associé d'une possibilité de vente judiciaire des parts sociales. Je ne m'étends pas sur les particularités de l'exécution des décisions judiciaires en ce cas. Il faut déjà attraper le bout de la pelote, et voir ensuite.
Dans votre affaire, il faut prévoir une sérieuse remise en ordre. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 16:07:45
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Il me semble que cette SACC est une société d’attribution dont les associés ont certains attributs des copropriétaires, dont le droit de vote aux assemblées, ce qui implique le droit d’être représenté contrairement à ce qu’affirme le syndic, mais pas tous, en particulier, à moins que je ne fasse erreur, l’obligation envers le syndicat de payer les charges afférentes aux lots dont ils sont attributaires. Car c’est la société qui en est redevable. C’est donc celle-ci qu’il faut poursuivre et ce n’est pas tâche aisée lorsque ladite société n’a plus d’existence effective. Le syndic en porte une responsabilité certaine. Il se devait de réagir immédiatement afin d’obtenir le paiement des charges ou, à défaut, de provoquer la liquidation de la société.
Il faudrait à mon avis dans l’immédiat:
- vérifier très sérieusement les comptes et aviser selon ce qu’il y sera trouvé,
- se mettre en recherche d’un nouveau syndic, de préférence un gros cabinet possédant un service juridique apte à diligenter les procédures nécessaire à l’assainissement de la situation,
- préparer la constitution d’un vrai conseil syndical,
- provoquer la convocation d’une assemblée, même si les comptes ne sont pas prêts, ne serait-ce que pour nommer un nouveau syndic. Le président du conseil syndical en a la possibilité.
Il serait de toutes façons illusoire de penser pouvoir récupérer 12 ans de charges impayées.
Cordialement
P.F. Barde |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 07 nov. 2004 : 20:18:33
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- La SACC existe toujours puisque, depuis que nous bougeons à propos d'autres problèmes, le syndic précise bien que son représentant a bien été convoqué aux AG. S'il le convoque, c'est qu'il le connaît (connaît toi toi-même!!!)
- Vérifier les comptes: nous ne faisons pas partie du CS et avons peu de chances d'y être élu. Tout juste vérifier les factures la veille de l'AG.
- Un nouveau syndic: nous avons tenté; la séance s'est déroulée de telle façon que nous avons quitté la salle.
- Le président du CS: inutile d'y compter.
Nous ne sommes pas sortis de l'auberge, mais nous ne sommes pas décidés à continuer à être pris pour des débiles
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 17:17:57
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Dans votre cas compliqué, et peu comprehensible ( enfin pour moi ) je vous conseil d'adherer a une association tel que l'ARC afin de vous aider.
De plus je pense que tout cela ne se reglera pas à l'amiable, il est évident qu'il va falloir engager une action en justice.
Ne compter pas regler cette affaire tout seul.
Votre president de CS fait la sourd d'oreille !! Pourquoi ?? Vous avez l'air d'expliquer que vous (copros ) payez un peu trop de charges, donc j'en deduis que le president du CS aussi.
Et que disent les autres copros dans tout ça , car a vous lire, on a l'impression que vous etes le seul à avoir tiré cette affaire du sac.
Lors de la proposition d'un nouveau syndic ,vous dites avoir quitté l'AG, cose je pense à ne pas faire, quant à toutes vos remarques demandé à ce qu'elles soient noté dans le PV, et faites vous élire comme president de séance. |
Edité par - yaume le 12 nov. 2004 17:26:39 |
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 22:01:51
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Non Yaume, je ne suis pas seule même s'il m'arrive souvent d'employer la 1ère personne du singulier!
Et quand j'écris "NOUS", cela ne signifie pas 2 ou 3, mais nous ne représentons pas encore une majorité.
Si c'est moi qui manipule la souris, fort maladroitement parfois au point d'envoyer deux fois le même message, c'est que je suis la plus disponible.
Quant au problème exposé ici, nous avons reçu des réponses très instructives.
Le forum a ses limites, c'est sûr, mais il permet de se sentir moins isolé.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 23:05:25
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Alors combien etes vous ? avec proportion en millieme ?
Sur combien de copropriétaires ?
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lecaille
Contributeur senior
63 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 10:07:17
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Je relance ce sujet à la demande d'un ami qui ne pratique pas internet.
Dans sa copro, comme dans la nôtre, il existe une SACC copropriétaire.
Un "associé" de cette SACC désire se présenter comme "syndic copropriétaire rémunéré" en fait syndic non professionnel. En a-t-il le droit ?
La copropriété... pas facile !!! |
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