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 Sujet  |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 08 nov. 2004 : 08:28:50
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Bonjour,
Il n'est jamais évident de changer de syndic.
on sait ce qu'on perd, mais on ne sait pas ce que l'on "gagne".
je pense que ce type de post peut intéresser pas mal de copropriétaires et membres de conseil syndical.
je me demande quelles sont les questions les plus pertinentes à se poser lorsque l'on analyse une candidature de syndic ?
- clauses du contrat de syndic
- questions à poser lors d'un entretien préalable avec le syndic testé
Merci
Philippe
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 10:31:44
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La première question à inscrire sur la page blanche : pourquoi changeons-nous de syndic ?
Les réponses possibles sont variées
Il a démissionné
Il n' pas été réélu
Pourquoi n'a-t-il pas été réélu ? etc.
En principe vous parvenez à savoir ce que vous ne voulez pas chez un autre syndic. C'est là dessus qu'il faut l'interroger en premier.
Ensuite il faut affiner et voir les détails.
La première phase est parfois simple et évidente, parfois la plus délicate. Pas toujours facile de savoir pourquoi on change de syndic. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 12:16:39
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Merci JPM.
mais l'objet de mon post est d'essayer avec tous les praticipants qui voudront bien participer à ce post
-de définir un contrat type de syndic avec des clauses non excessives
- de définir les questions éventuelles à poser lors de choix de candidature pour mesurer les compétences du syndic
merci
Philippe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 15:40:26
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La dessus il y a déjà plein de choses dans les sujets.
Je vous recommande en particulier ce qui a été écrit sur le nettoyage des honoraires exceptionnels, c'est bien le principal.
Pour les autres clauses il n'y a vraiment rien de très particulier, le modèle type est très suffisant, du moins à mon avis. |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 16:32:20
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Merci pour votre réponse.
Je les ai parcouru, trés intéressantes lectures.
Par exemple pour les travaux, j'ai lu qu'il fallait appliquer un % sur le montant des travaux HT et non TTC comme le pratique certains syndics.
Le % pouvait différer selon le suivi technique ou pas par le syndic.
En fait j'aurai souhaité rentrer plus dans les chiffres.
Comparer les % afin de svoir ce qu'il faut éviter, et ce qu'on est en droit d'attendre.
Le but de ce post étant de permettre aux habitués du forum de pouvoir évaluer leur contrat de syndic.
Je me lance, dans ma copro nous sommes à :
honoraires sur travaux décidés en AG
Demande de tarifications, études de propositions des ma^tres d'oeuvre et des bureaux de ctrl, tenue de la comptabilité travaux, attestations pour les déclarations fiscales, présence du syndic ou de l'un de ses collaborateurs au rdv de chantier une fois par semaine, souscription des assurances obligatoires, ouverture d'un compte bancaire spécifique aux travaux.
de 1219.59€ à 3811.23 TTC : 76.22 HT, soit 91.16 TTC
de 3811.23€ à 76224.51 TTC : 2.5% HT soit 2.99% TTC
de 76224.51 € à 152449.01e TTC : 2% HT soit 2.39% TTC
Plus de 152449.01 € : 1% HT, soit 1.20% TTC
et vous ... ?
Philippe |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 10:11:41
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GO, Lancez vous !!! que l'on essaie de voir les tarifs qui s'appliquent
merci
Philippe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 12:32:46
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Alors puisque vous en êtes à ce stade, vous allez faire 2 chapitres.
1/ Honoraires Syndic agissant en qualité de maitre d'œuvre
2/ honoraires syndic pour la seule gestion administrative et comptable des travaux
Dans le 1er cas, le syndic s'occupe de tout (cahier des charges(?)dont le CS peut se charger, appels d'offres, appels et gestion des fonds, répartition...) ainsi que du suivi du chantier en totalité.
Dans le second cas, qui implique la désignation par l'AG d'un maitre d'œuvre extérieur et de ses honoraires, qui sera chargé d'établir le cahier des charges, des appels d'offres, du suivi du chantier, le syndic ne s'occupe que des appels de fonds, du paiement des échéances fixées et de la répartition des travaux.
Il y a donc 2 grilles à établir, dans le style de celle avancée. Mais s'agissant, pour les honoraires, d'une tractation commerciale spécifique à chaque copropriété, négociation qui doit avoir lieu soit préalablement, soit lors des travaux particuliers, il est difficile d'avancer des pourcentages ou des montants qui seraient fixes ....
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Edité par - gédehem le 09 nov. 2004 12:37:15 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 13:27:47
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Je voudrais m'immiscer dans ce fil de discussion, avant qu'il n'aille plus loin, pour répondre à la remarque très pertinente de JPM. Effectivement, première question à se poser : pourquoi veut-on changer de syndic ?
A mon avis, c'est une analyse qui devrait être faite par le conseil syndical. Malheureusement, un certain nombre de CS en sont totalement incapables, parce qu'il n'y a personne de compétent à l'intérieur de cette instance et / ou même le président est incapable de mener des débats pour faire un travail d'analyse puis de synthèse.
Pour résumer, il y a, je pense, 4 cas de figure possibles :
- Le syndic est vraiment mauvais et incompétent, mais il existe un CS compétent, fort et déterminé qui pallie aux manques du syndic et qui fait preuve d'un extraordinaire dévouement pour la copropriété ; cela fonctionne tant que les personnes compétentes du CS sont présentes.
- Le syndic est excellent ainsi que le CS. Tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes. Les copropriétaires concernés par ce type de situation doivent être une espèce très rare sur ce forum.
- Le syndic est l'un des meilleurs syndics de la place mais le CS est inexistant et / ou complètement incompétent. Dans ce cas, je plains le syndic, s'il est consciencieux. Par contre, s'il n'est pas consciencieux, bonjour les dégâts !
- Le syndic est vraiment mauvais et incompétent et le CS est tout aussi incompétent. Dans ce cas, il ne faut se faire aucune illusion. Les résultats seront catastrophiques et plus on attendra pour changer et plus les "dégâts" seront importants. Le fonctionnement de la copropriété sera "chaotique", à tous les niveaux, avec toutes conséquences imaginables et inimaginables.
Dans ce dernier cas, même si par miracle, un excellent syndic accepte de reprendre une telle copropriété et sans démissionner au bout de quelques mois, parce que le CS en place sera incapable de l'épauler pour la reprise et de lui transmettre un minimum d'informations sur le fonctionnement de la copropriété, je crois que le résultat sera le même. Le syndic aura beaucoup de mal à faire son travail.
Les mêmes causes produisant les mêmes effets, cette copropriété continuera de mal fonctionner au grand dam des copropriétaires qui voudraient pouvoir paisiblement profiter de leur logement.
Je parle par expérience : des années de quiétude et de bien et bon-vivre dans ma copropriété aussi longtemps que nous avions un syndic qui faisait correctement son travail et un CS idem. D'ailleurs, le CS faisait peu de "bruit" mais travaillait au point que beaucoup de copropriétaires étaient à peine conscients de tout ce qu'ils faisaient.
Dans certaines autres copropriétés, le CS fait beaucoup de "bruit" sous des formes diverses  (agressions, malveillance, calomnies, ragots sur vie privée et personnelle de certains copropriétaires) et passe son temps ainsi. Jamais de rapport écrit, ni même oral et des réunions de CS quasiment "secrètes" où rien ne doit filtrer.
Tout un chacun pourra imaginer l'ambiance dans de telles copropriétés.
Là encore, inutile de se faire des illusions,les mêmes causes continueront de produire les mêmes effets en cas de changement de syndic.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 09 nov. 2004 13:30:37 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 14:35:51
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Gedehem Donc pour ce qui nous concerne nous avons uniquement des tarifs relatifs au 2/
2/ honoraires syndic pour la seule gestion administrative et comptable des travaux
Elisabeth le CS est actif, il assiste le syndic aux réunions de travaux, mais c'est le syndic qui négocie les contrat avec les fournisseurs.
honoraires sur travaux décidés en AG
Demande de tarifications, études de propositions des ma^tres d'oeuvre et des bureaux de ctrl, tenue de la comptabilité travaux, attestations pour les déclarations fiscales, présence du syndic ou de l'un de ses collaborateurs au rdv de chantier une fois par semaine, souscription des assurances obligatoires, ouverture d'un compte bancaire spécifique aux travaux.
de 1219.59€ à 3811.23 TTC : 76.22 HT, soit 91.16 TTC
de 3811.23€ à 76224.51 TTC : 2.5% HT soit 2.99% TTC
de 76224.51 € à 152449.01e TTC : 2% HT soit 2.39% TTC
Plus de 152449.01 € : 1% HT, soit 1.20% TTC
Merci d'apporter vos témoignages afin de pouvoir comparer les tarifs
Philippe |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 14:38:54
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Autant pour moi, gédéhem nous sont dans le 1er cas, j'avais mal lu, le syndic s'occupe de tout (cahier des charges(?)dont le CS peut se charger, appels d'offres, appels et gestion des fonds, répartition...) ainsi que du suivi du chantier en totalité.
Appels d'offres faites en commun avec le CS
Philippe |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 18:39:39
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2/ honoraires syndic pour la seule gestion administrative et comptable des travaux:
2% ht du montant ht , sur tous travaux au delà de 3000 € |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 21:15:42
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C'est en effet intéressant de pouvoir comparer...
et de dessous de 3 000 € c'est gratuit?
Philippe |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 10:19:35
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Pour avoir une idée de la qualité des services qu’on peut attendre d’un syndic, il peut être utile de lui demander des exemples de documents produits et une visite de son cabinet, afin de s'assurer d'une part de ses compétences professionnelles, d'autre part qu'il dispose des moyens suffisants en personnel, en locaux et en matériels.
Les documents
Pouvoir observer un carnet d'entretien, un dossier de convocation à une assemblée et un PV d'assemblée d'une des copropriétés gérées par le syndic pressentis sera très instructif sur la rigueur et la compétence du syndic. Il pourra être réticent à délivrer des documents : demander seulement à pouvoir les consulter en son cabinet.
Les locaux
Quant vous voulez apprécier les qualités d'un restaurant, vous ne goûtez pas seulement la cuisine mais vous inspecter également les toilettes. Visitez donc les coulisses du syndic pressenti : disposition des bureaux, allure générale (aérée ou confinée, en ordre ou non etc). Y a-t-il une place suffisante, tant pour le personnel que pour les documents ? Faîtes-vous expliquer la méthode de classement. Où et comment sont archivées les documents ? Il est impératif que ce syndic puisse vous persuader qu'il sera capable de sortir immédiatement, par exemple, un dossier d'assurance dommages-ouvrages vieux de huit ans.
Cordialement
P.F. Barde |
Edité par - P.F. Barde le 10 nov. 2004 10:22:56 |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 17:44:42
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P.F.Barde,
Trés bon post, voir comment est organiser un syndic c'est trés important.
D'autres propositions ?
merci
Philippe |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 21:32:04
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Concernant l'intervention de P.F. Barde, je me demande si beaucoup parmi vous ont essayé de mettre en pratique ses propositions. Vous croyez que beaucoup de syndics sont prêts à vous montrer avant d'être élu, comment ils présentent leurs documents et comment sont organisés leurs locaux ? J'en doute, quand je vois certains syndics qui refusent de répondre à certaines questions avant d'être élus. Alors, mettre son nez dans leur cabinet, je ne suis pas certaine qu'ils vont apprécier !
Elisabeth |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 13:31:27
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oui en effet, cela ne doit pas être facile à obtenir.
Mais il ne faut pas être trop pressé ppour changer de syndic.
Philippe |
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