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 Sujet  |
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satch
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 08 nov. 2004 : 12:15:32
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Bonjour,
Dans quelle situation irrégulière la copropriété se trouve et quelles sont les conséquences auxquelles la copropriété doit faire face lorsque les comptes de l'exercice ont été approuvés alors que ceux de l'exercice précédent ne le sont toujours pas ?
Merci.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 15:30:52
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La logique commande de dire que les comptes non approuvés de l'exercice 2002 sont approuvés implicitement dès lors que les comptes arrêtés au 31/12/2003 le sont. Ces derniers comportent en effet les reprisés des soldes au 01/01/2003.
Cette affirmation n'est pas forcément satisfaisante pour l'esprit si des points des comptes 2002 étaient contestés.
Il aurait fallu au moins rappeler ces points non réglés pour maintenir des réserves.
Quelle est la situation exacte ? Quid des problèmes de l'exercice non approuvé ? |
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satch
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 17:25:58
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Un certain nombre de points erronés ont été soulevés (factures contestées, etc.), les contrôles des comptes n'ont jamais été faits car l'ancien syndic a refusé l'intervention de l'expert comptable chargé d'effectuer cette mission à la demande du CS. Les copropriétaires ont donc refusé d'approuver les comptes au vu de cette situation.
Le nouveau syndic récupère la situation sans se préoccuper de quoi que soit et n'a pas mentionné l'approbation des comptes N-1 à l'ordre du jour de l'AG.
C'est ce même syndic qui avoue qu'il lui est impossible de tenter la moindre action contre tout copropriétaire débiteur tant que les comptes ne sont pas approuvés.
Citation :
Initialement entré par JPM
La logique commande de dire que les comptes non approuvés de l'exercice 2002 sont approuvés implicitement dès lors que les comptes arrêtés au 31/12/2003 le sont. Ces derniers comportent en effet les reprisés des soldes au 01/01/2003.
Cette affirmation n'est pas forcément satisfaisante pour l'esprit si des points des comptes 2002 étaient contestés.
Il aurait fallu au moins rappeler ces points non réglés pour maintenir des réserves.
Quelle est la situation exacte ? Quid des problèmes de l'exercice non approuvé ?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 19:37:02
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Une astuce pour contourner cela était de mettre une résolution spéciale à l'ODJ indiquant ou alors il va falloir reconvoquer une AG.
Autorisation au syndic de reprendre les soldes provisoires laissés par le syndic précédent et à engager les poursuites contre les mauvais payeurs afin que la coproprièté puisse continuer à fonctionner.
Vote d'un budget pour une expertise "amiable" afin d'établir le préjudice sur les postes X...
Cordialement.
Edmond 
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 20:55:53
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Pour être plus clair, et c'est ici nécessaire :
Le syndicat voulait, à tort ou à raison, changer de syndic et a refusé d'approuver les comptes du dit syndic.
Question ? Pourquoi falait-il avoir recours à un expert comptable pour vérifier s'il existait bien, pour chaque écriture de charges une facture justificative ? Un membre du conseil syndical n'y pouvait pas suffire ? S'agit-il d'un immeuble énorme ?
La solution de Dantès ne tient pas la route juridiquement.
A priori, et sauf soupçon de grave irrégularité dans les comptes non approuvés une seule solution les approuver en vitesse et repartir du bon pied.
S'il faut envisager au contraire un préjudice important, il faut sortir l'artillerie lourde mais vous êtes en position boiteuse pour avoir trop attendu. Sans précision gênante, de quelle nature serait la faute et de quelle importance le préjudice éventuel ? |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 21:09:52
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Citation :
Initialement entré par JPM
La logique commande de dire que les comptes non approuvés de l'exercice 2002 sont approuvés implicitement dès lors que les comptes arrêtés au 31/12/2003 le sont. Ces derniers comportent en effet les reprisés des soldes au 01/01/2003.
Absolument faux JPM , si vous n'approuvez pas les comptes d'un exercice n-1, ce n'est pas parceque vous approuvez l'exercice n que le n-1 est alors de fait approuvé.
Approuvé les comptes, c'est approuvé la liste des depenses et des creances.et accessoirement son compte personnel de charges. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 nov. 2004 : 21:41:10
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JPM, elle a pourtant été suggérée par un excellent juriste avant de rentrer en application.
Cordialement.
Edmond |
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satch
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 09:16:34
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L'autorisation au syndic de reprendre les soldes provisoires laissés par le syndic précédent équivaut à une approbation des comptes par les copropriétaires. Dans ce cas, je ne vois pas l'intérêt de les approuver maintenant alors quel les copropriétaires ont tout fait pour ne pas les apporuver l'an passé. Finalement, la question est de savoir si un contrôle des comptes N-1 est toujours possible aujourd'hui ?
De plus, je suis tout à fait d'accord sur le fait qu'approuver les comptes N ne vaut pas approbation des comptes N-1 ; quelle que soit l'entité juridique qui tient une comptabilité.
J'ajoute que l'approbation des comptes ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
Citation :
Initialement entré par Dantès
Une astuce pour contourner cela était de mettre une résolution spéciale à l'ODJ indiquant ou alors il va falloir reconvoquer une AG.
Autorisation au syndic de reprendre les soldes provisoires laissés par le syndic précédent et à engager les poursuites contre les mauvais payeurs afin que la coproprièté puisse continuer à fonctionner.
Vote d'un budget pour une expertise "amiable" afin d'établir le préjudice sur les postes X...
Cordialement.
Edmond
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 10:23:44
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Il faut, je crois, remettre le sujet sur ses rails avec un objectif pratique : redémarrer correctement.
Du point de vue légal le défaut d'approbation des comptes d'un exercice paralyse l'administration du syndicat :
> Il est impossible de recouvrer des soldes débiteurs de fin d'exercice
> Il est en principe impossible de présenter de nouveaux comptes puisque l'article L 14-3 dit qu'ils doivent " être présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ". C'est cette disposition particulière qui me fait dire que l'approbation des comptes de l'exercice N implique l'approbation des comptes N-1 tout en indiquant que cela n'est pas satisfaisant pour l'esprit.
Il faut vérifier si la situation remise par l'ancien syndic est équilibrée, et si la trésorerie qu'elle fait apparaître, contestable ou pas, a bien été remise.
Il faut lister
1) les contestations relatives aux comptes de charges N - 1
2) les anomalies de la situation remise
Les anomalies citées en 2) peuvent incontestablement justifier une réclamation auprès de l'ancien syndic.
Les contestations citées en 1) peuvent en fait justifier des demandes d'explication, même si on peut discuter de leur recevabilité en droit.
Ces deux listes étant établies, vous pouvez les adresser à l'ancien syndic par LRAR en lui demandant une réponse sous huitaine et en proposant un rendez vous. Le tout est de savoit si les écarts sont importants, justifiant une procédure éventuelle, ou s'il s'agit de menus écarts.
Le principal est de marcher squr un sol stable, c'est à dire d'avoir un dossier concis, clair et solide. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 12:54:34
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Ce n'est pas pcque jous n'avez pas approuver des comptes une année que cela empeche le syndicat de poursuivre sa route.
Vous etes entrain de nous dire que si un syndic laisse un trou dans la caisse du syndicat, que les comptes soient approuvés ou non, de toute facon c'est le syndicat qui comblera le trou.
Dans un premier temps ,oui, mais dans un second le syndicat pourra se retourner contre le syndic pour se faire rembourser les facturesz sur lesquelles il est en desaccord, ou injustifié. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 14:05:12
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Nous retrouvons ici le JPM bien connu, toujours égal à lui-même, qui entortille à sa façon très particulière, toute personnelle donc, les textes ou les dispositions légales pour justifier certaines de ses affirmations sorties d'on ne sait où !
Ainsi ici sa citation : ".... l'article L 14-3 dit qu'ils doivent " être présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ", qui l'amène à cette conclusion : " C'est cette disposition particulière qui me fait dire que l'approbation des comptes de l'exercice N implique l'approbation des comptes N-1 tout en indiquant que cela n'est pas satisfaisant pour l'esprit".
Bon, moi je veux bien tout ce qu'on veut, mais entre : "...exercice précédent approuvé du texte de la loi et [i]"..l'approbation des comptes de l'exercice N implique l'approbation des comptes N-1 " de JPM, il y a une différence qui n'est pas que de sémantique !....
Il y a manifestement un problème de lunettes et ce n'est pas que pour l'esprit, qui fait ici défaut, que ce n'est pas satisfaisant du tout !.
C'était la rubrique :" Comment JPM induit en erreur par des avis très personnels sous couvert de juridisme. ".....
Nous sommes ici pour répondre de façon aussi précise que possible, en formateur, en pédagogue autant que faire ce peut, à des questions posées généralement par des néophytes. Essayons donc de cerner au plus près les textes, éclairé par la doctrine et l'appréciation des tribunaux, sans partir dans des considérations voire des élucubrations personnelles qui n'apportent rien, au contraire !.
Sur la question initiale posée : Il est idiot de refuser d'approuver la totalité des comptes, car tout n'est pas faux ! Pour être plus précis, les comptes d'une copropriété sont justes ... sauf ce qui ne l'est pas : mais ce n'est pas la même chose !
Ainsi, la plupart des dépenses a bien été engagée régulièrement, conformément au budget prévis voté. Si des dépenses semblent irrégulières, hors budget, engagées abusivement, voire non justifiées, ce sont ces dépenses identifiées avec précision, et elles seules, qui seront éventuellement refusées ou soumisent à régularisation après justification et contrôle du CS dans les 15 jours suivant l'AG.
On ne peut donc globalement rejeter les comptes d'un exercice au seul prétexte que 5 factures sont abusives et 8 dépenses non justifiées ... Les 253 restantes sont forcément bonnes : il fallait les approuver.
On peut donc dire que le refus global de votre syndicat d'approuver les comptes de l'exercice précédent est abusif. (en plus d'être idiot, vous l'avez compris).
Pour sortir de cette impasse, il convient de revoir ceux-ci et de dire ce qui est bon, ce qui doit être justifié et ce qui doit être rejeté définitivement. Une fois ce travail fait, une AG devra le formaliser.
Ce n'est qu'à cette condition que votre nouveau syndic sera en mesure de contester la situation des copropriétaires arrêtée à l'exercice précédent, et d'engager éventuellement des actions en recouvrement de créances contre l'ancien syndic.
Par votre refus d'approuver la totalité des comptes de l'exercice passé, il est dans l'impossibilité de faire quoi que ce soit.
A vos calculettes, et aidez le à retrouver vos petits ...
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Edité par - gédehem le 09 nov. 2004 14:26:11 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 15:05:48
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Et voilà , vous avez gagné !!!!
Vous avez réveillez notre bon vieux gédehem !!!
A votre tour d'en faire autant M. JPM (...vous réveiller !! bien sur !! )
En clair je résume ce que vous nous dites depuis quelques posts !!!
Un syndicat a beau ne pas approuver des comptes, de toute façon a fortiori, intuitivement il le seront !!!
Allons donc !!! JPM !!! Alors pourquoi voter ce point, finalement je vous renvoi vers votre autre post sur "Ajouter une question à l'ODJ", le syndic peut d'embler supprimer celle sur l'approbation des comptes.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 23:22:54
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Bonsoir Yaume,
Désolé de vous dire cela mais vous n'avez pas de leçon à donner à JPM qui me semble bien plus expérimenté que vous en la matière!
Sa position est du reste justifiée par les textes et la pratique!
Christian |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 12:47:38
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Loint de moi l'idée de donner des lecons à notre bon vieux JPM, mon post n'avait que pour but de détendre un peu l'atmosphere après cette longue discussion, rigoler un peu ne fera de mal à personne sur ce forum...
J'en fait donc toutes mes excuses à M. JPM ,s'il a point apprecier mes quelques mots !!
quant à la justification par les textes ,chacun en fait son interpretation, personnelement le "être présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé" pour moi signifit "comparer avec les derniers comptes qui ont été approuvés, soit si l'exercice n-1 ne l'a pas été ,alors on compare avec l'exercice n-2.
Cela dit sur la question je rejoint l'opinion de gedehem, car il est vrai que le syndicat approuve ses comptes et non ceux du syndic ,meme si ces derniers sont établit et présenter par le syndic.
Donc dans le pire des cas le syndicat devra approuvé un 0 € dans chaque colonne, si je comprend bien à la question approbation des comptes on ne peut que voter favorablement.
Approuver les comptes c'est donc approuver les écritures comptables. Hors ,cela me fait poser une autre question:
Lorsque le syndic engage des travaux sans accord de l'AG non urgent, on devrait donc bien approuver cette dépense dans les comptes puisque les écrits existent la facture ,le cheque à l'entrepreneur.
Par contre c'est lors du quitus que l'on devrait voter contre. Or la jurisprudence n'a pas l'air de l'entendre de cette oreille. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 nov. 2004 : 14:17:03
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Merci à Air Jordan pour son intervention. Réconforté  , je vais vous donner un nouvel exemple de contournement d'un texte relatif aux comptes du syndicat qui, opportun ou non (c'est une autre affaire), est clair:
On sait qu'il faut distinguer :
> la comptabilité de trésorerie : on enregistre les paiements et les encaissements effectifs
> la comptabilité d'engagement : on enregistre les factures reçues et les factures émises ; dans un second temps on enregistre les paiements et les encaissements
La loi SRU a imposé la pratique de la comptabilité d'engagement à tous les syndicats. Mais le Législateur a voulu aller plus loin encore. L'article L 14-3 énonce : Les charges et les produits du syndicat prévus au plan comptable sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dès réception par lui des produits.
Quelle est la différence entre engagement et engagement juridique ? Elle est très simple :
L'engagement résulte de la réception de la facture. La fiabilité des comptes de fin d'exercice est alors subordonnée à l'enregistrement de " factures à recevoir ". Cette pratique laisse place aux oublis toujours possibles et toute latitude au syndic et/ou au conseil sydical de ne pas enregistrer des factures génantes.
L'engagement juridique résulte de la commande. Un ordre de service, une commande de fioul, la signature d'un marché de travaux, etc. sont immédiatement traduits dans la comptabilité. . En fin d'exercice : plus besoin de fouiller partout pour rechercher des factures à recevoir. Il suffit de regarder la comptabilité pour apprécier la situation du syndicat.
Le système adopté par la loi est le seul permettant aux copropriétaires d'avoir une situation exacte du syndicat. C'est la raison pour laquelle ce mécanisme a été adopté pour la gestion comptable des communes . Personne de droit public ou de droit privé ? Peu importe ! Les principes fondamentaux sont identiques surtout depuis l'avènement du budget prévisionnel. Ce sont les règles de gestion financière qui sont différentes.
Or on constate des tentatives pourt écarter l'application stricte de la loi. Par exemple, dans une étude de très bonne qualité globale, sur le projet de décret comptable, l'ARC écrit que la loi a " un peu vite " parlé d'engagement juridique. On se serait demandé " s'il n'allait pas falloir comptabiliser les charges dès le vote de l'assemblée générale ".
Cette question n'a jamais été posée à l'égard du syndicat. Elle a été posée à l'égard du copropriétaire vendeur . Il est vrai que celui ci est engagé par la décision de l'assemblée d'effectuer des travaux importants de deux manières :
> pour l'imputation du coût de travaux entre lui et son acquéreur.
> pour le remboursement des fonds versés, le cas échéant, au titre d'une provision sur travaux futurs. La décision de l'assemblée le prive du droit au remboursement.
Pour la comptabilité du syndicat, la décision de l'assemblée de faire exécuter des travaux ne peut générer aucune engagement puisqu'elle ne génère aucune dette syndicale. L'entrepreneur désigné ne sera créancier potentiel qu'après signature d'un marché ou réception d'un ordre de service. Pas d'engagement comptable sans dette, conditionnelle ou non, du syndicat. Ici la condition est l'exécution des travaux par l'entrepreneur. Si elle n'est pas remplie, on annule l'engagement.
Il est indiqué que " le Conseil National de la Comptabilité en est revenu à une notion simple et universelle de l'engagement : une charge est comptabilisée dès lors que le service ou la fourniture a été consommé ou que la facture a été reçue et n'est pas contestée ".
Notons en passant que la contestation d'une facture ne permet pas de retarder son enregistrement, serait-ce dans un compte " factures litigieuses ". La jurisprudence est formelle sur ce point en matière de copropriété.
Mais surtout, ni le CNC, ni l'auteur d'un décret d'application ne peut s'affranchir d'une disposition législative claire et précise.
En l'espèce le décret comptable ne saurait faire référence à " une notion simple et universelle de l'engagement " au mépris de la notion d'engagement juridique prescrite par la loi.
Il n'y a pas de difficultés sérieuses d'application de la règle d'engagement juridique. Le syndic signe un marché, une ordre de service sur devis, une commande de fioul : il passe l'engagement correspondant. Si la comptabilité est tenue ponctuellement, il peut, tout comme le conseil syndical, connaître à tout moment la situation exacte du syndicat, sans risque de mauvaise surprise
On peut tout au plus prévoir le traitement particulier des OS pour petits travaux afin d'éviter une poussière de petites écritures sans incidence significative sur la situation financière du syndicat.
Pas de travail supplémentaire non plus. Que l'engagement soit passé au moment de l'ordre de service ou au moment de la facturation, les prestations sont les mêmes et le système informatique peut y pourvoir. Enfin les écritures de fin d'années sont identiques : on reporte les engagements au lieu de reporter des " factures non parvenues ".
Je ne comprends donc pas pourquoi la disposition légale pourrait présenter une difficulté d'appplication, dès lors qu'il est admis que l'engagement juridique est lié à la " commande ". La possibilité de passer exceptionnellement un engagement sur facture est pas exclue. C'est le cas pour des menus travaux effectués à la diligence du conseil syndical dans le cadre d'une délégation.
Il me semble en toute conscience que les syndicats ne trouveraient qu'avantages au strict respect de la loi.
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Edité par - JPM le 11 nov. 2004 14:27:39 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 17:10:20
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Observations pertinentes sur deux messages directs. Pourquoi pas dans le forum ?
Il s'agit de citations du projet de décret comptable.
Dans le sens de la référence à l'engagement juridique : l'article 4 alinéa 2 indique que lorsque les travaux ou prestations s'effectuent sur plusieurs exercices les montants correspondants aux travaux et prestations votés à effectuer sur exercices futurs sont mentionnés en " engagements sur exercices futurs " dès la signature du contrat et comptabilisés au titre de l'exercice au cours duquel ils seront réalisés.
Mais d'un autre côté l'alinéa 3 : les travaux décidés par l'assemblée sont également mentionnés dans les engagements, ce qui justifierait les doutes évoqués par l'ARC.
OUI MAIS les modèles du tableau des engagements sur exercicde futurs mentionnent : Montant des travaux votés restant à réaliser sur contrats signés. On ne doit donc mentionner que les travaux commandés à réaliser dans les prochains exercices.
De toute manière la mention dans le tableau de travaux votés non encore commandés ne peut que renforcer l'information. Elle n'est pas incompatible avec la référence à la commande pour la comptabilisation dans l'exercice en cours.
Je continue donc à penser que, pour l'exercice en cours, l'engagement juridique résulte bien de la commande.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 00:31:15
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Bonsoir ,
En remontant dans un passé récent, (2004) on constate que des "grands" des forums d'UI n'ont toujours été sur la même longueur d'onde et ne régrétaient pas encore, de ne pas avoir été parlementaires en 1965.
En supposant qu'ils se soient présentés et aient été élus aurions nous une loi, celle de 1965 , sur la copropriété , aussi bancale que celle que les uns et les autres découvrent quotidiennement,avec tous les problèmes qu'elle soulève ainsi que son décret d'application qui n' a pas simplifié les choses,comme on le lit souvent sous la plume de ces deux ténors et même en ce qui concerne d'autres textes et recommandations qui entrent dans le même champ d'application.
François
oldman24
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 04 mai 2006 10:20:32 |
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