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Mélanie
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31 réponses |
 Posté - 02 mai 2006 : 20:00:47
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Quelqu'un pourrait-il m'indiquer le texte d'une résolution en bonne et dûe forme demandant la création d'un syndicat secondaire afin que celle-ci ne soit pas annulée par la suite en cas de contestation d'un copropriétaire d'un autre bâtiment qui refuse totalement cette création de syndicat secondaire ?
Pouvez-vous me confirmer que la majorité requise pour que cette création de syndicat secondaire soit votée est la majorité de tous les copropriétaires présents ou pas à l'AG ?
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 21:44:43
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| Je n'ai jamais compris l'intérêt des syndicats secondaires : actuellement, je pense que c'est un facteur d'augmentation de dépenses : double assemblée générale,... Le vrai problème c'est qu'une copropriété composée de plusieurs batiment ne peût être séparée en plusieurs copropriétés TOTALEMENT indépendantes |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 23:16:51
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Lorsque les copropriétaires du bâtiment B souhaitent se constituer en syndicat secondaire, la décision est prise par une assemblée générale spéciale groupant les seuls copropriétaires de ce bâtiment.
Un copropriétaire d'un autre bâtiment n'est pas recevable à contester la validité des décisions de cette assemblée. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 09:30:22
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Le post de Mespres montre une méconnaissance des textes qui, non seulement prévoient la création de syndicats secondaires mais aussi la scission de syndicats, lorsque cela estpossible bien entendu.
C'est aussi méconnaitre la volonté du législateur qui, dès l'origine, souhaitait que la division d'un syndicat important, sur de nombreux bâtiments, soit favorisé. C'est la raison pour laquelle la notion de "bâtiment" n'est pas restrictive à une distinction géographique ou physique.
C'est enfin, dans les ensemble important, une source d'économie par une meilleure maitrise des charges du fait d'une gestion de proximité.
En complément de ce que précise JPM (l'Assemblée spéciale peut être demandée au syndic par au moins 25% des voix des seuls copropriétaires du bâtiment en question suivant D.art.8), les questions essentielles à prévoir sont :
- Création d'un syndicat secondaire pour le bât. .. (maj.art.25)
- adoption du réglement de copropriété adapté (maj.art.24)
- désignation du syndic (art.25)
- désignation des membres du CS. (art.25)
- adoption du budget prévisionnel (art.24)
Notez que le RDC spécifique au syndicat secondaire peut être celui du syndicat principal ne reprenant que les dispositions spécifiques à ce bâtiment/syndicat secondaire.
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Edité par - gédehem le 03 mai 2006 09:32:54 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 10:06:38
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Gedehem a raison d'évoquer le problème posé par la convocation de l'assemblée spéciale des copropriétaires d'un bâtiment souhaitant passer en syndicat secondaire.
Il ne me semble pas que la condition posée par l'article D 8 doive être respectée dans ce cas. Quand un groupe d'immeubles comporte huit ou dic bâtiments, tous les copropriétaires de l'un d'eux ne rassemblent pas forcément 25 % des voix de l'ensemble. L'application de cet article rendrait alors impossible la constitution d'un syndicat secondaire au mépris d'un droit accordé par l'article L 27.
Il faut donc considérer que le syndic du groupe d'immeubles est tenu de convoquer l'assemblée spéciale dès lors qu'il est saisi d'une demande de convocation. Il en est ainsi a fortiori lorsque les demandeurs détiennent un nombre de voix supérieur à la moitié des voix de tous les copropriétaires du bâtiment concerné (majorité art. 25 nécessaire pour constituer un syndicat secondaire).
Le cas échéant, il est possible de demander la désignation d'un auxiliaire de justice pour convoquer.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 10:23:30
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Bien d'accord avec JPM, bien entendu !!
L.art.27 parle de " ..les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire."
Les textes étant silencieux sur ce point, j'en déduis que les copropriétaire réunissant au moins les 25% des voix de ce seul bâtiment (du futur syndicat secondaire), peuvent valablement demander la convoc d'une 'assemblée spéciale' suivant procédure D.art.8, (assemblée spéciale qui est alors 'de droit' ? )....
Pardon d'avoir oublié d'insister sur cette importante condition ... que j'indiquais plus haut : "((l'Assemblée spéciale peut être demandée au syndic par au moins 25% des voix des seuls copropriétaires du bâtiment en question suivant D.art.8)" |
Edité par - gédehem le 03 mai 2006 11:56:49 |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 13:28:58
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Gédéhem, épargnez nous de vos affirmations désobligeantes et gratuites. Nihil affirmat quod non probet : démontrez nous en quoi une copropriété composée de 3 batiments ayant un jardin et un parking commun va faire des économies avec des syndicats secondaires, je pense rigoureusement le contraire. Un seul syndic n'interdit pas de définir des budgets par batiment (c'est d'ailleurs obligatoire). Des syndicats secondaires vont doubler les AG (une pour le batiment, une pour le jardin et le parking dans mon exemple).
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 15:18:07
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"...affirmations désobligeantes et gratuites.." Gratuites elles le sont ici, par la force des choses...
Désobligeantes, je ne vois vraiment pas où ???
Un seul syndic (?? = syndicat ? ndlr) n'interdit pas de définir des budgets par batiment (c'est d'ailleurs obligatoire). Et où donc est-ce "obligatoire" ????
"Des syndicats secondaires vont doubler les AG (une pour le batiment, une pour le jardin et le parking dans mon exemple).
D'abord c'est une AG pour le 'syndicat secondaire' et une AG pour le 'syndicat principal'.
Ensuite parce que dans tel syndicat de 250 copropriétaires sur 5 bâtiments, vous êtes certain d'avoir une convocation aux AG notifiée en LRAR aux 250.
Dans un syndicat secondaire comprenant 50 copropriétaires, vous pouvez être certain que tant la convocation pour l'AG du syndicat secondaire que celle du syndicat principal est notifié contre émargement à 30 ou 40 d'entre eux !!
Entre 2x10 LRAR avec syndicat secondaire et 1x50 LRAR sans syndicat secondaire, vous choisissez quoi ?
J'insiste et confirme, sans que cette affiramtion ne soit désobligeante à votre égard :
- il était de la volonté du législateur de fractionner à la plus petite unité possible le 'syndicat'. Il suffit de relire les travaux introductifs du projet de statut.
- cette volonté a été actée dans les dispositions permettant la création de 'syndicat secondaire', voire de syndicats nouveaux par scission du syndicat initial.
- cette possibilité est favorisée par une approche très large qui est faite par les tibunaux sur cette notion de "bâtiment", sur la base de ce travail législatif préparatoire.
- cette création de syndicat secondaire, pas toujours possible ou souhaitée, découle d'une prise en charge du 'bâtiment' par les copropriétaires qui y résident.
De ce fait, dans une très grande majorité des cas, le syndic est l'un des copropriétaires.
- cette gestion "de proximité" sur le seul bâtiment 'produit' une économie du fait de la plus grande maitrise des dépenses, donc des charges, bien que ce ne soit généralement pas le seul but visé. La finalité c'est essentiellement cette gestion de proximité, pour "en avoir mieux pour le même prix", ce qui est très généralement le cas. Eventuellement c'est "autant mais à moins cher".
- tenir une AG et débattre à 50 (ou 35 s'il y a des absents) ou à 250 (ou 160 s'il y a des absents), convenez que ce n'est pas la même chose quant aux choix qui sont faits sur 'le bâtis' !!......
S'il ne reste pour le syndicat principal que la gestion du jardin et parkings communs, convenez qu'il n'y a pas là de quoi fouetter un chat..!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 15:32:55
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j'ajouterai que d'avoir des syndicats secondaires quand il existe plusieurs tours, permet de régler TOUTES les questions internes à ce syndicat secondaire dans une AG avant celle du syndicat principal et que dpnc cela évite d'avoir des AG qui s'éternisent jusqu'à 2 heures du matin , ou les questions relevant de chaque bâtiment se trouvent reléguées en fin d'AG.......
Les copropriétaires sont aussi davantage motivés quand il s'agit des travaux de leur bâtiment.
Il peut aussi arriver que les interets ne soient pas convergents entre un syndicat principal et un syndicat secondaire (voir notamment la question des commerces en pied d'un immeuble et pas des autres) |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 16:21:47
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Gédéhem, merci pour ces précisions. Le caractère obligatoire des budgets séparés prete à discussion j'en conviens. Je me base sur mon rdc qui stipule clairement ce qui doit rentrer dans les charges batiment, à partir de cet état de fait, il est possible et souhaitable de faire voter des budgets SEPARES pour chaque batiment. Ce que nous faisons dans notre copro de 3 batiments. Chaque immeuble gère de façon autonome ses dépenses, un syndicat secondaire n'apporterait rien de plus.
Je ne comprends pas vos calculs de LRAR (pv de convocation). Hypothèse d'une copro de 5 batiments, 50 copropriétaires par batiment:
un seul syndicat : 250 LRAR
5 syndicats secondaires
5x50+ 250 LRAR = 500 LRAR (doublement du fait qu'un copriétaire assiste à l'AG de son batiment et à celle des parties communes de la copro (jardin, parking)). Dans le cas où il n'y a pas de parties communes, la scission est bien clairement une bonne solution. C'est rarement le cas.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 16:33:31
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Ah ! Jolis débats en perspective !!
Le " désobligeantes " de Mespres est sans doute mal venu dans un site qui, pour l'instant, a retrouvé son calme.
Mais pour Citation :
Un seul syndic (?? = syndicat ? ndlr) n'interdit pas de définir des budgets par batiment (c'est d'ailleurs obligatoire). Et où donc est-ce "obligatoire" ????
On peut penser que Mespres a lu le bouquin de Gérard Picault qui, en page 79, nous présente bien un budget prévisionnel ventilé par grilles de charges spéciales par bâtiment ! On est un peu rassuré quand il nous renvoit page 188 et 189, et finalement on reste perplexe en voyant la page 190  avec le modèle d'annexe 3.
Il semble que tout le monde n'a pas encore pris conscience des problèmes de la nouvelle comptabilité, pour laquelle les rédacteurs du décret et de l'arrêté comptables se sont bien gardés de fournir des modèles rééls.
Pour Citation :
il était de la volonté du législateur de fractionner à la plus petite unité possible le 'syndicat'. Il suffit de relire les travaux introductifs du projet de statut.
On peut malheureusement en douter puisque le législateur n'a pas le moins du monde traité la mise en place initiale de l'organisation en syndicats secondaires. L'article 27 ne traite que d'un cas pathologique : le groupe d'immeubles est un copropriété classique mais les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent ... décider ... la constitution entre eux d'un syndicat secondaire.
Je pense d'ailleurs que " la plus petite unité possible " s'applique au lot-fraction (appartement, cave, parking = 3 lots), qui nous vient tout droit du régime de la publicité foncière. C'est d'ailleurs dans les textes de ce régime qu'on trouve les définitions qu'on ne trouve pas dans la loi de 1965.
Si Gedehem avait été au Parlement en 1965, nous n'aurions pas eu cette rédaction malheureuse. On aurait eu la réglementation de l'organisation à créer lors de la construction du groupe et, en accessoire, la possibilité de sécession relative pour les groupes existants.
Ceci étant, je suis bien d'accord avec Gedehem sur les bienfaits de cette organisation qui aurait dû être imposé aux groupes d'immeubles en 1965. Pour autant il ne faut pas méconnaître les problèmes pratiques évoqués par Mespres, aggravés quand les syndicats secondaires et le syndicat principal n'ont pas le même syndic, ce qui est la catastrophe absolue, même si certains s'en réjouissent.
Il y a de plus des pratiques irrégulières : le syndic principal " facturant " les charges communes principales aux syndics secondaires et non directement aux copropriétaires,
et des lacunes du régime : régime des mutations de lot par exemple? Qui fait l'état daté ? Qui reçoit les notifications ?
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 17:16:33
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C'est toute la confusion entre la paratique dans telle copropriété, ici celle de Mespres, et les règles précisées dans le statut de la copropriété.
Pour autant, et pardon si je contredis mespres, le fait que la répartition de charges se fasse bâtiment par bâtiment, sur la base de grilles particulières à chaque bâtiment, ne rend rien du tout souhaitable et encore moins obligatoire pour un vote séparé, bâtiment par bâtiment, d'un budget prévisionnel !!!
cf : "Un seul syndic n'interdit pas de définir des budgets par batiment (c'est d'ailleurs obligatoire). "
qui devient :
"..Le caractère obligatoire des budgets séparés prete à discussion j'en conviens. Je me base sur mon rdc qui ...."
Pardon, Mespres, c'est sans aucune polémique que je dis qu'il convient d'être prudent : le fait que votre RDC précise "...ce qui doit rentrer dans les charges batiment ..." n'autorise personne à affirmer qu'un budget prévisionnel doit (obligatoirement) être décidé bâtiment par bâtiment.
D'abord parce que votre RDC ne dit pas du tout cela.
Que les textes n'en parle pas, à plus forte raison pour rendre cette 'pratique' obligatoire.
Qu'il s'agit là d'une conclusion personnelle et que la pratique de votre syndicat unique, si elle peut satisfaire tout le monde, n'en est pas moins prévu par aucun texte (sauf mention dans votre RDC, bien entendu. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 17:43:30
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C'est toute la confusion entre la paratique dans telle copropriété, ici celle de Mespres, et les règles précisées dans le statut de la copropriété.
Pour autant, et pardon si je contredis mespres, le fait que la répartition de charges se fasse bâtiment par bâtiment, sur la base de grilles particulières à chaque bâtiment, ne rend rien du tout souhaitable et encore moins obligatoire pour un vote séparé, bâtiment par bâtiment, d'un budget prévisionnel !!!
Pardon, Mespres, c'est sans aucune polémique que je dis qu'il convient d'être prudent : le fait que votre RDC précise "...ce qui doit rentrer dans les charges batiment ..." n'autorise personne à affirmer qu'un budget prévisionnel doit (obligatoirement) être décidé bâtiment par bâtiment.
D'abord parce que votre RDC ne dit pas du tout cela : il ne parle que de 'répartition' ventilée.
Que les textes n'en parlent pas, à plus forte raison pour rendre cette 'pratique' obligatoire.
Qu'il s'agit là d'une conclusion personnelle et que la pratique de votre syndicat unique, si elle peut satisfaire tout le monde, n'est prévue par aucun texte.
Pas de conclusion hative et prendre une pratique, contestable (dans le sens "qui peut être contestée"), avec une obligation légale.
Restent les écrits ou les propositions sur le nouveau système comptable, ceux quil'ont "pondu" n'ayant pas pris la mesure de leur "ponte", comme le précise JPM !!
Dans le rapport exposant le nouveau statut de 65 il est bien précisé la volonté du législateur de faciliter le fractionnement des syndicats (importants) en syndicats "à taille humaine " (c'est ma traduction !) sur la base de la notion de "bâtiment", bâtiment divisé par lots.
Je n'ai plus le document sous le coude, je cite en gros, de mémoire ....
Le résultat, la traduction dans le statut :
"L.art.27 : Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments, peuvent, ......"
Il ne s'agissait donc pas d'institutionnaliser, de rendre obligatoire le "syndicat secondaire" ... mais de permettre se fractionnement,... voire la scission lorsque la division du sol est possible.
A noter dans ce dernier cas que cette scission est possible lorsque le bâtiment en question est propriété d'une seule personne. (L.art.28)
AAAhhh, JPM, ... si nous avions été au parlement en 65 (mieux, en 64 ..voire en 37 !) ...!! ..... |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 19:24:58
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ces syndicats secondaires nous emmenent dans une belle discussion !
j'ai été trop concis voire inexact : nous votons un seul budget prévisionnel, mais la clôture des comptes permet de savoir exactement la ventilation par batiment du fait des milliemes rdc. Le but est donc atteint : chaque copropriétaire en général, le CS en particulier a une vision claire des charges par batiment.
Je retire de cet échange un règle pratique : les très grosses copropriété peuvent tirer un avantage des syndicats secondaires. par contre, créer des syndicats secondaires pour une copro de 3 batiments, chaque batiment ayant 30 copropriétaire est largement plus discutable, personellement je ne le conseillerai pas. Les inconvénients dépassent alors les avantages. |
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Mélanie
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 22:13:42
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Merci beaucoup pour tous ces arguments.
Concrêtement nous sommes dans la situation où 3 bâtiments "paient" un syndic qui "travaille" quasiment exclusivement pour traiter les problèmes d'un autre bâtiment où depuis 20 ans des mauvais payeurs ont succédé à d'autres mauvais payeurs.
Bâtiment où les travaux ne se faisant pas faute de réel recouvrement d'impayés, le bâti est à un stade critique avec interventions multiples des plombiers, architectes et maintenant pompiers qui ne peuvent rien résoudre tant que les mauvais payeurs resteront "intouchables" (ils touchent par contre sans difficulté leurs loyers)
La scission a été envisagée mais pour y parvenir encore faut-il que le syndic veuille exécuter les décisions d'AG ayant voté sa mise en oeuvre (compteur général d'eau séparé : un pour chaque copro, géomètre, etc...)
Le "fonds de roulement" est exorbitant
Le syndic se plaint de ne pouvoir tout faire et dit ne pouvoir faire que les "urgences" (qui ne concernent que le bâtiment sinistré)
Concrêtement je me pose la question de savoir si, dès lors que les 3 bâtiments ont voté pour le syndicat secondaire :
1) doit-il y avoir obligatoirement une nouvelle désignation du syndic du syndicat principal ?
(le syndic actuel est élu pour 3 ans et il reste 2 ans)
2) le syndic du syndicat principal, s'il n'y a pas un nouveau vote avant deux ans, serait donc l'actuel ?
3) lors de l'AG du syndicat principal, qui ne portera donc que sur ce qui est "commun" aux deux syndicats :
a) l'ensemble des copropriétaires des deux syndicats seront convoqués
ET voteront selon leurs tantièmes actuels (les 3 batiments ayant plus de tantièmes que le batiment sinistré)
b) les comptes approuvés lors de l'AG du syndicat principal ne seront constitués que par les dépenses "communes", elles mêmes constituées :
-des honoraires du syndic principal
-des dépenses pour travaux portant sur une partie commune aux 4 bâtiments (cour par exemple)
4) Par contre, les frais d'avocat pour le recouvrement des impayés des copropriétaires du batiment sinistré, devront-ils être payés par les seuls copropriétaires du batiment sinistré ou par ceux des 4 batiments ?
Pour nous les choses sont concrêtes, nous avons compris que le recouvrement d'impayés et les ventes aux enchères, dans notre cas, n'arrivent pas forcément à résoudre les problèmes du fait du rachat systématique par des proches des mauvais payeurs et des locataires qui changent dès qu'un huissier s'approche pour tenter de récupérer les loyers
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 00:02:40
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Mélanie, vous souhaitez apparemment que le syndicat sinistré soit constitué en syndicat secondaire pour l'isoler dans ses problèmes.
Mais il faut pour celà que les copropriétaires de ce bâtiment se réunissent pour se constituer en syndicat secondaire. Ce n'est sans doute pas dans leur intention.
On peut penser qu'il convient d'inverser la manoeuvre : les copropriétaires des deux autres bâtiments se réunissent pour se constituer en deux syndicats secondaires.
L'isolement n'est que partiel car le bâtiment sinistré va demeurer dans le syndicat principal.
La manoeuvre peut être intéressante si les charges communes générales " principales " sont peu nombreuses. Mais quel syndic acceptera de conserver la gestion du syndicat principal comportant le bâtiment sinistré s'il n'est pas également syndic des deux syndicats secondaires nouveaux ?
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Mélanie
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 11:45:20
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Ce sont bien les bâtiments non sinistrés qui envisagent de se constituer en syndicat secondaire.
Parallèlement effectivement, nous envisageons tout ce qui est possible pour diminuer les charges communes à tous les bâtiments
-assurance distincte entre les 2 syndicats
-le ménage fait déjà l'objet d'une facturation par bâtiment, sauf pour la cour
-etc...
Si je comprends bien, il y aura 3 désignations de syndics
-1 pour le syndicat principal
-1 pour le syndicat qui demande (pour lui) la création du syndicat secondaire
-1 pour le bâtiment sinistré qui se retrouve être, de fait, un 2ème syndicat secondaire par la force des choses
Pouvez-vous me confirmer que ces trois désignations doivent se faire obligatoirement, immédiatement, dès lors que les bâtiments, en AG spéciale, ont voté leur constitution en syndicat secondaire quand bien même le contrat du syndic actuel désigné pour 3 ans devrait durer encore 2 ans ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 12:34:39
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Soyons précis :
Vous avez UN syndicat initial qui comprend l'ensemble des bâtiments.
Des copropriétaires d'un ou plusieurs de ces bâtiments demandent au syndic en place de convoquer des "assemblées spéciales", une pour chacun des bâtiments demandeurs.
Chacune de ces 'AS' désigne LE syndic DU syndicat secondaire , pour la durée qu'elle fixe, ainsi que les membres de son CS.
Ne pas oublier un point (que j'ai oublié plus haut !!) : la désignation de représentant du syndicat secondaire au CS du syndicat initial, appelé 'syndicat principal'. (ils peuvent être des membres du CS du secondaire).
Le syndic du syndicat principal, comme le CS 'principal', restent en place pour toute la durée restante de leurs mandats.
Si j'ai tout bien compris, vous avez 4 bâtiments dont 1 qui est le "mauvais petit canard".
Il faut que chacun des copropriétaires demandent pour eux-mêmes un AS pour décider de 3 syndicats secondaires.
Il y aura 3 AS distinctes, une par bâtiment, avec désignation par chacune d'un syndic et d'un CS.
Le syndicat restant, 'syndicat principal', comprendra le 4°bâtiment et tout ce qui est commun à l'ensemble des 4 bâtiments.
Vous l'avez compris, seuls les 3 bâtiments seront "syndicat secondaire", le 4° bâtiment restera inclu dans le "syndicat principal", avec le syndic et le CS actuel.
Et c'est ici qu'il y a pb : si la création de 3 syndicats secondaires permet de personnaliser la gestion de chacun ainsi que la répartition des charges, les charges et impayés du 4°bâtiment restant dans le syndicat principal seront "charges du syndicat principal" ... que chacun des 3 syndicat secondaire doit assumer suivant sa part !!.
Car sur ce que vous dites, il n'y a pas dans votre RDC personnalisation des charges par une répartition bâtiment par bâtiment ....
Si c'était le cas vous n'auriez pas besoin de monter des syndicats secondaire.
Que dit votre RDC sur cette répartition ???
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Edité par - gédehem le 04 mai 2006 12:38:01 |
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Mélanie
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 13:11:38
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merci pour ces explications très claires
Les 3 bâtiments voulant constituer un syndicat secondaire envisagent un seul syndicat secondaire constitué des 3 bâtiments réunis, ceci devrait sans doute être possible
A la lecture des explications, on se rend compte que la meilleure solution serait la scission mais comment faire quand le syndic met les batons dans les roues en refusant d'exécuter les résolutions votées pour rendre physiquement indépendant l'ensemble des 3 bâtiments qui fonctionnent correctement de celui qui est sinistré ?
(indépendance au niveau de l'eau, etc ...)
Nous en sommes à un point où l'exaspération des copropriétaires des 3 batiments est telle face à cette situation, qu'au delà de la seule question d'une gestion rationnelle de la copropriété, on en arrive à chercher coute que coute une solution pour "s'éloigner" (puisqu'on arrive pas à se "couper") de ce bâtiment dont l'irresponsabilité des copropriétaires et occupants et leur mauvaise foi sont devenus tellement insupportables pour les autres qu'un "début" d'éloignement nous permettra de retrouver un minimum de sérénité et éviter l'agravation des conflits entre les personnes.
C'est aussi cela qui est en jeu dans notre copropriété. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 14:53:01
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Revenons au départ :
vous êtes 4 bâtiments dont 3 veulent remettre les choses en ordre ou se séparer.
Pour cela l'AG a pris des décisions en particulier pour séparer le comptage de l'eau.
- Mais pour autant, s'il y avait scission, qui suppose une séparation physique, sur le terrain, ne resteraient-ils pas des équipements communs (égouts, eaux pluviales, électricité, eau ....)
- Dans la mesure où le syndic n'a pas mis en œuvre les décisions (" ...le syndic met les batons dans les roues en refusant d'exécuter les résolutions votées ...", "Le syndic se plaint de ne pouvoir tout faire et dit ne pouvoir faire que les "urgences"" ), il y a 'carence' !!!
L.art.18 dernier alinéa :
"En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice."
D.Art.49 :
"Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vu de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété.
L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets, la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l'article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.
Sauf s'il y a urgence à faire procéder à certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et aux fonctionnements des services d'équipements communs, la demande ne sera recevable que s'il est justifié d'une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours."
Sur la base de ce que vous dites ici, il me semble que c'est dans cette direction qu'il faut aller.
Parce que si les copropriétaires des 3 bâtiments, manifestement majoritaires, n'arrivent pas ensembles à faire bouger les choses, c'est vers le juge qu'il faut vous tourner.
Je vous conseille de contacter un avocat au fait des questions de copropriété (voir les assoce de consommateurs, ou celles spécialisées type ARC).
Groupez vous, au besoin montez en vitesse une assoce L.1901 pour vous donner les moyens pour agir (moyens en €€€ car l'assoce n'étant pas copropriétaire elle ne peut agir pour les affaires de copropriété), moyens finaciers mais aussi matériels pour l'information de tous (organisation de réunions, pret de salles par la commune, etc ...)
Voyez de ce coté là ... |
Edité par - gédehem le 04 mai 2006 14:55:34 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 15:36:12
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S'il y a 4 bâtiments physiquement séparés, trois ne peuvent constituer un syndicat secondaire unique.
Le représentant d'un syndicat au CS principal est désigné au cours de l'assemblée du syndicat principal.
Vous indiquez que le syndic fait ce qu'il peut pour contrecarrer une scission. Il faut d'abord vérifier qu'une scission serait possible, ce qui n'est pas fréquent. Pour un test contactez donc le concessionnaire de fournture d'eau pour demander la séparation des branchements. Si compte tenu de la localisation de l'immeuble, (très importante ici), elle est admise, demandez une estimation approximative des frais.
Sur ce point précis, je ne suis pas d'accord avec Gedehem. Les associationsz 1901 ne présentent aucun intérêt. Il faut l'avis d'un technicien qui est en l'espèce un géomètre expert. Il pourra vous dire assez rapidement si le projet peut prospérer ou être abandonné sans autres frais.
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Résolution pour voter un syndicat secondaire
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