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SAAM
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 09 nov. 2004 : 07:07:43
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Combien pourrait couter par an les services d'un syndic professionnel pour une petite copropriete de 5 lots ?
il y a tres peu de charge,l'assurance et l'electricite soit en gros 25 euros par mois, pas d'ascenceur ,pas de chaufferie.
j'etais syndic benevole, je loue mon appart et personne se propose de reprendre cette charge.
merci pour votre avis.
SAAM
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kroko
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 13:14:50
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| tout dépends de la gourmandise du syndic profesionnel mais en général il faut compter environ 1000 euros par an. |
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SAAM
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 15:08:40
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Citation :
Initialement entré par kroko
tout dépends de la gourmandise du syndic profesionnel mais en général il faut compter environ 1000 euros par an.
Je ne suis pas surpris de votre reponse, et merci a ceux qui m'ont repondu en prive.
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Douzebis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 13:00:53
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Pour une copropriété de 9 lots nous payons 1500 € par an. Le contrat a commencé il y a 5 ans avec environ 1100 € (6000 FHT). La hausse est 36% sur cinq ans. Elle est constituée en hausse d’honoraires + hausse de frais d'assemblées.
On paye pour un service mais ensuite il faut faire le travail quand même en vérifiant les comptes. On trouve des erreurs et des inventivités de la part de notre professionnel. Corriger les erreurs prend plus de temps et d’énergie que la simple répartition des charges. Notre sentiment général est donc que l'investissement dans un syndic professionnel est mauvais.
Je viens d’envoyer la lettre pour ajouter à l’ordre du jour de notre assemblée générale ma propre candidature pour remplacer ce syndic, et devenir syndic bénévole. J’estime qu’il a été nécessaire de subir les pratiques des professionnels pour être motivé de devenir syndic bénévole. 
Guillaume |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 22:42:10
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Bonsoir à tous et à toutes,
"Pour une copropriété de 9 lots nous payons 1500 € par an."
- 1500 EUR TTC/AN = 1254 EUR HT environ ;
- A supposer que le prix de la "main d'oeuvre" soit de 40 euros/heure ;
- A supposer que ce prix soit identique pour l'employé de bureau ou pour le principal d'agence ;
- A supposer qu'un salarié travaille 18 jours par mois (soit 216 jours / an)
Faisons maintenant un calcul rapide :
1254 EUR : 40 EUR/H : 216 jours = 0,145 soit environ 8 minutes
Cela reviendrait à dire qu'un cabinet de syndic en moyenne ne doit pas dépasser, pour l'ensemble du temps des salariés, 8 minutes par jour (ou 2h15 par mois) pour la gestion toute confondue de la copropriété (paiement des factures, réponses écrites ou téléphonique, ordre de service, établissement des comptes, encaissements, préparation assemblée générale, la formation...).
Cordialement.
Cyril
Copropriété : Loi 10/07/1965 - Décret 17/03/1967 | Location : Loi 06/07/1989 |
Edité par - clemouel le 03 déc. 2004 22:44:49 |
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Douzebis
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 14:07:42
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Clemouel,
Le travail de notre syndic est de repartir dix factures annuelles (câble, EDF, assurance, eau) plus l’assemblée générale annuelle et le procès verbal. Si l’assemblée avec procès verbal représente 400 €, il reste 80 € par facture. Cela semble largement rentable.
Par contre, la rentabilité est mise en danger quand il y a des corrections à faire: là il va falloir répondre aux lettres et appels téléphoniques.
Nous observons que le syndic promet de corriger les erreurs, mais il ne le fait pas: Les mêmes erreurs figurent dans le compte annuel que l’assemblée générale est censé approuver. L’approbation est faite sous réserve de correction. Le secrétaire de l’assemblée (c’est le syndic) a tendance à « oublier » ces réserves pourtant clairement exprimées. Le résultat est 1.un proces verbal non signé par le président de l'assemblée et 2.les erreurs traînent sur plusieurs années : le but du syndic semble qu’on oublie et paye. Sinon il faut relancer sans cesse. Ses méthodes nous donnent envie de se passer de cet obstacle de syndic.
Grâce au calcul de Clemouel il est évident que notre copropriété, pourtant le plus simple des simples, peut être gérée professionnellement pour 1500 €, seulement si les copropriétaires acceptent des erreurs : c’est le principe de se taire et payer.
Parmi les erreurs admis, mais non-corrigés, il y a des télécommandes du portail facturées individuellement mais aussi inclus dans la facture de copropriété; Mise en place d’un carnet d’entretien non budgété mais apparu en surprise sur le compte à prix fort; Des factures pour dératisation fantaisiste.
Il faut admettre qu’il y a un grand trou entre ce que nous payons et ce que le personnel du syndic reçoit sur leur feuille de paye. Ce fardeau d’imposition ne peut que renforcer le sentiment des copropriétaires sur le fait qu’on paye (cher) un service qui vaut finalement peu.
Je n’accuse pas sans preuve, mais je juge que, pour rentabiliser un cabinet, la tentation doit être non négligeable pour un professionnel d’ajouter une facture fantaisiste : il se crée un vrai cadeau non-imposé. Ã mon avis, ce phénomène merite une discussion à part.
La vérification de comptes serait beaucoup plus simple si un syndic utilise un compte en banque separé par copropriété. La législation, malgré des efforts, ne l’impose toujours pas : elle permet les professionnels une libre facturation pour gérer un tel compte séparé : 1800 € TTC dans notre cas : c’est plus que dissuasif.
Grâce au calcul de Clemouel j’imagine que le syndic est content de se débarrasser de nous : Les corrections que nous réclamons demandent du temps, donc de l’argent, et bascule notre contrat vers les non-rentables.
Dans ce forum, le message est donc qu’une petite copropriété d’une dizaine de lots doit coûter plutôt 2000 € que 1500 € TTC? 
Douzebis |
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Levafred
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 24 déc. 2004 : 11:47:59
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Je confirme , gérer correctement une copropriété (petite) pour moins de 2000 € TTC n'est pas raisonnable (economiquement) !
Il y a donc un créneau pour un service allégé, a bon entendeur ! |
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taarea19
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 09:41:10
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Très cher Guillaume,
Suite à ton message, ces quelques réflexions me donnent envie de te répondre :
[br]"Pour une copropriété de 9 lots nous payons 1500 € par an. Le contrat a commencé il y a 5 ans avec environ 1100 € (6000 FHT). La hausse est 36% sur cinq ans. Elle est constituée en hausse d’honoraires + hausse de frais d'assemblées.
On paye pour un service mais ensuite il faut faire le travail quand même en vérifiant les comptes. On trouve des erreurs et des inventivités de la part de notre professionnel. Corriger les erreurs prend plus de temps et d’énergie que la simple répartition des charges. Notre sentiment général est donc que l'investissement dans un syndic professionnel est mauvais."
Pour évaluer les honoraires d'un syndic, il faut savoir, qu'il se base sur un forfait qui va de 150 à 275 €/lot. A ceci il ajoute des frais de préparation de réunion, ge tenue d'Assemblée....
Il ne faut pas mettre tous les syndics dans le même panier. Heureusement sinon j'aurai changé de métier. J'avoue que certain syndic abuse de la confiance des copro en ajoutant des honoraires fictifs ou des imputations de factures fantaisistes, je l'ai vu et je déplore ces pratiques.
Certains grands cabinets dont je tairais le nom, ne font une bonne gestion pour des petites copro qui ne les intéressent pas. Ce qu'ils veulent c'est encaisser les honoraires et c'est tout.
Mais heureusement certain petit cabinet valent la peine d'être connu, ils prennet en considération les copropriétaires, travaillent de concert avec les membres du conseil syndical et apportent une certaine plus-value à leur bien sans pour autant facturer des honoraires prohibitifs.
Certaine fois, un syndic pro sait mieux gérer une copro qu'un syndic bénévole sans pour autant assomer les copro ou abuser de leur confiance.
Tout le monde fait des erreurs mais il faut savoir les reconnaître et faire le nécessaire pour que cela n'arrives plus. C'est comme cela que je vois les choses
Laetitia
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 19:50:41
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Clemouel, pardon d'avoir bien rigolé à lire votre post et le calcul de la journée de travail de ce syndic ...
Je ne résiste pas au plaisir de citer Oscar Wilde :
"ON PEUT TOUT FAIRE DIRE AUX CHIFFRES, MEME LA VERITE !!"
Votre syndic passe donc 8 minutes par jour pour gérer 9 lots, soit en moyenne 53,3 secondes par lot.
Sachant qu'il travail 40 h/semaine, il peut donc gérer durant ce temps 40 x 60 x 60 = 144.000 secondes : 53,3 = 2701 lots (je vous fais grace du 0,68 lot ...)
2701 lots/semaine, ou 11.695 lots /mois !
Ce n'est plus du boulot, c'est le bagne ! .....
"On peut tout faire dire aux chiffres ......."
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