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kroko
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 09 nov. 2004 : 13:12:23
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Je suis copropriétaire et avec les autres copro, nous avons décidé de faire un syndic bénévole. Le syndic professionnel ne voit pas d'objection mais nous demande de leur prouver que l'on a créé notre syndic bénévole.
Après plusieurs recherche et lecture des différents texte sur les syndics, je ne vois aucunes procédures pour la création de syndic bénévole.
Dois le déclarer à la préfecture ou au tribunal de commerce ???
ou dois juste faire voter le nom du prochain syndic à l'assemblée générale?
Merci pour vos réponses.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 20:49:39
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Permettez moi de vous faire remarquer que vous ne savez pas même le nom de l'institution que vous voulez autogérer !
Bien qu'il s'agisse d'un petit immeuble (pas toujours le plus facile à gérer) pensez vous avoir les modestes connaissances nécessaires pour ce faire ?
Si c'est pour l'économie des honoraires, voyez si une " boulette " ne risque pas de vous coûter plus cher encore. |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 09 nov. 2004 : 23:26:06
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Pour créer un syndic bénévole, il faut à titre facultatif :
- une certaine dose de courage
- une voiture résistant aux rayures
- une grande résistance au perchlorate (voir "Recherche")
- une grande capacité de persuasion pour amener les éventuels débiteurs (vos voisins) à payer leurs dettes tout en continuant à vous adresser la parole
Il faut, à titre obligatoire :
- un copro kamikaze
- un stoïcisme à toute épreuve
- des rechanges annuelles pour ne pas user toujours le même
Bref, au delà de 10 lots, il vaut mieux un conseil syndical efficace qu'un syndic bénévole suicidaire... |
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kroko
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 08:25:52
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L'institution que je veut autogérer est le syndic bénévole, ce qui très clairement exposé.
Concernant les connaissances nécessaires, je pense les avoir puisque jusqu'à ce jour, le syndic professionnel est endormi, sauf sur ces honoraires certes, et nous gérons nous même (les copropriètaires) l'immeuble. Enfin, je vous remercie pour le courage dont vous me faites part.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 nov. 2004 : 09:32:41
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Kroko : la copropriété c'est comme une voiture ou un autobus. Avant de les conduire il faut au moins apprendre le code de la route. Ensuite, il faudra en apprendre la conduite proprement dite et le maniement des pédales et manettes.
Commençons par le vocabulaire :
L'entité juridique qui regroupe tous les copropriétaires d'un immeuble en copropriété s'appelle le SYNDICAT. son acte de naissance et son règlement sont enregistré par acte notarié au service du fichier immobilier (ex-service des hypothèques).
Il s'agit du Règlement de Copropriété, qui décrit les différents LOTS composant l'immeuble et précise ce qui est privatif de ce qui est commun. Il mentionne les règles de fonctionnement du Syndicat, synthèse des dispositions légales impératives, ainsi que les règles internes, comme un règlement intérieur.
L'instance décisionnelle du Syndicat, le "patron" du syndicat, c'est l'ASSEMBLEE GENERALE des copropriétaires, qui existe 24 h. sur 24, 365 jours par an. Il n'y a pas vacance du pouvoir en copropriété. Cette assemblée générale formalise ses décisions au cours de réunions appelées ...assemblées générales. 1 AG est obligatoire tous les ans .. mais on peut tenir autant d'AG que nécessaire. Ce sont toutes des AG Ordinaires. (AG 'extraordinaire' n'existe pas en copropriété.)
Lorsque seuls certains copropriétaires sont convoqués, étant seuls concernés par la ou les décisions à prendre, c'est une "Assemblée spéciale".
L'AG va désigner son représentant légal, son mandataire, le SYNDIC. Qu'il soit proféssionnel ou non, les textes ne font aucune différence, il est chargé de par la loi d'exécuter, de mettre en oeuvre les décisions de l'AG.
L'AG va également désigner son conseil de surveillance, le CONSEIL SYNDICAL, chargé par la loi d'assister le syndic et de controler sa gestion.
Comme le syndic, le CS est mandaté par l'AG, mandat de 1, 2 ou 3 ans maxi.
Le fonctionnement des immeubles en copropriété n'est pas libre, il est imposé par la loi : Loi du 10.07.1965 modifiée et décret du 17.03.1967 modifié. (Il faut vous procurer ces textes, qui sont la Bible de la copropriété) La plupart des dispositions légales sont impératives, ce qui veut dire qu'un syndicat de copropriétaires ne peut pas s'organiser et fonctionner autrement que ce qui est dit dans la loi.
Voila pour le B A BA.. Vous n'allez donc pas "créer" un syndic bénévole. Votre assemblée générale, réunie à cet effet, va simplement désigner, mandater, un syndic qui ne sera pas un professionnel mais un des copropriétaires. Son mandat sera de 1, 2 ou 3 ans maxi.
A apprendre par coeur et à réciter sans faute : dans ce cas vous reviendrez en 2ème semaine pour la suite... |
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strasbourgeois
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 09:57:05
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GEDEHEM a raison. Le seul conseil que je puisse vous donner selon mon expérience personnelle en tant que président syndic depuis 1987, c'est de faire nommer par l'AG des conseillers ayant envie de participer à la gestion de la copropriété. De les réunir trimestriellement (convocation par le président-syndic) et de d'aborder tous les sujets concernant la vie quotidienne de la copropriéte Après la réunion adresser à chaque copropriétaire un PV de la réunion.
Il faut aussi maintenir des contacts permaments avec tous les copropriétaires. Faire en sorte qu'ils viennent et participent activement aux A.G. Et même aux petits travaux d'entretiens.
Dans le conseil, je me suis tjrs éfforcé de faire élir un représentant des bailleurs, un représentant des copropriétaires d'un garage ou parking sans appartement et dans notre copropriété de 21 copropriétaires, j'ai fait en sorte qu'il y ai un conseiller d'élu, par étage.
Tous les samedis matins je suis à leur disposition et discute des problèmes présents ou futurs avec eux. De même nous parlons problèmes de comptabilité, trésorerie, travaux à faire par nous-mêmes etc.
Nous déblayons le terrain pour faciliter les réunions trimestrielles du conseil etc...
Rien n'est caché, tout est ouvertement mis sur la table.
Et croyez moi, malgré dans le passé, un ou deux copros pas sympha, cela fonctionne.
En moyenne 17 /18 COPROPRIETAIRES SONT PHYSIQUEMENT PRESENTS à NOS AG. L'un demeurant en région parisienne se fait représenté, un autre demerant dans la Meuse se déplace à Strasbourg et vient aussi chaque trimestre participer à la réunion du conseil.
UN AUTRE N'AYANT QUE 009//10000èmes ne vient jamais, mais se fait représenter.
Quand au conseil syndical sur les 9 conseillers 7 sont toujours présents aux réunions trimestrielles.
Deux fois sur 3 on est complet.
Le président syndic ne doit pas jouer solitaire. D'autre part il doit aussi s'affilier à une association de syndics non professionnnels. En Alsace nous avons une association qui est vraiment au top. Réunion mensuelle avec des thèmes précis et toujours à disposition pour vous guider.
Avocat à disposition à tarif réduit pour une consultation privée si le problème est majeur. Je n'ai eu qu'une seule fois à faire appel à lui, depuis 1987.
Je vous souhaite bon courage et beaucoup de volonté pour y parvenir |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 10:32:17
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kroko,
vous êtes combien de copropriétaires ?
Elisabeth |
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 18:52:11
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Oui, mais ce que dit Strasbourgeois ne vaut que pour une certaine forme de copro....
Je pense que KROKO veut simplement déposer sa candidature comme syndic bénévole de copro.
Bref un syndic entièrement au service du syndicat de copropriété,
puisque mandaté en AG par le syndicat.
Ceci se vote en AG.(Qui doit être organisée selon la loi) (Avec un contrat de syndic, et certains principes obligatoires).
Par exemple qui décide de convoquer l'AG?
Comment convoque t-on les copro?
Quelles questions doit -on voter à l'AG.
Selon quelles majorités?
Comment compte t-on ces majorités?
Doit - on présenter certains documents lors de l'AG?
Doit-on en faire émarger d'autres par les copro?
Comment se rédige le proces verbal de l'AG?
etc, etc.
Et dans la vie courante de la copro, (gestion et comptabilité)c'est, je pense encore mieux. Par exemple distinguer l'entretien courant des travaux d'urgence...Ne plus pouvoir assister aux réunions du CS (sauf sur invitation..)car le syndic n'est pas membre du CS...
Oui, syndic c'est un métier.
Moi le mien (pseudo bénévole = 4000 euros d'indemnités et quelques bricoles en plus...frais de bureau, etc gère totalement hors la loi en toute impunité jusqu'alors une copro de 40 apprts + caves + 25 garages + 6 villas...)
Est-ce bien raisonnable? Non? Alors, je l'ai mis au tribunal et je me suis fait élire conseiller syndical, non pas pour prendre sa place, mais pour avoir un pro.
Vous n'êtes pas comme le mien? Alors bravo et bon courage.
Mais pensez à ce que dis JPM...
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 13 nov. 2004 : 20:15:25
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Kropo : je ne veux pas être pessimiste, mais visiblement vous ne connaissez même pas le B A BA de la nommination d'un syndic bénévole, ou pas (ce n'est pas un reproche puisque ce n'est pas votre métier), alors quand on va rentrer dans les choses compliquées, comment pensez vous assumer ?
les intervenants précédents ont listé une bonne part des problèmes qui peuvent se poser.
Si vous êtes parfaitement au point sur tout et que vous voulez vous lancer dans une petite copro : allez y. mais n'oubliez surtout pas votre assurance de responsabilité civile avec extension de votre assureur pour cette activité bénévole..
si vous ne l'êtes pas : attendez encore un peu et dans un premier temps, faites partie du conseil syndical. Son rôle de surveillance est extrémement important dans une copro quand il est bien fait. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 14 nov. 2004 : 10:49:03
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Pour kroko
Cela fait plus de 3 ans que j'ai passé des centaines d'heures à m'informer sur les problèmes de copropriété et j'ai également passé énormément de temps à vérifier les décomptes de charges établies par notre syndic dit "professionnel", décomptes qui sont complètement fantaisistes.
Malgré tout le "bagage" que j'ai accumulé, il ne me viendrait pas à l'idée de vouloir gérer en tant que syndic bénévole notre copropriété (pourtant une vingtaine de copropriétaires seulement) car j'ai parfaitement conscience de la complexité de la gestion, que j'ignore énormément de choses et que je serais incapable de résoudre et de prendre en charge certains aspects de la gestion d'une copropriété.
J'abonde dans le sens de donbaimmo : manifestement (excusez-moi d'être très directe), vous n'y connaissez rien de rien en matière de copropriété. Même si vous êtes rentier ou retraité et que vous disposiez de tout votre temps, ce n'est pas du jour au lendemain que vous serez en mesure d'assurer les responsabilités d'un syndic.
Un seul exemple : savez-vous seulement que lors d'une mutation, le syndic doit "remplir des papiers" et qu'il a de grosses responsabilités dans ce cas ? N'y connaissant rien moi-même, je ne peux être plus précise.
Une seule constatation (je ne vise pas kroko), il s'agit d'une remarque tout à fait générale : il est effarant de constater, dans certains cas, que ce sont les gens qui en savent le moins, qui se permettent de critiquer, contester ceux qui en savent le plus et qui arrivent à mettre un "bordel" monstre dans des copropriétés où tout fonctionnait parfaitement bien avant que n'arrivent au "pouvoir" des copropriétaires totalement incompétents et qui, le comble, se targuent de l'être.
Elisabeth |
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commanet créer son syndic bénévole?
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