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 Sujet  |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 12 nov. 2004 : 10:20:16
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Bonjour,
Si quelqu'un peux m'aider :
Je suis en train de faire construire une maison (elle n'est pas encore habitable) et je vais être muté.
Il me semble que j'ai trois possibilitées :
1 - Vente de la maison en construction (paiement de la plus-value)
2 - vente de la maison terminée (paiement plus-value + TVA)
3 - Location de la maison pendant 5 ans et ensuite paiement de la plus-value mais pas de la TVA
Pouvez vous me confirmer ces 3 options.
Eventuellement existe t'il une autre solution ?
Ps : Si quelqu'un a déjà vendu une maison en construction, peux t'il me dire comment cela se passe ?
Merci mille fois de vos réponses
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:43:34
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Marcou13,
Ce sont effectivement les 3 principales possibilités:
- Vendre en l'état (je pense que vous paierez aussi la TVA, mais cela demande confirmation ou infirmation)
- Vendre après achèvement
- Louer puis vendre (dans un délais plus ou moins court d'ailleurs)
Si vous pouvez vous le permettre financièrement, j'opterai pour la 2eme ou 3eme possibilité. En effet, vous aller perdre beaucoup si vous vendez en l'état alors qu'après achèvement, ce ne sera pas le cas.
Cordialement,
Pégase |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:46:06
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Pegase merci de votre réponse.
Pourtant il me semble que je paierai pas la TVA si je vends en cours
d'achèvement (avant qu'elle soit habitable) alors qu'une fois fini
je devrais payer la TVA ?
C'est en fait uniquement ce problème de TVA sur la valeur totale du bien qui me pose soucis.
merci |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 10:59:25
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| La TVA sera également due par le vendeur dans l'hypothèse de la vente en cours de construction. |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:01:36
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Donc la seule solution pour ne pas payer de TVA sur la totalité du bien est de la louer pendant un minmum de 5 ans ?
Au bout de ces 5 ans je ne paierai donc plus que la plus-value ?
Est ce juste
Merci |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:14:33
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Vous confondez la TVA, impôt indirect, et la plus-value, impôt direct appliqué sur le "bénéfice" qui sera réalisé au moment de la revente.
Effectivement, si vous attendez 5 ans, après l'achèvement de l'immeuble pour le vendre, les "droits de mutation" (impôt sur la vente) seront la taxe de publicité foncière et ses taxes additionnelles (taux global 4,89 %)à la charge de l'acquéreur. Si vous vendez avant le terme de ces 5 années, la mutation sera toujours dans le champ d'application de la TVA à la charge du vendeur.
La plus value n'est plus imposable qu'après l'expiration d'un délai de + de 15 années de détention.
Louer le bien en l'attente d'atteindre le délai de 5 ans pour échapper à la TVA est logique.
Le problème se posera en d'autres termes, comment allez-vous évincer le locataire s'il ne veut pas partir ? Vous serez dans l'obligation de vendre le bien "occupé" et grévé d'un bail ? C'est-à-dire que la vente s'opérera très en dessous de la valeur réelle, d'où vous risquez de perdre de l'argent, sans compter qu'entre temps vous aurez dû supporter l'impôt sur les loyers perçus (revenus fonciers).
En vue d'éliminer les problèmes, il semblerait préférable de trouver un acquéreur actuellement et vendre la construction en cours. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:18:27
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Merci à Dethau d'avoir confirmé mon impression.
Je rejoins aussi son analyse tout à fait judicieuse. Par contre, je serai plus orienté vers une vente après achèvement pour éviter de perdre trop de valeur -> un acheteur sera plus tenté par une maison terminée qu'une en cours de construction. D'autant que la négociation sur le prix en cours de construction sera plus difficile qu'avec un bien 'prêt à l'emploi'.
Cordialement,
Pégase |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:20:07
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Merci dethau de vos éclaircissement.
Donc si je vends en cours de construction, on ne paye donc pas cette
TVA.
Concernant cette possibilite je me pose des questions d'ordre pratique.
Comme la construction n'est pas fini, comment vendre un bien plus cher
(pour au moins intégrer les pénalités du credit et du contrat de construction) alors que les appels de fonds ne sont pas fini chez le constructeur ?
Je sais la question n'est pas trés claire mais bon !!! |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:23:11
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Merci à Dethau d'avoir confirmé mon impression.
Je rejoins aussi son analyse tout à fait judicieuse. Par contre, je serai plus orienté vers une vente après achèvement pour éviter de perdre trop de valeur -> un acheteur sera plus tenté par une maison terminée qu'une en cours de construction. D'autant que la négociation sur le prix en cours de construction sera plus difficile qu'avec un bien 'prêt à l'emploi'.
Cordialement,
Pégase
Je suis d'accord avec vous par contre si mon bien est actuellement à
300000 € je dois donc le revendre minimum 360000 € pour pouvoir absorber la TVA ?
Merci de vos réponse |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:25:25
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Non . Dethau vous a dit que si vous viendiez en cours de construction vous aviez la TVA.
De plus, dans le cas de vente en cours de construction, avez vous la garantie décennale de votre constructeur et avez vous souscrit la dommage ouvrage si vous êtes maître de l'ouvrage ? |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:27:08
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
Non . Dethau vous a dit que si vous viendiez en cours de construction vous aviez la TVA.
De plus, dans le cas de vente en cours de construction, avez vous la garantie décennale de votre constructeur et avez vous souscrit la dommage ouvrage si vous êtes maître de l'ouvrage ?
Oui j'ai ces deux garanties.
Il me semble que le meilleur moyen pour ne pas perdre trop d'argent est donc de louer pendant 5 ans et ensuite de donner congés au locataire pour vendre. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:31:24
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J'ai bien précisé dans mon premier message à 10 h.59 que la TVA est due même lorsque la vente s'opère pendant le cours de la construction.
Donc, vous en serez redevable mais comme vous livrerez l'immeuble à un prix TTC, cette TVA sera incluse dans le prix de vente. En définitive l'acquéreur en supportera le poids. C'est seulement sous l'angle fiscal que le vendeur est le "redevable légal" de cette TVA.
Les coûts des frais de contrat et de réservation ne seront pas imputables sur la plus Value.
Je pense que vous étiez en train d'acquérir un bien "en l'état futur d'achèvement" (acquisition sur plan)? Vous pouvez céder le bien en l'état et l'acquéreur poursuivra le projet à votre place ce qui ne devrait pas provoquer de frais d'annulation de votre contrat passé avec le promoteur. |
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marcou13
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:34:13
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Citation :
Initialement entré par dethau
J'ai bien précisé dans mon premier message à 10 h.59 que la TVA est due même lorsque la vente s'opère pendant le cours de la construction.
Donc, vous en serez redevable mais comme vous livrerez l'immeuble à un prix TTC, cette TVA sera incluse dans le prix de vente. En définitive l'acquéreur en supportera le poids. C'est seulement sous l'angle fiscal que le vendeur est le "redevable légal" de cette TVA.
Les coûts des frais de contrat et de réservation ne seront pas imputables sur la plus Value.
Je pense que vous étiez en train d'acquérir un bien "en l'état futur d'achèvement" (acquisition sur plan)? Vous pouvez céder le bien en l'état et l'acquéreur poursuivra le projet à votre place ce qui ne devrait pas provoquer de frais d'annulation de votre contrat passé avec le promoteur.
Oui effectivement c'est bien une acquisition sur plan, donc en fait je peux ceder mon contrat de construction en rajoutant 19.6 % ?
Merci, je pense qu'aprés je vais aller voir mon constructeur. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 nov. 2004 : 11:43:14
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Vous ne céderez pas le contrat mais la construction en l'état pour un prix de.......TTC.
La TVA se calcule sur le prix hors taxe. Donc vous n'avez pas à l'ajouter au prix puisqu'elle est déjà comprise dans ce prix.
Prenez contact avec le notaire auprès duquel l'acte d'achat en l'état futur d'achèvement a été passé pour voir, exactement, de quelle façon vous devez opérer. Vous êtes d'ores et déjà propriétaire des lieux. Le promoteur n'a pas grand'chose à voir sauf à connaître le nouvel acquéreur. |
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