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 Sujet  |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 15 nov. 2004 : 17:24:06
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Bonjour,
Je souhaite savoir comment se passe le paiement des entreprises lorsque les copropriétaires ne paient par leur charges ?
Nous sommes dans la situation suivante:
Notre société de ménage n'est plus payé depuis quelques mois, notre syndic avance comme argument que beaucoup de copropriétaires ne paient plus leurs charges.
Comment l'entreprise peut elle être payé ? et que doit faire le syndic ?
Merci
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 17:36:31
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Bonjour,
Un nombre important de mauvais payeur peut effectivement mettre la trésorerie de votre copropriété en difficulté, surtout si vous êtes une petite copropriété...
Comment faire ? Relancer sérieusement les mauvais payeurs parcequ'à ce rythme là si votre syndic n'a vraiment plus d'argent pour payer la société de ménage, son dernier recours, en attendant de recouvrer les sommes dues par les indélicats, sera d'appeler la somme qui manque aux autres...
Combien êtes-vous dans cette copropriété ?
Cordialement,
Maëlle |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 17:40:07
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D'abord grand plaisir de retrouve Maelle !
C'est pourtant une lourde période pour les assemblées ?
Elle a bien sur raison mais en outre le syndic ne peut engager de procédures de recouvrement s'il n' pas d'argent pour payer l'avocat !!!
Si toutefois il a laissé trainer après un ou deux premiers retardataires, sa responsabilité est engagée. Quand un retardataire est assigné, la nouvelle se répand vite et fait réfléchir les autres. |
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MAELLE
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 17:53:12
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Un petit courrier du Syndic à tous les copropriétaires, expliquant la situation et ses probables conséquences (si ça continue c'est les bons payeurs qui vont devoir payer à la place des autres...) et mettant le nez des mauvais payeurs dans leur ... peut se révéler efficace dans certaines situations.
J'ai fait ça une ou deux fois et ça a bien fonctionné, pas évident de dire à son voisin qu'on compte sur lui pour payer les factures...
A force de laisser le Syndic faire écran on oublie parfois quelque solutions de base et de bon sens, avant de s'engager dans une procédure couteuse si vous pouvez rappeler à certains qu'ils sont sensés être adultes et responsables sans provoquer une guerre civile dans l'immeuble, tentez le coup...
JPM, ravie de vous retrouver également ! 
La plupart de mes comptes sont au 31/12, alors je viens faire un 'tit tour avant le rush 
Cordialement,
Maëlle |
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 18:48:40
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| Une autre solution qui consiste à menacer et à faire voter en ag une procedure de saisie immobilière à l'encontre de Mr et Mme x. La liste des mauvais payeurs est connue de tous car jointe avec l'ordre du jour de l'ag charge au CS de demander cela au syndic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 21:05:01
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Méchant Vivou
qui veut faire voter une procédure de saisie immobilière contre Dupont alors qu'il n'a même pas dans sa poche le moindre jugement de condamnation !
Il faut quand même faire les choses dans l'ordre. Dans les temps actuels il va falloir une cellule d'aide psychologique à côté de la salle d'assemblée.
Tiens ! C'est une idée ! celà  |
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VIVOU
Pilier de forums
203 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 21:19:57
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| Je modère des ecrits "engager une procèdure de saisie immobilière" cela marche. Dans ma copro les investisseurs sont regroupés dans la même agence, ils paient leurs appels de fonds et l'agence "oublie" de reverser l'argent a notre syndic. Cette procédure conseillée par un avocat à portée ses fruits car les investisseurs ont demandés des comptes à l'agence. De plus comme cela fait 3 ans ils ont décidés de changer de "crèmerie". En demandant des dommages et interets l'agence en question fait partie d'un groupe qui est l'inventeur des qui sont sur la sellette sur un autre topic. |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 15 nov. 2004 : 23:40:12
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dans les temps actuels il va falloir une cellule d'aide psychologique à côté de la salle d'assemblée.
Une seule ?
Nous en avons actuellement 3 :
- une pour le CS avant l'AG
- une pour le syndic après l'AG
- une pour le président du CS toute l'année
De toute façon, c'était ça ou les 3 flacons de Valium par jour... |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:45:31
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n'oubliez pas q'une nouvelle loi va imposer le réglement à 30 jours à compter du 1er janvier 2005.
donc, si le syndic ne paie plus parce qu'il n'a pas les fonds nécessaires, 3 choix possibles :
- siffler tous les retardataires "fissa", avec l'aide du CS ( quand même ! ca sert aussi à çà des fois ) et tout rentre dans l'ordre sans trop de casse.
- faire voter un maxi de 2/12 du budget courant annuel, pour donner de l'oxygene à la copro, et assurer une avance permanente de trésorerie, au cas ou elle n'existerait pas déjà.
- sinon mettre un cierge à sainte rita, car vous allez droit à l'administration judiciaire à court/moyen terme...
cordialement
xanthe |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 18:02:22
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C'est chaud dans le midi ! L'appel de fonds arrive au milieu du trimestre et chacun paie selon son humeur (dans le trimestre intéressé quand même). Tout est soldé en fin d'année.
L'entreprise de nettoyage a été mise à l'index ... le syndic a retenu quelques montants mais les reproches n'ont jamais été faits par écrit ... après négociation nous avons obtenu 15 % de remise, ce qui nous permet de changer la moquette dans l'escalier.
Si l'absence de paiement résulte des mauvais copops, il faut suspendre l'entretien des parties communes. Avec la venue des rats un déclic risque de se produire. Dur dur ... |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 17:50:43
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xanthe,
quelle est la loi dont vous faites état (paiement à 30 jours de quoi? reception facture ....) |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 27 nov. 2004 : 12:37:31
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j'ai lu l'entrefilet dans Les Echos, il y a une 15aine environ, mais j'avoue ne pas avoir noter les réf. ( je crois me rappeler que cela rentrerait carrément dans le code du commerce ..)
de toutes façons, gardons bien à l'esprit que les prestations de services sont l'essentiel des charges d'une copro, et que c'est bien à 30 jours qu'on doit régler celles-ci...deouis déjà bien des années !
Si les syndics tiennent tant au compte unique, c'est surtout pour jouer avec votre argent ( SICAV etc ), puis de payer "par grandes louches" des petits fournisseurs souvent aux abois...
Ce mal bien français a bien du mal à être éradiqué, et je l'entends souvent de fournisseurs locaux qui ne veulent plus travailler avec certains syndics ( de grands groupes surtout ... ).
Qui paie à la fin ? NOUS et rien que NOUS !
xanthe |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 06:26:56
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a))-- Cela fait quelques années effectivement que la loi impose que, sauf dispositions contractuelles contraires, les règlements aux fournisseurs se fassent à trente jours de la réception des marchandises ou de l’exécution de la prestation demandée, ainsi que le fixe le deuxième alinéa de l’article L441-6 du Code de Commerce, reproduit ci dessous.
La rédaction correspondante a été introduite par l’article 53 II de la loi 2001-420 du 15 mai 2001 dite loi relative aux nouvelles régulations économiques, plus connue sous le nom de loi NRE.
(* A noter que la loi NRE fut un relativement grand moment fabiusien alors que cette loi n’était, tout simplement, sur nombre de ses points dont celui ci, que la transposition dans le droit français d’une directive européenne datant du 29 juin 2000, le ministre des Finances Fabius ayant été là, comme il se doit, un bon élève européen 'transposeur'.
le texte complet de la loi NRE est à :: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=ECOX0000021L )
(* A noter, également, que, dans les entreprises, la lecture de cette disposition de 30 jours par défaut est souvent erronée : on croit que c’est, selon un ancien usage qui fut répandu dans plusieurs corporations, trente jours fin de mois après réception des marchandises ou exécution de la prestation, alors que le texte est bien trente jours après réception ou exécution.)
Citation :
Article L441-6 du Code de Commerce
(Loi nº 2001-420 du 15 mai 2001 art. 53 II Journal Officiel du 16 mai 2001)
(Ordonnance nº 2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002)
Tout producteur, prestataire de services, grossiste ou importateur est tenu de communiquer à tout acheteur de produit ou demandeur de prestation de services pour une activité professionnelle qui en fait la demande son barème de prix et ses conditions de vente. Celles-ci comprennent les conditions de règlement et, le cas échéant, les rabais et ristournes.
Sauf dispositions contraires figurant aux conditions de vente ou convenues entre les parties, le délai de règlement des sommes dues est fixé au trentième jour suivant la date de réception des marchandises ou d'exécution de la prestation demandée.
Les conditions de règlement doivent obligatoirement préciser les conditions d'application et le taux d'intérêt des pénalités de retard exigibles le jour suivant la date de règlement figurant sur la facture dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date. Sauf disposition contraire qui ne peut toutefois fixer un taux inférieur à une fois et demie le taux d'intérêt légal, ce taux est égal au taux d'intérêt appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 7 points de pourcentage. Les pénalités de retard sont exigibles sans qu'un rappel soit nécessaire.
La communication prévue au premier alinéa s'effectue par tout moyen conforme aux usages de la profession.
Les conditions dans lesquelles un distributeur ou un prestataire de services se fait rémunérer par ses fournisseurs, en contrepartie de services spécifiques, doivent faire l'objet d'un contrat écrit en double exemplaire détenu par chacune des deux parties.
Toute infraction aux dispositions visées ci-dessus est punie d'une amende de 15000 euros .
Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du code pénal.
La peine encourue par les personnes morales est l'amende, suivant les modalités prévues par l'article 131-38 dudit code.
b))-- Les syndics qui vous disent « Voyez comme je suis très bon, applaudissez moi et chantez mes louanges, ne me bottez pas le cul, je règle les fournisseurs de la copropriété à trente jours au lieu de me faire du gras sur vos sous », vous tchatchent de leur vertu alors qu’ils ne font qu’appliquer la loi…
Les syndics qui tombent dans ces petits argumentaires de petite vertu sont des petits professionnels de petits chemins, mais bon la tchatche est parfois ce qu’elle est dans cette vaste vallée de larmes qu'est notre monde quotidien.
c))-- Ce que Xanthe a probablement vu passer en entrefilet sur Les Echos (il nous le dira éventuellement), c’est l’article 18 du projet de loi de finances pour 2005 (PLF 2005) en ce moment en cours de discussion au Parlement.
Cet article 18 de la LF 2005 aurait pour objet de pérenniser, au-delà du 31 décembre 2004, date légale actuelle, le dispositif, issu de l'article 20 de la loi de finances rectificative pour 2002 et qui figure dans l’article 237 sexies du Code Général des Impôts (CGI) -cf. ci dessous pour cet article 237 sexies du CGI-, tendant à rattacher, respectivement, les produits et les charges afférents à des pénalités de retard à l'exercice de leur encaissement et de leur paiement, ceci selon l'article L 441-6 mentionné et reproduit ci dessus du Code de commerce qui prévoit, en son troisième alinéa -cf. ci dessus-, de telles pénalités de retard au delà de la date de règlement ::
- la discussion de l’article 18 du PLF 2005 est à :: http://www.senat.fr/rap/l04-074-21-1/l04-074-21-130.html#toc36 et http://www.senat.fr/rap/l04-074-21-1/l04-074-21-1.html .
- l'article 237 sexies du CGI dans sa rédaction actuelle est comme suit :: Citation :
Article 237 sexies du CGI
(inséré par Loi nº 2002-1576 du 30 décembre 2002 art. 20 finances rectificative pour 2002 Journal Officiel du 31 décembre 2002)
1. Les produits et charges correspondant aux pénalités de retard mentionnées aux articles L. 441-3 et L. 441-6 du code de commerce sont respectivement rattachés, pour la détermination du résultat imposable à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, à l'exercice de leur encaissement et de leur paiement.
2. Les dispositions du 1 s'appliquent aux pénalités de retard afférentes à des créances et dettes nées entre la date d'entrée en vigueur de la loi nº 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques et le 31 décembre 2004.
- l’article 18 de la LF2005 serait ainsi (rédaction actuelle du projet de cet article, tel qu’adopté par l’Assemblée et présentement en examen au Sénat) : Citation :
projet d’ Article 18 de la LF 2005
Le 2 de l'article 237 sexies du code général des impôts est ainsi rédigé :
« 2. Les dispositions du 1 s'appliquent aux pénalités de retard afférentes à des créances et dettes nées à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi nº 2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques. »
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 23:59:31
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Il faut noter que les textes évoqués ci dessus sont des textes du droit commercial et ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
Ce n'est pas une raison valable pour payer tardivement les fournisseurs et, dans le même esprit que les contributeurs qui précèdent, j'ai essayé d'attirer l'attention des conseillers syndicaux qui contrôlent les comptes de vérifier les comptes fournisseurs et la ponctualité des paiements.
Il est incontestable que des syndics gérant par compte unique ne se hâtent pas à cet égard et il faut ajouter, au moins pour l'un d'entre eux, que le personnel affecté à cette tâche est manifestement insuffisant en nombre et parfois en qualité. |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 00:26:51
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Citation :
Initialement entré par JPM
il faut ajouter, au moins pour l'un d'entre eux, que le personnel affecté à cette tâche est manifestement insuffisant en nombre et parfois en qualité.
Rassurez-moi, ce n'est pas une holding de couverture nationale, sponsorisant un voilier et dotée d'un nom court ? |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 01:18:21
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il faut noter que les textes évoqués ci dessus sont des textes du droit commercial et ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
[..]
Mais non, mais non, JPM, vous faites erreur de taille :
Ces textes sont applicables -- et cela de plein droit – entre, d’une part, le commerçant qu'est le fournisseur de tel ou tel bien ou de tel ou tel service à la copropriété et, d’autre part, le consommateur qu'est en l’espèce le syndicat de copropriété.
Revoyez à cet égard le Code de Commerce notamment en ses articles L 440-1 et suivants (ils relèvent du Titre IV « De la transparence, des pratiques restrictives de concurrence et d'autres pratiques prohibées » du Livre IV «De la liberté des prix et de la concurrence » de ce Code) et, également, l’arrêt, maintes fois ressassé, que vous ne pouvez méconnaître, du 4 septembre 2003 de la Cour d'Appel de Paris (23° Chambre B) ayant condamné Foncia, arrêt qui confirmait clairement, après d’autres arrêts d’appel antérieurs (notamment CA Paris, 8ème chambre B, 13 novembre 1997, ayant condamné Elitem), que le syndicat de copropriété est bien un consommateur au sens légal
Les syndics ont persisté pendant un temps -- il y en a qui résistent toujours, non sans malice, dans le sens où vous allez dans votre message, hélas -- que le syndicat n’est pas légalement un consommateur avec les tous les droits qui y sont attachés mais une simple entité civile…
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 nov. 2004 01:20:21 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 11:31:14
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L'article L 440-1 du Code de commerce crée une Commission d'examen des pratiques commerciales. Ce texte, comme l'ensemble des textes du Code de commerce est inopposable aux syndicats de copropriétaires qui sont de nature purement civile. Un commerçant ne peut opposer les textes du Code de commerce qu'à un autre commerçant. Il ne peut pas les opposer à un non-commerçant.
Dans le même genre les dispositions légales relatives à la garantie de paiement ne sont pas opposables à un syndicat de copropriétaires. Il n'est pourtant pas interdit à un fournisseur d'exiger une garantie contractuelle de paiement. Il pourra refuser de contracter si le syndicat n'accepte pas son exigence.
Je rappelle incidemment que la fonction de syndic professionnel est également purement civile. Un certain nombre de syndics professionnels ne sont "commerçants" que parce qu'ils exercent cette activité dans le cadre d'une société commerciale. Un syndic professionnel personne physique exerçant exclusivement l'activité de syndic de copropriété n'est pas commerçant
Voux écrivez ensuite que le syndicat des copropriétaires est un consommateur. Je suis tout à fait d'accord pour le traiter comme tel et je n'ai jamais écrit le contraire. A ce titre le syndicat peut se prévaloir des dispositions protectrices du Code de la consommation, qui est un Code différent du Code de commerce. De même la Commission des clauses abusives a émis des recommandations concernant les contrats de syndics
Sur l'arrêt Foncia, je me permets de vous rappeler que j'ai pris l'initiative de l'évoquer dans les forums. Autant dire que je le connais bien.
J'ai noté à cette occasion que le renvoi du dossier au Parquet de la Cour d'appel était fondé sur les dispositions très spécifiques du Code de la consommation relatives à la production des pièces en Justice, s'agissant précisément en l'espèce des contrats de syndics.
La qualité de consommateur a été, en France, déniée aux syndicats de copropriétaires dans des affaires qui ne les opposaient pas à des syndics professionnels mais à des fournisseurs.
La jurisprudence communautaire laissait alors planer un doute. Il a été jugé que « la notion de consommateur, telle que définie à l'article 2, sous b, de la directive 93/13/CEE du Conseil, du 5 avril 1993, concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, doit être interprétée en ce sens qu'elle vise exclusivement les personnes physiques » . Le syndicat des copropriétaires, personne morale, est donc exclu de la protection consumériste. Je ne sais pas ce qu'il en est actuellement de la position communautaire mais la question mérite une nouvelle vérification.
Quoiqu'il en soit il est bien certain
que les dispositions du Code de commerce relatives au paiement ponctuel des fournisseurs ne sont opposables qu'aux personnes physiques et morales ayant la qualité de commerçant ; qu'elles sont donc inopposables aux syndicats de copropriétaires
que ceux ci peuvent néanmoins s'en inspirer pour le paiement de leurs fournisseurs
que les modalités de paiement figurant dans les contrats souscrits par les syndicats de copropriétaires s'imposent à ces derniers
que les fournisseurs des syndicats peuvent parfaitement reproduire dans leurs contrats des clauses identiques à celles figurant dans le Code de commerce
que ces dispositions inopposables légalement aux syndicats leurs sont alors opposables contractuellement
Pour être complet je précise que les dispositions du Code de commerce sont opposables à la SARL Dupont, syndic professionnel pour les paiements qui lui incombent envers ses propres fournisseurs mais qu'elles ne le sont plus lorsqu'il s'agit de paiements effectuées ès-qualité de syndic pour ses mandants.
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Edité par - JPM le 29 nov. 2004 11:37:33 |
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non paiement des entreprises par le syndic ???
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