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 Sujet  |
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 16 nov. 2004 : 13:47:10
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Bonjour à tous et encore merci à ceux d'entre vous qui, l'année dernière, m'ont donné de multiples tuyaux qui ont été très utile à notre copropriété.
Cette année, je reviens vers vous pour un autre problème :
1 - notre syndic ne tient pas compte du décret du 1/09/04 pour l'organisation de l'AG (ce n'est pas la question) : il met ma demande de changement de syndic dans un "ordre du jour complémentaire" ;
2 - alors que l'AG de l'année dernière est devant la justice, il "remet ça" pour l'acquisition d'un local appartenant à la Société Générale. Inutile de vous dire que cette année "ça conteste". Néanmoins, j'aimerais connaître la réponse à un point précis de droit : une copropriété peut-elle, en tant que telle, posséder un bien immobilier (réponse probable oui, ex la loge du gardien) mais surtout acquérir ce bien et le louer pour en tirer un profit quelconque ? Si la réponse à la deuxième partie de la question est NON, merci de me donner les références aux textes précis de loi dans ce domaine.
Merci d'avance pour vos réponses que, vu l'urgence (AG le 2/12), vous pouvez m'adresser directement à invfr@yahoo.fr.
Très cordialement,
Guy
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 10:10:54
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Citation :
Initialement entré par invfr
Bonjour à tous et encore merci à ceux d'entre vous qui, l'année dernière, m'ont donné de multiples tuyaux qui ont été très utile à notre copropriété.
Cette année, je reviens vers vous pour un autre problème :
1 - notre syndic ne tient pas compte du décret du 1/09/04 pour l'organisation de l'AG (ce n'est pas la question) : il met ma demande de changement de syndic dans un "ordre du jour complémentaire" ;
Oui mais il le met donc dans l'ordre du jour ? (*** la notion de complémentaire ne figure pas dans la loi ***)
De toutes les façons votre proposition sera du coup votée après le 1er passage à l'article 25 pour le syndic actuel, puis après le 2eme passage à l'article 24 si votre syndic n'est pas renouvellé.
Citation :
Initialement entré par invfr
2 - alors que l'AG de l'année dernière est devant la justice, il "remet ça" pour l'acquisition d'un local appartenant à la Société Générale. Inutile de vous dire que cette année "ça conteste". Néanmoins, j'aimerais connaître la réponse à un point précis de droit : une copropriété peut-elle, en tant que telle, posséder un bien immobilier (réponse probable oui, ex la loge du gardien) mais surtout acquérir ce bien et le louer pour en tirer un profit quelconque ? Si la réponse à la deuxième partie de la question est NON, merci de me donner les références aux textes précis de loi dans ce domaine.
Merci d'avance pour vos réponses que, vu l'urgence (AG le 2/12), vous pouvez m'adresser directement à invfr@yahoo.fr.
Très cordialement,
Guy
La réponse est oui elle peut acquérir un bien pour ensuite le louer.
(** commentaire ** Mais est-ce vraiment dans ce cas la destination du syndicat d'être copropriétaires ??? **)
la décision doit être prise à mon avis à l'article 26 et là je souhaite bonne chance au syndic pour faire passer un vote pareil surtout si les propriétaires y sont opposés.
Question : comment ce syndic justifie-t-il cette bonne idée ???
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 10:17:02
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Article 26
Modifié par loi n°2003-590 du 2 juillet 2003 art. 93 3° (JORF 3 juillet 2003).
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
Je rajoute une autre question : qu'a-t-il prévu comme modification de répartition des charges ????
Car dans le cas de ce local (s'il est racheté par la copropriété) ses charges non locatives seraient à réaffecter à l'ensemble du syndicat des copropriétaires ...
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 11:20:41
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Merci, Alban.
Voici une petite précision que j'ai oubliée. Certes, le syndic met ce que j'ai demandé à l'ordre du jour, mais de la manière suivante :
...
Résolution n° 4 - Renouvellement du contrat de mandat de lui-même (majorité absolue article 25)
Résolution n° 5 - Ordre du jour complémentaire de moi : candidature d'un concurrent (sans aucune mention de la majorité nécessaire ni de l'article nécessaire au suffrage).
L'année dernière, il avait abouti ainsi à 139 % de votants et à 150 % de personnes ayant participé à l'AG (en comptant les abstentions). Mieux qu'en Corrse d'après les on-dits ou dans les républiques bananières !
Je réclame un vote nominatif POUR l'un ou l'autre des syndics.
La répartition des charges n'est évoquée nullle part. |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 11:56:38
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en fait ce débat aurait été certainement mieux placé dans le sujet sur les assemblées 
Sur le nouveau syndic
là je ne comprends pas bien, vous êtes en train de me dire que sur le PV d'assemblée générale, il y avait plus de votants que sur le nombre total de parts de la copropriété ????
Bon déjà en début d'assemblée il faut que vous fassiez une vérification des signatures et pouvoir des présents (liste qui doit maintenant être annexé au procès verbal) et vérifier l'adéquation avec les votes (je vous conseille même de vous présenter soit en tant que président de l'assemblée soit en tant qu'assesseur).
Ensuite il est obligé de procéder à un décompte des voies sinon vous pouvez mentionner des réserves sur la régularité des votes. (allez lire le sujet que j’ai ouvert sur le décomptes des votes « pour »).
Quand vous dites que vous réclamez un vote nominatif, qu’entendez vous par là ?
Sur le nouveau syndic
Citation :
Initialement entré par invfr
La répartition des charges n'est évoquée nullle part.
Abordez ce point par « oral » pendant l’assemblée, à mon avis cela va refroidir un certain nombre des autres copropriétaires ;)
Evoquez aussi les risques pour la copropriété de ne pas trouver de locataire et du coup de devoir supporter des charges supplémentaires, personnellement j’en rajouterai une couche en évoquant les soucis de « taxe foncière », le risque d’impayés des locataires, etc … bref un maximum de points négatifs.
Sinon vous pouvez me dire exactement comment la résolution est rédigée.
autre conseil
présentez vous au conseil syndical (vous êtes plutôt bien vu ou non par les autres copropriétaires ?)
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Edité par - alban le 18 nov. 2004 11:58:49 |
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 13:26:36
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Merci de votre réponse.
Je vais tenter de vous donnner des éclariircissements point par point :
• OUI, il y a eu plus de résultats que de votants lors de la dernière AG. Ex : lorsqu'il s'est agi de désigner, entre les deux candidats, un président, le syndic a procédé ainsi :
a - qui vote CONTRE le candidat 1 ?
Qui s'abstient ?
Il en a déduit les votes POUR
b - même chose pour le candidat n ° 2.
Au total (je le sais parce que l'affaire est en ce moment devant le tribunal pour faire annuler cette AG, alors que la prochaine va se dérouler dans 15 jours), 139 % de votants et 150 % si on compte les abstentions. Pas mal, non ?
• nous avons déjà envisagé tout cela avec un certain nombre de copropriétaires, mais il faut dire que notre actuel syndic, de mèche avec le gardien (situation courante, ai-je cru comprendre) et avec la complicité de l'actuel conseil syndical, est aussi le plus malhonnête de toute l'agglomération dans laquelle je suis actuellement (250.000 habitants).
Ce que j'entends par vote nominatif : M. UNTEL vote POUR ou CONTRE ou
ABSTENTION et on passe au suivant. Au total, impossible de renouveler les plus de 100 % !
• Sur le nouveau syndic : le point a déjà été évoqué par mes soins lors de l'AG contestée (qui conteste aussi l'achat du local), mais le syndic, dans un grand brouhaha, a laissé "glisser" la question... en arguant aussi di temps imparti par les responsables de la location de la salle
• la résolution pour l'ancien syndic est rédigée de la manière suivante (désolé, c'est long) :
4 - Renouvellement du contrat de mandat du syndic du cabinet X, durée du mandat et approbation de ses conditions financières.
(majorité absolue, article 25)
L'AG renouvelle le contrat de mandat de syndic de la SARL Y exerçant sous le nom commercial X, dont le siège est à ABC, représentée par son directeur M. M, titulaire de la carte professionnelle gestion immobilière 1234 délivrée par la Préfecture du département D, garantie assurée par la Caisse de garantie de la FNAIM, adhérent n° 5678, pour une durée qui commencera à courir le 2/12/04 pour se terminer le jour de l'AG d'appprobation des comptes de l'exercice clos le 30/09/05, qui devra se tenir au plus tard dans les 6 mois de la clôture de l'exercice soit le 31/03/06.
Dans l'hypothèse où la majorité absolue requise pour le renouvellement du mandat du syndic et la nomination d'un nouveau syndic ne serait pas attteinte et que le syndic serait obligé de convoquer une seconde assemblée, la durée du contrat serait automatiquement prolongée jusqu'à la date de tenue de cette réunion, qui se tiendra au plus tard dans le délai de 3 mois (en application de l'article 81.5 de la loi SRU du 13/12/00).
Le contrat du cabinet X est renouvelé sans changement, la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic sont ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente Assemblée.
L'AG approuve les conditions de ce contrat de syndic à savoir : une rémunération au titre des opérations de gestion courantes de 9.600 euros TTC et le tarif des prestations particulières annexé au contrat [NOTE : parmi ces conditions figure l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé qui est d'un montant de 19,49 euros TTC par an et par lot, soit 1.616,84 euros de plus..., donc un total de 11.216,84 euros]
(OUF ! (C'est la 1ère fois que notre syndic écrit autant...)
5 - Ordre du jour complémentaire de M. (moi-même) (selon courrier joint). Candidature du cabinet A.
(et c'est tout ! Aucune autre indication, pas même du mode de scrutin ! Au dos de ma lettre figurent les honoraires du cabinet A, 9.700 euros comprenant l'ouverture d'un compte séparé, pratique de ce syndic depuis sa création...).
J'ai été membre du Conseil Syndical de 1997 à 1999, Président en 2000, année où j'ai décidé, étant donnné que j'avais fait le tour de toutes les magoiuilles du syndic, ainsi que je le lui ai dit, d'arrêter. J'ai été remplacé en 2001 par une personne qui a suivi à peu près ma ligne et depuis par deux incompétents à genoux devant ce que disent le syndic et le gardien. Indication de la Présidente de 2001 à 2003 : "Je ne comprends pas pourquoi tu t'es toujours disputé avec le syndic ! Moi, ça baigne. De toute manière, le rôle du président n'est pas compliqué : 4 réunions par an et une AG....". Confondant, non ?
Je ne me représente pas, ni au CS ni, a fortiori, en tant que Pdt. Mes raisons sont personnelles mais impératives. Si je m'y représentais, je serai élu car, outre qu'ils m'estiment, les copropriétaires se sont aperçu que j'ai été la dernière personne à défendre réellement la copropriété devant la toute puissance (non contrecarrée actuellement) du syndic, omniprésent par la voix du gardien.
Voilà donc en ce qui concerne la future AG.
Merci pour vos précisions à propos de la location. Personnellement (je n'ai malheureusement trouvé aucun texte à ce sujet), j'en étais arrivé à me persuader que le Syndicat des copropriétaires ne pouvait pas louer un local acheté en commun par la copropriété, puisque ce n'est pas son objet.
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 15:08:04
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a - qui vote CONTRE le candidat 1 ?
Qui s'abstient ?
Il en a déduit les votes POUR
b - même chose pour le candidat n ° 2.
Au total (je le sais parce que l'affaire est en ce moment devant le tribunal pour faire annuler cette AG, alors que la prochaine va se dérouler dans 15 jours), 139 % de votants et 150 % si on compte les abstentions. Pas mal, non ?
Je ne l’interprète pas tout à fait comme cela, à mon sens cela fait plutôt x% de votes pour le premier candidat (inférieur à 100%) et y% pour le second candidat (toujours inférieur à 100%).
Cela correspond bien à 2 votes séparés et il n’est pas possible de « sommer » les deux. Effectivement il semble aberrant que certaines personnes votent 2 fois « pour » mais pourquoi pas (je l’ai moi même fait lors de ma dernière assemblée car je n’avais pas de préférence entre les é candidats).
Dans ce cas il ne s’agit pas à mon sens d’un scrutin mais bien de 2 votes séparés.
Néanmoins dans ce cas vous pouvez poser des réserves dur la légalité du vote et notamment pour le fait que les votes « pour » n’ont pas été exprimés.
Sur le nouveau syndic : le point a déjà été évoqué par mes soins lors de l'AG contestée (qui conteste aussi l'achat du local), mais le syndic, dans un grand brouhaha, a laissé "glisser" la question... en arguant aussi di temps imparti par les responsables de la location de la salle
et qu’à fait le président de séance car normalement c’est lui qui dirige l’assemblée, le syndic n’en étant que le secrétaire.
Dans l'hypothèse où la majorité absolue requise pour le renouvellement du mandat du syndic et la nomination d'un nouveau syndic ne serait pas attteinte et que le syndic serait obligé de convoquer une seconde assemblée, la durée du contrat serait automatiquement prolongée jusqu'à la date de tenue de cette réunion, qui se tiendra au plus tard dans le délai de 3 mois (en application de l'article 81.5 de la loi SRU du 13/12/00).
Là j’ai des doutes sur la validité d’une telle résolution mais je ne suis pas assez juriste, à mon sens on bascule dans ce cas dans le processus d’un administrateur judiciaire.
Le contrat du cabinet X est renouvelé sans changement, la mission, les honoraires et les modalités de gestion du syndic sont ceux définis dans le contrat de syndic joint à la convocation de la présente Assemblée.
à titre d’info il existe sur le net de très bonnes fiches qui expliquent comment reconnaître un bon syndic d’un mauvais.
C’est ainsi que je m’y suis pris cette année pour convaincre l’assemblée de ne pas changer de syndic (alors que j’étais plutôt défavorable à l’ancien syndic) car celui proposé en remplacement tombait dans tous les cas d’abus. Si cela vous intéresse je peux vous retrouver les extraits.
NOTE : parmi ces conditions figure l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé qui est d'un montant de 19,49 euros TTC par an et par lot
ça fait partie des abus
(et c'est tout ! Aucune autre indication, pas même du mode de scrutin ! Au dos de ma lettre figurent les honoraires du cabinet A, 9.700 euros comprenant l'ouverture d'un compte séparé, pratique de ce syndic depuis sa création...).
il n’a pas mis en annexe le détail de l’offre de l’autre syndic ???
Je vous donne un conseil : préparez un tableau excel qui compare les prestations et prix des 2 syndics et distribuez le aux autres copropriétaires pendant la discussion …
Confondant, non ?
donnez lui le livret disponible sur le site de l’unarc qui est un bon point de départ … http://www.unarc.asso.fr/site/guides/grat/100rec.pdf
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invfr
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 07:49:41
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Bonjour et merci !
Voicvi le décompte exact des voix recueillies par chaque candidat :
Mme B :
contre = 2079 tantièmes (18 copropriétaires)
abstention = 927 tantièmes (7 copropriétaires)
pour (déduits) = 6144 tantièmes
M. D :
contre = 2897 tantièmes (23 copropriétaires)
abstention = 448 tantièmes (4 copropriétaires)
pour (déduits) = 5805 tantièmes
Total des pour : 11.949 tantièmes (nous n'en avons que 10.0000 au total) !
Trouvez-vous cette opération logique ?
Moi pas !
En démocratie, lorsqu'un candidat se propose aux suffrages populaires, les inscrits votent OUI ou NON ou s'abstiennent, mais on compte les OUI par candidat. Et on arrive à un % généralement en-dessous de 100. Ici, non ! (119 % de oui).
Merci de vos infos.
Cordialement,
Guy |
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