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Pilier de forums
216 réponses |
 Posté - 16 nov. 2004 : 18:46:10
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bonjour
je suis depuis le 15.10, propriétaire d'un logement loué. La gestion est assurée par une agence. le mandat de gestion ne précise rien sur la question posée ci-après ?
- Le syndic peut-il s'adresser directement à moi, sans passer par l'agence en ce qui concerne les appels de charges, et autres dépenses ? ou est-il obligé de passer par l'agence ?
merci
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 16 nov. 2004 : 19:58:21
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C'est vous le copropriétaire. Le syndic n'a à connaître que vous.
Dans les appels de charges, tout est loin d'être répercutable sur les locataires.
Vous devez payer au syndic, puis transmettre copie à votre agent pour qu'il récupère la partie des charges revenant au locataire.
A vous de voir avec lui pour faire le tri entre les différentes charges.
Jacquou |
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 02:22:56
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Merci jacquou pour votre réponse.
Par la meme occasion, pourriez-vous faire la différence entre le fond de réserve et le fond de roulement ? Les recherches effectuées montrent que je ne suis pas le seul à poser cette question et il n'y a aucune réponse formelle à ce sujet.
Pour mon cas personnel, achat d'un appartement le 15.10 dernier avec locataire en place. Sur la demande du notaire du vendeur j'ai fait un chèque au vendeur ce même jour pour lui rembourser le fond de réserve.
Aujourd'hui, le syndic me réclame, outre l'appel de charges, une somme presque identique (1 c d'écart) appelé fond de roulement. Sur l'un des sujet du forum, j'ai cru comprendre que le fond de roulement "serait" supprimé. Mon syndic me dit que le fond de réserve et le fond de roulement sont 2 choses différentes (que je ne nie pas) et d'après ce que j'ai pu comprendre, les 2 figurent au RC. Je n'ai pas encore en ma possession le RC, cela ne saurait tarder. Mais meme si les 2 fonds y figurent, est-ce légal (d'après certains contributeurs du forum le FDRoulement est supprimé). Quel est votre avis sur la question ? merci.
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 23:57:25
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N'étant pas copropriétaire, je ne saurais vous répondre.
Votre question aurait plus sa place dans les rubriques detinées aux copropriétaires.
Jacquou |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 23:04:32
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Jacquou , je ne suis pas très d'accord avec votre 1ère réponse.
J'ai un appart en gérance. J'en reçois tous les fins de mois la participation de mon locataire cc imputées des frais d'agence (déductibles des impôts d'ailleurs).
Cookies avez-vous au moins ce contrat de gérance dans vos mains? Vous êtes-vous présenté comme le nouveau proprio ? Et libre à vous de le dénoncer suivant les termes du contrat.
J'ai demandé par contre à recevoir moi-même l'appel d'AG et convocation. Mais la déclaration d'impôt est aussi préparée par mon gérant et c'est bien pratique.
Voyons cookies , quel contrat avez-vous donc signé? et combien vous prennent-ils donc pour cela 4 % ou 6 % ?
En ce qui concerne les fonds demandés, je suis un peu surprise
Je pense que le Syndicat, poussé par le Syndic en général, a du voté un fond de réserve - c'est à dire prévoir de mettre des sous en caisse en prévisions de futurs gros travaux (qui gère cette somme ? Car dans ce cas vous avez intérêt à avoir un compte séparé comme l'oblige la nouvelle Loi SRU, sinon tout va dans la caisse commune du Syndic sous le sublime nom de "compte individualisé" !!! ce quii est pareil, compte du Syndic 
La Loi SRU a supprimé le fond de roulement SAUF et toujours SAUF si la fameuse AG l'a fait de nouveau voté.
J'ai donc l'impression que vous aurez du boulot sur la planche dans votre résidence et que le CS (Conseil Syndical) n'est pas très virulent. Le Syndic de même
Le RC doit être mis à jour avant 1er janv. 2005 pour prétendre à des frais de notaires et publications minorés, et vous auriez déjà du en voté le principe.
Ces forums vous en apprendrons beaucoup - cliquer en haut à droite sur "recherche" mais aussi surtout sur les textes d'entrée du site de Universimmo. ou acheter des bouquins spécialisés sur : "gérer son immobilier"
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 nov. 2004 : 23:28:01
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Pour Cookies :
1) Le syndic ne connait normalement que vous. Vous avez la possibilité de faire élection de domicile chez votre gérant. Dans ce cas tout le courrier, y compris les convocations en assemblées et autres notifications, sera adressé chez votre gérant.
Il faudra vérifier toutefois que le courrier est bien libellé M. Cookies chez (ou aux bons soins) de Cabinet Machin etc. Votre nom ne doit pas disparaître de l'immatriculation du lot.
Certains syndics ont un systéme informatique permettant d'envoyer les comptes chez le gérant et le reste du courrier chez le copropriétaire. A voir avec le syndic. C'est le meilleur système.
Le fonds de réserve : c'est le nouveau nom du fonds de roulement depuis le décret du 27 mai 2004. Votre notaire a omis de signaler au syndic que le remboursement avait été fait conformément toujours au décret en question. Ou bien il l'a signalé mais le syndic ne l'a pas noté.
Je vous signale aussi que le décret a supprimé le compte prorata temporis. Vous devez régler tous les appels de fonds que vous recevrez du syndic et vous aurez à faire directement vos comptes avec le vendeur sans intervention du syndic. Bien entendu celui ci ne peut réclamer aucun honoraire pour une prestation qui n'existe plus.
Quans vous aurez vérifié ces points, merci de nous donner le résultat. Il sera utile de voir comment ces nouvelles dispositions sont appliquées. |
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 12:57:51
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Les discussions avec notaire, agence et syndic sont en cours.
(quelle joie pour un novice que de découvrir les tracas de l'investissement immobilier... moi qui croyait que tout se faisait tout seul... )
je vous tiens informé |
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Pilier de forums
216 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 02:44:46
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voici les premiers éléments obtenus.
- le fond de réserve, je l'ai remboursé à l'ancien vendeur par l'intermédiaire de son notaire.
- le fond de roulement est toujours en "vie". Il semblerait qu'il ait été supprimé mais peut être maintenu en toute légalité si voté en AG, et si j'ai bien compris c'est le cas de ma copropriété.
- J'ai réglé appels de charges au syndic au prorata temporis, comme indiqué dans l'acte de vente du 15.10. Ca vous surprend ? Je me disais que c'était correct, car chacun, vendeur et acheteur, paie sa part.
- Quoiqu'il en soit, il semble que l'usage prime sur les nouvelles règles, longues seront leur mise en application, du fait des habitudes des professionnels.
- Insacorh : Mon agent me prend 6% HT. Oui il y a bien un compte séparé. Mais malgré le peu d'élément en ma possession, j'ai l'impression, comme vous le dites, que le conseil syndical aurait besoin de se requinquer. J'ai envoyé un courrier au président du conseil syndical, cela fait 3 semaines environ, pour me présenter et avoir justement quelques explications sur 1 ou 2 points votés lors de l'AG du 07.09, date à laquelle je n'étais pas encore propriétaire. Je lui ai donné mon adresse Email afin de faciliter le contact (rapidité et aucun coût). Je n'ai aucune réponse à ce jour.
Je vais essayer de contacter un autre membre du conseil, espérant être mieux reçu.
- Le conseil syndical a pouvoir de contrôle sur la gestion faite par le syndic (c'est bien ça ?) Le nouveau copropriétaire que je suis peut-il demander à se faire présenter des justificatifs sur les dépenses de copropriétés ? dans quelles mesures et comment faire ?
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 08:52:57
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Le principe :
- le syndic ne connait que le propriétaire, il ne communique qu'avec lui
- le propriétaire doit se conduire en adulte et doit transmettre les papiers à son "gérant de la location",
- le gérant de la location doit savoir interpréter ces papiers pour demander les bonnes charges au locataire (facile, la plupart des syndics indiquent ce qui est récupérable). Si le proprio paie quelqu'un pour gérer sa location, c'est bien pour quelque chose!
- le propriétaire est libre de confier à son agent immobilier tout ou partie de ce qui concerne son logement, y compris le pouvoir de le représenter en AG (pouvoir à signer à chaque AG)
La pratique :
- l'agent immobilier déclare (et c'est faux) que le syndic doit lui envoyer copie de toutes les correspondances faites au propiétaire (même plus il dit qu'il doit recevoir les originaux et que le syndic doit faire copie au propriétaire). Mesquinerie. C'est le syndic (donc la copropriété) qui paie ce que le propiétaire ou son agent immobilier devrait payer.
Le constat :
- impossible de faire fonctionner selon le principe !
et le propriétaire est un peu responsable car il ne se fatigue jamais à transmettre les papiers à son agent ! sous le prétexte que s'il paie qualqu'un pour s'occuper de la location, il n'a rien d'autre à faire qu'attendre l'encaissement des loyers.
- propriétaires et syndics s'entendent bien pour trouver super quand le propriétaire confie sa gestion locative au syndic de l'immeuble. Et le propriétaire confond syndic et gestionnaire locatif. Et le syndic confond aussi, à dessin. Et le locataire confond tout lui aussi. Ce qui prouve que ce n'est pas très futé mais l'atrait de la simplicité masque tous les effets pervers.
- en développant ce constat jusqu'à l'absurde, un jour on va en trouver pour décarer que le fisc doit envoyer la taxe foncière à l'agent! et pas au propriétaire ! dito pour l'assurance, les factures en cas de travaux privatifs... et comment qui va faire le propriétaire pour faire ses déclarations de revenus, le jour où ces dernières ne seront même plus libéllées à son nom !
Le conseil :
- Préférez donc que le syndic communique directement avec vous et n'oubliez pas de transmettre à votre agent immobilier. Gardez la main.
- exigez que votre agent immobilier vous rende compte de la façon dont il a réparti les charges entre les vôtres et celles que vous récupérez,
- exigez qu'il fasse bien son travail, relisez le contrat qui vous lie à lui,
- allez vous-même aux AG, ou donnez pouvoir à quelqu'un d'autre que votre agent. L'AG, c'est fait pour prendre des décisions concernant l'immeuble et la garantie de vos intérêts (et pas ceux de votre agent).
Désolé pour les juristes jusqu'au boutistes, je ne m'appuie pas sur des jurisprudences mais simplement sur la lecture (analytique à la façon d'un prof de français) du Code de la copropriété. Et sur l'observation sur le terrain.
seborga1 |
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 15:36:49
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seborga1,
100% d'accord avec vous.
"Aide toi, le ciel t'aidera"
Jacquou |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 18:43:42
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Bravo cookies
Alors bravo pour votre achat et afin de vous prémunir de nombreuses embûches qui vous attendent , je vous convie à lire à vos temps perdus tous les articles (ou presque) de ce forum . Désolée il y en a beaucoup mais c'est tellemnt enrichissant 
Alors bonnes lectures (rien que taper sur certains pseudo qui à eux-mêmes font déjà chacun 25 ou 30 pages et + !!!!! )
LN |
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a qui le syndic doit s'adresser? agence ou proprio
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