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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 17 nov. 2004 : 14:35:05
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L'arrêt rendu le 29 juin 2004 par la 19e chambre de la Cour d'appel de Paris montre l'extravagance de certaines situations juridiques. Il est présenté officiellement comme traitant des conditions dans lesquelles la responsabilité du syndic peut être engagée et des limites légitimes de la portée du quitus. Or il laisse place à bien d'autres interogations
Quant aux faits (qui remontent à 1996/1997)la situation est simple : une partie de la la toiture du bâtiment A de l'immeuble 12 avenue des Gobelins était en mauvais état. Tous les lots du bâtiment A appartenaient à un même propriétaire mais, selon l'arrêt, la toiture de ce bâtiment n'en était pas moins partie commune générale comme celà est fréquent. Il est reproché au syndic de n'avoir pas au moins fait vérifier la toiture de ce bâtiment et étudier sa réfection.
Des infiltrations se sont produites. Le syndic n'a pris aucune mesure pour la mise hors d'eau provisoire. Il est alors reproché au syndic, pris alors en qualité de syndic du syndicat secondaire A de n'avoir pas pris les mesures d'urgence. On peut s'étonner en passant d'entendre parler d'un syndicat secondaire à propos d'un bâtiment dont tous les lots sont en une même main !
Le propriétaire des lots du bâtiment A a assigné le syndic en responsabilité. Le syndic a rétorqué que, pour la période concernée, il avait reçu quitus de l'assemblée !
On constate alors que les autres copropriétaires se moquaient bien du sort du bâtiment A. Mais la Cour affirme que le quitus n'a d'effet libératoire pour le syndic qu'à l'égard du syndicat des copropriétaires son seul co-contractant et des copropriétaires qui ont voté pour
La Cour en déduit ensuite qu'il ne prive pas les copropriétaires opposants ou abstentionnistes (nopus sommes sous l'ancien régime) du droit d'agir en responsabilité quasi-délictuelle contre le syndic à charge pour eux de prouver sa faute, un dommage à caractère personnel, un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice, sans qu'il importe que la faute commise soit ou non détachable de ses fonctions.
La Cour estime que le syndic devait connaître la vétusté de la toiture. La méconnaissance de l'état de vétusté avancé ne peut résulter que de l'inexécution ou de la mauvaise exécution de l'obligation d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Quoiqu'il en soit du reste de l'affaire, cette affirmation doit être remarquée et pleinement approuvée; elle constitue un guide sur pour l'appréciation des obligations du syndic en matière de maintenance préventive.
Mais à la suite de cette excellente affirmation la Cour complète notre information : non seulement tous les lots du bâtiment A sont à un même propriétaire, mais de plus la charge financière de la réfection de la toiture incombe aux seuls propriétaires des lots du bâtiment A, et en l'espèce du propriétaire unique de ces lots !!
De ces indications il résulte qu'en l'absence de parties communes spéciales créées dans le règlement de copropriété, le respect de la loi exigeait que la question de la réfection du toit soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal. Au cours de cette assemblée le propriétaire A aurait seul, voté pour l'exécution des travaux !!!
On peut se demander quel était l'objet du syndicat secondaire A sinon l'entretien et la conservation de son gros oeuvre et de sa toiture 
et si le syndicat secondaire A avait encore une existence juridique dès lors qu'il ne pouvait comporter qu'un seul membre
enfin si, en pratique, le propriétaire du A n'aurait pas pu, directement avec le syndic, organiser les travaux en question.
Quant au quitus querellé, il n'agissait de toute évidence du quitus de l'assemblée du syndicat principal. Or la question relevait certainement du syndicat secondaire A ! Mais le syndicat secondaire A n'existait plus ! 
M'est avis qu'il pourrait bien y avoir un pourvoi dans cette affaire ! Mais on pourra toujours conserver l'observation relative à la mission préventive du syndic.
Pour celle relative à l'opposabilité du quitus, c'est une autre affaire. A mon avis, dans un cas normal, c'est d'abus de majorité qu'il faudrait parler dans ce cas. L'assemblée ne peut pas donner quitus sans réserve lorsque les dégradations affectant un lot ne sont pas prises en considération par le syndic.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 17 nov. 2004 : 18:33:51
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et on retombe toujours au même problème, JPM, si on vient sur ce forum c'est parce que ce qui devrait être fait n'est pas fait que ce soit sur les contrats, les imputations, les comptes etc (pourquoi les copropriétaires devraient-ils se borner au contrôle des factures, sans doute parce que le syndic ne veut pas que des gens aillent regarder les comptes, les soles ne veulent rien dire, comme dans doute copmtabilité il ne sont le reflet d'une position qui a momment T est de 100000 à T+1 cela peut être -50000, il suffit d'une écriture comptable, dont on se moque d'autant plus qu'on connait ce côté ephémère d'une position comptable; si le syndic vous ressort 2 ans après une facture toutes les analyses sont pipeau et les engagements juridiques ne sont pas prêts de résoudre le pb, car au 1er janvier vous pouvez déjà passé 90% du budget s'il est bien construit
JPM nous sommes des COPROPRIÉTAIRES pour la plupart ce qui nous interesse c'est nos charges, les élucubrations des syndics.... dont effectivement un expert-comptable n'apporte pas grand chose pour le niveau de complexité des comptes d'une copro
en conclusion : la comptabilité n'a tjs été qu'un outil pour des contrôleurs de gestion, dignes de ce nom, je vous rappelle to controll en anglais = maîtriser et non controler (µ to audit)d'ou ne pas confondre l'audit des comptes et l'audit de la gestion (audit interne qui ne se trouve que dans les grands groupes)
C'est vrai que cela manque vraiment mais que nous ne sommes pas près d'en voir chez les syndics dommage
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 15:41:34
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Pas d'accord Océane: ce qui nous intéresse c'est notre patrimoine et les sous qu'il faut y investir pour qu'il reste une valeur sûre. Les syndics ne s'occupent ni de l'un ni de l'autre, raison de plus pour ne jamais donner le quitus, sans même se poser des questions. Vous voyez que cela peut faire un grand bien des années après pour des choses que vous ignoriez.
La preuve (malgré les larmes pour ses chers syndics) vous est donnée par JPM, toujours prêt à bondir sur le moindre incident qui pourrait les faire plaindre.
Le flagrant délit d'incompréhension de la chose gérée, l'incompétence pour réagir à temps et, bien plus grave, le recours systématique à la faute collective en s'appuyant sur un mot évoqué en AG mais que personne ne comprend, ne sont aux yeux de notre JPM d'aucune importance. Heureusement qu'on peut lui accorder l'honêteté de nous rapporter des choses croustillantes sur cette profession délétère, les effets ne seront que plus probants. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 nov. 2004 : 16:04:18
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Effectivement JPM, on peut s'interroger sur les fondements juridiques de cet arret ! En particulier sur la présence d'un syndicat secondaire qui serait propriété unique ! ......
Il n'en reste pas moins une constante : IL NE FAUT JAMAIS DONNER QUITUS !
Donner quitus sans précision, c'est suicidaire. Donner quitus avec reéserve est idiot : on trouvera toujours un avocat décortiqueur pour démontrer que la réserve ne concernait pas le point en litige, pas totalement, pas expressément, et que le litiqge en question est couvert par le quitus. Encoore un syndicat grugé !
Seule et unique condition imparable, incontournable : NE PAS DONNER QUITUS .... point final. |
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sonate
Contributeur vétéran
181 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 11:45:51
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D'après Tourloup,
Citation :
ce qui nous intéresse c'est notre patrimoine et les sous qu'il faut y investir pour qu'il reste une valeur sûre. Les syndics ne s'occupent ni de l'un ni de l'autre
Il ne faut pas généraliser. De nombreux syndics, dont le contrat prévoit un pourcentage important sur les travaux réalisés, ou seulement sur la gestion des travaux à réaliser -la faisabilité - trouvent toujours des idées à soumettre aux AG. Malheureusement, il s'agit le plus souvent de travaux d'embellissement ou de surplus pas indispensables, au détriment de (gros) travaux de maintenance. Je précise "gros", puisque les petits travaux de maintenance qui ne coûtent pas trop chers ne sont pas soumis au vote de l'AG.
Pourquoi ? Parce qu'à mon avis, le syndic connaît l'immeuble "sur le papier"; il n'a pas le temps d'effectuer une visite approfondie des lieux. Notre ex-syndic F.. n'avait même pas mis en route le carnet d'entretien, ne serait-ce que la 1ère page avec nom - adresse - référence de l'assurance..., mais nous en facturait copieusement la tenue tous les trimestres.
Quand j'ai été élue syndic bénévole, j'ai fait le carnet d'entretien, en remontant les années avec les précédents PV des AG. On découvre plein de choses, évidemment, sur les travaux effectués, sur ceux refusés mais qui auraient dû être faits (avant dégradation importante)....
Donc si déjà les syndics étaient plus consciencieux pour établir et tenir le carnet d'entretien, ils connaitraient mieux les faiblesses des immeubles. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 nov. 2004 : 13:53:30
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Je crois, Sonate, que si l'on se place au point de vue des honoraires, les syndics sont prêts à faire exécuter des travaux quelle que soit leur nature : maintenance ou embellissement.
Lorsque l'embellissement l'emporte sur la grosse maintenance il faut objectivement reconnaître que c'est souvent le choix des copropriétaires.
Si F n'a pas réalisé votre carnet d'entretien il est en tort, surtout si les honoraires ont été facturés  . Mais si la plupart des carnets sont des documents sans intérêt, c'est à l'inanité du décret qu'on le doit. Bravo à vous si vous avez été à la pêche aux archives. C'est le seul moyen de faire utile, et de constater qu'on n'a pas touché à la toiture depuis 30 ans.
Mais entre une partie de toiture et la peinture de l'escalier ? que choisiront les copropriétaires ? dans nombre de cas l'escalier. Les syndics bénévoles le savent aussi bien que les professionnels. |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 09:52:27
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Citation :
Initialement entré par sonate
[quote]le syndic connaît l'immeuble "sur le papier"
Merci Sonate!
Je n'aurais jamais pu m'attendre à une meilleure et plus belle confirmation de mes vues sur la profession de syndic.
Cela me renforce dans mes opinions comme quoi il suffit de remplacer ces papivores par des sortes de bornes automatiques informatisées, de manière à obtenir des rapports tirés au propre et une trésorerie saine et sans embrouilles.
Il va sans dire qu'un compte-rendu tiré d'un enregistrement vidéo, serait au moins objectif. Mais là il va falloir quelques Cours de cassation sur le nouveau décret obligeant à signer de suite le procès-verbal. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 11:26:25
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http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus272.htm
Ainsi en refusant de voter le quitus, vous faites deux bonnes actions :
* vous vous battez contre la niaiserie ;
* vous préservez vos intérêts.
l’arrêt du 23 juin 2004 de la Cour d’Appel de Paris : Le monde il bouge
Cordialement. |
Edité par - mathi le 21 nov. 2004 11:53:53 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 14:27:29
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bonJour Tourloup, jamais je ne donne de quitus à un syndic, et je leur précise bien que si leur travail est fait correctement, ils n'ont rien à craindre .... certains copropriétaires commencent à comprendre... mais il y a des immeubles où c'est impossible, de virer le syndic aussi car il faudrait avant virer les copros ou leur injecter par intraveineuses les règles de base de la copropriété |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 nov. 2004 : 21:39:57
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et le RC qui est le contrat entre tous les copropriétaires la cour de Cass l'a rappelé
math |
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Portée du quitus : un cas extraordinaire !!
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