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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 26 nov. 2004 : 10:09:26
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Bonjour à tous,
En mars 2004, j'ai signé un compromis auprès de l'agence mandaté pour vendre un terrain à bâtir, j'ai respecté les conditions suspensives mentionnés dans le contrat et la signature de l'acte authentique était prévu pour le 4 mai au plus tard. Malheureusement l'un des vendeurs de ce bien n'a pas voulu signer le compromis, ne désirant pas vendre séparément le terrain à bâtir des terrains agricoles dont la vente était ègalement à la charge de l'agence immobilière; celle-ci n'ayant pas d'acheteur me les a proposés ce que j'ai refusé et l'affaire butte depuis ...
Fin août, l'agence lassée par l'inertie de ce dossier m'a signifié par courrier l'annulation de la vente, sans mon consentement et m'a restitué le chèque d'acompte. Ne désirant pas renoncer à ce projet qui me tient à coeur, j'ai contacté les vendeurs directement et me suis rendu compte qu'il n'y aurait pas d'issue possible sans l'achat des terrains agricoles. N'ayant plus de frais de négociations à m'acquitter auprès de l'agence, j'ai fait une proposition d'achat à hauteur de ce montant pour ne pas dépasser mon budget initial et qui a été accepté, un nouveau compromis chez notaire doit être établit prochainement...
Mais voilà que l'agence se manifeste en réclamant ses honoraires de négociations, bien sûr à la charge de l'acquéreur ? Je pense être en droit de demander des dommages-intérêts pour annulation abusive du compromis initial mais l'agence peut-elle faire avorter le nouveau compromis dont elle est exclue ?
D'avance merci pour vos réponses
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 12:11:27
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Résumons. Un bien est à vendre. Un acheteur se présente, mais la négociation n'aboutit pas, les exigences des vendeurs et acquéreur restant inconciliables pour un montant qui correspond à celui des honoraires de l'agence. Qu'à cela ne tienne, on se passe de l'agence et, tant qu'à faire, on lui réclame des dommages et intérêts.
Plus sérieusement , il faut tout d'abord s'assurer de la validité des mandats et des clauses qu'ils contiennent.
Tous les membres de l'indivision venderesse ont-ils signé les mandats ? Si ce n'est pas le cas, ces mandats ne sont pas valables et l'agence n'est pas en droit de réclamer des honoraires.
Supposons que les mandats sont valables.
Quels sont les prix convenus par les vendeurs ?
Qui doit s'acquitter des honoraires de l'agence ?
Les mandats sont-ils liés ? C'est à dire, était-il prévu initialement que les terrains pouvaient être vendus séparément ?
Supposons maintenant que le compromis proposé en mai l'a été au prix convenu dans le mandat et que la vente du terrain à bâtir n'était pas liée à celle des terres agricoles.
En ce cas le mandat de vente liait les vendeurs qui ne pouvaient se rétracter. Vous êtes en droit d'exiger la signature du compromis initial par tous les vendeurs. A défaut, ils vous doivent des dommages et intérêts. Sur cette question le devoir de conseil de l'agent immobilier est peut-être en cause.
Cependant, si, en fin de compte, un compromis est signé pour les objets des mandats, même à un prix inférieur à ce qui était initialement prévu dans ceux-ci (sous réserve de leur validité), l'agence est en droit de percevoir ses honoraires, car c'est ce qui était prévu dans les termes des mandats. Reste à savoir à qui elle doit les réclamer.
L'agence n'a pas annulé le compromis initial puisque, les vendeurs ne l'ayant pas signé, il n'a en fait jamais existé. L'agence vous a simplement fait savoir que la vente ne pouvait se conclure du fait des vendeurs qui n'acceptaient pas les conditions du projet de compromis que vous seul avez signé. S'il y a abus, ce ne peut être que du fait des vendeurs. L'agence n'a pas décidé sans votre consentement, elle n'a fait qu'un constat.
L'agence ne peut s'opposer directement au nouveau compromis qui est un contrat à laquelle elle n'est pas partie. Seulement, la réalisation de la vente lui donnera des droits à percevoir des honoraires selon les termes des mandats qu'elle a reçus des vendeurs et de ce fait si, à cause des honoraires à payer, l'une des parties se rétracte, elle peut être la cause indirecte d'un non aboutissement de la vente.
Cordialement
P.F. Barde |
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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 15:07:24
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P.F.Barde, je te remercie pour tes explications même si elles ne me conviennent pas.
1. Tu me dis que l'agence m'a fait savoir que la vente ne pouvais être conclue par la faute des vendeurs, ce qui lui donne le droit d'annuler la vente et de me restituer le chèque d'acompte, donc je ferme ma gueule ?
2. Si elle a un mandat "en béton" pourquoi n'exige-t-elle pas du vendeur récalcitrant d'honorer les termes du mandat ( 4 vendeurs sur 5 ont signé le compromis de vente initial ) ?
3. Elle ne peut pas s'oppposer à l'établissement du nouveau compromis de vente, mais elle est en droit de réclamer des honoraires auprès des vendeurs selon les clauses du mandat dont elle a été investie puique la vente va se faire et donc la faire capoter si l'un des vendeurs se rétracte ?
4. Elle ne peut pas me réclamer les frais de négociations mentionnés dans le compromis initial puisqu'elle s'est retirée de l'affaire, mais je peux me retourner contre les vendeurs en cas de rétractation de leur part si toutes les signatures sont réunies dans le nouveau compromis de vente ?
D'avance merci pour les réponses à ces questions, cordialement cisou. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 20:57:08
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1. L'agence ne peut pas avoir annulé la vente puisqu'il n'y a pas eu vente. Une vente, c'est un compromis signé par le vendeur et l'acheteur. Seul l'acheteur a signé, le vendeur s'y est refusé. Et ce n'est certainement pas du fait de l'agence qui avait au contraire tout intérêt à ce que cette vente se fasse. Elle a retourné le dossier, façon de dire : "Il n'y a vraiment rien à faire, je baisse les bras". C'est le vendeur qui a refusé de signer, ce n'est pas l'agence qui l'en a empêché. L'agence ne pouvait faire autrement que retourner le chèque d'acompte sur une vente qui n'a pu se faire. Il ne faut pas inverser la cause et l'effet.
2. Bonne question. Le mandat est-il en béton ? C'est ce qui doit être vérifié comme je l'ai ecrit dans mon premier message : "il faut tout d'abord s'assurer de la validité des mandats et des clauses qu'ils contiennent.". Demandez à voir ce mandat. Mon raisonnement ne vaut que si le mandat est valable. Il faut aussi pouvoir répondre aux questions suivantes : Quels sont les prix convenus par les vendeurs ?
Qui doit s'acquitter des honoraires de l'agence ?
Les mandats sont-ils liés ? C'est à dire, était-il prévu initialement que les terrains pouvaient être vendus séparément ?
Mais le fait que l'agence n'ait pas tenté de forcer par une action en justice l'accomplissement de la vente, ce qui serait pratiquement très difficile, ne l'empêche pas de demander maintenant ses honoraires. Ne rien faire temporairement ne signifie pas renoncer explicitement et définitivement à tout droit.
3. C'est tout à fait cela.
4. Non, l'agence ne s'est pas retirée de l'affaire, elle a simplement pris acte que l'affaire ne pouvait se faire du fait de la rétractation d'un des vendeurs et vous a retourné le chèque comme elle était tenue de le faire. Il faut préciser que ce chèque ne lui était pas destiné, mais devait être séquestré au profit des vendeurs : il s'agit d'un compte séquestre, ouvert au nom de l'agence, certes, mais pour y conserver des sommes ne lui appartenant pas.
Sous réserve de la validité des mandats, elle est fondée à réclamer ses honoraires sur deux motifs, le premier étant que si elle présente un acheteur pour les biens désignés sur les mandats et au prix convenus dans ces mandats, en cas de rétractation des vendeurs, ceux-ci lui doivent une indemnité d'un montant égal à celui des honoraires prévus, le deuxième étant que avez (à vérifier tout de même) signé un bon de visite lui interdisant d'acheter les biens présentés sans l'entremise de l'agence, sauf à l'indemniser à hauteur du montant des honoraires qui de ce fait lui échapperaient.
Si vous signez un compromis avec tous les vendeurs et si par la suite l'un de ceux-ci se rétractait (en raison des honoraires à verser à l'agence par exemple), il vous devrait une indemnité dont le montant doit être prévu dans le compromis (habituellement 10% du prix d'achat).
Il faut étudier très soigneusement les deux mandats de vente. Peut-être ne sont-ils pas valables, en ce cas, plus de problème. S'ils sont valables il faut être sûr de savoir qui doit payer les honoraires. Il semblerait que ce soit l'acheteur. Mais si, par chance, c'était en fait les vendeurs, vous pourriez très bien signer le compromis au prix convenu et laisser par la suite les vendeurs se débrouiller avec l'agence. J'en doute.
Cordialement
P.F. Barde |
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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 19:08:28
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Bonsoir P.F.Barde,
je te remercie pour tes nouvelles explications, il est vrai que je me sens lèsé dans cette affaire et que l'agence ne fait que réclamer ses honoraires, justifiés si le mandat est conforme ...
J'ai un doute sur la droiture de l'agence immobilière qui misait sur le fait que je puisse relancer les vendeurs, aboutir à la réalisation de cette vente et me réclamer ainsi les frais de négociations initiaux. Mais le compromis à venir est différent, il englobe maintenant tous les terrains alors que le compromis initial ne mentionnait que le terrain à bâtir ... donc ces honoraires sont un surcoût sur mon budget que je n'ai aucune intention d'assumer.
Pour terminer, est-ce qu'un mandat peut-être valide si tous les vendeurs ne l'ont pas signé et est-ce que l'agence peut vendre des terrains alors que la succession entre les hétitiers n'est pas réglé par acte notarié ?
Ultime info, je n'ai pas pas signé de bon de visite pour le terrain à bâtir.
Cordialement, cisou. |
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Emiliekiboss
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 22:01:40
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Bonjour,
A partir du moment ou c'est l'agence qui vous a mis en relation avec les acquéreurs, vous devez lui régler ses honoraires. Aucun doute la dessus, d'autant plus qu'il est evident que voue etes entree en contact avec les acquereurs pour passer a travers les frais d'agence... pas tres classe tout ca...
Cordialement |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 10:54:47
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Oui surtout que dans un premier temps lorsque l'agence vous a informé qu'il fallait acheter les terrains agricoles, vous avez refusé pour vous empresser par la suite de les acheter mais sans passer par l'agence.
C'est pas terrible tout cela  |
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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 20:59:12
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Bonsoir questionapprt et Emiliekiboss,
je n'ai jamais eu l'intention de by-passer l'agence, mon désir était ( et est toujours ) d'acheter le terrain à bâtir comme convenu dans le compromis de vente signé initialement chez le mandataire pour le prix fixé sans négociation de ma part avec les frais inclus !
L'agence n'a pas eu la correction de m'informer:
1. q'une succession devait être règlé ( 5 héritiers ) avant signature de l'acte authentique.
2. que des terrains agricoles était également en vente et à inclure dans la dîte succession.
Quand le compromis n'a pu être honoré du fait qu'un des vendeurs sur les 5 ne voulait pas vendre le terrain séparèment des autres( et n'en a jamais eu l'intention ), je ne connais pas la nature du mandat, l'agence m'a proposé les terrains agricoles pour un montant de 12200 E; mon budget acquisition terrain + construction à venir étant trés serré et financé à 95% à crédit, j'ai tout simplement refusé l'offre et puis quoi faire de ces terrains ?
D'autre part j'ai toujours été honnête avec l'agent immobilier, lorsqu'il ma rendu le chèque d'acompte annulant l'affaire, j'ai cru naïvement qu'il se retirait complètement de la vente; je lui est donc fait savoir que je n'abandonnais la vente et que je comptais relancer les vendeurs, il m'a donné sa bénédiction maintenant je comprends pourquoi ...
La suite vous la connaissez, si vous avez bien lu les messages échangés, un nouveau compromis a été établit ... le déroulement de cette affaire ne plaide pas en ma faveur tout simplement parce que je connaissais pas les rouages de l'immobilier et que l'agence m'a manipulé pour arriver à ces fins. Mais l'important pour moi est d'obtenir des réponses aux questions posées lors ma précédente intervention svp !
Cordialement, cisou |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 23:51:24
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Je laisse de côté les questions d'éthique, de droiture des uns et des autres. Le contradictoire n'est pas assuré et, de plus, je ne suis pas juge. Cependant, le plus lésé des deux, je ne pense pas que ce soit vous, mais plutôt l'agent immobilier.
La succession n'a pas besoin d'être réglée. En attendant les biens sont en indivision. Si tous les indivisaires conviennent de vendre, on peut très bien acquérir les biens. Ils s'arrangeont entre eux pour se partager le prix de vente.
Si tous n'ont pas signé, le mandat n'est pas valable.
L'agence a peut-être été mauvaise conseillère ou malhabile, mais je ne vois pas en quoi elle vous a manipulé pour arriver à ses fins. Ses fins étaient de vous faire signer un compromis, or, elle n'y est pas parvenue.
Cordialement
P.F. Barde |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 02:22:31
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Et bien moi je viens d'avoir l'effet contraire; Refus de vente
Avant-hier, Après avoir visité avec l'agence un 2-pièces (1ère visite du vendeur), j'ai voulu laissé un chèque à l'agence qui me l'a refusé me disant de repasser car il fallait appeler le notaire avant pensant que le prix fixé par celui-ci était bien bas. Ayant eu un RV encore repoussé pour venir signer, je me suis pointée à l'heure dite et au jour dit pour m'entendre répondre qu'elle l'avait vendu la veille au soir. Ma colère a été grosse, j'ai demandé à voir la copie du compromis, elle m'a répondu qu'il était chez le notaire  .Ce qui ne pouvait être vrai. J'ai eu beau râler, je n'ai pas eu gain de cause. Je me suis précipitée chez le vendeur qui lui n'était pas encore au courant de la signature . Il a eu cette confirmation 6 heures après moi. Pour s'entendre demander un RV pour signer lui aussi. ALors compromis chez le Notaire ou quoi ? JE RAGE 
Je confirme qu'il y a eu magouille de l'agence mais malheureusement je n'ai pas de peuve puisque l'agence n'a pas voulu que je laisse le chèque. Je pense qu'elle l'a donné à une de ses relations et que j'ai que mes yeux pour pleurer. A moins que vous ayez une idée de comment attaquer  Le vendeur me préférait -mandat depuis le 1er sept, 1ère visite, moi, avant-hier seulement le 28/11, 2ème visite l'autre le 29/11 et vente
Connaissez-vous la solution ?
Merci de me trouver une faille 
LN |
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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 19:58:25
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Bonsoir P.F.Barde,
J'ai cru comprendre en parcourant le forum que vous aviez un passé d'agent immobilier, donc vous avez tendance a plaider en faveur de votre paroisse même si vous vous en défendez. Vous dîtes "laissons de côté les questions d'éthique, de droiture ..." il est vrai que dans ce monde cela n'a plus de sens; que l'agent immobilier est du ressentiment contre le vendeur qui n'a pas honoré les conditions du mandat je le comprends, mais se servir de l'acquéreur aussi lésé par la non conclusion de la vente pour récupérer ses honoraires, comment nommez-vous ce procédé ? N'ai je pas droit également à un peu de complaisance ?
Merci tout de même pour vos réponses.
Cordialement cisou |
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cisou
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 20:15:09
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Bonsoir Insacorth,
Comme vous je ne suis pas un expert mais j'ai cru comprendre en parcourant le forum qu'un bon de visite aurait du être établi par l'agent immobilier à l'issue de votre rendez-vous, c'était la preuve de votre bonne foi mais j'ai l'impression que cela n'a pas été fait; J'espère que vous allez trouver une solution ...
Cordialement cisou |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 09:49:53
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Cisou,
A relire vos messages, j'ai l'impression que vous déformez les faits pour vous amender du paiement des commissions.
Vous avez signé un compromis pour l'achat d'un terrain à batir. L'un des vendeurs ne veut pas signer car il veut vendre aussi les terrains agricoles avec le terrain à batir.
L'agent fait son travail de négociation en vous signalant que le compromis n'est pas accepté par les vendeurs car ils veulent vendre avec les terrains agricoles. Ils vous indiquent le prix et vous refusez car cela dépasse votre budget.
La vente ne pouvant être réalisée l'agence vous rend voitre chèque d'acompte puisque vous ne vous êtes pas mis d'accord sur l'objet de la vente.
Après vous allez voir les vendeurs et vous concluez l'affaire en court-circuitant l'agence.
Et bien oui l'agence a le droit à sa commission. Vous êtes à mon avis complètement en tort.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 00:07:02
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P.F.Barde , qui paie les frrais d'agence ? Toujours l'acheteur à ce que je sache.
il faut être sûr de savoir qui doit payer les honoraires. Il semblerait que ce soit l'acheteur. Mais si, par chance, c'était en fait les vendeurs, vous pourriez très bien signer le compromis au prix convenu et laisser par la suite les vendeurs se débrouiller avec l'agence. J'en doute.
La question se pose uniquement sur l'acte du notaire et cela sert à payer moins d'impôt à l'un ou à l'autre . Mais avouer que l'acheteur n'a pas beaucoup la parole sur ce sujet et même si négociation il y a, l'agent co. pensera toujours à diminuer la somme du vendeur en essayant de minimiser la sienne au maximum 
Je viens de perdre un achat ces jours, car bien sûr le vendeur s'est opposé au nouveau prix proposé par l'agence. Je n'en ai rien su et pour ma part je ne voulais pas baissé la somme dejà très correcte du vendeur mais diminuer celle énorme de l'acheteur puisque les prix et % sont libres.
LN |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 déc. 2004 : 09:03:22
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C'est le plus souvent le vendeur.
Il ne peut en être autrement lorsque l'acheteur n'a pas ou peu d'apport personnel.
Dans ce cas le montant de la rémunération de l'agent immobilier est intégré dans le prix de vente. L'acheteur emprunte pour le prix net vendeur + honoraires.
L'avantage pour l'agent immobilier est qu'il est sûr d'être payé.
L'inconvénient pour l'acheteur est qu'il paie des frais de mutation sur ces honoraires.
Lorsque les honoraires sont à la charge de l'acheteur, celui-ci minimise les frais de mutation. Les honoraires de l'agence n'étant pas prélevés directement par le notaire, l'agent est moins sûr d'être payé.
Cordialement
P.F. Barde |
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