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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
 Posté - 26 nov. 2004 : 17:33:20
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Bonjour,
Notre syndic étant une nouvelle fois dépassé, Voiçi une question que je souhaiterai vous soumettre
dans notre copro, tous les apartements du RDC disposent d'arbustres, des troenes.
Propriétaires : jouissance des troenes et entretien à leur charge
Copropriété : propriétaire des troênes.Voiçi notre souci :
Un locataire a décidé de couper les troenes devant chez lui, se rendant pas compte de ce qu'il faisait, causant une gêne pour son voisin.
le syndic et le conseil syndical demande au propriétaire de payer la plantation de nouveaux troenes.
mais ce propriétaire ne veut pas payer, se décharge de toute responsabilité et demande au syndic de présenter le devis au locataire.
Personne ne veut payer, ils se renvoient tous la balle.
ma question est la suivante :
La plantation des nouveaux troenes est elle au frais du propriétaire ou du locataire ?
merci
Philippe
Philippe
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 19:14:25
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Il s'agit d'un acte délibéré du locataire dont le propriétaire n'est pas responsable. Mais ce dernier a le devoir d'exiger de son locataire qu'il remplisse ses obligations envers la copropriété. C'est donc au propriétaire de présenter le devis au locataire et d'exiger qu'il remette les lieux en état, par le moyen d'un recours en justice si nécessaire.
Cordialement
P.F. Barde |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 21:37:53
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merci beaucoup
Auriez vous une référence de texte qui précise cela ?
merci
Philippe |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 nov. 2004 : 21:57:23
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Pas de textes, seulement le bon sens et une certaine logique juridique.
Le syndic ne peut agir contre un locataire en raison de l'absence de lien de droit entre ce dernier et le syndicat.
Le propriétaire est responsable du fait de son locataire et le syndic ne peut que valablement s'adresser à ce dernier.
Tout autre solution doit etre exclue.
Votre syndic n'est donc pas dépassé ! |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 21:05:13
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Cependant, si le propriétaire n'a pas fourni à son locataire l'extrait du RC précisant qu'il n'avait pas de "droit" sur ces troëns, il est mal.
Si le propriétaire n'a pas précisé ce détail sur l'état des lieux, il est mal. Il va devoir payer, et informer son locataire.
Le locataire peut avoir agit en ne connaisant que le droit basique : qui lui impose de conserver les arbres de hautes tiges et qui lui laisse liberté pour les autres plantes et qui lui impose de tout tailler, tout élaguer, tenir soigné...
Moralité : donner les infos qu'il faut à son locataire, lui faire dater et signer (ou parapher) chaque page pour réception et conserver cet exemplaire signé et daté. Tant pis pour lui s'il ne les lit pas.
seborga1 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 09:06:31
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Après réflexion, je reviens sur mon précédent message.
Le contrat liant le syndicat et les copropriétaires est le règlement de copropriété.
Le copropriétaire est libre d'user de ses parties privatives comme il l'entend, sous réserve du respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble. On ne peut lui interdire de donner à bail ses parties privatives.
Il est seul responsable envers le syndicat de copropriété de l'usage de ses parties privatives. A ce titre, il est responsable des faits du locataire consécutifs à l'usage des parties privatives louées. Par exemple l'usage d'une machine à laver procède d'un usage normal d'un logement. Si la machine à laver du locataire est à l'origine d'un dégât des eaux, c'est le propriétaire du logement qui en sera entièrement responsable envers le syndicat des copropriétaires, indépendamment de l'intervention éventuelle des diverses assurances.
Le contrat liant le copropriétaire et son locataire est le contrat de location. Le locataire est responsable de l'usage du logement envers son propriétaire. Mais cela reste étranger au syndicat conformément au principe que les conventions particulières n'engagent pas les tiers. En ce sens, le syndicat ignore l'existence du locataire.
2. Responsabilités délictuelles.
Le locataire est, en général, une personne majeure jouissant de toutes ses capacités. Il est à ce titre libre et responsable de ses actes et on ne saurait assimiler sa situation à l'égard de son bailleur à celle d'un mineur sous la dépendance et l'autorité de ses parents. Aussi, un acte du locataire qui n'est pas lié à l'usage du logement ne saurait engager la responsabilité du bailleur. Si le locataire cause au syndicat des copropriétaires un préjudice qui n'est pas la conséquence d'un usage du logement, il en est directement responsable et doit réparation. Celle-ci ne saurait être demandée au bailleur. Ainsi, alors que des dommages causés sur les murs de l'escalier à l'occasion d'un déménagement sont de la responsabilité du copropriétaire bailleur, car l'usage du logement comprend l'aménagement et le déménagement du mobilier, l'inscription de graffiti par le locataire dans la cage d'escalier, purement intentionnelle et non une conséquence de l'occupation du logement, n'engage pas la responsabilité du bailleur. L'accomplissement d'actes de cette nature crée un lien de responsabilité délictuelle direct entre le locataire et le syndicat.
3. Comportement du bailleur consécutif à des actes délictuels du locataire.
Si le copropriétaire bailleur n'est pas responsable des actes de son locataire qui ne font pas partie de l'usage du logement, il est néanmoins tenu à l'obligation de respecter le règlement de copropriété et le droit des autres copropriétaires à un usage paisible de leurs parties privatives. S'il n'occupe pas lui-même le logement, il doit faire en sorte que ses ayant droit respectent ces obligations. Sa première obligation est de porter les clauses du règlement de copropriété concernant l'usage des lieux à la connaissance du locataire. Cela est d'ailleurs explicitement imposé par la loi du 6 juillet 1989 régissant les logements locatifs non meublés. En conséquence, un trouble créé par son locataire peut n'être pas de sa responsabilité mais lui impose l'obligation de réagir pour qu'il y soit mis fin. C'est une obligation de moyen, non de résultat, car, comme il a été dit ci-dessus, le bailleur n'a pas la maîtrise des actes de son locataire. Si le comportement du locataire le justifie, cette réaction peut aller jusqu'à la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. L'insuffisance de réaction du bailleur engage sa responsabilité à l'égard du syndicat.
Cas pratique : la haie coupée par le locataire.
Tailler (éventuellement l'endommager par manque de savoir faire), ou s'abstenir de tailler la haie, seraient des actes procédant d'un usage normal du logement (on suppose que l'entretien de cette haie est une obligation du copropriétaire). Supprimer cette haie entre plus difficilement dans ce cadre. C'est évidemment un acte délibéré et l’on peut se demander si le bailleur doit en être tenu responsable. La question qui faut se poser est de savoir si le locataire a agi comme locataire, même abusivement, ou à un autre titre. Apparemment, il est de bonne foi, celle-ci étant d’ailleurs toujours présumée. Il a supprimé la haie pour aménager son logement, l’acte est donc lié à l’usage du logement. L’aurait-il fait dans une intention maligne, dans le but de nuire à ses voisins qu’il en irait autrement. Mais cela demanderait à être prouvé. Aussi faut-il retenir la responsabilité du bailleur dans cette action abusive du locataire et le syndic est fondé à demander réparation au bailleur. Ce dernier dispose bien sûr d’une action récursoire envers son locataire.
Critères d'appréciation.
Il n'est pas facile de déterminer dans quelle mesure c'est le copropriétaire ou son locataire qui doivent être tenus pour responsables envers le syndicat. Pour ce qui concerne les conséquences d'infractions pénales, il ne doit y avoir aucun doute : le bailleur ne saurait en être tenu pour responsable. Pour tous les faits ne pouvant recevoir de qualification pénale, je suis d'avis de retenir comme critère de distinction celui de l'intention. Si le fait portant préjudice procède d’une intention autre que celle découlant de la situation d’occupant de la chose louée, le locataire est directement responsable envers le syndicat. Autrement, c’est le bailleur. Je n’ai pas trouvé de jurisprudence sur la question. Mais il doit certainement y en avoir. Ce qui est certain, c’est que le bailleur ne doit pas laisser faire. Si les faits préjudiciables durent, il est de la responsabilité du bailleur, comme copropriétaire, de les faire cesser.
Cordialement
P.F. Barde |
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phil94
Contributeur vétéran
133 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 13:40:02
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P.F Barde je vous remercie de cette réponse claire et précise.
merci bcp
Philippe |
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