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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
 Posté - 28 nov. 2004 : 19:11:49
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Bonjour à tous!
Premiere fois ici! Je suis étonné par l'entraide qu 'il semble y avoir...félicitations donc.
Je vous écris car je viens de signer chez le notaire un compromis de vente pour l'achat de ma résidence principale: un T4 à 250 000 euros.
Je veux emprunter 205 Keuros. Je me pose pas mal de questions sur quel taux/banque choisir et il parait difficile de s y retrouver avec les banques qui vous disent toutes être les meilleures ... alors si vous pouviez m aider à y voir + clair...je vous en serai reconnaissant!
Ma banque me propose un taux fixe sur 30 ans: 5% hors assurance ou capé 1 à 4.31 hors assurance
je suis conscient que 30 ans est une durée très longue, à l'image des crédits américains ou anglais. Ceci dit, je ne pense pas rester 30 ans dans cet appart mais 5 ans environ, a priori.
1) Quelqu'un pourrait-il me dire si 5 % est un bon taux?
2) Connaissez vous d'autres banques qui peuvent monter jusu'à 30 ans?
3) Et puis surtout, on me dit toujours que le taux n'est pas tout et qu'il faut regarder attentivement le tableau d'amortissement...quelqu'un pourrait il me préciser ce que je pourrai y trouver qui me fasse pencher dans un sens plutot que dans l'autre...
4) Sur quels éléments puis-je me baser pour choisir capé 1 ou fixe?
Mon banquier me dit que si je veux revendre dans quelques années, je n aurai pas de frais de remboursements anticipés si je prends du capé. Il me conseille donc le capé 1.
5) Est-il possible de commencer à rembourser le prêt dans 3 mois? et à quel coût cela se pratique t il?
Merci pour vos éclaircissements.
A bientôt
corse_nice
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stef67370
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 19:20:21
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salut,
je suis pas spécialiste et ne peux pas répondre à toutes les questions mais je crois que le tableau d'amrtissemnt te permet de voir à combien te reviens réellemnt ton emprunt; pour ma part je suis allée sur meilleurtaux.com pour comparer un peu les choix; J'attend maintenant d'être contacter par les banques pour voir ce qu'elles me proposent.
bon courage |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 21:51:54
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Personnellement, je suis également un adepte des prêts très long, à condition que l'on ai une optique sur le long terme(habitation principale et/puis investissement locatif).
Jusqu' à présent, je ne connais que le crédit mutuel qui pratique le 30 ans et quelques banques qui commencent, mais pour les primo accedants, ce qui semble être votre cas.
Merci de me préciser la banque qui vous a proposer du 30 ans et à taux fixe.
Je trouve qu'un taux fixe sur 30 ans n'est pas cohérent. A l'étranger, j'ai trouvé un crédit sur une durée de plus de 30 ans avec des conditions fixes à déterminer sur 5, 8, 10, 15 ans au choix. Celà me semble plus correcte, surtout si l'on peut, à ce moment, renégocier les conditions ou rembourser sans pénalités. Certaines banques commencent à aller dans cette direction (elles sont en phases d'apprentassage sur le terrain du long terme)
Dans un crédit il y a deux aspect, le taux, si possible le plus faible, mais aussi la banque qui accepte la manière ou le durée de financement.
Pour répondre à votre cas, j'opterai pour 4.31 capé. Attention, toutefois à l'indice utilisé pour la variabilité. Pour le niveau de taux, je sais pas, je me place plus en tant qu'investisseur pour le quel l'incidence de la formule de financement à plus d'importance que l'écart de taux. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 10:02:53
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Si l'on vous dit de regarder le tableau d'amortissement, c'est que, sur les premières années, l'essentiel de votre mensualité est constituée des intérêts que vous payez.
Les calculatrices financières qu'on trouve sur le net font des simulations en général sur 25 ans maxi mais voilà ce que ça donne sur 25 ans. Si vous empruntez 205 000 euros à 5% sur 25 ans, au bout de 5 ans, vous n'aurez remboursé "que" 23 000 euros environ ... et encore moins sur 30 ans. Tout le reste de ce que vous aurez payé aura servi à payer les intérêts.
Donc prudence car si vous revendez au bout de 5 ans et que votre bien a perdu de la valeur : dans ma simulation (sur 25 ans), vous pouvez tolérer une baisse du marché de 27.4% (pour un bien acheté à 250 000 euros) mais au-delà, vous ne remboursez pas le capital restant dû au bout de 5 ans.
Autre points du prêt à regarder : les frais de dossier, le coût de l'assurance, les frais de garantie, les pénalités éventuelles de remboursement anticipé => à faire supprimer si vous voulez revendre avant terme ... c'est possible de négocier ça même avec un taux fixe donc ne vous laissez pas embobiner par le "ce n'est possible que si vous prenez du taux variable".
Méfiance avec les taux variables : mesurez bien jusqu'où peut monter votre mensualité en cas de hausse des taux. |
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 15:32:15
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Merci de vos reponses.
Je viens de recevoir de la aprt de mon banquier attitré, un tableau d'amortissement pout le fixe à 5% sur 30 ans et le revisable de 4.31 à 5.31 mx...capé 1 donc. Le his c est que je rembourse tres tres peu du capital!!! Mon banquier me dit que les taux qu il me prose sont déjà bas et qu il ne peut m enlever les frais de dossier!
je vais aller voir 3 autres banques mercredi. je vous tiens au courant.
Je viens de voir avec la mgen pour l'assurance pret: 0.22 % si pas de probleme de santé particulier. Avez-vous connaissance d autres organismes compétitifs? Quelles possibilités ont-ils de vérifier ce nos dires...il semble tout a fait possible de se dire non fumeur alors qu on l est, non??? Il paraitrait également qu ils posent des questions sur les tests du sida que nous aurions eventuellement fait...Des expériences similaires?
Dernier point: est il possible de déposer des dossiers chez 3 banques différentes et une fois le pret accepté chez les 3 ( jespere)choisir lequel on prend? Y a t il des Recommandés Accusé de Réception à envoyer dans ce cas?
merci
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 15:50:06
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Assurance : Cardif, April, Swiss Life ont des offres compétitives mais 0,22% (si c'est sur le capital restant dû et non sur le capital emprunté),c'est déjà pas mal)
Questionnaire de santé : il y a effectivement pas mal de questions très personnelles mais attention en cas de fausse déclaration car s'il vous arrivait un pépin de santé et que les certificats médicaux prouvent un mensonge alors l'assurance ne jouerait pas et la banque pourrait exiger par anticipation le remboursement du prêt.
Déposer plusieurs demandes, c'est possible mais les banques traînent en général un peu des pieds car elles n'aiment pas instruire un dossier sans avoir la certitude que vous preniez le prêt chez elles. Elles vous obligent en général à ouvrir un compte (attention aux frais de clôture éventuels). Et avec la délégation d'assurance, c'est compliqué car, pour vous envoyer l'offre de prêt, elles vous réclameront la délégation or l'assureur ne pourra vous l'établir qu'au nom d'une seule banque.
Si vous recevez plusieurs offres, elles ne sont valides que 30 jours donc pour refuser, il suffit de les laisser expirer. Et celle que vous acceptez doit être retournée après minimum 11 jours et avant maxi 30 jours (par lettre simple, ça suffit). |
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 21:03:45
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Pour répondre à marion, apparemment les 0.22% MGEN sont à calculer sur le montant de mon emprunt; en l'occurence 205 KE; je ne comprends pas trop bien la différence que vous, faites entre le capital restant dû et le montant emprunté puisque tout est dû (je n ai pas encore commencé à rembourser le pret)...suis pas sur d avoir tout compris là!:)
D'autre part, je viens de me faire confirmer par April que j'ai contacté grâce à vous, qu'effectivement, pour le montage du prêt, la banque a besoin de l'assurance prêt. le probleme se pose si l'on souhaite déposer au moins 2 dossiers dans 2 banques différentes: l'attestation de couverture est faite pour une seule banque ...Si quelqu'un a une solution...
D'autre part, pour répondre un peu tardivement à la question de mathieu 68 la banque qui me propose le taux de 5% fixe sur 30 an est le credit agricole.
Enfin, alors que la MGEN vient de refuser verbalement de se porter caution pour mon prêt car j'ai 32 ans et que le prêt est sur 30 ans (déjà trop vieux!!! lol), le notaire m'assure que l'hypothèque ne coûte qu'1 % et se monte à 2000 Euros. La caution de mon banquier en revanche de 3366 Euros. Sauf preuve du contraire, la solution la meilleure semble être l'hypothèque car beaucoup moins coûteuse que la caution.
Vos impressions, conseils et infos à propos sont les bienvenus, alros n'hésitez pas.
Merci |
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Kayou92
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 22:49:50
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Pour l'assurance, il faut aller voir sur le site d'April, ça permet de voir ce qu'on va payer, il y a une simulation.
Pour le capital restant du/capital, en fait l'assurance est fonction de ce qui reste à rembourser. Donc le capital en entier la 1ère année. La 2ème, on se base sur le capital nominal - le capital remboursé la première année.
Sinon pour la rentabilité :
Si on compte revendre le bien au bout de 5 ans, il faut savoir que seuls 16.634€ vont être remboursés. Le reste, 47.806€ sont les intérêts...
A mon avis, il n'est pas judicieux de partir ainsi. Les frais en 5 ans peuvent dépasser le remboursement (ravalement, taxe foncière...) et encore faut-il que ds 5 ans votre bien se revende aussi cher.
Emprunter sur 30 ans si on veut y rester oui c'est "rentable", si on sait à l'avance que c'est pour partir ds 5 ans, ça se discute...
Sur 200.000€ empruntés à 5% :
1074€ de mensualités
186.512€ de cout du crédit
Avec 150.000€ on aurait un taux de -4% et avec la même mensualité, on rembourse en un peu plus de 15 ans... |
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cancraas
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 08:44:59
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Bonjour,
Si vous etes à la MGEN en tant que mutuelle, elle peut se porter caution, et là, c'est gratuit : pas de frais d'hypothèque donc. Deux conditions : être fonctionnaire, et avoir la mutuelle depuis plus de 1 an.
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 09:48:26
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La BNP Paribas, l'UCB (qui dépend de la BNP) et le crédit foncier de france proposent aussi des prêts jusqu'à 30 ans.
Même s'ils ne sont pas rentables si vous souhaitez vendre au bout de 5 ans (ce qui me semble déjà bien ...), c'est un bon moyen d'accéder à la propriété si en 15 ou 20 ans ça ne passe pas ...
Sur du crédit long terme comme ça, je vous conseillerai la chose suivante :
- trouver un crédit à taux variable à taux plus bas (j'ai eu 3,5% assurance comprise à l'UCB pour 25 ans -offre qui date de juin 04-) capé à plus ou moins 2, bloqué sur 3 ans.
Le seul pb est que les crédits à taux variable ne vont pas à + de 25 ans (à vérifier).
- Vous vendez sans indemnité de remboursement anticipé au bout de 5 ans. (je viens de le faire sans pb)
Le risque du taux variable est si vous gardez le crédit sur le très long terme, et encore, leur évolution cadrée (capée) n'a rien de dramatique, car elle devrait être inférieure à votre évolution de revenus (enfin j'espère pour vous).
ps : n'hésitez pas à négocier les frais de dossier.
Bon courage.
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 10:01:39
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Citation :
Initialement entré par gdr
c'est un bon moyen d'accéder à la propriété si en 15 ou 20 ans ça ne passe pas ...
Attention : accéder à la propriété n'est pas forcément un but en soi : si c'est en investissant 45 000€ de ses propres deniers et en se retrouvant sans rien (en revendant au bout de 5 ans) car le marché a perdu 30% et qu'on a à peine de quoi rembourser le prêt, ça mérite de se poser deux fois la question.
Je rejoins Mathieu68 : prêt long implique optique long terme et pas revente au bout de 5 ans.
Pour préciser ma réponse sur l'assurance, un taux de 0,22% sur le capital emprunté est plus élevé qu'un taux de 0,22% sur le capital restant dû (CRD) puisque dans le 1er cas, la cotisation se calcule chaque année sur le total emprunté et dans le 2ème cas, sur le capital qu'il reste à rembourser (qui diminue au fil des années). Si vous avez une cotisation sur le capital emprunté, la cotisation d'assurance sera fixe au fil du temps, si elle est sur le CRD, elle diminuera au fil du temps. Donc pour comparer différentes assurances, mieux vaut regarder le total des cotisations d'assurance payées sur la durée du prêt.
Sur la caution, le coût peut sembler plus important à l'origine qu'un autre type de garantie. Mais une partie du montant versé pour la caution est remboursé à la fin du prêt ... donc ça se discute. |
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Kayou92
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 10:09:43
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Attention : accéder à la propriété n'est pas forcément un but en soi : si c'est en investissant 45 000€ de ses propres deniers et en se retrouvant sans rien (en revendant au bout de 5 ans) car le marché a perdu 30% et qu'on a à peine de quoi rembourser le prêt, ça mérite de se poser deux fois la question.
coût peut sembler plus important à l'origine qu'un autre type de garantie. Mais une partie du montant versé pour la caution est remboursé à la fin du prêt ... donc ça se discute.
D'autant qu'avec un achat à 250k€, il faut compter environ 17000€ de frais de notaire. Le capital remboursé en 5 paye tout juste ces frais.
A cela il faut rajouter les frais de caution, dossier (éventuellement) et les frais liés à l'appartement (taxe, charges du propriétaire...)
Pour moi sur un objectif de revente à 5 ans, c'est bien risqué...
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 17:30:21
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Merci de vos réponses et c'est vraique ce brainstorming est très intéressant.
je comprends bien qu'emprunter sur 30 ans en pensant partir dans 5, ça se murit. C'est vrai qu'accéder à la propriété est le but. Je n'achète pas en tant qu'investisseur mais pour y loger ma petite famille! Pour ce qui est des frais inhérents à l'appartement, il faut dire que c'est dans un petit lots d'immeubles de 2 étages presque neufs (mais pas de frais réduits hic!) car il a 1 an et demi. Donc pas question de ravalement avant 25 ans au moins!
Pour ce qui est des frais de notaire, il nous en coutera 16300 euros + 2000 euros de frais d'hypothèque. La caution gratuite avec la MGEN ne marche aps sur 30 ans et ne monte pas jusqu'à 30 ans.
Pour ce qui est du pret de 150KE sur 15 ou 16 ans à moins de 4%...c'est vrai que ça donne à réfléchir... mais le probleme c'est que là ou je suis on ne pourrait pas se payer un T4 dans une résidence standing mais un T3 mal situé et avec des travaux...Je suis à nice et les prix sont exhorbitants à cause des étrangers qui ont des liquidités.....Russes, anglais, scandinaves etc....et les italiens aussi, qui ont en outre acheté tout Menton! lol
Donc c'est bien dommage mais 50KE fait dans notre cas toute la différence. De plus le notaire a été étonnée du prix qui n'était que 250KE et soit disant pour Nice, c est pas cher et "il ny en a plus!". Les garages fermes du centre ville se vendent 45 000 Euros............!
Enfin, bref, mon banquier attitré m'a dit que je faisait bien d aller voir 3 autres banques demain apres midi pour que je lui faxe leurs propositions et ainsi cela lui permettra d'avoir des arguments de negociation avec le directeur d agence.
Par contre, je lui ai dit que certaines banques ne prenaient aps de pénalités de remboursements même sur du fixe mais lui m a dit qu avec le credit agricole ce n'était pas possible.
Pour répondre à une universimmophile, un taux capé à + de 1 ne m'interesse aps du tout car il y a trop de risque et que je vais déjà pas mal m endétter ...je veux au moins pouvoir dormir tranquille!!! lol
merci de continuer à alimenter cette discussion, c'est vrai que cela m'aide vraiment beaucoup à négocier, à poser les bonnes questions, faire attention à certains détails et à ne pas faire trop de betises...merci encore donc.
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 18:02:00
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Concernant les pénalités de remboursement anticipé, vous pouvez couper la poire en deux : en général, les banques acceptent que les pénalités ne soient pas prélevées en cas de revente du bien ou de remboursement sur des fonds personnels (si vous gagnez au loto  ) mais ne soient prélevées que dans le cas où vous refinancez votre prêt à la concurrence.
Pour préciser ma remarque sur le risque du prêt à 30 ans, je voulais juste dire que, même si on n'est pas dans l'optique de gagner de l'argent sur son logement d'habitation, il ne faut quand même pas s'exposer à se retrouver sans aucun apport personnel au bout de 5 ans car je ne vois pas comment on peut envisager un nouvel achat dans ces conditions (pas de quoi payer les frais de notaire, réticence à prêter des banques). Mais si vous achetez un bien sous-valorisé alors probablement le risque est-il réduit.
Quant à faxer les propositions des concurrents à votre banquier, je trouve ça curieux ... De toutes façons, chacune aura ses avantages et ses inconvénients : il y aura celle qui aura un bon taux mais refusera la délégation d'assurance, celle qui acceptera l'absence de pénalités de remboursement anticipé mais vous facturera de gros frais de dossier, etc. Donc mieux vaut, au vu des différentes propositions, poser vos exigences prioritaires et en faire part à votre banquier que de lui envoyer en vrac les différentes simulations. |
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Kayou92
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 18:41:29
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Citation :
Initialement entré par corse_nice
neufs (mais pas de frais réduits hic!) car il a 1 an et demi. Donc pas question de ravalement avant 25 ans au moins!
Si c'est 1an et demi -> frais de notaire réduits. Il me semble que c'est jusqu'à 5 ans...
Si c'est le cas, ça fait 11k€ de "gagné" |
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 20:58:41
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Mon propriétaire a acheté un mois trop tard pour beneficier des frais reduits et meme le notaire m a dit que ce n etait pas possible; donc tanpis pour moi!
Quant au bien en lui meme, je pense quil est au prix du marché à 20 000 pres. C'est vrai que se retrouver sans tresorerie pour un autre appart est un risque mais bon là je en suis en train d acheter celui la. Et c est deja assez compliqué! lol
C est vrai aussi que je me defais de toutes mes liquidités mais bon c est le prix a payer de nos jours pour etre bien chez soi avec nos criteres a ma femme et moi. Faudra que je fasse des heures sup!
Eventuellement, on peut mouer l appart l ete pour recuperer un peu d argent! pas interessé?!!!lol
je vous tiens au courant
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 10:27:10
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Je ne suis pas trop inquiet sur votre acquisition.
Que vous empruntiez sur 5, 15 ou 30 ans ne change pour moi pas grand chose face au risque de baisse du marché.
Un crédit long coûte + cher, mais vaut mieux que pas de crédit du tout.
Vous dites que vous achetez déjà un bien "pas cher", la population vieillissante se déplace vers le sud pour leurs derniers jours, et l'été niçois a de bonnes années devant lui avec nos amis français et européens ... la location estivale fonctionne bien. Je connais qqun à Antibes qui sous-loue son appartement 4 semaines en aout, ce qui paye quasiment son loyer annuel !
ps : pour les pénalités de remboursement anticipé, la BNP m'a proposé de la limiter aux 4 premières années au lieu des 10 ans classiques, ce que j'ai trouvé raisonnable.
Bonne acquisition. |
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Kayou92
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 10:36:09
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Citation :
pour les pénalités de remboursement anticipé, la BNP m'a proposé de la limiter aux 4 premières années au lieu des 10 ans classiques, ce que j'ai trouvé raisonnable.
Dans mon cas à la BNP, je n'avais pas de pénalité de remboursement.
A noter qu'il faut toujours négocier mais que chaque cas est différent et l'on n'obtient pas forcément les mêmes choses.
Par rapport à ce que j'ai pu écrirer plus haut, je suis d'un naturel assez prudent et ceci explique pourquoi selon MES critères, je serais assez réticent à l'idée de faire cette transaction.
Le principal est que selon VOS critères, vous fassiez une bonne affaire. |
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 17:26:39
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Kayou et grd
merci de vis commentaires....c est vrai que les locations estivales marchent tres bien!!!et comme je suis enseignant, je peux partir les 2 mois en corse et le louer a la semaine, sauf si peut etre la copropriété s y oppose mais la je n en sais rien...
C est vrai qu en lisant kayou je me suis dis, en toute franchise si vous me le permettez que vous etiez d un naturel plutot prudent, voire mefiant! mais d un coté, prudence est mère de sureté alors mieux vaut reflechir a deux fois...
je suis allé voir 3 banques aujourd hui: UCB, credit foncier et une autre. je poserai par ecrit leurs offres qui ont l air alléchante mais TRES difficile de s y retrouver...J espere que vous pourrez m aider a y voir un peu plus clair! De toute facon le credit passe chez les 3 banques + ma propre banque le credit agricole. Bon je vous laisse car j ai ma fille qui pleure et qui veut que je m occupe d elle alors elle a priorité! lol
merci beaucoup et a plus tard |
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corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 11:46:45
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Chers universimistes !
Tout d’abord permettez moi de vous dire un grand merci car je trouve que les échanges que nous avons eus ont été très fructueux dans le sens où les informations que vous avez pu me donner m’ont permit de négocier dans de meilleures conditions en connaissant les tenants et aboutissants de chaque paramètre.
Comme promis, voici le compte rendu de mes 3 entretiens avec les banquiers pour un prêt de 205 000 Euros, avec les avantages, et bien sur inconvénients pour chacun d’entre eux…
Mercredi 14 heures : Crédit foncier de France :
Durée du crédit : 30 ans
Taux : 3.60% révisable : Ce taux est bloqué pendant les 3 premières années. La 4èm année laisse la possibilité de passer en taux fixe pour le reste de la durée du prêt ou bien de poursuivre avec le taux révisable indexé sur Euribor + 1.30%. extension du prêt avec + 5 ans également.
Avec un taux révisable, possibilité de revente sans frais de remboursement anticipé. Mais une fois passé en taux fixe à partir de la 4ème année, 3% de pénalités en cas de revente, sauf cas de force majeure comme décès, mutation, ou encore l’arrivée de jumeaux dans la maisonnée !
Autre point, la revente a pour but de reprendre un autre crédit avec eux, les frais ne sont que de 1.5%.
Frais de dossier : 800 Euros sauf si contrat d’assurance habitation avec eux, alors 400 Euros.
L’assurance de prêt est obligatoire avec eux 69 Euros mensuels.
Première mensualité : 932.02 Euros + assurances
Pas de tableau d’amortissement fourni mais montré sur écran :
Sur 205 000 Euros empruntés : Capital restant du
après 5 ans : 184 193 Euros
Cout du crédit après 30 ans : 134 000 euros au taux actuel
Cout du crédit apres 35 ans : 186 000 euros
Mercredi 15h15 : UCB
Durée du crédit : 25 ans extensible + 5 ans
Taux de 2.95%
2 paramètres peuvent varier :
1) la durée de 25 ans + 5 ans
2) Le montant des mensualités peut varier selon l’Euribor et le cout de la construction je crois : si ces deux taux montent, alors chaque mensualité peut monter de 2.5% par an. (UCB se prend une marge de 0.80% sur l’Euribor)
Ce qui fait que la première mensualité est de 966 Euros (+ 30 Euros, d’assurance MGEN).
Si tout augmente, 2ème année de mensualité : 990 Euros - la 3ème année : 1014 Euros, la 4ème année : 1040 Euros + assurance de 30 Euros pour ma femme et moi.
Les échéances au taux initial de 2.95% sont fixes pendant 2 ans puis varient chaque année en fonction des deux paramètres évoqués plus haut.
Capital amorti après 5 ans : 30 000 Euros (à 2.95%) mais pas de tableau d’amortissement entre les mains. A premiere vue, environ 50% du capital remboursé dès la première mensualité si le taux se maintient.
Frais de dossier : 400 Euros déjà négociés !
Aucun frais de remboursement anticipé si revente
Possibilité de différer la première mensualité de 1 mois avec quelques frais…
Avantage : le taux initial est bas ; obtention du prêt, mais il me semble que si les taux remontent, je vais devoir serrer la ceinture puisque les mensualités augmentent…ainsi que la durée du prêt.
La commerciale me dit que si la MGEN travaille avec eux c est que c est un organisme qui ne fait aps prendre trop de risque au client et qu elle a confiance en des taux qui se maintiennent bas.
Mercredi 16h00 :
Crédit immobilier de France :
Emprunt 203 000 Euros sur 25 ans modulable + 5 ans
Taux de 3.80% fixe pendant 1 an puis variable avec Euribor annuel + 1.40
Mensualité de 1049 Euros + assurance mais je peux prendre la MGEN (0.22% pour moi et idem pour ma femme)
Le seul paramètre qui varie si le taux augmente, c est le temps du crédit + 5 ans. Selon la commerciale puisque je revends dans 5 à 7 ans, le taux fixe n est pas intéressant.
Frais de dossier : 0 Euros
Frais de remboursement anticipé en cas de revente : 0 Euros
Possibilité de différer la première mensualité de 2 mois gratuitement
Tableau d’amortissement fourni :
A 3.80%, capital amorti 28 000 Euros après 5 ans
Dès le première mensualité, 406 euros du capital remboursé et 642 d’intérêts
Argument du vendeur : Flexibilité du produit si revente, mensualités fixes, taux compétitif et surtout un amortissement du capital très bon.+ pas besoin de changer de banque.
Ma banque attitrée est le crédit agricole et me propose un fixe 5% sur 30 ans avec pénalités en cas de revente ou bien un 4.31% capé 1 sur 30 ans sans frais de remboursement anticipé. Le problème est que sur le tableau d amortissement fourni et indexé à 5.31% (donc dans le pire des cas), je n amorti que 232 euros par mois du capital sur les 1139 hors assurance. Le capital restant du après 5 ans est de 189 000 euros sur les 205 000 de départ… Mon banquier m’assure que le tableau d’amortissement ne varie aps d une banque à l autre et que ce sont des calculs mathématiques qui déterminent le capital restant du et les capital amorti ; et que donc c est kif kif pour toutes les banques. C est le taux qui fait varier influe sur ces deux éléments et pas le pourcentage que se prennent telle ou telle banque.
Enfin voilà, bravo pour les plus assidus pour m’avoir lu jusqu’ici. Bien sur je ne m’attends pas à ce que l’un ou l’une d entre vous me dise de prendre telle ou telle banque mais vos commentaires ou impressions, expériences similaires sont les bienvenus. Je voudrais éviter des écueils et me fourvoyer dans quelque chose de foireux !
Pour ma part, il me semble que le crédit immobilier de France offre pas mal d avantage si ce n est l’extension de 5 ans du prêt ; mais en revanche le tableau d amortissement fourni semble intéressant. Me trompe-je ?
Idéalement, je souhaiterais déposer deux dossiers pour être sur d’être accepté !!!
Merci encore et j’attends de vous lire
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Marion_A
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586 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 13:27:49
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Que des offres en variable alors ?
Difficile en tout cas sur de telles offres de se fier au tableau d'amortissement qu'on vous a montré puisque tout dépend, comme vous l'a expliqué une banque, de l'évolution du taux. Le tableau d'amortissement se calcule en effet de façon purement mathémtique en fonction du taux, de la mensualité, du capital emprunté et de la durée.
Que se passe-t-il au Crédit Immobilier de France si le taux Euribor + 1.40% monte tellement qu'un ajustement de la durée ne suffit plus à absorber la hausse. A 3.80%, vous avez une mensualité de 1049 € sur 25 ans. Mais imaginons que dès l'année 2, le taux augmente à 4,75% et reste à ce niveau toute la durée restante du prêt, alors, d'après mes calculs, pour garder une mensualité de 1049 €, il faut allonger la durée à 30 ans (qui est la durée maximum du prêt proposé). Mais si Euribor +1,40 monte et reste au-dessus de 4,75 %, que se passe-t-il ? La mensualité augmente-t-elle ?
Même sur 5 à 7 ans, difficile de prévoir l'évolution d'un taux alors l'argument de la banque qui dit que le variable ne présente pas beaucoup de risque sur cette durée me semble très "commercial". Pour info, mi-2000, l'Euribor annuel était à plus de 5,4 %, il est aujourd'hui aux alentours de 2,3% (cf boursorama). |
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