| Auteur |
 Sujet  |
|
|
gdr
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 02 déc. 2004 : 16:18:18
|
Pour info Vivendi Universal vallait 140 euros mi-2000.
Attention aux références exceptionnelles !
Mon calcul : au bout de 5 ans, vous aurez amorti environ 25K du capital, en ayant déboursé disons 60K.
Coût intérêt = 35K soit 500 à 600 euros/mois;
La question à se poser : combien payez-vous de loyer aujourd'hui, combien payeriez-vous pour l'appart que vous allez acheter.
En prenant en compte les charges (courantes + foncier), ça doit vous aider à vous décider.
Un commentaire général sur les offres : attention aux prolongations de crédit, c'est dans la durée que ça fait mal, alors si vous rajoutez encore 5 ans ... surtout en révisable.
Mais j'ai bien noté votre "idée" de projet sur 5 ans. Alors, vous aviserez.
meilleurtaux.com a un article précis sur les points importants à vérifier sur les taux révisables. |
Signaler un abus  |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 16:41:57
|
Référence exceptionnelle ? Le taux de 2000 n'a rien d'exceptionnel comme en témoigne le graphe ci-dessous (désolée, c'est du Euribor 3 mois au lieu d'être du Euribor 12 mois mais les 2 sont proches) :
http://www.achat-immobilier.com/achat/taux.asp
Autre problème avec le variable : une forte hausse des taux peut provoquer une baisse de l'immobilier donc vous risquez d'avoir un double-effet. Le coût de votre crédit augmente et votre bien perd de la valeur. |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 13:15:21
|
salut à tous!
les prets a taux variables comportent quelques risques! C est sur.
je viens de parler a une amie que me dit qu'a priori, l'offre du credit foncier est la meilleure car elle permet de fixer le taux pendant 3 ans à 3.60% et donc de bien amortir le capital. Ensuite puisque nous prevoyons de revendre d ici a 5 ou 7 ans, on peut revendre sans pénalités au bout de la 5 eme année. Qu'en pensez vous?
Moi ce qui m ennuie, c est que je doice prendre l assurance pret chez eux alors que l MGEN me fait payer 0.22%/personne du montant soit environ 30 euros! Pensez vous que ceci peut se negocier ou bien que ce sont les regles?
D'autre part, moi j avais pensé que le credit immobilier de france était pas mal avec son taux de 3.80 pendant 1 an puis avec son tableau d amortissement qui semblait meilleur qu'au CFF malgré un taux plus éleve; ce qui contredirait le fait que le calcul du tableau d'amortissement est mathématique et équivalent pour toute les banques.
|
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 19:01:39
|
Il est normal que le capital se rembourse moins vite dans l'offre du Crédit Foncier que dans l'offre du Crédit Immobilier puisque la durée est sensiblement différente : le Crédit Foncier propose une durée de 30 + 5 tandis que le Crédit Immobilier propose 25 + 5.
Pour info, selon ce que je comprends, sachez qu'avec l'offre du Crédit Foncier, si le taux monte de 3,6% à 5% après 3 ans alors, même en étendant la durée totale du prêt à 35 ans, la mensualité serait augmentée à de 932 à 1008 € (1086€ si vous n'augmentez pas la durée du prêt). Ne peuvent-ils pas vous faire des propositions avec un taux cappé à la hausse ? (c'est-à-dire un taux maximum) |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 19:26:58
|
Salut!
Je vais reprendre contact avec eux pour avoir d autres reponses.
Entre temps, ma banque à qui j ai faxé toutes les offres des concurrents me propose un taux capé 2% à 3.17% donc max 5.17 + assurance si les taux montent. Tout ceci sur 30 ans.
En fixe, il est passé de 5% à 4.50% sur 30 ans! il doit me confirmer tout ca mardi.
qu en pensez vous?
|
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 04 déc. 2004 : 11:44:38
|
Bonnes propositions :
- Taux fixe : mensualité à 1038,70 € ... seul problème : les pénalités de remboursement anticipé (PRA) car si vous vendez au bout de 5 ans, vous avez remboursé 18000 € et s'ils vous appliquent le taux max de PRA (3% du capital restant dû), ça coûtera 5600 € ... donc bataillez !
- Taux variable : mensualité initiale à 883 €. Dans un cas extrême (3.17% pendant un an puis 5,17% pendant toute la durée restante), ça monte à 1115 € mais si vous pouvez allonger la durée de 5 ans (à vérifier), ça peut être réduit à 1046 € ... donc ça semble cohérent avec votre budget ... attention aussi au taux de référence : Euribor + combien de % ? Car il se peut que le taux initial ne soit qu'un taux d'appel qui montera dès le second mois (vérifiez en demandant quel est l'Euribor de référence aujourd'hui et combien ils ajoutent de %) |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 18 déc. 2004 : 09:41:08
|
A priori je passe apr le cafpi qui est courtiere en banque:
frais de dossier réduits à 500 euros
assurance cardiff 0.21 en moyenne car le taux monte puis redescend...vous connaissez?
3.80 sur 25 ans capé 1 dans le taux
pas de frais de remb anticipé
caution casden 350 euros
ils passent en fait par la banque populaire. je suis prof et il parait que c est interessant... |
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 13:37:26
|
Je ne sais pas ce que veut dire capé 1. Capé à + 1% ?
De toutes façons, si vous avez un courtier, à lui de vous faire les simulations pour calculer quelle mensualité vous aurez à payer dans le pire des cas.
Sur la caution, je pense que les 350 € qu'on vous indique correspondent au montant net du remboursement que vous percevez après avoir remboursé le prêt : le principe d'une caution est que vous payez des frais de dossier + vous abondez un fonds et, si tout se passe bien, lorsque le prêt est remboursé, on vous rembourse une partie de votre participation au fonds (qui ne peut être déterminée à l'avance car dépend des taux de sinistre mais est en général de l'ordre 70 à 80%). |
Edité par - Marion_A le 20 déc. 2004 13:45:17 |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 17:36:32
|
Hello!
Bon je viens d avoir le proprio qui me met la pression un max là...
La signature a été fixée pour le 30 janvier sur le compromis. Malheureusement, ça tombe un dimanche alors le notaire qui est hyper pressée de vendre veut que l on signe le 27 janvier! Sauf qu avec les fêtes, il risque d'y avoir du retard pour le 30 janvier. Peut etre serons nous obligés de signer le 7 le 15 fevrier!
le vendeur me dit que comme il s agit d une vente en cascadeil risque de devoir payer des frais quil me repercuterait!
Qu'a t il le droit de faire???
A combien peuvent se monter ces frais?
Que puis je faire pour faire repousser le jour de la signature au lundi 1 février au lieu du jeudi 27 janvier?
Merci de me repondre, je suis trop remonté là |
| Signaler un abus |
|
|
superduj
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 22 déc. 2004 : 09:07:52
|
bonjour,
j'ai parcouru les réponses et votre parcours pour le prêt.
pour la mgen, il faut savoir que c'est 0,22 % par personne sur le montant du crédit (205 k€). Si votre femme ne travaille pas, vous êtes quand même obligé de prendre l'assurance chomage qui est comprise dans les 0,22 %. Par contre, bien faire attention à la mgen, l'assurance se paye à part, ce n'est pas comptabilisé dans votre mensualité. Et chose importante vous la payez en 4 fois (janvier, février, mars et avril). vu le montant du crédit, vous risquez d'avoir des difficultés pendant ces 4 mois (902 € par mois pendant 4 mois ce n'est pas négligeable). Pour votre budget il est plus intéressant de payer par mois qu'en 4 mois, j'en ai fait l'expérience :-(.
en ce qui concerne le cautionnement de la MGEN, si vous avez fait un pret sur 30 ans, il y a peu de chance qu'elle se porte caution. Mais ce n'est pas forcément la meilleure des affaires, sachant que maintenant les banques vous proposent des systèmes de cautionnement qu'on vous rembourse en partie à la fin du prêt.
en ce qui concerne le pret à taux variable, je pense que vu que vous voulez conserver l'appartement que 5 ans, j'opterais donc pour cette option, sachant que c'est au début du pret que vous payez le plus d'intérêts, d'avoir un taux faible au départ, ça peut aider à maitriser son budget. On dit toujours que c'est les deux premières années qu'on a du mal à maîtriser son budget.
j'espère vous avoir éclairer un peu.
PS : surtout ne cédez pas à la pression, à savoir qu'on vous presse de signer. A ce prix là il vaut mieux avoir un peu de recul. Si on vous presse comme ça c'est surement que c'est peut être surévalué ??
c'est vous l'acheteur, pas eux !!!
la lecture c'est génial ! |
Edité par - superduj le 22 déc. 2004 09:10:37 |
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 22 déc. 2004 : 09:54:22
|
Concernant la date de la vente, si le compromis fixe une date-butoir du 30 janvier, il est probable qu'il indique aussi que vous êtes redevable de dommages et intérêts en cas de retard de votre fait.
D'ailleurs, n'aviez-vous pas déjà une date-butoir pour le levée de la condition suspensive de prêt ? Est-elle dépassée ? Dans ce cas, renseignez-vous auprès de votre notaire mais vous courez peut-être un risque de caducité du compromis ...
Il me semble que votre vendeur a quelque légitimité à vous demander d'honorer vos engagements dans les temps. S'il achète son nouveau logement le 30 (ou le 27 janvier) et qu'il n'a pas les fonds de le vente du logement qu'il vous vend, comment voulez-vous qu'il fasse ? S'il fait un prêt-relais pour 15 jours de retard, les frais sont monstrueux car ils comprennent non seulement les intérêts mais aussi des frais de dossier et des frais de garantie. Donc vous lui causez un réel préjudice qu'il est en droit de se voir indemnisé. Mettez-vous un peu à sa place ... La seule solution, c'est que son propre vendeur ait finalement une souplesse sur la date mais s'il vous presse, c'est que ce n'est peut-être pas le cas.
Comptez aussi dans votre planning que quand vous aurez une offre de prêt, vous devez attendre 11 jours avant de la retourner signée (c'est légal) donc vous n'aurez pas les fonds immédiatement. |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 15:32:20
|
Bonjour à tous,
Voici enfin des nouvelles...j'ai tellement été occupé ces temps ci avec le prêt et autre auq je n'ai même aps eu le temps de vous envoyer un ptit message...Sorry!
Finalement, je suis passé par des courtiers en prêts immobiliers qui me prennent 300 euros de frais de dossier en tout.
Emprunt de 205 000 Euros sur 25 ans
taux révisable à 3.80 et capé + 1 auprès de la Banque populaire; donc au maximum je paierai 4.80%
Les frais de pénalités anticipés sont enlevés au bout de 5 ans.
Je paye 350 Euros seulement de caution pour l'appartement car je suis enseignant.
Quant-à l'assurance du prêt, ma femme et moi nous sommes assurés à 100 % chacun et payons 0.22% du capital emprunté chacun, donc 0.44% pour tous les deux à 100%
Voilà, l'ensemble me semble plutôt correct. Seul hic me semble t-il, le taux est calculé sur l'Euribor 1 mois + 1.65% correspondant au pourcentage de la banque. Je voulais négocier Euribor 1 an mais dans ce cas là, le taux était plus élevé. Pensez-vous qu'il y ait une grosse différence entre Euribor 1 mois et 1 an en sachant que le cap est fixé à +1% quoi qu'il advienne? Quelqu'un une idée sur ce que cela change?
Enfin, que pensez-vous de l'ensemble de l'offre, par rapport aux autres qui se pratiquent sur le marché, en sachant qu'il s'agit d'un prêt sur 25 ans.
Je devrais recevoir l'offre dans 2 jours.
Nous signerons le 31 janvier 2005.
Merci de me donner vos impressions ou avis.
A très vite.
|
| Signaler un abus |
|
|
Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 16:18:51
|
Mensualité initiale : 1059,56 €
La différence entre Euribor 1 an et 1 mois, c'est la fréquence à laquelle le taux peut être révisé (je suppose) sachant que la différence de taux actuellement entre les 2 est de 0,2% environ. On a vu l'Euribor 1 mois baisser de 1% en 9 mois (nov 2002 - juin 2003) donc on pourrait imaginer le même mouvement en sens inverse en moins d'un an
Simulation extrême simplifiée : 3,80% pendant 1 an puis 4,80% sur tout la durée restante du prêt => la mensualité passe à 1168,28 € sauf si vous pouvez allonger la durée de 5 ans alors la mensualité resterait à 1063,30 € (et en 5 ans, vous auriez remboursé un peu moins de 20 000 € de capital). C'est sûrement un bon compromis entre le risque pris et l'amortissement du capital (comparé aux autres propositions que vous aviez).
Vérifiez aussi que la modulation éventuelle des mensualités (réduction de la mensualité en échange d'une augmentation de la durée) est possible à tout moment et pas seulement à la date anniversaire du prêt. |
| Signaler un abus |
|
|
slmjohnson
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 02:17:02
|
Bonjour à tou(te)s,
Je viens de découvrir ce site ainsi que ce fil de discussion ce soir et j'avoue que la qualité des interventions me laisse admiratif comparé à d'autres sites.
Félicitation à corse nice pour son travail de recherche de crédit. Un parcours laborieux qui est enfin récompensé par un crédit à taux très interressant.
J'aurais bien aimé travailler dans votre région, nous aurions peut-être pu faire affaire ensemble. Je travaille en effet chez un courtier en prêts immobilier en région parisienne, et, sur ma grille de taux figure un 3,52% hors assurances en capé 1 sur 25 ans. En fixe, nous sommes, toujours en 25 ans, à 4,08%. J'imagine que le marché du crédit est plus "tendu" ici et que les volumes générés expliquent ces différences.
A très bientôt |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 08:08:16
|
Précision à vous Corse Nice
Vous indiquez dans votre post du 14 janvierCitation :
Je devrais recevoir l'offre dans 2 jours.
Nous signerons le 31 janvier 2005.
Vous avez obligation de respecter le délai de 10 jours (soit en fait 11 jours avant de renvoyer votre offre de prêt signée par vous et votre femme)
La banque ne débloque le prêt qu'après réception de l'offre signée.
Je ne sais si vous pouvez déposer l'offre signée directement à la banque pour raccourcir les délais de transmission, mais les dates semblent "short"
Réception de l'offre le 16 janvier (au plutôt), + 11 jours = 27 janvier !!!!, pour une signature le 31 janvier.
Renseignez-vous pour connaître à quelle date vous pourrez être en possession de votre chèque de banque, ou à quelle date la banque aura viré cette somme sur le compte séquestre du notaire.
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 15 janv. 2005 : 08:39:42
|
En complément Citation :
La loi SCRIVENER 2 Pour les crédits Immobiliers
Préalablement à l'attribution d’un crédit, les établissements financiers sont tenus de rédiger une offre de prêt à destination de l’emprunteur.
Les termes de cette offre sont strictement réglementés. Elle doit être adressée par courrier à l'emprunteur ainsi qu'aux éventuelles cautions (personnes physiques).
A partir du moment où l'offre de prêt est envoyée, le prêteur a l'obligation de maintenir les conditions qu'il propose durant au moins 30 jours.
De son côté, l'emprunteur bénéficie d'un délai de réflexion et ne peut donc accepter la proposition qui lui est faite avant 10 jours.
L'offre de prêt est toujours conditionnée par la non-conclusion de l'acquisition pour laquelle le prêt est demandé. La signature définitive de la vente doit intervenir dans un délai de quatre mois à compter de l'acceptation de l'offre de prêt.
La loi Scrivener reconnaît à l'emprunteur le droit de rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts souscrits.
Christophe |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 17:59:22
|
La banque populaire vient de me dire que l'offre de prêt était daté du 12 janvier 2005 et que donc je devrais être dans les délais.
POur tout vous dire, les courtiers auxquels j'ai eu à faire n'ont pas fait allusion au fait que les mensualités pouvaient changer tous les mois (sauf dans le cas de fluctuations infimes). Ils m'ont juste parlé du taux qui était très avantageux, (3.80% capé + 1)ce qui est vrai et le fait, en plus, le fait de passer par cette banque là me donne accès à une caution grauite de la casden ce qui équivaut à 3000 Euros d'économies).
L'autre avantage estque je puisse prendre l'assurance de prêt que je souhaite, ce qui m'arrange bien car c'est une des plus basses du marché...
Ce qui disons m'a irrité et inquité, c'est que je sois indexé sur l'Euribor 1 mois + 1.65% qui me semble beaucoup mais enfin...
J'ai donc rappelé les courtiers qui m'ont filé directement le numéro de téléphone de la banque. là bas, on me dit que:
1) je ne devrais pas m'inquiter car même si personne ne peut préjuger de ce que sera le taux dans 10 ans, les chances sont faibles pour qu'il remonte de façon brusque.
2) Aussi, ils m'ont dit puisque je prenais du capé, de toute façon Euribor 1 mois ou 3 mois ou un an ne changeait presque rien puisque la hausse me serait impactée
3) Enfin le capé 1 m'assure un plafonnement intéressant et peu risqué.
4) Ils m'ont conseillé de bien lire l'offre car je pouvais passer en fixe et que tout était écrit dans le document. Pensez vous d'ailleurs que je peux négocier encore sur quelques éléments (délai obligatoire pour pouvoir passer en fixe ou encore pouvoir augmenter la durée et pas le taux à tout moment. Ces deux éléments n'ont pas fait l'objet de discussion ni de négociation)
Me voilà donc rassuré - rien de bien catastrophique - mais c'est vrai que je n'apprécie pas le fait de ne pas avoir été mieux informé de tous les éléments du produit; ce n'est pas très professionnel me semble t-il.
En tout cas, je dois dire que je n'ai jamais été aussi stréssé de ma vie! j'ai appris plusieurs choses:
Les commerciaux sont là pour vendre!!! mC'est à dire minimiser les inconvénients et sourire tout le temps!
Puis aussi, que l'on ne peut gagner sur tous les points, qu'il y a des éléments sur lesquels on est obligé de céder; c'est comme ça.
Commentaires et avis encore et toujours appréciés à leur juste valeur!
à très bientôt
|
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 18:29:09
|
Personnellement, je n'ai jamais traité avec des courtiers. J'ai toujours obtenu mieux par mon banquier.
Courir d'une banque à une autre est je pense une erreur. L'idéal est de négocier avec son banquier en étant informé des "prix partiqués dans d'autres banques".
C'est juste un avis!!
Enfin, ne vous inquiétez pas !!! Vous pouvez toujours clôturé votre crédi en négociant avec une autre banque en cas de problème ou de variations excessives des taux. |
| Signaler un abus |
|
|
corse_nice
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 19:23:35
|
C'est ce que je pensais aussi . j'ai été au credit agricole pendant 15 ans et entretient de super relation avec le conseiller commercial; il m'a lui même dit d'aller faire le credit ailleurs car c'etait plus interessant pour moi. Il me proposait 3.95% + l'obligation de prendre l'assurance prêt chez eux et il m'a confié qu elle etait tres onéreuse.
Voilà pour l'anecdote! :) |
| Signaler un abus |
|
|
yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 16 janv. 2005 : 20:33:40
|
C'est étrange car le CA est assez compétitif au niveau de ses prêts.
Il y avait à l'époque un seul inconvénient : 1.5% d'indemnités en cas de remboursement anticipé. Il était impossible de baisser ce taux pour des raisons techniques. Je les ai négociés en services bancaires : ex: carte bleue gratuite!!
Ma femme est prof et le CA nous a toujours proposé mieux que la BICS et la BP. En plus, ils sont assez ouverts à la négo si vous êtes un bon client.
En revanche pour la caution, il ne faut pas avoir plus de 30% d'endettement à la CASDEN donc il faut un certain apport en capital.Et elle n'est proposée que pour la résidence principale. Pas de caution gratuite pour du locatif!!
Pour l'assurance, il y avait à l'époque 0.02 ou 0.03 points d'écart entre CASDEN et CA. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Emprunt
Forum fermé
