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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 28 nov. 2004 : 23:18:46
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Pour l'"information" de copropriétaires qui ne s'intéressent que très peu à leur copropriété et qui n'ont aucune connaissance en matière de copropriété, je suis à la recherche de textes simples, sans référence à des notions techniques, qui expliqueraient grossièrement
- comment doit normalement se tenir une assemblée (du style : il est interdit au syndic de mener les débats, les scrutateurs ont pour rôle de compter les voix, il ne faut pas voter les yeux fermés etc...)
- que doit concrètement faire un conseil syndical et son président (du style : le président doit être à l'écoute des doléances des copropriétaires, le CS doit faire des mises en demeure au syndic si celui-ci ne fait pas son travail etc....).
- comment doit se comporter le copropriétaire de base = règles de savoir-vivre en copropriété ?
Existerait-il, pour chacun de ces points, un texte d'une page maximum, publié de préférence par un organisme ou une entité reconnue ?
Si cela n'existe pas, ne serait-il pas possible, dans le cadre de ce forum, de "mettre au point" de tels documents, qui seraient certainement très utiles ?
Elisabeth
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Edité par - Elisabeth le 28 nov. 2004 23:20:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 nov. 2004 : 23:47:09
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De tels documents existent mais beaucoup d'entre eux ne vous plairont pas, chère Elisabeth.
Votre message montre que vous ne recherchez pas l'information brute et objective mais avant tout ce qui est interdit au syndic, comment on envoie une mise en demeure au syndic si celui ci ne fait pas au travail.
Il est vrai que par ailleurs il y a les règles de savoir vivre en copropriété ce qui est mieux, surtout si on étend le domaine d'application : en habitat collectif 
Les bons documents d'information prennent dans un premier temps comme hypothèse de travail une copropriété normale en tout : bons copropriétaires, bon CS, bon syndic.
C'est dans un second temps qu'ils abordent les dysfonctionnements divers et leurs remèdes.
Blague à part : il y a déjà eu des tentatives et certains grands syndics professionnels diffusent des documents qui ne sont pas mal faits. Mais pour les uns, ce sont des syndics. Il y aussi des documents faits par des organisations diverses. Mais pour les autres, ce sont des organisations diverses
Pourtant les textes n'appartiennent à personne ! Ils sont ce qu'ils sont Et d'ailleurs je m'emprime mal. Ils appartiennent à tous. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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Womber
Pilier de forums
319 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 00:24:13
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Sinon, dépassant largement une page mais assez bien faits, certains guides de l'ARC :
- La copro en 300 questions
- Copro : le manuel du conseil syndical
http://www.unarc.asso.fr |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 01:08:39
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Mais je pense il y a le Règlement de Copropriété qui doit être conforme à la loi 1965, nul ne peut ignorer l'existence et chaques copro a une copie, c'est le contrat entre tous les copropriétaires d'un immeuble, un arrêt de la CASS est clair à ce sujet, je prend un exemple si par hazad il y a litige au tribunal la première chose qu'un juge et l'avocat demandent c'est le RC, lors de l'achat d'un lot le notaire remet un exemplaire et informe ce dernier qu'il faut le respecter si non il peut avoir des problémes.
Elisabeth
Commencez à dire à vous chers copro de prendre conaissance il n'est jamais tard.
Cordialement
math |
Edité par - mathi le 29 nov. 2004 01:12:32 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 11:54:39
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L'observation de Mathi est parfaitement juste.
On peut aussi faire la même recommandation aux syndics professionnels ou non, qui ne connaissent pas toujours bien les clauses particulières de certains règlements de copropriété. Ainsi récemment pour un grand syndic dont un gestionnaire ignorait la clause d'un RC interdisant à l'assemblée de déléguer au conseil syndical toute décision relative à des travaux importants. Sa responsabilité a été reconnue pour avoir laissé l'assemblée donner une telle délégation sans signaler l'existence de la clause. (CA Paris 23e B 26/02/2004 Loyers et copropriété juillet août 2004n° 136)
Il faut noter de plus que cet arrêt reconnait implicitement au syndic un droit de prise de parole au cours de l'assemblée, serait-ce contre le gré du président : " Mesdames et messieurs, vous souhaitez donner délégation au CS pour le choix de l'entrepreneur, je vous signale que l'article nn du RC interdit cette pratique ".
Il peut aussi sans nul doute demander l'inscription au PV de son observation, malgré le silence des textes sur ce point. Ce silence est coupâble car on ne peut pas reprocher au syndic une violation de son obligation de conseil sans lui réserver la possibilité de rapporter la preuve qu'il a bien respecté cette obligation. Il est bien étonnant que les organisations professionnelles n'aient pas soulevé cette question lors des concertations préalables à la rédaction du décret. Si elles ne l'ont pas fait, c'est un tort. Si elles l'ont fait en vain, c'est une faute de l'auteur du décret. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 29 nov. 2004 : 23:44:36
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Je constate encore une fois qu'il n'est pas bien vu de dire ce qu'on pense de copropriétaires et de copropriétaires / CS dont les comportements sont aberrants.
Ainsi, que penser d'une grande majorité de copropriétaires qui approuvent deux fois de suite des comptes qui sont quasiment inexistants (pas la moindre feuille de papier jointe à l'AG avec des écritures ressemblant à de la comptabilité) ? On pourrait arguer qu'ils n'ont pas feuilleté les documents joints à la convocation. Mais leur attention a été attirée avant le vote sur le fait qu'il n'y avait rien à approuver, puisqu'il n'y avait RIEN en matière de comptabilité dans la convocation, si ce n'est la liste des dépenses.
Ils ont quand même approuvé les comptes. Evidemment, le syndic devait être ravi !
Même le président du CS / président de séance est resté muet et a approuvé les comptes !
L'explication est simple : nous avons dans la copropriété un dictateur qui a donné ses ordres de vote dans les jours qui ont précédé l'AG. Ceci expliquant cela.
Si les copropriétaires n'ont même pas compris ce premier point, comment voulez-vous ensuite tenter de leur expliquer ce qu'est le quitus ?
Et ceci n'est qu'un petit exemple de nombreuses autres aberrations.
Et pour la petite histoire, est-il courant de voir figurer dans le rapport des vérificateurs aux comptes (moins d'une page et le même chaque année à quelques détails près), que les classeurs sont bien rangés etc.... et que le CS a constaté que tous les comptes étaient bons (alors qu'ils sont bourrés de fautes)? N'y a-t-il vraiment rien de plus intéressant à dire sur les comptes d'une copropriété ?
Que penser d'un CS à qui l'on signale de très nombreuses et criantes erreurs de répartition des charges et qui ne fait RIEN à ce sujet !
Que penser d'un CS qui ne connaît même pas les limites de sa copropriété ?
etc....etc....
Elisabeth |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 11:38:44
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Elisabebh,
Je ne vois pas ,sur ce forum ,qui pourrait résumer en un page tout ce vous pouvez trouver dans les nombreuses éditions sur la COPROPRIETE ,qui y ont déjà été citées.
Ne pourriez vous pas offrir à votre président" bien aimé" du conseil syndical, à l'occasion des fêtes de fin d'année, une des revues pour les " pépés & mémés" , ou bien un des ouvrages cités par UNIVERSIMMO,lui même.
Ça ne coûterait pas cher et ça pourrait vous rapporter gros, en attendant l'enrichissement intellectuel de vos copropriétaires, dans ce domaine qui vous tient tant à coeur. 
Action "in solidum"
François |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 30 nov. 2004 : 23:01:38
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Bonsoir.
Elisabeth, je pense malheureusement qu'il est inutile de chercher à faire comprendre à certaines personnes ce qu'elles refusent de comprendre ou de leur montrer ce qu'elles refusent de voir.
Et nombre de syndics et CS profitent de cela.
Il n'est, à mon avis, qu'une seule méthode : frapper au porte-monnaie. Et ne pas hésiter à recommencer pour ceux qui n'auraient pas compris.
Bis repetita placent...
Amicalement.
Colette
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 19:34:11
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"Cent fois sur le métier remettez votre ouvrage, polissez le sans cesse et le repolissez"
Bon courage.
Action "in solidum"
François |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 01 déc. 2004 : 22:48:58
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Mathi,
Chez moi, ils votent oui à tout ou presque !
Pour le quitus, ils ne savent même pas ce que c'est ! Et si on leur explique, ils ne comprennent rien ! La preuve ? Ils donnent tous ou presque quitus et pourtant, il y a des tonnes de raisons de ne pas le donner ! L'un ou l'autre a fini par s'abstenir. Je suis donc souvent la seule à m'opposer et je tiens bon car je sais que j'ai raison. Evidemment, je suis celle qui a mis la pagaille dans la copropriété pour ne pas dire plus. Alors que tout le monde vivait tranquillement et sans histoires dans cette copropriété depuis de très nombreuses années. La différence, c'est que de ce temps-là, il y avait un conseil syndical discret, mais compétent, fort et déterminé et qui se dévouait pour tous. Maintenant, il y a un conseil syndical qui médit et gueule beaucoup mais qui n'écrit rien et dont certains membres ont pris goût au "pouvoir".
Par contre, ce qu'ils ont bien compris (et vite), c'est que s'ils s'opposent à une décision, ils vont devoir payer le recommandé d'envoi du PV. Notre dictateur-manipulateur s'est chargé de propager la bonne nouvelle (grâce à l'aimable collaboration du syndic, qui fait et défait les lois aux grés de ses envies) et d'expliquer en long et en large comment on pouvait gagner ainsi quelques euros !
Mathi, votre lien vers l'ARC est déjà bon. Mais si quelqu'un pouvait me trouver une histoire vécue qui aura coûté très cher aux copropriétaires, suite à un quitus donné aveuglément, cela pourrait me servir (l'exemple de la gardienne cité http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus276.htm n'est pas très "parlant" dans mon cas).
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 09:10:44
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Je partage l'avis, ou plutot la demande, d'Elisabeth quant à une petite fiche ou un petit document accessible à tout copropriétaire pour bien lui faire comprendre dans quel bateau il est embarqué.
Je m'étonne de la réaction négative de quelques éminents intervenants : peu importe les motivations d'Elisabeth, que j'avoue ne pas connaitre (ni Elisabeth ni ses motivations). C'est un problème récurant : de nombreux copropriétaires ignorent ce qu'est une copropriété, tant dans sa réalité juridique que tout ce qui concerne son fonctionnement.
Et ici, pas besoin d'être juriste pour en expliciter les rouages en se gargarisant de mots compliqués.
Je prends un exemple vécu quotidiennement : " Moi, monsieur, j'ai acheté un appartement au 5ème étage de cet immeuble, ce qui se passe dehors ce n'est pas mon problème, d'ailleurs ce n'est pas à moi, ... c'est le syndic qui s'en occupe !"
Tant que vous ne lui aurez pas expliqué qu'il n'a certainement pas acheté un appartement, mais un LOT de copropriété. Que ce LOT est mentionné sur son acte de vente et qu'il comprend, de façon indivisible, une partie privative et une part de partie commune. Que de ce fait, propriétaire d'un LOT de copropriété, il est devenu membre du regroupement de tous les copropriétaires de cet immeuble, regroupement qui s'appelle SYNDICAT de copropriétaires.
Cela peut paraitre simpliste, mais si vous faites le tour des copropriétés, on peut voir que 80% des copropriétaires ignorent ce B A BA qui tient en 6 lignes .....
Dans cette idée, je propose ceci :
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Copropriété - Syndicat de copropriétaires
Copropriété
C’est un immeuble bâti, ou un groupe d’immeubles bâtis (verticaux ou horizontaux), dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots.
Lot de copropriété
Le lot de copropriété est un ensemble indissociable, précisé sur le Titre de propriété, comprenant :
- une partie privative (appartement, cave, garage, etc …) : partie divise, dont on est propriétaire,
- une quote-part de parties commune : partie indivise, dont on est copropriétaire.
En devenant propriétaire d’un appartement (ou d’une maison en copropriété horizontale) on devient aussi propriétaire de choses communes partagées obligatoirement avec d’autres propriétaires (sol, fondations, murs porteurs, dalle des planchers, escalier, toiture,.. ainsi que les équipements communs tels que ascenseurs, chaufferie, éclairage des communs, concierge, piscine, tennis, …).
La copropriété, c’est une indivision forcée, obligatoire, indissociable.
Syndicat des copropriétaires
C’est l’entité juridique regroupant tous les propriétaires de lots au sein d’une même copropriété.
Syndicat : groupement de personnes défendant des intérêts communs, Personne civile.
Statut de la copropriété
Règles de fonctionnement et de gestion du syndicat des copropriétaires, fixées et imposées par la loi.
- Loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant statut des immeubles bâtis.
- Décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi du 10.07.1965.
Autres sources
- Commission Relative à la Copropriété. Attachée au Ministère de la Justice, donne des recommandations.
- Tribunaux : ils explicitent ou interpretent les règles de droit : jurisprudence.
- Règlement de copropriété, déclinaison personnalisée des textes, loi commune à tous les copropriétaires d'un même immeuble.
3 parties :
-Etat descriptif de division : détaille chacun des lots qui composent la copropriété, précise la quote-part des parties communes attachée à chacun des lots (quote-part qui détermine la prise en charge par chaque lot de l’entretien des choses communes). Cet état doit correspondre à la réalité et être mis à jour en cas de modification.
- Règles de fonctionnement : obligatoirement conformes au statut de la copropriété défini par la loi du 10.07.65. Immuables, elles sont imposées par la loi, donc d'application impérative.
- Règlement intérieur : détaille ou précise les règles de vie et de cohabitation internes du syndicat. Il peut être modifié à tout moment. Doit resté vivant et d’actualité.
Fonctionnement de la copropriété
- L’assemblée générale : instance décisionnelle
- Toutes les décisions concernant la vie et le fonctionnement des choses communes du syndicat sont obligatoirement prises en assemblée générale. Les décisions d’AG prisent légalement ont force de loi pour les copropriétaires membres du syndicat. C’est l’entité assemblée générale qui est le 'patron' du syndicat et qui le dirige. Chaque copropriétaire vote en fonction de sa quote-part de propriété dans les parties communes.
Majorités définies par la loi :
Article 24 : la moitié + 1 des tantièmes exprimés des présents et représentés.
Article 25 : la moitié + 1 du total des tantièmes de la copropriété.
Article 26 : les 2/3 + 1 du total des tantièmes de la copropriété.
- Le syndic : Exécutif
- chargé par la loi de l’exécution, de la mise en œuvre des décisions prises en AG. Mandaté par l’AG.
- détient des pouvoirs propres, en particulier :
appel et recouvrement des charges ou sommes dues.
encadrement des employés d’immeuble
convocation des assemblées générales.
- La rémunération du syndic et les conditions d’exécution de son mandat (contrat) sont fixées par l’AG.
- Le Conseil Syndical : Assistance et contrôle du syndic
- chargé par la loi d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Composé de copropriétaires mandatés par l’assemblée générale pour contrôler la bonne exécution du mandat du syndic et le fonctionnement général du syndicat.
Rien ne peut ou ne doit échapper à la surveillance et au contrôle du conseil syndical. Il peut obtenir du syndic, qui ne peut s’y opposer, copie de tout document concernant le syndicat. Il n’a aucun pouvoir décisionnel, mais peut se charger de toute question intéressant le syndicat (contrats, devis, suivi de travaux, etc ..) et en tenir informés les copropriétaires et le syndic. Le président du CS peut, sous condition, convoquer une assemblée générale.
Pour être applicables et opposables, les règles de fonctionnement du CS doivent être approuvées par l’AG.
Autre forme juridique du syndicat de copropriétaires : le Syndicat Coopératif
- l’assemblée générale doit adopter la forme juridique de Syndicat Coopératif.
- c’est le conseil syndical coopératif qui est mandaté pour gérer la copropriété. Le syndic, nommé parmi ses membres, exerce la fonction de président du conseil syndical. Il est Président-syndic. Il peut être changé à tout moment. Forme d’autogestion : c’est une équipe de copropriétaires qui gère la copropriété.
- - - - - - -
Cette petite contribution vaut ce qu'elle vaut, sans prétention..., comme un simple B A BA ..
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Edité par - gédehem le 02 déc. 2004 09:20:44 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 13:50:39
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Charte commune des habitant d'un immeuble
A plusieurs reprise la cour de cassation, a jugé que le règlement de copropriété avait un caractère contractuel, autrement dit, la cour suprême a émis le principe que le règlement de copropriété était un véritable contrat passé entre tous les copropriétaires réunis au sein du syndicat des copropriétaires. Si l'un des copropriétaires viole ce contrat, il est donc possible de le faire sanctionner sur les même principes juridiques régissant le droit du contrat, il ne doit pas être en contardiction avec la loi, dont certaines dispositions sont d'ordre public et auxquelles il n'est pas possible de déroger. Adéfaut, les clauses illicites seraient de nul effet, ce que peut déclarer le TGI à la demande des copropriétaires.
les grande lignes du RC ont été dessinées par la loi du 10 juillet 1965, tout syndic digne de ce nom doit l'appliquer si non sa responsabilité civil et professionnel sont engagées
Malheureusement Élisabeth, il faut prendre la bête par les cornes avec un dossier béton, et un avocat sérieux, voir la maison des avocats éventuellement, sa use ce genre d'action si vous avez assez de patience et de tonus je ne peux que vous encourager, puisque pour le peux que vous raconter vous avez raison et c'est inadmissible de supporter de telles lacunes, j'en suis sûr est certain qu'un jour sa va exploser car par expérience je sais que le temps finira par arrêter l'hémorragie, mais dans qu'elle état?
Bon courage dans vos démarches |
Edité par - mathi le 02 déc. 2004 20:49:23 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 14:06:39
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Le rôle du conseil syndical
L'assistance du syndic :
Le rôle du conseil syndical est important dans la mesure où le syndic n'est pas présent au quotidien au sein de l'immeuble, et n'appréhende
donc pas ses besoins de la même manière. Le conseil syndical va donc être le lien entre la copropriété et le syndic.
Son rôle est uniquement consultatif, son avis ne lie pas le syndic.
A ce titre, il peut :
- se prononcer spontanément sur toutes les questions afférentes à la copropriété,
- proposer d'inscrire des questions à l'ordre du jour,
- attirer l'attention sur les éventuels dérapages et besoins de la copropriété.
Il devra être obligatoirement sollicité par le syndic :
- pour le versement de provisions avant d’entreprendre des travaux urgents,
- pour les dépenses à engager dépassant le montant de l'enveloppe votée.
Le contrôle de la gestion du syndic :
Le conseil syndical a pour mission de contrôler, sans s'immiscer, la comptabilité du syndic. Pour cela, il doit être en mesure d’accéder à
tous les documents concernant la gestion de l’immeuble, qui sont détenus par le syndic. Ce dernier ne peut s’opposer à cette consultation.
Ainsi il peut connaître :
- des montants des factures,
- de la répartition des charges,
- des conditions dans lesquelles sont exécutés les marchés,
- de l'élaboration du budget prévisionnel.
Le conseil syndical vérifie également que les décisions votées par l'assemblée générale sont convenablement exécutées par le syndic
(travaux réalisés dans les délais et les conditions convenus).
Pour l'exécution de sa mission, le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne susceptible de lui apporter son aide
(avocat, expert comptable...). Les dépenses qui en découlent constituent des dépenses courantes d'administration.
La responsabilité du C.S peut être engagée pour faute grave « une assurance dans sa mission est une obligation depuis le nouveau décret 2004 »
math |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 14:18:18
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Math, une précision : le CS n'étant pas une entité juridique, sa responsabilité collective ne peut être engagée. Seule la responsabilité de chacun des conseillers, pris nominativement, peut l'être.
La disposition du décret qui rendrait obligatoire une assurance RC pour les conseillers m'a échappé .... Même si je la juge indispensable ! |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 déc. 2004 : 22:42:20
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Merci pour toutes vos contributions, j'espère qu'il y en aura d'autres car elles ne serviront pas qu'à moi.
Et puis ce sera une façon "indirecte" d'instruire ceux qui en ont besoin à défaut de pouvoir le faire de façon directe.
En effet, mes faits et gestes sur le forum sont très étroitement surveillés et évidemment, cela "dérange" beaucoup pour ne pas dire plus.
J'ai d'ailleurs eu des menaces et on m'a à maintes reprises "ordonné" de me "taire" !
Elisabeth |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 03 déc. 2004 : 00:09:46
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Bonsoir Elisabeth,
Je suis navré que vous fassiez l'objet de manifestations pas trés courageuses.Moi aussi je suis harcelé par d'autres qui ne font Pas Mieux.
Je vous suggére de créer ensemble un Syndicat des victimes de ces individus ABJECTS.
François |
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