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francetc
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 Posté - 07 déc. 2004 : 23:14:34
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Bonjour,
J'ai acheté mon appartement il y a un an et me trouve confronté a un problème de dégâts des eaux chez mon voisin du RdC, provenant d'une fuite de la terrasse 'a jouissance privative' qui prolonge mon appartement au 1er étage.
Mon voisin, dont ma terrasse est le toit de son appartement souhaite à juste titre que cette infiltration d'eau de pluie soit réparée. Le règlement de la copropriété indique qu'elle est responsable de l'étanchéité des parties communes mais pas du 'revêtement', or un expert est passé à titre gracieux jeter un coup d'oeil cet été et dans son compte rendu et devis de recherche de fuite, il décrit la terrasse comme 'autoprotégée et inaccessible' car elle est recouverte d'un feutre d'étanchéité goudronné apparemment non prévu pour être piétiné. J'avais moi-même posé des dalettes en bois au printemps pour protéger le feutre. La fuite est probablement ancienne et certainement due a un joint défaillant du feutre.
QUESTION 1: Le syndic insinue que l'assurance de l'immeuble ne couvrira que la recherche de fuite (ce qui est exact), mais essaye de me dire ensuite que c'est moi qui devrai payer les réparations, ce que je ne puis admettre, la fuite passant au travers de l'autoprotection d'étanchéité de la terrasse et ensuite s'infiltrant à travers la structure de l'immeuble. On m'a expliqué que le 'revêtement' pouvait être un carrelage etc...mais en aucun cas ce feutre goudronné. Quelqu'un peut-il me confirmer que c'est la copropriété qui devra supporter les coûts de la réparation?
QUESTION 2: à cause de ce problème et du compte rendu de l'expert, je découvre que l'on ma vendu une terrasse 'à jouissance privative' (texte du règlement de copropriété joint à l'acte de vente)alors que le feutre d'étanchéité n'est pas censée être au contact de chaussures. Ais-je la possibilité de me retourner contre le vendeur de mon appartement afin qu'il supporte les frais de mise en conformité de cette terrasse avec ce qui m'a été vendu?
Avec tous mes remerciements d'avance à ceux qui me répondront
Francis T
Francis T
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 déc. 2004 : 23:50:57
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Il est bien certain qu'une terrasse à jouiisance privative doit être au moins accessible.
C'est une question qu'il faudrait approfondir avec le notaire qui a fait la vente.
Il faudrait aussi savoir quand a été réalisée cette étanchéité. A ce moment on n'a pas songé au problème de l'accessibilité.
Mais l'entrepreneur qui a posé les dallettes a aussi commis une bourde. Les dallettes reposent d'une manière ou d'une autre sur le feutre et celà est techniquement absurde. |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 08:44:24
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En principe incombe à la copropriété ce qui est commun et non ce qui est privatif
L’étanchéité est-elle commune ?.... oui elle est"partie commune" car à l'utilité de plus d'un copropriétaire.
Les dalettes en bois sont-elles communes?.... non, elles sont "parties privatives" car elle sont à l’usage et à l’utilité du seul propriétaire qui à la jouissance exclusive donc de vous-même
Le revêtement n’est apparemment pas d’origine donc il ne peut-être considéré comme un élément commun dont la jouissance privative a été concédée.
Le revêtement qui est composé par les dalettes est privatif
La réparation de l’étanchéité incombe à la copropriété, vous devez déposer et reposer à vous frais les dalettes en place qui sont le « revêtement » ainsi que le décrit le RC
Citation :
J'avais moi-même posé des dalettes en bois au printemps pour protéger le feutre.
Est-ce vous-même qui avez posé ces dalettes ou avez-vous fait poser ces dalettes par une entreprise ? la pose de ces dalettes est-elle fait dans les règles de l’art, est-ce que l’entreprise est compétente et assuré pour ce type de travaux ?
L’étanchéité est-elle prévue pour recevoir ce genre d’habillage ? avez-vous consulté à cet effet, avant de poser ces dalettes, un entreprise d’étanchéité, de préférence celle qui en est à l’origine et qui de ce fait connaît le matériel étanchéifiant posé qu’est le « feutre d'étanchéité goudronné »....la technique de pose est-elle incomptable avec l’étanchéité en place.
Avez-vous sollicité l’autorisation du syndicat quant à la pose de ces dalettes ?
Il me semble que la terrasse est bien accessible. le RC fait référence au revêtement, il laisse le choix de la pose du revêtement qui de ce fait incombe au propriétaire qui en a l’usage ainsi que pourrait l’être le choix d’un carrelage à l’intérieur de votre appartement, vous avez choisi des dalettes en bois, un autre copropriétaire aurait choisi des dalles en béton sur plot, l’ancien copropriétaire a choisi de ne rien poser car il ne l’utilisait pas.
Le copropriétaire cédant vous a vendu un droit que lui-même avait acquit, "le droit d’usage et de jouissance privative", obligation à laquelle il a répondu et en outre lors de la visite vous pouviez, sans conteste, visualiser que la terrasse était dépourvue de tout revêtement.
Je suppose que ce n’est pas l’ancien propriétaire qui est à l’origine de l’étanchéité, aussi on ne pourrait lui reprocher l’inaccessibilité de la terrasse si celle-ci devait être incompatible avec tout revêtement, la jouissance privative est détenue de par le RC.
Si l’étanchéité en place ne permettait pas la pose d’un revêtement de protection il y’aurait effectivement impossibilité d’accéder à la toiture –terrasse et de ce fait d’en jouir et vous pourriez éventuellement poursuivre.
mais je suis convaincu que toute étanchéité peut être recouverte d’un revêtement qui rend la terrasse accessible mais il faut localiser le produit adapté et respecter la technique de pose, à défaut votre responsabilité pourrait être recherchée....en cas de fuite
je suppose en outre que la dépose de ces dalettes en bois ne pose aucune difficulté dès lors qu’elles sont pas fixées et donc amovibles.
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 15:32:29
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Je pense que les intervenats vous ont donné de très bonnes explications. Serait-ce le poids, le surplus de poids qui fait que maintenant il y a fuite ?
Donc la recherche de fuite est au frais de la copro, Si il s'avère que vous en êtes responsable, votra assurance le prendra en charge. Mais pose et dépose sont de toutes les façons à votre charge. Et si il s'avère que vous n'êtes pas responsable , la copro (assurance) prendra en charge le nouveau revêtement en totalité mais pas la dépose si mes souvenirs sont bons.
LN |
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rkl
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459 réponses |
Posté - 08 déc. 2004 : 22:27:03
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Non INSACORTH désolé mais je ne suis pas d’accord dès lors que vous dites que
Citation :
si il s'avère que vous n'êtes pas responsable , la copro (assurance) prendra en charge le nouveau revêtement en totalité mais pas la dépose
j’affirme pour ma part que si le revêtement est partie privée sa dépose et son éventuelle repose incombe au copropriétaire qui en a l’usage et la jouissance privative
je rappelle ci-dessous les jurisprudences en la matière
- cour d’appel dAix en Provence, arrêt du 6 mai 1997 rôle n° 93-18889 :
«c’est donc, à bon droit et conformément aux dispositions du règlement de copropriété, que M.PERROT soutient que les frais de pose du carrelage des terrasses du 10ème étage doivent, après réfection de l’étanchéité, être supportés par les seuls copropriétaires (ayant la jouissance exclusive) des terrasses concernées»
C.A. de Colmar en date du 14 juin 1991, confirmé par la Cour de Cassation en date du 5 janvier 1994 (Loyer et Copropriété, mai 1994, n°208) :
« ayant relevé que les propriétaires et occupants du lot bénéficiaire étaient tenus d’assurer le libre accès à l’étanchéité de la terrasse à toute personne chargée de la réparer, en application du règlement de copropriété, qui ne contenait aucune stipulation particulière quant à l’aménagement de la terrasse, la dépose de ce qui recouvrait la terrasse incombait aux seuls bénéficiaires»
CASS 17.03.1971 ATPI 1971.981) et CASS 3ème CIV cass. partielle 19 juillet 1995 (JURIS-DATA n° 003359 :
« ....doivent être considérées, compte tenu des dispositions du règlement, comme parties privatives, dès lors qu’elles ne participent pas à la solidité de l’édifice tout entier»
Administrer, mars 1991, page 63 : Cour d’Appel de Versailles ; arrêt de 20 décembre 1990
«...un copropriétaire ne peut aggraver les charges communes relatives à l’étanchéité par la présence d’aménagements privatifs en terrasse»
il est impératf de déterminer si ces dalettes sont privatives ou non |
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francetc
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 23:24:59
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Merci pour toutes ces réponses très complètes et constructives. Je souhaite simplifier la discussion:
Les dalettes sont de simples dalles de 50x50 en lattes de bois, posées, non fixées et donc très faciles a retirer (on m'avait bien prévenu qu'en cas de problème d'étanchéité (justement) l'enlèvement du 'revêtement' pouvait être destructif (un carrelage par exemple).J'accepte donc tout à fait le principe de ma responsabilité pour ce qui est de la dépose et la repose des dallettes.
lnsacorh: en ce qui concerne le lien entre les dalettes et les infiltrations, il n'y a pas de lien de cause a effet puisque les infiltrations existaient avant que je ne pose les dallettes. Le seul problème est qu'étant donné que mon voisin aménageait son appartement (cela dure depuis 18 mois), il ne sèest pas inquiété des infiltrations qu'après avoir posè son plafond. Je pense que la recherche de fuite démontrera que celle-ci est due à un mauvais joint enre les lés du feutre d'étanchéité et des infiltrations à travers le béton.
rkl: votre analyse est limpide, j'ai moi-même pris l'initiative de poser les dallettes avant l'été car le feutre goudronné me paraissait bien fragile.
Je déduis de vos commentaires que l'étanchéité de cette terrasse est assuré par la structure elle-même et le feutre goudronné qui est posé dessus. Les dallettes sont privatives.
Merci de me confirmer
Francis T |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 07:19:05
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Puisque que d’une part l’assurance de la copropriété accepte de couvrir la recherche de fuite, que d’autre part le dépose des dalette est facile et que ceci est possible sans intervention de spécialiste dès lors que c’est vous-même qui les avez posées, déposez ces dalettes et faite intervenir l’assureur pour qu’il provoque la recherche de fuite si besoin était par mise sous eau qui peut être fractionnée pour mieux localiser la défaillance ou pour limiter la dépose des dalettes
Je confirme ce que je disais précédemment seul ce qui concerne les dalettes vous incombe, l’étanchéité, et quel qu’en soit le procédé utilisé, incombe à la copropriété car elle est partie commune étant à usage commun.
Il faut bien que cette réparation se fasse aussi seul le syndicat de par son syndic peut prendre l’initiative de la recherche de fuite et de la réparation dont il pourrait vous en faire supporter le coût si vous étiez à l’origine de la dégradation ce qui reste à prouver et ne semble pas être le cas.
Néanmoins il faut commencer par la recherche
Je déduis de vos commentaires que Citation :
l'étanchéité de cette terrasse est assurée par la structure elle-même et le feutre goudronné qui est posé dessus.
Je suppose et j'espère  que l’étanchéité était déjà assurée avant votre arrivée dans les lieux; que ce soit par cette structure déjà en place, ou toute autre structure rendue invisible par le « feutre goudronné »
En aucun cas l'étanchéité est assuré par vos dalette, de même qu’elle ne serait pas assurée par du carrelage qui l’un et l’autre ne sont que des couches accessoires pour permettre l’accès.
J’espère enfin que ce « feutre goudronné » est bien d’origine et qu’il n’a pas été installé par l’ancien propriétaire pour masquer une étanchéité défaillante....assurez-vous que ce « feutre goudronné » est d’origine, ou du moins qu’il réponde au règles de l’art en la circonstance.
Si tel est bien le cas la solution me semble accessible et simple, interpellez votre syndic pour qu’il fasse le nécessaire
Une dernière chose…j’ai l’impression que vos dalettes reposent directement sur l’étanchéité, je m’interroge à savoir si ceci est conforme, ne fallait-il pas reposer ces dalettes sur des plots....reste à savoir si le «feutre goudronné» permet la pose de tel plot
êtes-vous le seul dans l'immeuble à disposer d'une terrasse à "jouissance privative"?... peut-être que votre voisin en dispose également, qu'elle est la protection en place; étanchéité, carrelage?... |
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francetc
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 21:03:32
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Cher RKL,
En effet, la couverture était déjà là, et les dalettes sont posées directement dessus, ce qui n'est pas conforme, mais protège l'étanchéité faute de mieux.
Il y a déjà eu des réparations d'étanchéité (reprises du fameux feutre)et lorsqu'il est venu la première fois jeter un coup d'oeil, le spécialiste a également trouvé une 'bulle d'eau' à un autre endroit de la terrasse, entre le feutre et le béton.
Je vais donc parler à mon assureur qui m'avait prévenu des difficultés quant aux dégâts des eaux.
Pour le moment, le constat de dégâts des eaux se fait attendre, je ne peux rien faire ...
Merci pour les conseils
Francis T |
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Dégâts des eaux sous une terrasse privative
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