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gédehem
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11332 réponses |
 Posté - 14 déc. 2004 : 09:46:29
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Recentrons nous sur la question posée, du moins sur sa finalité.
Les statuts de l'ASL disent que c'est le syndic de copropriété, dument mandaté, qui représente le syndicat membre de l'ASL.
Dument mandaté !
Ce qui induit une décision d'AG spécifique, mandatant son syndic sur la base d'une convoc pour AG d'ASL et donc un ODJ précis. .. Eventuellement, l'AG du syndicat donnera à son syndic des indications de votes sur les questions posées à l'AG de l'ASL. ...
Et si le syndicat mandate une autre personne que le syndic ?
La décision de l'AG du syndicat de mandater une autre personne pour le représenter à l'AG de l'ASL ne regarde pas cette dernière. Entre une personne dument mandatée pour représenter son syndicat et un syndic qui ne l'est pas, il n'y a pas photo !
De toute façon, dans l'un ou l'autre cas il faut bien une AG du syndicat pour donner mandat au syndic ..ou au pdt du CS.
Cela répond aux prescriptions de l'art.L.322-9-1 du code de l'urbanisme cité par hes, suivant lequel un syndic ne peut représenter qu'un seul syndicat (et non 5 comme ici !)
Idem84, votre syndic ayant reçu personnellement mandat de l'AG (elle seule peut donner ce mandat) pour représenter votre syndicat, le syndic ne peut vous le transmettre, s'agissant d'un mandat obligatoirement nominatif. Il faudrait une AG. (au fait, une AG a t-elle expressément mandaté votre syndic ? si non, il ne peut valablement représenter votre syndicat.)
Quand "aux ficelles de procédures" de certains praticiens citées par JPM, permettez que cela me fasse bien rire ! .. JPM, nous connaissons trop bien ces "ficelles" de certains "praticiens" (vous ne dites pas 'professionnels' ?) pour reconnaitre le bien fondé de la demande d'Idem84 visant à remplacer son syndic aux AG de l'ASL !
Exemple de "ficelle" : cumul des voix de 5 syndicats de copropriétaires alors que la représentation d'un seul est conforme aux textes ... Vous avez bien dit 'ficelle' ? .....
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Edité par - gédehem le 14 déc. 2004 10:01:07 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 11:02:31
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Je ne sais pas où vous avez trouvé dument mandaté à propos d'une ASL. L'article L 322-9-1 du CU concerne exclusivement les associations foncière urbaines autorisées de droit public.
Les associations foncières urbaines libres sont des organismes de droit privé dont les statuts sont établis librement. Ils peuvent reprendre des dispositions impératives du statut de droit public des AFU mais les rédacteurs n'y sont pas tenus. On peut de la même manière insérer dans les statuts d'une ASL certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 mais on n'y est pas tenu (sauf depuis l'ordonnance du 1er juillet pour la procédure des mutations de lot)
Je vous renvoie à la circulaire n° 75-133 du 3 septembre 1975 Titre I § 1.1. Cette circulaire sera sans doute modifiée à la suite de l'ordonnance du 1er juillet 2004 mais certainement pas sur les principes généraux qui demeurent inchangés.
Idem 84 reproduit les statuts :
Citation :
" Composition : L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants. Il est précisé à cet égard, que si les unités de propriété soumise aux présents statuts font l'objet de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l'Assemblée Générale ...".
Le syndic de chaque copropriété est institutionnellement membre de l'assemblée de l'ASL. L'assemblée des copropriétaires ne saurait désigner un autre représentant. Le syndic lui même ne peut déroger à la règle. Elle peut seulement désigner un syndic copropriétaire, bénévole ou pas pour assurer la présence d'un copropriétaire à l'assemblée de l'ASL. Si Dupont est syndic professionnel de 5 copropriétés, il représente les cinq avec le nombre de voix correspondant.
Il doit y avoir en sus une clause des statuts indiquant qu'en cas d'indisponibilité un membre de l'assemblée ne peut être représenté que par un autre membre de l'assemblée. Si le "syndic des 5" ne peut pas venir, il ne peut donner pouvoir qu'à l'autre syndic ou au propriétaire d'un immeuble locatif.
Tous ces statuts d'ASL se ressemblent comme des clones. Cette organisation présente des aspects critiquables mais en l'état elle est légale. C'est par centaines qu'on peut compter ces ASL.
La question des Associations libres est suffisamment complexe actuellement pour qu'on n'y ajoute pas des informations nexactes. |
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hes
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450 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 11:38:13
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Cher JPM
L'article L.322-9-1 s'applique à toutes les associations foncieres urbaines et pas seulement aux autorisées.
Effectivement, l'expression dûment mandaté ne s'applique qu'aux AFU(L)
Pour autant, c'est la copropriété qui est représentée par le syndic, donc l'assemblée peut le mandater pour regler son comportement à l'ASL.
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idem84
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340 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 12:38:56
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Bonjour,
Pas évident de s'y retrouver dans tous ces textes de loi ...
Je reviens sur ma dernière question, à savoir :
Dans les statuts de l'ASL, il est dit en ce qui concerne la tenue des assemblée :
L'Assemblée est présidée par le Président de l'Association. En l'absence du Président, l'Assemblée est présidée par un syndicataire tiré au sort.
Il est assisté d'un secrétaire qui peut être choisi même en dehors des syndicataires
Pensez-vous que je peux envoyer un courrier RAR au Président de l'ASL lui demandant de me convoquer pour me présenter en tant que secrétaire ? Et en quoi consiste la fonction de secrétaire dans une ASL s'il vous plait ?
Christine |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 13:22:31
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Pour Hes :
Que l'assemblée du syndicat des copropriétaires puisse donner des instructions à son syndic, c'est évident. Qu'elle puisse lui donner instructiond'agit en marge de la loi et des statuts ? bien sur que non.
Dans un domaine voisin, les unions de syndicats de copropriétaires, une procédure spécifique vient d'ailleurs d'être mise en place. Elle est très bien montée, mais pratiquement d'application difficile.
Que l'article L 322-9-1 s'applique impérativement aux AFUL ? Je vérifierai mais j'en doute fortement compte tenu du parallèlisme qu'il y a entre les ASL et les AFUL. L'AFU n'est qu'une sorte d'association syndicale comme il y en a bien d'autres sortes;
Quelques dispositions de la loi de 1865 seulement (titres I et II)s'appliquaient aux ASL dont l'organisation restait, et reste encore, totalement libre. Quoiqu'il en soit nous ne sommes pas ici en AFUL mais dans une bonne vieille ASL
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 22:21:59
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Pour JPM
L'article L.322-9-1 s'applique aux AFUL et AFUA.
On est ici en ASL, peut être mais il me semble qu'une ASL ne peut en aucun cas s'occuper du chauffage, c'est pas dans les objets sociaux de la loi de 1865. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 23:44:33
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Dans la pratique actuelle, il y a des milliers d'ASL qui s'occupent du chauffage, de la production d'eau chaude, des espaces verts, des jeux de boules, des tennis, des piscines, des aires de jeux, des clubs de jeunes, des étangs de pêche y compris empoissonnement et alevinage, entretien des chapelles et autres lieux de culte le cas échéant. J'en oublie surement.
Il faut noter que l'article 1 de la loi de 1965, pour ce qui est de " l'organisation différente " permettant d'échapper au statut de la copropriété, ne fait aucune distinction entre les ASL, AFUL, Unions de syndicats. Tout est bon.
Et finalement pour l'article L 322-9-1, comme d'ailleurs pour l'ensemble des dispositions impératives du statut des AFU, elles sont inopposables aux AFUL
La circulaire de septembre 75 précise qu'ils s'agit d'organismes de droit privé et ajoute " ces associations sont administrées dans les conditions prévues par l'acte d'association "
Le rôle du Préfet est strictement limité :
> à la vérification de l'adhésion régulière de chaque associé
> à la délivrance d'un récépissé de l'exemplaire du journal d'annonces légales dans lequel l'association a fait publier l'extrait de l'acte d'association.
Pour le surplus : liberté totale de rédaction des statuts sous la seule réserve des principes généraux du droit des associations syndicales en vigueur depuis des siècles. Une ASL ou une AFUL groupe des propriétaires de parcelles incluses dans un périmètre déterminé. Si un immeuble en copropriété est sis sur une parcelle, le rédacteur des statuts se plante s'il écrit que le syndicat des copropriétaires est membre de l'ASL ou de l'AFUL : le syndicat n'est propriétaire de rien. Or il faut être propriétaire pour être membre. Dans ce cas les juges peuvent rectifier et juger que ce sont les copropriétaires qui sont membres. C'est bien ce qu'a fait la Cour de cassation à maintes reprises.
De même les obligations nées du régime des ASL ou des AFUL sont des obligations réelles, attachées au bien dont on est propriétaire. Elles passent sur la tête de tous les acquéreurs successifs. Si Dupont vend sa maison située inscrite dans une ASL sans avoir payé les charges de l'ASL c'est son acquéreur qui, le cas échéant, devra payer ces charges !
Si le rédacteur des statuts mentionne que ces obligations sont de nature personnelle (et non réelle) il se plante encore et les Juges pourront encore rectifier.
Sur le point des charges, l'ordonnance du 1er juillet 2004 a organisé un dispositif type copropriété (il renvoit d'ailleur à l'article L 20 de la loi de 1965) qui devrait améliorer la situation mais le principe reste fortement affirmé : les charges passent sur la tête de l'acquéreur si l'ASL ou L'AFUL n'a pas pu se faire payer sur le prix.
Les associations foncières urbaines ne sont rien d'autre que des associations syndicales dont l'objet a été adapté, comme l'indique Hes aux besoins modernes et notamment à ceux des grands ensembles comportant en particulier des copropriétés en volumes. On a trouvé que les associations syndicales classiques avaient un parfum trop rural  . C'est écrit en toutes lettres dans la circulaire.
A noter encore qu'il a été reproché, pour les AFU, à l'article L 322-2 de ne pas permettre à l'AFU d'être elle-même prestataire de services. On met là le doigt dans un piège qui guette aussi les résidences avec services ! responsabilité et fiscalité sont les deux risques en la matière et les unions de syndicats pourraient bien y passer un prochain jour. |
Edité par - JPM le 15 déc. 2004 00:29:27 |
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