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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 10 déc. 2004 : 23:31:21
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Bonjour, je viens solliciter votre aide pour un probleme qui m'a été posé par les membres de ma famille.
Mes beaux parents possèdent un batiment Hotel restaurant qu'ils ont exploité pendant des années dans un village de drome provencale. Ils ont établi un bail commercial avec une personne Mr x. Comme souvent ce bail a été sous évalué surtout parcque le preneur avait promis d'acheter l'ensemble plus tard (se qu'il n'a jamais fait). Nous avons appris récemment par le bouche à oreille que ce monsieur avec cinq autres personnes avaient créé une SARL (dont il n'est pas le gérant mais est majoritaire) sans avertir le bailleur.
D'autre part l'exploitation de l'hotel n'est pas réalisé depuis trés longtemps et les dégradations liées à cette non exploitation commencent à être importantes. Le bail atteint sa 9° années au mois de juin (deuxième bail en fait).
Mes questions sont:
Peut-on remettre en cause le bail du fait du changement de statut et/ou de la non exploitation de partie Hotel (du faits des dégradations constatées). On voudrait récupérer cette partie pour éventuellement faire des logements tout en concervant la partie restaurant.
Sinon j'ai eu trés mal à la tête en essayant de comprendre comment fonctionnait une fin de bail après les 9 ans, et qui devait faire la démarchepour pouvoir refaire un bail en bénéficiant du déplafonnement.
Voila j'espère avoir été clair (les termes me sont un peu étranger) veuillez m'en excuser
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 08:24:46
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Côté plafonnement ou déplafonnement, j'avoue ne pas maîtriser.
Côté principes de base (d'où piste que vous pouvez explorer) :
- le bail indique certainement que le preneur doit maintenir les lieux en bon état locatif. Si ce n'est pas le cas, il y a manquement dénonçable : première piste pour dénoncer le bail et plaider sur le fait que vous ne devez pas d'indemnité de maintien dans les lieux
- le propriétaire doit proposer le nouveau bail (avec plein de différences mais côté prix, because plafonnement sa liberté est éventuellement un peu limitée) au moins 6 mois avant la date d'expiration, par voie d'huissier pour éviter toute contestation.
- en cas de silence, le locataire bénéficie d'un nouveau bail pour 9 ans identique à l'ancien (puisqu'il a le droit au maintien dans les lieux, c'est la tacite reconduction)
- quant au changement de statut de l'occupant, c'est plein de subtilités et si le locataire s'y est bien pris, tout peut être parfaitement régulier. C'est une alchimie entre le propre montage juridique de son exploitation et les clauses du bail concernant la sous-location et/ou l'indication du titulaire du bail (style M., Entreprise ou société UNTEL et ses filiales....)
Dans votre cas, je crois que ça vaut le coup d'investir sur un bon avocat (d'affaires) pour vous indiquer le bon chemin.
seborga1 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 11:48:17
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Si votre bail a dépassé 12 ans sans qu'il y ait eu congé avec offre de renouvellement, vous pouvez augmenter le loyer à peu près comme vous voulez. Si vous êtes dans la période entre 9 et 12, ne faites rien, attendez.
Sauf si vous décidez d'intenter une action pour non repect du bail.
jcm |
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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 12:56:58
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Merci de vos réponses, pour le bail il est nominatif au nom de la personne, je ne sais pas si une clause du bail stipule quelque chose pour la sous location??? a vérifier.
La fin des neuf années est prévue pour le mois de Juin et j'ai trouvé des informations concernant le déplafonnement aprés la 12 année mais c'est trés aléatoire car le preneur peut aprés les six mois qui viennent, dans mon cas, faire une demande de renouvellement et là??? Il n'y a pas de date limite jusqu'a la 12 année.
Je vais creuser du coté de la non exploitation et dégradation pour voir si une action est possible. C'est un vrai parcours du combattant.
En tout cas merci pour vos infos |
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Sénèque
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 10:01:21
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Bonjour,
Avant de consulter un avocat, dans l'urgence, voyez immédiatement un huissier.
Si, avec ses conseils vous décidez de renouveler ou non le bail, c'est par un acte d'huissier que ce sera possible et 6 mois avant le terme, donc dans les jours qui suivent.
Les huissiers sont très compétents pour les baux commerciaux.
De votre côté,
- faites une liste de toutes situations "anormales" de la part du locataire
- épluchez votre bail
Vous devriez trouver des manquements (le changement de statut, par exemple ! il était peut-être prévu au bail que vous deviez être averti)
Vous donnez liste et réponses à l'huissier, ça avancera son travail.
Mais il va éplucher à son tour.
Trouvera d'autres bricoles qui conforteront un dossier.
Ensemble, vous déterminerez d'un renouvellement, d'une action en justice ou ... je ne suis pas huissier, il saura, lui !
S'il vous donne une liste d'avocats, écoutez le.
Il ne vous enverra pas chez n'importe qui.
Les avocats pour baux commerciaux travaillent pour les baux commerciaux, pas pour les divorces.
Chaque branche du droit est complexe.
Dur d'exceller partout !
Bonne route
Sénèque |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 20:25:07
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Bonsoir,
Mais non, ce n'est pas si compliqué que cà  ,
En fait, les choix vont s'orienter autour de la réponse à la question: Voulez vous virer le locataire pour reprendre les locaux ou le conserver ?
- Si vous voulez récuperer une partie à titre perso : il n'y a que l'amiable qui le permettra. En cas d'accord, un avenant sera signé par les 2 parties pour modifier la désignation des locaux et diminuer en conséquence le loyer. Entre nous, ce n'est pas vraiment leur interet car cela dévalorise leur potentiel de cession de fdc (tout dépend du contexte).
- L'augmentation du loyer du fait du déplafonnent liée à la durée n'est pas possible car pour cela, le délai de 12 ans passé est impératif. Par contre, il existe d'autres procédures pour arriver au meme resultat : déplafonnement du fait de travaux, insuffisance du prix d'origine, modification de l'environnement .... Il y a le choix
- A partir du moment où vous voulez récuperer les locaux en totalité, vous avez deux solutions :
.utiliser la clause résolutoire pour fautes graves commises par le locataire ou ne pas renouveler le bail pour la même cause
Attention, il va falloir apporter des preuves de ces fautes et la rédaction des clauses du bail va donc être essentielle.
Quelques idées : le bail prévoit souvent un droit de visite, utilisez le accompagné d'un huissier (sans le présenter, bien sur) vous aurez une idée de l'état des locaux, à quoi ils servent, si l'entretien n'est pas effectué ......
Demandez le bilan au RCS pour voir le Chiffre d'affaire déclaré pour avoir une idée de l'activité. (un fonds doit être ouvert et achalandé)
Si Les travaux mis à la charge du locataire dans le bail ne sont pas réalisés, c'est aussi une cause de résiliation du bail.
Pour La modification du statut juridique du locataire, cela va dépendre du montage : apport de fonds, vente, apport partiel d'actif. Dans la plupart des cas, le propriétaire doit etre prévenu au mimimun ou intervenir à l'acte. Dans le cas contraire, il y a faute.
Tant que vous n'avez pas une vue exacte de la situation, il n'y a pas, à mon avis, d'urgence dans le renouvellement du bail. Vous laissez courir. Après avoir fait le point sur les preuves de fautes du locataire, vous pourriez avoir un dossier qui permettent tout simplement le non renouvellement pour faute aboutissant à la même chose que la clause résolutoire.
Il y a de nombreuses ouvertures, la difficulté va être de les utiliser dans un ordre opportun. L'aide d'un mandataire maitrisant le sujet fera la différence.
Cordialement
fab |
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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 00:28:40
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Merci de votre réponse, pour apporter des précisions suite à vos observation:
- on ne souhaite pas enlever l'outils de travail du preneur, mais récuperer la partie Hotel qui selon le code NAF de leur SARL laisse à penser qu'ils ne l'exploiteront pas. Et la finalité et de vendre l'ensemble. Les personnes intérressées ne le sont que si la partie Hotel est récupérable. La location actuelle n'est pas en relation avec l'établissement.
- pour le déplafonnement les trois années supplémentaires sont trop aléatoires sur les possibiltés d'évolutions du loyer et la patience de ma belle mere se consumme peu à peu (18 ans de location et à peu prés autant d'exploitation)
- concernant les autres points, je pense me rendre dans les locaux pour prendre quelques photos et constituer un dossier pour le présenter à un homme de loi.
- Le bail stipule que le droit au bail doit être cedé avec le fond et que le preneur doit en avertir officiellement le bailleur (ce qui n'a pas été fait),mais la constitution de la SARL par le preneur et dont il est majoritaire mais pas gérant me laisse perplexe et mon ignorance dans ce domaine ne me permette pas d'apprécier ces informations.
- "un fonds doit être ouvert et achalandé" dans quelle mesure? Les chiffres que j'ai pu obtenir sur les années 2002 et 2003 ne sont pas fameux mais rien d'alarmant et il a été effectué un apport numéraire en 2003 lors du changement de gérant (sans avertir le bailleur)
- Ils y a eu également des travaux effectués sans accord, je dois me renseigner.
Voilà c'est un peu débridé mais j'ai pris en charge cette action pour soulager ma belle-mère et ce depuis monis d'une semaine et n'étant pas du tout de la partie, mais ayant Internet, je suis content de me sentir écouté et d'avoir eu des réponses à mes intérrogations, encore merci à tous.
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 22:43:55
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Bonsoir Maphil,
Quelques compléments d’info :
Pour le code NAF, il faut savoir qu’une entreprise, qui a plusieurs activités, ne peut posséder qu’un seul code. L’INSEE détermine ce code en fonction de l’activité principale. Le code du locataire doit donc être celui de restaurant ce qui n’exclue pas l’activité d’Hôtel.
Quant à la récupération de la partie hôtel, tout peut se discuter. Il faut simplement que votre locataire trouve soit un intérêt à cette reprise ou que vous ayez un dossier suffisamment étoffé pour orienter la conversation.
Pour compléter le dossier, il faut savoir qu’un k bis d’une société vous donne plein de précisions sur le montage juridique : apport , vente … Avec ces informations, un mandataire pourra en déduire si le formalisme juridique a été respecté.
Pour le CA, l’intérêt ne réside pas dans le résultat mais dans la répartition. Pour un professionnel, un hôtel de X chambres génère un CA mini annuel, en cas de différence importante, cela peut devenir une présomption de non exploitation pouvant servir ultérieurement.
Par contre, un apport en numéraire ne regarde pas vraiment le bailleur. C’est un choix de gestion sans rapport direct avec la location des locaux.
Bon courage
Cordialement
Fab
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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 14 déc. 2004 : 23:35:17
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Bonsoir "LE GOFF"
-Je voudrais revenir sur votre dernier message.
Concernat l'intérêt du preneur aux modifications, vous en conviendrez il n'en a aucun, donc effectivement la constitution d'un dossier (ce que je fais) me semble nécessaire.
-Concernant la SARL, la constitution de celle-ci n'a pas été déclaré au bailleur comme le préconnise le bail et les textes que j'ai pu lire (il y a eu cessation de bail et de fond), le preneur n'est plus enregistré individuellement.
Pour le formalisme juridique quels sont les types d'informations qui mettraient un doute sur le montage (sans entrer dans le détails j'abuse déja beaucoup)
- Pour ce qui est de l'hotel, il est certain qu'il na jamais été exploité et il n'y a plus de mobilier en permettant l'exploitation.
Du reste j'ai mis l'entreprise sous surveillance par le biais d'un site qui propose ce service gratuitement.
Concernat le code NAF, il est dit que le code NAF doit correspondre avec l'activité et le choix de celui-ci par rapport à d'autre?
55 Hôtels et restaurants
551A Hôtels touristiques avec restaurant---------celui-ci était bien
551C Hôtels touristiques sans restaurant
551E Autres hôtels
552A Auberges de jeunesse et refuges
552C Exploitation de terrains de camping
552E Autre hébergement touristique
552F Hébergement collectif non touristique
553A Restauration de type traditionnel--------------code de la SARL
553B Restauration de type rapide
Je pense qu'il n'est pas dans leurs intensions de concerver l'activité Hotel sinon je comprends pas.
Bon je crois que j'ai assez parlé (ou écrit) et merci pour votre précision lors de vos réponses
A+ |
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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 01:41:46
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Excusez-moi j'aurais une autre question à vous soumettre, suite à la consultation d'un site et renseignement pris aujourd'hui sur le bail.
En effet, j'ai appris que le bail signé en 88 à été renouvelé par une tacite reconduction en 96 et j'ai trouvé l'information suivante:
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"La règle du plafonnement se trouve en effet écartée par ce même article, dès lors que le bail à renouveler avait été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou que, par l'effet d'une tacite reconduction, le bail a dépassé douze ans. "
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Est-ce que mon cas rentre dans cette régle? |
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LE GOFF
Pilier de forums
550 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 20:13:45
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Re,
- C'est sur, le dossier est effectivement nécessaire mais sans oublier la discussion. Tout compte fait, rien n'indique que votre première impression ne soit pas la bonne. Ils peuvent vouloir réorienter l'activité vers le resto en supprimant purement l'hotel. S'il n'utilise pas les possibilités de ce dernier, ils payent un loyer sur tout le bien pour rien. Une baisse de loyer pourrait être un interet pour eux. En outre, un potentiel de logement proche du resto pourrait etre présenté comme un plus.
- Pour l'info du bailleur, vous pouvez avoir des obligations liées au changement de qualité du locataire dans le bail même.
En cas de vente ou apport, c'est une obligation légale de signification (art 1690 CCiv). Le défaut d'info est un justificatif de l'utilisation de la clause résolutoire "sans passer par la case départ ...."  ou de non renouvellement du bail.
- Plus de mobilier dans l'hotel: une clause du bail doit mentionner que les locaux doivent etre garnis de mobiliers ..., achalandés pour garantir le paiement de loyers: donc non application du bail = clause résolutoire
- utiliser le Code NAF seul comme justificatif est plus aléatoire. Il faut savoir que pour l'insee, ce code n'a qu'une simple valeur de statistique. Les erreurs d'affectation sont courantes. Obtenez une confirmation par l'activité déclarée sur le K Bis (Hotel mentionné ou pas) Ce sera plus probant.
- Pour le deplafonnement du fait des 12 ans, il faut que vous soyez absolument sur de ce qui s'est passé en 96. Si un document a été signé, un congé a été formulé par l'une ou l'autre des parties, il n'y a pas de tacite reconduction même sans bail.
Si rien n'a été fait, le bail a 15 ans, le deplafonnement s'applique.
Cordialement
Fab
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maphil63
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 déc. 2004 : 20:25:02
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Merci beaucoup, on a rendez-vous chez un avocat pour un premier contact lundi prochain, je vais faire des photos samedi.
Pour info le loyer est inferieur à 520€ pour une surface exploitable de 266m² + dépendances 220m² + terrain 569m² + parking 350m²+ terrase 40m²,valeur estimative de l'ensemble en 1987 était de 764 000frs, donc on n'envisage pas de baisse de loyer ce qui rend la tache plus ardue.
Mais les éléments que vous m'avez fournis et la patience que vous avez eu à mon égard m'ont beaucoup aidé dans ma démarche.
Je vous tiendrez au courant encore merci. |
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