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quelboulot
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 Posté - 14 déc. 2004 : 09:40:33
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Par facilité, et je vous prie de m’en excuser, je poste ce sujet car je n’ai pas le temps d’effectuer les recherches nécessaires.
Je viens de recevoir, de la part d’un syndic, le courrier suivant :
Citation : Citation :
« … Nous souhaitons vous faire part d’une modification au niveau du Cabinet X qui a fait l’objet d’un rachat par Y il y a environ un an.
Dans l’attente de la fusion de ces deux sociétés, nous avons pris la décision de changer par commodité la dénomination de l’enseigne commerciale de X par Y Syndic.
Contractuellement il n’y aura aucun changement pour votre copropriété…. »
Le cabinet X qui gère notre copropriété depuis des années vient de faire l’objet de deux rachats et reventes successifs au cours des quatre dernières années.
J’avais toujours considéré que le maintien du nom de l’entité commerciale, X, par les acheteurs successifs était une obligation afin d’éviter de modifier l’ensemble des contrats passés par ce cabinet de syndic.
Le changement de dénomination du cabinet X en cabinet Y syndic, ne doit-il pas faire l’objet d’une décision de l’AG pour que cette dernière accepte le « nouveau » syndic et donc d’une mise en concurrence.
C’est, il me semble une obligation à laquelle l’acheteur précédent, qui a revendu X à Y syndic, n’avait pas souhaité se soumettre en conservant l’entité X sous son nom d’origine.
Pourriez-vous me communiquer les références aux textes en la matière.
merci
PS : ce sujet avait été précédemment déposé dans le forum "appel à expériences similaires en copropriété"
Christophe
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gédehem
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Posté - 14 déc. 2004 : 14:45:16
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Vous découvrez un cas hyper classique, une sorte de piège dans lequel sont tombés de nombreux syndicats, en raison des regroupements constatés ces derniers temps.
Pour faire simple :
Mademoiselle DUPONT épouse Monsieur ROBERT et se fait appeler Mme ROBERT.
Pourtant, Mlle DUPONT et Mme ROBERT sont enregistrées au même numéro SS 2.62.02.75.256.532 ..... C'est la même personne.
Que votre Ste s'appelle Pierre, Paul, Jacques ou Jean, elle est toujours immatriculée au RCS (registre du commerce et des société) sous le N° 75-4832-5479 (par exemple, à vérifier sur les papiers et en demandant un extrait Kbis au greffe du tribunal de commerce).
Le changement de nom ne signifie pas changement de société. De même, le changement d'actionnaires ou de gérant sans mofdif de n°RCS n'emporte pas changement de syndic ...
Et pourtant !
Le mandat donné à un syndic de copropriété implique la connaissance personnelle et la confiance réciproque.
Certains bataillent donc à juste raison pour faire reconnaitre que le changement d'actionnaires sans changement de RCS modifie substantiellement cette relation personnelle de confiance, et vaut changement de syndic ... qui doit être soumis à l'AG convoquée par le syndic en titre (bientôt ex-), à cet effet.
Si le N° RCS a changé (cas très très rare !) ...vous n'auriez plus de syndic. En cas de "changement" de syndic par reprise du cabinet initial, il vous appartient de faire inscrire la question de la nomination d'un autre syndic à la prochaine AG. |
Edité par - gédehem le 14 déc. 2004 14:48:51 |
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quelboulot
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Posté - 09 mai 2007 : 22:23:05
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Pour revenir à ce sujet qui date aujourd’hui de plus de deux ans.
« X » était l’ancien cabinet de syndic
« Y » la société immobilière qui a acquis le cabinet « X » en 2004
« Y syndic » la société « fille » créée par la société « Y » pour modifier le nom du cabinet « X ».
Je suis membre du conseil syndical de la copropriété concernée et nous avons arrêté en deux réunions CS/Syndic en avril 2007 :
1 – les comptes de l’année 2006 et le budget prévisionnel.
2 – l’OJ de l'AG convoquée pour début juin 2007.
Je reçois aujourd’hui, quinze jours après notre dernière réunion CS/Syndic, la convocation de l’AG de la copropriété concernée et découvre :
Désignation syndic :
Candidature du cabinet « Y syndic » (pour mémoire RCS n° A) – mise aux votes…
Fusion/absorption de « Y syndic » (pour mémoire RCS n° A) par « Y » (pour mémoire RCS n° B) au 30 juin 2007– Résolutions…
Or, à aucun moment le syndic en titre n’a informé le CS et les copropriétaires de la fusion absorption de "Y syndic" par "Y" au 30 juin 2007.
Contacté par mes soins, le syndic se contente d’indiquer que lors du changement d’appellation du cabinet « X » par le cabinet « Y syndic » en 2005 il était indiqué dans le courrier d’information adressé aux copropriétaires :
« Aujourd’hui par commodité et dans l’attente d’une fusion de ces deux sociétés, nous avons l’avantage de vous informer que nous avons pris la décision de changer la dénomination de l’enseigne commerciale cabinet « X » par « Y syndic » à partir du 1er janvier 2005. »
Et qu’en conséquence il n’avait pas à prévenir le syndicat de la date de la fusion en dehors de son information lors de l’envoi de l’OJ de l’AG.
Il se permet de rajouter que depuis le 1er janvier 2007 il a fait voter ces résolutions à plus d’une quarantaine de copropriétés et qu’aucune d’entre-elle n’a formulé d’objection. (je dirais plutôt que toutes « n’y ont vu que du feu »)
Or, si lors de mon post initial il s’est avéré que le cabinet « Y syndic » n’a fait que changer de nom sous le même numéro de RCS. Aujourd’hui il s’agit de voter pour le cabinet « Y syndic » pour un an, qui deviendra en cours de mandat au 1er juillet 2007, et après l’accord de l’AG, le cabinet « Y » sous un autre numéro de RCS.
Pour ceux qui en auront le courage je mets sous les liens suivants les projets de résolutions proposées, qui je le souligne, n’ont jamais été discutées avec le CS lors de l’élaboration de l’OJ de l’AG de début juin 2007.
http://img91.imageshack.us/my.php?image=x090507oc8.jpg
http://img338.imageshack.us/my.php?image=y090507rx9.jpg
En effet, d’une question à l’OJ qui normalement se décline en un vote voir deux (recours à l’art 25-1 éventuel)
On en arrive à deux pages dactylographiées « serrées » qui comportent et dans l’ordre :
Projet de résolution.
Mise aux votes.
Résolution.
Résolution.
Résolution.
Mise aux votes.
Mise aux votes.
Je souhaiterais connaître les possibilités offertes lors de l’AG pour faire capoter cette manœuvre que je considère comme non conforme aux textes applicables en matière de copropriété car :
1 - si le syndic en place avec un contrat d’un an, « Y syndic », doit cesser son activité au 30 juin 2007 il aurait du prévenir le syndicat de copropriétaires avec le préavis de trois mois prévu au contrat de son impossibilité de postuler à un nouveau contrat d’un an. Or, il postule à sa reconduction comme syndic.
2 – Une éventuelle « mise en concurrence » aurait pu être effectuée par le syndicat de copropriétaires s’il avait connu cette situation.
3 – Si l’AG ne vote le renouvellement de contrat qu’en tant que cabinet « Y syndic » et que ce cabinet doit cesser ses fonctions le 30 juin 2007, ne peut-on imposer la tenue d’une nouvelle AG « à ses frais » avec mise en concurrence éventuelle pour non-informationn préalable du syndicat.
Merci de votre patience et de vos éléments de réponse éventuels.
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Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 09 mai 2007 : 23:36:26
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Bonsoir Quelboulot, je dirais :
1 - Si le syndic en place avec un contrat d’un an, « Y syndic », ne demande pas à cesser son activité au 30 juin 2007 c’est tout simplement qu’il a le droit de postuler à sa reconduction comme syndic.
2 – Pour une éventuelle « mise en concurrence » c’est au syndicat des copropriétaires de faire le nécessaire pour procéder au changement de votre syndic, mais certainement pas à lui.
3 – Si l’AG ne vote pas le renouvellement de contrat en tant que cabinet « Y syndic » et que ce cabinet doit cesser ses fonctions le 30 juin 2007, vous serez alors obligé de passer par un administrateur judiciaire.
En ce qui concerne la mise en concurrence éventuelle pour non-information au préalable du syndicat des copropriétaires, cela n’a pas de sens dans la mesure où votre syndic sollicite un renouvellement de son contrat.
Voyez également ce lien :
Le décret d’application de la loi HOGUET est paru : les syndics sont contents… pas nous…
2. Règles allégées en cas de changement de garantie.
Les règles sont modifiées : l’affichage dans l’immeuble est supprimé et si le nouveau garant reprend les conditions de l’ancien, l’obligation d’information du conseil syndical par voie de recommandée est elle-même supprimée.
Ainsi, les cabinets pourront être rachetés et rattachés à la garantie de l’acheteur sans information des copropriétaires.
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/1105/decret.htm
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 10:44:04
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Quelboulot:
X est votre syndic (actuel/sortant), RCS "A".
Y est l'acheteur du portefeuille X, Y avec RCS "B".
Si Y/B absorbe X/A et devient XY/A, vous n'avez pas changé de syndic, celui-ci étant identifié par son n°RCS "A et non par son enseigne Y ou X ou XY ....
En revanche, si Y/B absorbe X/A et devient XY/B ou seulement Y/B, X/A ayant disparu .... vous n'avez plus de syndic.
Dans la mesure ou X/A vend son fond de commerce à Y/B, cette transaction est étrangère au mandat de syndic, lequel est nominatif, personnel, n'est pas "vendable/transférable".
En résumé, dès la disparition de x/A sans qu'un autre syndic n'ait été désigné, votre syndicat est dépourvu de syndic.
X/A aurait du convoquer une AG.
Si vous êtes dans ce cas ..." tout interessé" peut demander la désignation d'un administrateur provisoire .(D.art.47)
La convocation d'une AG par XY/B ou Y/B, personne qui n'a pas qualité, est entachée de nullité.
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quelboulot
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6445 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 18:48:13
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Mon pb n'est guère simple mais à l'attention de Gedehem.
Le syndic X qui gérait la copro depuis plus de trente ans a été racheté en 2002 par une société qui a conservé le nom et le RCS de X.
Puis, cette société a revendu X en 2004 a une société immobilière Y qui a modifié le nom de X en créant une société fille "Y syndic" tout en conservant le numéro RCS de X.
C'était le but de mon msg initial de 2004 auquel vous aviez répondu que le changement de nom ne posait pas de pbs tant que le RCS était indentique.
Or il s'avère qu'en 2007 la société fille de Y (Y syndic) qui a conservé jusqu'au projet de sa réélecion lors de l'AG de début juin 2007 le RCS de la société initiale X, va être absorbée par la société mère Y le 1er juillet 2007 qui ELLE a un autre numéro de RCS.
Le projet de résolutions de la future AG dont j'ai inséré la copie sur deux liens précédents mets donc le syndicat devant le fait accompli en lui disant :
1 - Votez pour la société Y syndic puis acceptez que le 1er juillet 2007 cette société soit remplacée comme syndic de votre copro par la société Y.
En fait, Y lors de l'achat de X a spécialement créé Y syndic (avec le RCS de X) pour s'éviter tout problème de gestion des mandats de X.
Trois ans après Y (société mère de Y syndic), fusionne Y syndic avec elle Y (qui a un RCS différent) et le tour est joué.
Aucune remise en question des mandats détenus par X à l'origine et personne ne conteste ce procédé. |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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quelboulot
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6445 réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 10 mai 2007 : 21:54:05
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Dans la mesure où le syndic n° RCS "A" a toujours été votre syndic, qu'il s'appelle X, Y ou Z n'a aucune importance : l'identifiant c'est "A".
Si on vous propose maintenat la candidature de "B", que ce B s'appelle X, Y ou Z importe peu, la 'personne' B est totalement différente de la 'personne' A.
C'est un changement de syndic. |
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quelboulot
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6445 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 mai 2007 : 09:30:20
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Il y a un véritable tourbillon d'opérations du même genre.
Il ne faut pas pinailler les poinbts sans intérêt pratique, mais s'attacher au principal : sauvegarde de la trésorerie syndicale et continuite de la comptabilité du syndicat.
Le CS doit exiger la communication d'une situation de trésorerie avant et après la date charnière, vérifier ce qu'il en est de la garantie financière, ne pas négliger tout avis (affichage, courrier, presse) concernant l'opération.
Il faut veiller aussi à ce que l'opération n'ait pas d'incidence sur la périodicite normale des assemblées annuelles.
Ensuite vous ferez le point compte tenu des constatations faites pour la gestion : moins bien, pareil, mieux ? Vous en tirerez les conclusions logiques.
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quelboulot
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6445 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 21:08:04
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Merci JPM,
Lors de l'AG (pour ceux qui ont eu le courage de prendre connaissance des liens donnés), je demanderai que soit précisé dans le PV de cette AG que lors de la passation/fusion entre le syndic "Y syndic" et sa société mère "Y" le 30 juin/1er juillet 2007 soient biens établis et présentés au CS avec copie éventuelle aux membres du syndicat :
- Un arrêté des comptes au 30 juin 2007.
- Un état des dettes et des créances au 30 juin 2007.
- Un état détaillé de remise des archives du syndicat de la part "d'Y syndic" qui, je le rappelle, sont détenues par la même entité juridique depuis plus de trente ans (même RCS entre "X" et "Y syndic")à "Y".
- Un état exhaustif des copropriétaires avec les numéros de lots correspondants.(1)
- Un état récapitulatif des documents d'information afférents à la fusion/absorbtion de "Y syndic" par "Y". Citation :
ne pas négliger tout avis (affichage, courrier, presse) concernant l'opération.
(1) sur ce point, mais je n'ai pas voulu complexifier un schmilblic qui l'est déja assez, le syndic en place lors de "mon arrivée" ne connaissait pas la correspondance entre 10 lots et 10 copropriétaires sur un total de 160 lots (il s'agit d'un immeuble de garages!).
Trois ans après il reste toujours deux lots sans copropriétaires "attitrés" car le syndic est infoutu de les retrouver. Donc, depuis mon arrivée, je me borne à vérifier que le syndic se contente d'attribuer le total des dépenses en fonction des tantièmes de copropriété et c'est LUI qui paie les tantièmes correspondants aux lots concernés ! |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 10:51:09
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Quelboulot : que votre syndic s'appelle X, Y ou Z ....et que depuis 30 ans il ait changé de nom 25 fois, s'il est toujours enregistré avec le N° RCS HHHHH, vous avez toujours le même syndic.
Si Mlle DUPONT Véronique est devenue Mme SCHMILBEC après avoir été Mme FABRE, Mme DURANT, puis Mme GRATON parce qu'elle s'est remariée 4 fois, elle est toujours le n° insee 2.56.07.75.256.031, DUPONT Véronique.
Si depuis 30 ans votre syndic a le même n°RCS , vous n'avez pas changé de syndic. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 13 mai 2007 : 22:48:18
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Bonsoir Quelboulot,
Cette jurisprudence précise qu’une fusion entre cabinet de syndic doit au préalable faire l’objet d’un vote en assemblée générale.
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 10 novembre 1998
Cassation
N° de pourvoi : 97-12369
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Guérin.
Avocats : la SCP Ryziger et Bouzidi, M. Balat.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Vu les articles 416 du nouveau Code de procédure civile, 17, 18 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 55 du décret du 17 mars 1967
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal de grande instance de Grasse, 19 décembre 1996), statuant en dernier ressort sur un incident de saisie immobilière, que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble, procédant à la saisie immobilière de différents lots de copropriété appartenant à M. Brun, reconnu débiteur d'un arriéré de charges, a délivré à ce copropriétaire un commandement de payer et diligenté la procédure d'adjudication ;
que, reprenant ses poursuites, après divers incidents procéduraux, le syndicat a sommé en novembre 1996 M. Brun d'assister à l'adjudication fixée au 19 décembre 1996 ;
que ce propriétaire a contesté la validité des sommations effectuées par la Société cannoise d'administration et de gestion d'immeubles (SCAGI) représentant le syndicat ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. Brun en nullité des sommations de novembre 1996, le jugement retient que la société SCAGI, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires, et la société d'Administration d'immeubles cannoise (AIC) ont fusionné, que la fusion d'une société a pour conséquence la dissolution sans liquidation de la société qui disparaît et la transmission de son patrimoine à la société bénéficiaire qui est en l'espèce la société AIC, laquelle se trouve donc de plein droit substituée à la société SCAGI, que la société AIC a, suivant dire du 18 décembre 1996, déclaré avoir repris l'ensemble des actes effectués par la société SCAGI, et que, dès lors, la cause de la nullité des sommations de novembre 1996, invoquée par M. Brun, est régularisée ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé si la société AIC avait qualité et pouvoir pour représenter légalement en justice le syndicat des copropriétaires, le Tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 décembre 1996, entre les parties, par le tribunal de grande instance de Grasse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal de grande instance de Nice.
Publication : Bulletin 1998 III N° 212 p. 141
Semaine juridique, Edition notariale et immobilière, 1999-01-22, n° 3, p. 109, note A. Djigo. Semaine juridique, Edition entreprise, 1999-02-18, n° 7, p. 328, note A. Djigo. Gazette du Palais, 1999-09-18, n° 261, p. 32, note J. Rémy.
Décision attaquée : Tribunal de grande instance de Grasse, 1996-12-19
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Pouvoirs - Action en justice - Représentation - Qualité et pouvoir - Recherche nécessaire.
Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en nullité d'actes de procédure contre un copropriétaire retient qu'une société s'est trouvée substituée au syndic en exercice et qu'elle a déclaré avoir repris l'ensemble des actes effectués et que, dès lors la cause de nullité des sommations effectuées par le premier syndic est régularisée sans rechercher si la dernière société avait qualité et pouvoir pour représenter légalement en justice le syndicat des copropriétaires.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Représentation - Action en justice - Société substituée au syndic en exercice - Qualité et pouvoir - Recherche nécessaire
Codes cités : Nouveau Code de procédure civile 416.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 17, art. 18, art. 25.
Décrets cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 55.
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ALH14U
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quelboulot
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6445 réponses |
Posté - 28 mai 2007 : 17:37:43
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ALH14U
C'est surprenant mais je n'avais jamais vraiment fais attention au fait que la loi 70-9 modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 englobeCitation :
(articles 3 et 8 de l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 modifiant l’article 1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ) :
1° L'achat, la vente, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ;
2° L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ;
3° La cession d'un cheptel mort ou vif ;
4° La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
5° L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6° La gestion immobilière.
7° A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé
d'immeubles bâtis ou non bâtis.
8° La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L 121-60 et suivants du code de la consommation.
De quel cheptel mort ou vif s'agit-il ?
Des copropriétaires... 
 , je ne mange pas d'AI mais c'est surprenant, non ce mélange des genres ? |
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
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changement dénomination syndic suite à rachat
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