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Le syndic n'est tenu qu'à l'établissement du compte de charges du lot pour sa totalité (ou mieux sa globalité).
Dans le passé on a prétendu que le syndic devait établir le compte du nu-propriétaire et celui de l'usufruitier. Prétention absurde puisque l'acte de fondateur de l'usufruit peut comporter des clauses qui ne sont pas portées à la connaissance du syndic.
Il appartient donc aux intéressés de désigner un mandataire commun qui pourra de plus recevoir mission de recevoir le courrier et de régler les charges. Les intéressés font ensuite leurs comptes entre eux.
Et le syndic peut légitimement poursuivre l'un des deux pour obtenir paiement des charges.
Pour savoir comment doivent se répartir les charges entres nu- propriétaire et usufruitier il faut se référer à l'acte de démembrement. Si celui-ci ne stipule rien, la répartition se fait selon selon les articles 605 et 606 du code civil : les dépenses d'administration et d'entretien sont à la charge de l'usufruitier, les grosses réparations, à la charge du nu-propriétaire. Quant à déterminer ce qu'est une grosse réparation, ce n'est pas chose aisée. La doctrine considère le critère de l'augmentation du capital : une intervention qui augmente sensiblement la valeur de l'immeuble est à la charge du nu-propriétaire, le reste étant considéré comme des menues réparations. Ainsi un ravalement simple ne comprenant que des travaux de nettoyage de façade, de peinture et des réparations de maçonnerie ponctuelles est considéré comme menue réparation. Généralement c'est l'usufruitier qui est redevable de toutes les charges comprises dans le budget, le nu-propriétaire devant financer la plupart des gros travaux.
Le nu-propriétaire et l'usufruitier ne forment pas une communauté et ne sont pas solidaires, ce qui implique pour le syndic l'obligation de répartir les charges entre les deux personnes. Cependant cela est en pratique très difficile et le mieux est évidemment de pouvoir convenir de modalités permettant au syndic de ne s'adresser qu'à une personne.
Le message précédent avait été préparé avant que j'ai pris connaissance de celui de JPM.
La jurisprudence va en effet dans le sens indiqué par JPM : voir Civ. 3 23/02/2000. Est légalement justifié l'arrêt de la cour d'appel qui, saisie d'une demande de condamnation in solidum en paiement de charges arriérées de copropriété formée par un syndicat de copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire et de son ex-épouse, attributaire d'un droit d'usage et d'habitation des lots appartenant à son ancien mari, a accueilli cette demande sans être tenue de régler les rapports entre les titulaires des droits démembrés.
Cet arrêt contredit la doctrine qui considérait d’une part qu’il n’y avait pas de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier et d’autre part que le démembrement de copropriété est opposable au syndic lorsqu’il a été notifié conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967.
Retenons donc que le syndic peut exiger du nu-propriétaire l'intégralité des charges (de l'usufruitier c'est moins sûr) à charge pour ce dernier d'exercer un recours contre l'usufruitier. Mais le syndic ne peut exiger la nomination d'un mandataire commun qui soit chargé de l'administration du bien démembré, l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ne visant que la participation à l'assemblée générale.
Sur le dernier paragraphe de P. F. Barde : il est vrai que le syndic ne peut imposer l'extension de la mission du mandataire commun " légal ", mais il ne lui est pas interdit d'établir un formulaire comportant cette extension. Si les parties le signent tout est en état.
Beaucoup de notaires sont favorables à cette formule.
Enfin c'est généralement l'ususfruitier qui supporte l'essentiel des charges courantes. C'est donc habituellement lui qui est destinataire des charges mais un bon syndic doit être prudent quand on aborde les travaux importants. Il arrive que le nu-propriétaire en ait la charge mais il ne faut pas oublier qu'il n'est pas tenu de les réaliser.
Alors la charge ? c'est à la fin de l'usufruit que le nu-propriétaire devra payer dans le compte final, si l'usufruitier a fait l'avance.
Il peut bien entendu adopter une position contraire et payer sa contribution au syndicat des copropriétaires au moment des travaux.
J'ai le cas actuellement dans cette résidence . Un pan de mur avec un reboucharge simple, enduit + peinture sur 6 étages . Je qualifierai cela de simple suivant vos arguments. Mais suivant le Syndic et les autres , nous parlons bien tous d'un ravalement. L'autre pan de mur aura beaucoup de maçonnerie. Mais comment estimez-vous la différence ? et comment se défendre ? Merci pour vos conseils
- pour nanakofi. Sachez que ces internautes ont raison. Le Syndic ne doit connaitre qu'une seule personne. A vous de désigner laquelle dans votre petite indivision. La moyenne est que reste l'interlocuteur votre crédirentier mais dans ce cas le Syndic vous ignore et vous ne recevez pas non plus la convocation de l'AG. A moins d'insister très fortement comme moi auprès du Syndic pour accoler les 2 noms. Mais rien n'est gagné
LN, il ne faut pas compliquer les choses simples :
Un ravalement n'est pas une menue réparation . C'est un chantier important mais qui, en principe est une opération d'entretien ou de maintenance comme on dit maintenant. Il est vrai que généralement le ravalement demeure à la charge de l'usufruitier comme du locataire dans un bail commercial, avec possibilité de clause contraire.
Il ne faut pas demander au syndic de faire quelque chose qu'il n'a pas le droit ( et souvent pas la possibilité technique de faire). C'est le cas pour " faire figurer les deux noms ", celui du nu-propriétaire et celui de l'usufruitier, dans un fichier d'expédition de convocations en AG ou autres notifications. La loi prévoit un mandataire commun. Les notifications sont adressées au mandataire commun.
Il est vrai qu'il est possible de mentionner deux noms de destinataires à une même adresse, en particulier Monsieur et Madame X.. avec exigence des deux signatures pour la remise du pli. C'est la " vignette grise " si le mécanisme postal depuis n'a pas changéde nom. Il peut en résulter un retard de délivrance si Madame ne vient signer que huit jours après Monsieur. Si les adresses sont différentes il faut deux plis.
Reste le problème des charges imputables au titulaire d'un droit d'usage et d'habitation. Les solutions demeurent floues. On peut seulement affirmler que les charges dites locatives sont imputables sans aucun doute. Pour le reste il faut une clause précise dans l'acte. Ne pas oublier que le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation doit figurer dans la liste officielle des copropriétaires et ayants droit tenue par le syndic
Même remarque pour l'usager commodataire (prêt à usage immobilier).
Dans les deux cas (droit d'usage ou prêt à usage) les bénéficiaires sont titulaires d'un droit réel. Mais la loi de 1965 a ignoré superbement le commodataire. Comme le commodat fait souvent suite à un divorce, les rapports ne sont pas toujours tendres. Encore que maintenant ...?
Et dans tout celà quid des pacsés ? Ce sont des indivisaires quand ils ont acheté à deux, comme des époux séparés de biens. Et d'ailleurs c'est itou pareil pour des époux en communauté si le lot est commun.
calcul des charges du nu-propriétaire
Forum fermé
Posté - 14 déc. 2004 : 15:21:14
