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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 16 déc. 2004 : 21:30:24
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Bonjour,
je suis syndic bénévole et je suis en litige avec une ancienne copropriétaire concernant la régularisation des charges 2003.
La copropriétaire a vendu son appartement le 1er juillet 2003. Quelques jours auparavant l'ancien syndic avait envoyé l'appel de charges du 3ème trimestre.
La contestation porte sur le remboursement de cet appel de charge et sur le remboursement du solde positif de l'année 2003 en fonction d'un prorata temporis.
Etant syndic bénévole, j'ai adhéré à l'ARC pour ses conseils dans la gestion d'une copropriété (8 lots - pas d'ascenceur - pas de gardien)
ne pouvant être au fait de la loi.
A chaque courrier de la copropriétaire je faisais parvenir un double à l'ARC puis je communiquais la réponse à la copropriétaire.
La réponse de l'ARC est :
- si les comptes de l'exercice 2003 dégagent un solde créditeur (c'est le cas) ceux-ci seront remboursés à l'acquéreur ce dernier ayant la qualité de copropriétaire (jurisprudence constante qui a été confirmée récemment par la Cour de Cassation (C Cass 3ème civ 16 septembre 2003 YKHLEF / offre locations transactions et à JURIS DATA n° 2003 020 250)
- le prorata temporis entre vendeur et acquéreur relève de la convention des parties et non de la mission collective du syndic
- la provision du 3ème trimestre a été appelé avant le 10 juillet (date à laquelle le notaire m'a notifié la vente) elle était exigible à l'encontre du vendeur. (article 6 du décret du 17 mars 1967)
J'ai été convoqué au tribunal d'instance pour une demande de réglement amiable du litige.
Après ce rdv, comme je ne voulais pas changer de position, la conciliatrice a proposé de faire appel à la FNAIM pour trancher la question.
J'ai eu la réponse aujourd'hui par téléphone. La FNAIM est pour le remboursement d'une partie de l'appel de charge du 3ème trimestre ainsi que d'un prorata temporis par rapport au solde créditeur.
La conciliatrice n'a pas de courrier de la FNAIM me permettant de consulter l'ARC.
Qui de l'ARC ou de la FNAIM est le plus légitime ?
(la conciliatrice ne m'a pas caché son hostilité vis à vis de l'ARC - me disant que ce ne sont pas des juristes)
J'ai convenu avec la conciliatrice de se rappeler mi-janvier date à laquelle j'aurai pris une décision.
Quel décision prendre ?
payé ou ne pas payé ...
Voilà pourquoi je m'adresse à vous pour que vous m'aidiez dans ma réflexion.
Michel
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 déc. 2004 : 23:02:26
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La réponse de la FNAIM correspond à ce qui ce pratiquait dans la quasi-totalité des copropriétés avant entrée en vigueur de la dernière modification du décret du 17 mars 1967, malgré ce que tend à dire l'ARC.
La réponse de l'ARC est la stricte application des dispositions en vigueur. Mais, comme la vente date de 2003, je pense qu'il faut s'en tenir aux usages qui avaient encore cours.
L'ARC a des juristes, mais il est vrai qu'ils prennent parfois des positions difficiles à défendre.
Avant de prendre une décision, par prudence, il faudrait consulter les copropriétaires, de façon officieuse à défaut d'en débattre en assemblée générale. On ne sait jamais. Si vous suivez l'avis de la FNAIM, Le nouveau copropriétaire risque de ne pas l'entendre ainsi et si les autres copropriétaires le suivent, vous risquez un refus d'approbation des comptes et une demande de remboursement sur vos fonds personnels. Le bénévolat a ses limites ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 déc. 2004 : 23:45:09
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Voilà une petite affaire intéressante.
Un point technique d'abord : votre message comporte une partie inférieure blanche considérable. Voyez si vous ne pouvez pas le corriger. Vous pouvez revenir à votre texte par l'un des boutons supérieurs. Vous constaterez sans doute que votre curseur peut descendre très bas d'au moins 30 ou 40 lignes sous la fin de votre texte. Il y a donc des " retours chariot " invisibles que vous pouvez pouvez supprimer par " suppr ". Si mon diagnostic est faux, laissez tomber.
Et maintenant ?
L'ARC exprime en l'occurence ce que j'ai toujours prétendu depuis des lustres et très exactement dans les termes que j'ai utilisés.
MAIS ce n'était en 2003 qu'une opinion doctrinale qui n'avait aucune valeur légale face à la pratique courante des " comptes prorata temporis " et à une jurisprudence qui imposait parfois à des syndics professionnels ou non d'établir ce genre de compte.
C'est seulement par le décret du 27 mai 2004 modifiant celui du 17 mars 1967 que cette position doctrinale a été reprise par les auteurs du décret. Elle a désormais valeur légale mais seulement depuis la date d'entrée en vigueur du décret.
Il en résulte que ce texte n'était pas en vigueur à la date de la mutation litigieuse, pas plus qu'à la date de clôture des comptes de l'exercice 2003,
et que l'affirmation de l'ARC, exacte pour une vente signée fin 2004, ne l'est pas pour une vente signée en juillet 2003.
Votre question fort intéressante appelle quelques commentaires supplémentaires :
La solution d'une conciliation devant le Tribunal d'instance est a priori bonne. Mais c'est en principe un Magistrat qui assure une audience de conciliation. Et je suis un peu ahuri de voir un Magistrat renvoyer un dossier de conciliation devant ... la FNAIM. Il est possible que désormais des conciliateurs non Magistrats interviennent compte tenu de la surcharge des Tribunaux d'instance. Si vous avez des informations sur la qualité exacte de la conciliatrice merci de nous le dire.
Seconde observation, il manque un personnage dans votre histoire ! C'est bien sur l'acquéreur. Et là je ne comprends pas pourquoi :
1) compte tenu du délai écoulé (les comptes de 2003 étant établis), vous n'avez pas pris l'initiative de régler ce compte soit d'une manière, soit de l'autre
2) comment l'ARC ne vous a pas conseillé de le faire, indépendamment de toute considération juridique
3) comment la conciliatrice, a fortiori si c'est une Magistrate, n'a pas relevé l'anomalie résultant de l'absence dans la procédure de l'un des intéressés et pour tout dire de l'irrégularité de la procédure engagée.
Une dernière reflexion : je ne conteste pas le moins du monde l'opportunité de l'intervention de l'ARC pour aider les syndics bénévoles qui, d'une manière générale, ont bien besoin de ce genre d'aide, ni la qualité de sa réponse (sous réserve de son application erronée dans le temps), mais il est bien certain que le mécanisme consistant à envoyer systématiquement les courriers à un organisme de conseil (ARC ou autre) pour qu'il vous établisse un modèle de réponse est bien lourd. De plus, il vous expose à endosser personnellement la responsabilité d'une éventuelle erreur du conseiller, laquelle pourrait être due à l'existence d'éléments du dossier dont il n'aurait pas connaissance. Vous allez me répondre que, seul, vous risqueriez de faire une erreur plus grave encore ?
J'estime aussi que le représentant de la FNAIM n'avait pas à porter un jugement sur les compétences de l'ARC dès lors qu'il intervenait sur renvoi d'un conciliateur de Justice. Je crains d'ailleurs que ce membre de la FNAIM n'établisse encore des comptes prorata temporis aujourd'hui, ce qui serait vraiment illégal, comme le dit justement l'ARC 
Conclusion : un an et demi après la vente, il faut régler le compte comme il aurait dû l'être en février 2004 et comme le dit la FNAIM. Pour éviter toute difficulté, assurez vous de l'accord de l'acquéreur car, à défaut, il faudrait alors revenir à l'audience de jugement du Tribunal d'instance pour qu'il soit mis en cause et que le jugement lui soit opposable. 
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 21:46:32
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Bonjour,
d'abord merci à vous 2 pour vos réponses.
Je vous apporte quelques précisions et d'autres questions :
La conciliatrice n’est pas un Magistrat mais une avocate qui s’est dite spécialisée dans les problèmes de copropriétés.
Concernant l’acquéreur, à l’approbation des comptes de 2003 je lui ai versé l’intégralité du solde créditeur.
Qui doit maintenant rembourser le vendeur : l’acquéreur, la copropriété, moi même ?
Et que dois-je rembourser ?
2 mois sur les 3 (août-sept) concernant l'appel de charge du 3ème trimestre ?
+ 5 mois sur 12 par rapport au solde créditeur ?
ou par un autre moyen (ex : rapport aux dates des factures)
Lors de l'AG du mois de juin 2004 j'ai inscrit en gestion courante la dite affaire. Tous les copropriétaires présents étaient d'accord avec la position que j'avais prise. (celà n'a pas fait l'objet d'un vote).
Aujourd'hui face au risque de procès (si je n'accepte pas le versement lors de la conciliation) les avis changent ... et on me demande de bien réflêchir. (frais d'avocat de la partie adverse si nous perdons le procès, ...)
Merci pour votre aide,
Michel
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 22:15:43
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vient en complément de ce qui est ci-dessus.
Article 14-1
Créé par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 I (JORF 14 décembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Dans mon cas la vente a eu lieu le 1er juillet 2003. Le notaire m'a signifié la vente le 10 juillet. L'appel de charge du 3ème trimestre a été envoyé avant le 1er juillet. Le vendeur l'a réglé et demande le remboursement.
Ce qui me pose un problème :
si je rembourse la totalité ou seulement les 2/3 de cet appel de charge comme le demande la conciliatrice, l'acquéreur lui n'a jamais eu à payer l'appel du 3ème trimestre.
on revient à la question du message précédent :
quoi rembourser ? (2/3 appel + prorata ou seulement prorata ou ...)
et qui rembourse ?
Cordialement,
Michel |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2004 : 23:10:26
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Il ne faut pas compliquer ce qui est simple.
Vous prenez les comptes de l'exercice 2003 et vous vous placez au 31 décembre 2003. Vous faites les comptes de chacune des parties à l'ancienne mode :
Le vendeur doit les charges du O1/01 au 10/07/2003 = ChVend
A ce titre il a versé effectivement des provisions pour = ProvVend
Sa position sur les charges est ChVend - ProvVend
Il n'y a plus à tenir comptes des provisions appelées puisque le compte annuel est établi. Par contre il faut prendre en considération le " fonds de roulement " s'il y a lieu s'il n'a pas été remboursé directement par l'acquéreur.
Et pour l'acquéreur le compte est aussi simple :
Sa position sur les charges du 11/07 au 31/12/2003 = ChAcq
Il a versé à titre de provisions 2003 : ProvAcq
Vous lui avez versé à tort le solde créditeur 2003 = SoldeCr2003
Au 31/12/2003 sa position est (ChAcq - ProvAcq) + SoldeCr2003 car il doit rembourser ce versement indû.
Normalement vous retombez sur vos pieds sans problème. |
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 22 déc. 2004 : 08:35:26
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Bonjour,
en conclusion,
je vais rembourser le vendeur sa part et la réclamer à l'acquéreur.
La conciliatrice doit me rappeler mi-janvier 2005 et nous concluerons cet accord.
Cordialement,
Michel |
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 20:43:57
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Petite question supplémentaire,
dans le cas où le solde aurait été négatif,
pensez-vous que le vendeur se serait acquité de sa quote-part ?
pourquoi payer alors que je n'habite plus la copropriété ?
et dans le cas où le syndic n'a pas les coordonnées du vendeur afin de lui remettre son solde de tout compte. Doit-il conserver l'argent pendant un laps de temps ?
merci à la loi d'avoir éclaircit tout celà
Michel |
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merv7mi
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 20:52:40
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pour info la réponse du site Service Public.fr
Le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 (et notamment son article 5) apporte des précisions quant à la répartition des dépenses entre acquéreur et vendeur en cas de vente d'un lot de copropriété.
La loi était jusque-là muette sur ce point : elle ne donnait, par exemple, aucune indication quant à la ventilation des charges de l'exercice en cours
ou quant à la prise en charge des coûts des travaux votés en assemblée et non exécutés.
En l'absence de données légales, différents usages s'étaient installés (ainsi, le plus souvent, la répartition des charges se faisait au prorata du
nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété). Néanmoins, les parties pouvaient naturellement convenir d'autres modalités. Enfin, à ces conventions entre parties se sont ajoutées différentes interprétations
jurisprudentielles.
Le décret n°2004-479 vient combler ce vide juridi-que.
Cordialement,
Michel |
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Conflit syndic bénévole et copropriétaire
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