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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
 Posté - 18 déc. 2004 : 23:12:42
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Bonjour,
Au cours de notre dernière AG, j'ai été élue présidente de séance et le syndic secrétaire. 2 semaines après l'AG, le syndic m'a remis un PV à signer. Considérant que ce PV était inexact sur certains points, je lui ai demandé de bien vouloir les modifier. Il refuse. Ma question est la suivante : En cas de désaccord avéré entre le secrétaire de séance et le président de séance, qui doit avoir le dernier mot au sujet du PV ? Je considère pour ma part ne pas avoir à attester, par ma signature, de faits inexacts. Comment peut-on sortir de cette situation ?
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 00:00:19
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Avez-vous songé à vous rendre au cabinet du syndic pour signer ce PV avec deux ou trois autres copropriétaires attestant devant le syndic que les modifications que vous voulez faire porter sont nécessaires car le secrétaire a commis des erreurs dans la rédaction du PV ?
Bien sûr vous ne devez pas signer un PV qui ne refléterait pas la volonté de l'AG.
Si le syndic persiste, il me semble prudent pour vous de mettre tout cela de façon précise (point pas point) par écrit
-d'envoyer cela par LRAR au syndic
-de remettre ou d'envoyer une copie de votre courrier à tous les membres du conseil syndical en leur demandant s'ils confirment vos propos et, même si cela est possible, l'envoyer également à TOUS LES COPROPRIETAIRES, en leur demandant aussi leurs observations, leur confirmation de vos propos ou pas. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 00:15:12
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Le décret de 2004 ne prévoit-il pas que le PV doit être signé dès la fin de l'AG?
Cela ne paraît peut-être pas très pratique, mais, pour une fois que la loi donne qque pouvoir aux copropriétaires, ne vaudrait-il pas mieux s'efforcer de la faire respecter?
Si on n'use pas d'un avantage on finit, tôt ou tard, par le perdre. |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 01:13:53
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Est-ce vraiment un avantage pour les copropriétaires ?
1) si les résolutions ont bien été préparées avant l'AG (avec les différentes possibilités de vote)
...cela est sans doute préférable à la situation antérieure
2) si tout le monde arrive les mains dans les poches, sans avoir rien préparé ou pas assez, avec un PV rédigé par le syndic comme ça "l'arrange"
...je ne suis pas persuadée que ça soit favorable aux copropriétaires
cela risque de placer le président et les scrutateurs de l'AG dans une position très délicate
En effet :
.d'un côté le syndic leur dira qu'ils ont obligation de signer le PV à la fin de l'AG car sinon ils ne respectent pas la LOI !
.si tout le monde ou presque est parti, avec un ou deux copropriétaires qui sont des profanes comme cela est le cas 8 fois sur 10, le syndic pourra toujours leur faire croire n'importe quoi, dire que le temps passe et que l'AG va couter cher car le tarif horaire est élevé en fin de journée, etc ...
.le président et les scrutateurs se sentiront "obligés" de signer et beaucoup signeront en faisant un peu ou beaucoup de concessions, accepteront ce que le syndic a écrit ....
C'est bien pour cela que la présidente qui ne veut pas signer n'importe quoi doit d'ores et déjà, tant que tout est encore "frais" dans sa tête et celle des autres copro, ne pas laisser les choses trainer ce qui peut se retourner contre elle, mais au contraire "prendre les devants" en "interpellant" par écrit le syndic afin que celui-ci réponde par écrit sur les points litigieux |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 02:06:56
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Merci de vos réponses,
Je vais préparer un courrier recommandé, détaillant toutes les erreurs commises. Il me reste quand même une question sans réponse. Est-ce à moi de convaincre le syndic du bien-fondé de ce que je veux voir apparaître sur le PV ou est-ce à lui ? Il ne s'agit que de l'organisation d'une assemblée et le syndic dans ce cas n'est que le secrétaire. Il n'est pas le patron de l'assemblée. Dans toute situation où il y a un président et un secrétaire, le secrétaire écrit ce que lui dit d'écrire le président, sinon les rôles sont mal distribués. Dans le cas présent, c'est lui qui se comporte comme le patron et moi, je dois chercher tous moyens pour le convaincre de bien vouloir faire de telle manière. En cas de litige définitif, si personne ne veut céder, qui est celui des deux qui décidera à la fin du compte ? Je complique le problème. Excusez-moi. Merci |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 02:37:21
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Le problème c'est lorsque les votes sont truqués du fait du "bidouillage" de la feuille de présence et des pouvoirs. Syndic, CS, président de séance et assesseurs sont tous de mèche.
Si les simples copropriétaires pouvaient, en s'unissant, obliger le respect de la loi, dans ce domaine, dans d'autres aussi d'ailleurs, ils empêcheraient peut-être les trafics ultérieurs. |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 03:29:01
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Voici en vrac des textes divers sur la question pour vous donner des repères, des idées sur ce que représente un PV d'AG
Effectivement, le président doit être prépondérant quant au contenu du PV mais à une condition, c'est qu'il soit sûr de ce que l'assemblée a voté. Chaque mot est important. C'est pour cela qu'il faut au moins deux scrutateurs copropriétaires afin qu'ils prennent un maximum de notes durant l'AG sur ce qui a été dit pour pouvoir s'y référer dès que l'on a un doute sur ce qui a été transcrit par le syndic qui n'est qu'en tant que secrétaire un rédacteur et pas davantage.
Bien sûr il est en droit de dire "je ne peux pas écrire cela car ce n'est pas ce qui a été voté, d'où l'utilité
-de bien préparer les textes des résolutions avant et de n'avoir besoin d'y faire que quelques modifications éventuelles
-d'avoir des scrutateurs qui suivent les textes préparés, les annotent quand c'est nécessaire pour avoir la possibilité de comparer avec ce qu'à rédigé le secrétaire.
Mais attention, très souvent le sens des mots échappent aux copropriétaires et au syndic dès lors qu'ils peuvent avoir une signification juridique bien précise car sans au minimum une licence en droit (et encore) on passe à côte de la signification d'une phrase écrite par des non juristes alors qu'elle peut avoir dans un éventuel procés une conséquence décisive.
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http://www.paris.fr/fr/Urbanisme/Habitat/Guide_du_coproprietaire/assemblee.asp
Le procès-verbal de l'assemblée générale
Un procès-verbal des délibérations est établi à l'occasion de chaque assemblée générale. Il s'agit d'un document obligatoire; le non-respect de cette formalité peut entraîner la nullité de l'assemblée générale.
Le procès-verbal est signé par le président, le secrétaire et les membres du bureau . L'omission des signatures n'est pas de nature à conduire à l'annulation des décisions prises lors de cette assemblée ; toutefois, il est alors permis d'en contester la force probante.
Le procès-verbal comporte le texte de chaque délibération et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux que n'ont pas pris part au vote ou qui se sont abstenus. S'il ne précise pas que la décision a été adoptée à la majorité requise, il n'y a pas de décision. S'il n'est fait mention que des votes favorables, la nullité de la délibération est encourue.
Toutefois, l'annulation de la délibération ne pourra pas être obtenue si les mentions sur le procès-verbal sont suffisantes pour reconstituer le sens de chaque vote et identifier les copropriétaires opposants ou absents ; la feuille de présence peut, le cas échéant, apporter les précisions nécessaires.
Le procès-verbal peut également comporter les réserves formulées par des copropriétaires opposants sur la régularité des délibérations et uniquement sur ce point .
Le procès-verbal est inscrit à la suite du précédent sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Il peut néanmoins se présenter également sous la forme d'une feuille volante si la formalité précédente est observée.
Le fait de ne pas tenir de registre n'a pas pour effet d'entraîner l'annulation de l'assemblée générale mais est de nature à engager la responsabilité du syndic .
Le procès-verbal fait foi des constatations qu'il renferme, mais la preuve de la fausseté des indications qu'il contient peut être rapportée par tous moyens.
Le procès-verbal doit être notifié à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants en précisant le texte de l'article 42 alinéa 2 de la loi. Si cette mention n'est pas portée, la notification est irrégulière et le délai de forclusion de deux mois ne court pas, la décision peut alors être contestée dans le délai de droit commun de dix ans. La notification doit être faite par lettre recommandée et ne peut se faire contre émargement.
S'il n'est pas notifié, cela n'entraîne pas la nullité des délibérations intervenues, le délai de réaction ne court jamais. L'assemblée peut alors être contestée pendant un délai de 10 ans.
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http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=26
Diffusion du procès-verbal d'assemblée non signé par le secrétaire Le 15/7/2002
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http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=124
Attention à la rédaction des procès-verbaux d'assemblées ! Le 3/5/2001
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http://www.mon-immeuble.com/Dossiers/dos02/dossierAGapres.htm#Notification
L'assemblée générale : procès verbal et contestations (4ème partie)
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VOS DROITS ET DÉMARCHES : Logement
Compte-rendu et décisions de l'assemblée générale
Etablissement du "procès-verbal"
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http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
©Direction des Journaux Officiels
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
(........)
Chapitre V : Dispositions d'ordre général.
Article 42
Modifié par Ordonnance 2000-916 2000-09-19 art. 3 JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002.
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 11:27:46
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niko,Citation :
Syndic, CS, président de séance et assesseurs sont tous de mèche.
Tous ces gens-là sont tout de même élus par l'ensemble des copropriétaires ! Si l'on veut une assemblée sans magouille, il suffit de nommer un président et deux scrutateurs honnêtes et indépendants qui président et scrutent effectivement.
mariejds,
Vous avez appoerté l'exacte réponse à vos questions. Le syndic est secrétaire. Le président préside et dicte au secrétaire ce qui doit être inscrit dans le PV. Les scrutateurs assistent le président. En début de séance ils vérifient la feuille de présence et les pouvoirs. En cours de séance, ils s'assurent de l'exactitude du résultat des votes. Il est indispensable que le président récapitule après chaque vote, d'abord part le texte exact de la résolution prise, ensuite le résultat du vote, nom par nom. Cela fait, il ne devrait y avoir aucun litige sur le contenu du PV. Cela prend un peu de temps, mais c'est vraiment indispensable.
En conclusion, c'est bien le président de séance qui doit avoir le dernier mot. Mais,
- êtes-vous absolument certaine que vous ne faîtes pas erreur ?
- Qu'en pensent les scrutateurs, s'il y en a ? Leur signature est également requise.
Sur quoi porte le différend ?
L'appui du conseil syndical pourrait vous être utile.
En cas de blocage, vous pourriez envisager de diffuser vous-même le PV, avec lettre explicative à tous les copropriétaires, après vous être fait remettre une copie de la feuille de présence par le syndic. |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 15:01:04
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Barde;
D'accord avec vous mais:
- problème n° 1: ce n'est pas l'ensemble des copro qui vote pour ces gens mais une majorité.
- problème n° 2: "Le bidouillage" de la feuille de présence et des pouvoirs ne permet pas de faire élire d'autres personnes. ("bidouillage": expression volée sur le site de l'ARC). Dertains ont tenté le coup, mais en vain.
Que faire donc quand on ne fait pas soi-même partie du CS?
En parcourant le forum et en remontant assez loin dans le temps, j'ai pu me rendre compte que ce cas n'était pas isolé, que le meilleur moyen, pour un syndic peu scrupuleux, d'isoler les copropriétaires était de refuser de transmettre la feuille de présence et donc les adresses des copro non résidents (plus d'une cinquantaine).
Merci à Melany pour ses liens;
Il va falloir s'atteler à les étudier de près et surtout essayer de bien comprendre ce langage qui n'est pas à la portée de tout le monde et difficilement à la mienne.
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 15:46:58
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Bien sûr que le "monde" de la copropriété est une jungle en ce sens que c'est la loi du plus fort qui règne, de celui qui "sait" ou faire croire qu'il sait.
Deux attitudes que nous avons adopté dans notre copro (il est vrai de 35 copro)
1) NOUS INFORMER, ACQUERIR DES CONNAISSANCES EN MATIERE DE GESTION DE LA COPRO (comptabilité, législation (loi de 1965, loi SRU), gestion (analyse des comptes pour dégager des éventuelles économies), travaux, plomberie (important), ...)
---- bref devenir des "PRO" du sujet
2) INFORMER LES AUTRES COPROPRIETAIRES EN TOUTE TRANSPARENCE, LEUR FOURNIR UN MAXIMUM DE DOCUMENTS (à récupérer auprès du syndic en restant toujours courtois avec lui et ne pas tomber dans le panneau de l'agression qui finallement lui donne le beau rôle), savoir ce que veulent les copro, leur expliquer comment ça marche (sans forcément tout expliquer par des critiques excessives qui deviendraient non crédibles des syndics), leur faire comprendre que ce sont eux, les copro, qui paient les charges, qu'ils "paieront le juste prix" en s'interessant à la copro, en se mettant d'accord (avant l'AG) sur ce qui est nécessaire à une bonne gestion de la copro(en fonction du standing que l'on souhaite et qui doit d'une certaine façon refléter l'aspect sociologique de l'entité immobilière)
----- bref, obtenir entre copro la COHESION INDISPENSABLE DES COPROPRIETAIRES qui, seule face au syndic, évitera que celui-ci et quelques "petits profiteurs" fassent la loi face à des ignorants
(on en revient toujours dans les domaines où il y a du "fric" à porter de main ou des envies de "petits pouvoirs" à Machiavel "DIVISER POUR MIEUX REGNER"
BIEN SUR IL FAUT COMPTER QUELQUES AG (dont la bonne préparation durant 2 mois de l'année peut suffire), donc quelques années pour arriver à un bon résultat en profondeur, sans oublier de bien briffer tout nouvel arrivant dans le club (leur donner de la doc (voir ARC, Universimmo, Légifrance,...)
POINT POSITIF : quand on se "bat" un peu pour la bonne gestion de la copro, son maintien, son amélioration, ça resserre en principe les liens
-si on sait faire dans la transparence
-si on ne tire aucun avantage de son action
-si on prend le temps d'expliquer et d'écouter
-si on est convaincu et qu'on convaint les autres que les confits profitent à d'autres et non à la collectivité
Dans notre copro, les votes (et on en a des très importants financièrement notamment) sont presque toujours à l'unanimité, on planifie, et on remonte une copro qui faisait peur à tout le monde
L'ennui c'est que nos syndics successifs, quand ils s'aperçoivent qu'on est des gens responsables et non manipulables : ils supportent pas (peut-être car ils ne "gagneront pas sur notre dos quelques avantages que certaines "pratiques' procurent et qui sont difficiles à prouver par des profanes que nous ne sommes plus) ............
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 09:02:11
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Bonjour à tous,
Je suis vraiment satisfaite d'être tombée sur ce site, avec des personnes d'opinions diverses, mais toutes passionnées, engageant des débats contradictoires sur tous les sujets qui le méritent. Merci particulièrement à P.F. BARDE qui a apporté la réponse précise à ma question précise. J'ai déjà pris une initiative qui semble avoir porté ses fruits. J'ai fait un courrier au syndic, que je lui ai remis contre récépissé, lui expliquant les motifs de mon désaccord, et lui faisant savoir qu'à défaut d'avoir un procès-verbal modifié, je signerais celui qu'il m'avait envoyé, mais après y avoir ajouté de manière manuscrite mes observations et désaccords. Il est revenu sur sa position et va me préparer un nouveau projet. J'attends donc.
Le Conseil Syndical et lui sont parfaitement d'accord sur sa version, mais elle est fausse et un recours au Tribunal le démontrerait sans problème. Je ne vais pas entrer dans le détail du litige. Ca prendrait deux pages d'explications et ce n'est pas vraiment le sujet.
A bientôt
mariejds |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 20 déc. 2004 : 16:16:31
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Merci Mélany pour vos réponses et en particulier le dernier message qui cadre si bien avec ma pensée et que j'ai imprimé pour en faire profiter ceux qui oeuvrent avec moi à essayer de remettre les choses en place. J'aimerais bien qu'ils comprennent que seule une organisation cohérente nous permettra d'aboutir et que la colère, même justifiée, est mauvaise conseillère.
J'ai consulté vos liens. J'en connaissais en grande partie le contenu, mais lire et relire apporte toujours quelque chose: "Cent fois, sur le métier, remettez votre ouvrage" (réminiscence de jeunesse). J'en ai profité pour en imprimer certains destinés aux opposants actifs de la copro.
Pour information, notre syndic est un Non-Pro.
Et on continue! Surtout ne pas baisser les bras!
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moi même
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 21 déc. 2004 : 17:57:16
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Si vous êtes président du CS, ou si le CS est d'accord, vous avez un argument massue. Vous avez le droit de convoquer l'AG et inscrire la révocation du syndic à l'ordre du jour, avec désignation d'un nouveau syndic.
Vous verrez que c'est un argument TRES convaincant.
Ceci étant dit, votre syndic est un charlatan |
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