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Article R111-2
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

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Attendu qu'il appert de l'arrêt attaqué que des marchands de biens ont acquis un domaine comprenant, d'une part, " une demeure bourgeoise " composée d'un rez-de-chaussée, de deux étages et d'un belvédère, et, d'autre part, un parc pour lequel ils ont obtenu une autorisation de lotissement ; qu'ils ont divisé l'immeuble déjà bâti en plusieurs lots ; qu'afin d'obtenir, pour le lotissement du parc, une plus grande surface de construction en fonction du coefficient d'occupation des sols, ils ont mentionné, dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété de l'immeuble, que le deuxième étage était constitué de " greniers ", ce qui leur a permis de déduire de la surface hors oeuvre brute de la construction existante la surface hors oeuvre de cet étage ;

Attendu que le prévenu a fait valoir devant les juges d'appel que le local vendu comme grenier et désigné comme tel dans l'état descriptif de division joint au règlement de copropriété était en réalité un appartement déjà divisé en plusieurs pièces par des cloisons, qu'il avait une hauteur sous plafond de 3 mètres, qu'il comportait de nombreuses fenêtres, qu'il était doté d'eau et d'électricité et n'avait pas été construit à usage de grenier ; qu'il a en outre observé qu'il n'avait pas enfreint la législation sur l'urbanisme dès lors qu'il n'avait procédé à aucune construction nouvelle mais avait seulement apporté quelques aménagements à un appartement déjà destiné à l'habitation (chauffage, salle de bains)

Attendu en outre que, d'une part, la modification de l'affectation donnée à un local n'a pas nécessairement pour effet de modifier la destination de l'immeuble où il se trouve ; que, d'autre part, ne sont exclus de la surface habitable d'un immeuble, selon les dispositions de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme, que les combles non aménageables pour l'habitation et que cette qualification dépend non de la dénomination donnée par l'acte de vente ou le règlement de copropriété à un local déterminé mais des seules caractéristiques techniques de ce dernier ; qu'enfin le fait que l'Administration, pour apprécier la surface de construction d'un terrain, ait omis de déduire de la superficie constructible de celui-ci la surface d'une partie habitable d'un bâtiment existant, ne peut faire obstacle à l'utilisation de cette partie pour l'habitation ;

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