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 Sujet  |
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caramelauchocolat
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 21 déc. 2004 : 14:49:29
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Bonjour,
j'ai besoin de conseils et/ou d'avis de personnes "neutres" (pas ma banque, quoi!) concernant un achat immobilier.
Nous avons à court terme (on revisite demain) un projet d'acaht d'appartement. L'appartement nous plait, situé ou on veut, au prix du marché, compte tenu des travaux à effectuer.
Le cout du projet total, en l'état (c-a-d avant négociation du prix et des travaux) est de 143 000 euros (environ 20000 euros de travaux). Nous disposons d'un apport personnel conséquent (105000 maxi). Ce projet est à moyen terme (un déménagement est possible soit d'ici 3 ou 4 ans pour des raisons professionnelles, soit d'ici 6 ou 7 ans pour une maison). On devrait avoir un pret travaux de 8000 euros à 1,5 %
Plusieurs possibilités envisageables:
- apport d'environ 90000 à 100000 euros et prêt à court terme (sur 5 ou 6 ans) et emprunt de 43000 (35000 à la banque et 8000 pret employeur)auquel cas, le bien est à nous dans 5 ans et le prêt nous coute très peu
- apport moins important (60000 euros environ) et prêt sur plus long terme, mais qui peut nous permettre de bénéficier d'un prêt à taux intéressant (reportable sur un achat ultérieur, ce qui peut être intéressant en cas de fortre remontée des taux d'intérêts) sur du moyen terme (7 à 10 ans) et qui permet de "blinder" des CEL (s'ils restent comme ils sont dans 4 ans, pret possible de 2 fois 23000 euros siur 11 ans à 3,5%), vous vous doutez bien que c'est ce que la banque nous conseille puisque le prêt est plus cher...
Donc en gros, c'est soit on est surs de gagner sur le cout du pret, soit hypothétiquement 'en cas de hausse des taux), on gagnera à plus long terme...
Voilà le dilemne, si vous avez des conseils, je suis preneuse, merci
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 13:58:31
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Je crois que vous avez posé très clairement l'alternative. Alors on ne sait quoi ajouter ! 
Je me lance quand même : peut-être faut-il voir à quel point vous avez la certitude de pouvoir reporter le prêt sur un prochain achat. Pour ce qui me concerne, cela n'est possible qu'après accord de la banque au moment de la revente du bien. Et je ne sais pas ce qui rentre en ligne de compte dans leur décision.
D'un autre côté, garder un peu d'épargne, ça permet d'avoir un matelas en cas d'impondérable : travaux privatifs ou de copropriété plus importants que prévus par exemple. |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 16:56:49
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Vu le coût de l'argent de nos jours pour de l'immobilier sur du moyen terme (disons autour de 4% sur 10 à 15 ans), il semble assez judicieux d'emprunter.
Dans votre cas de liquidités disponibles, vous pouvez ainsi jouer la carte de la diversification largement évoquée sur ce site, et placer ces sommes sur d'autres supports à moyen terme, que vous pourrez utiliser dans 5 à 7 ans, dont le rendement devrait surperformer les 4%  (je pense à des FCP par exemple).
Enfin, l'argument de bénéficier d'un prêt à taux intéressant sur un achat ultérieur me surprend très fortement : je ne connait pas de banque qui propose cela : lors d'une vente-revente, le prêt en cours est soldé et généralement accompagné d'un nouveau prêt, avec prêt relai éventuel; mais les taux alors proposés ne dépendent en rien du taux obtenu 5 ans auparavant. là je dis !attention!
Vérifier cela auprès de votre banque, et faites le vous écrire s'ils le confirment.
ps : imaginez la situation dans l'autre sens : vous avez emprunté à 10% il y a 10 ans, et vous vendez pour racheter : la banque vous dit alors : comme vous avez emprunté à 10%, je vous oblige à prendre mon nouveau prêt à 10% maintenant.
Vous accepteriez ? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 17:13:15
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Vous êtes tout de même négatif, gdr : en fait, la banque raisonne en marge et non en taux absolu donc lorsqu'elle vous prête à un moment donné à 4%, elle emprunte un poil en-dessous et se rémunère sur la marge. Ce n'est pas parce que les taux ont remonté qu'elle vous obligera forcément à vous ré-endetter à un taux plus élevé puisque sa marge restera peut-être la même.
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 17:25:47
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| Je ne comprends pas : si les taux augmentent, et qu'elle vous endette au même taux, sa marge doit bien diminuer, non ? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 17:44:53
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| Non, car la banque a pu figer son taux de refinancement au moment où elle a accordé le prêt initialement. |
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gdr
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 27 déc. 2004 : 18:38:05
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Soit !
je reste cependant très dubitatif sur l'engagement d'une banque à financer un projet dans 5, 7 ou 10 ans au taux qu'elle vous a proposé 5 ans auparavant.
Un prêt est associé à une acquisition. une nouvelle acquisition nécessitera un nouveau prêt, et je ne vois pas une banque ne pas sauter sur l'occasion pour y coller un nouveau taux.
Pour en revenir au sujet de Caramelauchocolat (c rigolo comme nom ), ça ne change pas l'idée principale : la formule "emprunt + placement" semble à mon goût plus intéressant que de vider sa tirelire.
ps : je serai intéressé de connaître comment la banque vous assure "le report du prêt sur une acquisition ultérieure".
merci.
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caramelauchocolat
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 16:19:45
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Tout d'abord, merci pour vos conseils et tous ceux qui sont donnés sur ce forum, c'est très utile
donc pour répondre aux diverses remarques et questions.
1/ L'histoire de reporter le pret sur un achat ultérieur, c'est je suppose après accord de la banque et de toute facon, c'est dans le cas où et pour l'instant, notre visibilité n'est pas très loin, donc je pense qu'on va s'en tenir à ca que l'on voulait au départ, cad un prêt court qui présente l'immense avantage d'être très vite amorti, même si les frais annexes (dossier et garantie) sont de ce fait énormes en comparaison des intérêts...
2/ Le compromis est signé pour 117 000 euros acte en main, plus 20 000 de travaux
3/ On compte donc emprunter 37 000 euros (plus éventuellement un pret passtravaux de 8000 euros) et autofinancer les travaux. Dans ce cas, on ne vide pas complètement notre tirelire et notre endettement sera de 32% sur une tete (en CDI, vu que je suis en CDD), donc bonne capacité d'épargne. De plus, on ne vide pas totalement notre tirelire et on garde quand même une marge confortable d'épargne en cas de coup dur.
4/ la solution endettement+ placement peut certes sembler intéressante, mais soit un peu risquée, soit obligation de bloquer l'argent ce qui ne nous intéresse pas. On est plutot du style "écureuils" à préférer avoir sur 10 noisettes que potentiellement 15...  |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 20:51:23
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Vous oubliez un paramètre très important!!!!!
Et s'il m'arrive quelque chose!!!!!!
On y pense jamais!!!! Et Pourtant cela n'arrive pas qu'aux autres!!!!
Dans ce cas un crédit est le meilleur moyen de protéger ses proches grâce à l'assurance!!!!
Donc je paie plus d'intérêts (ne focaliser pas dessus!!!) en faisant un prêt plus important mais je protége mais proche: assurance et capital!!!!
Par ailleurs, un prêt peu se solder à tout moment : négociez donc les indemnités de remboursement anticipé!!! Compte tenu de votre capital, elles peuvent être réduites à 0!!!!
UN petit conseil : utiliser entièrement son capital quand les taux sont si bas cela revient presque à brûler des billers dans la cheminée.
Je ne vous incite pas au crédit mais à plus de réflexion!!!!! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 22:47:41
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désolé
billets et non billers!!! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 11:21:13
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Personellement, mon conseil serait d'emprunter le maximum et de placer votre argent sur un support de capitalisation. Les intérêts de la capitalisation feront biasser virtuellement la charge des intérêt d'emprunt et cela vous coutera donc moins en définitive.
Cordialement,
Pégase |
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