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je dois envoyer à un locataire commercial, un courrier pour l'informer qu'i y aura révison triennale du loyer commerciale.
Cela peut-il se faire plusieurs semaines avant l'échéance du bail ?
N'est ce pas mieux de s'y prendre tôt ?
Savez vous ou je pourrais trouver un modèle de lettre ou un formulaire de ce genre, c'est la 1re fois que je dois faire ce genre de chose, je ne sais pas trop comment m'y prendre pour éviter d'oubliers des informations importantes dans mon courrier.
je vous remercie de votre aide et vous souhaite à tous de bonnes fêtes de fins d'années.
Un courrier de cette nature n'est pas très compliqué. Votre bail mentionne déjà les élements principaux, connus des deux parties. Ce n'est qu'un rappel qui va être du genre :
"Monsieur,
Dans le cadre du bail commercial qui nous lie, portant sur des locaux sis à WW, il a été prévu une clause de révision triennale du loyer à effet de la date du WW. Je vous prie donc de prendre acte qu'à compter de cette date, votre loyer annuel HT sera fixé à la somme de WW euros et le depot de garantie devra en outre, être complété d'une somme de WW euros.
Nous vous précisons que ce montant découle de l'application des indices INSEE conformément aux clauses du bail savoir :
Loyer annuel HT (WW €) X trimestre de reference 2004 / trimestre de reference 2001
Nous vous laissons le soin de bien vouloir en prendre acte et modifier en conséquence les versements.
Veuiller agrééer ...."
Vous adaptez le courrier comme vous le souhaitez, en tenant compte des particularités du bail : paiement par prélèvement ...
Le courrier est, le plus souvent, envoyé au locataire quelques semaines avant la date d'échéance.
Merci, c'est très gentil de votre part et ce modèle de courrier va bien m'aider. Je viens de découvrir récemment ce forum qui est fort instructif. Par contre, dans certaines discussion, j'ai cru comprendre qu'il fallait envoyer un AR le jour même de la date anniversaire des 3 ans. (s'agit -il de la même chose?). Dans un premier temps, je vais envoyer un courrier informatif au locataire (même si ce n'est que pour dans 6 mois) et ensuite, j'enchainerai avec le modèle de lettre que vous venez de me soumettre. (car j'aide un proche, et je n'ai pas tjrs les éléments en ma possession).
Je pense que vous faites référence aux discussion sur la révision légale. Il faut savoir que dans 95 % des cas, votre courrier sera largement suffisant sauf si vous avez un professionnel en face.
Ce n'est pas la peine de faire le courrier très en avance car dans une rédaction courante d'un bail, vous ne devez pas, aujourd'hui, être à même de déterminer le montant du nouveau loyer. Les indices ne doivent pas être parus. Si le loyer est en revision en juin par exemple, l'indice de ref devrait être celui du 4 T 2004 or on ne connait que le 2 T 2004. C'est trop tôt.
"Je pense que vous faites référence aux discussion sur la révision légale. "
révision légales ??? est ce encore autre chose ?
"Il faut savoir que dans 95 % des cas, votre courrier sera largement suffisant sauf si vous avez un professionnel en face. "
Nous avons en face : un bail commercial pour un fond de commerce café-restaurant, est ce considéré comme un professionnel ? (la question peut vous paraître bête, mais je débute, j'aide un proche qui a tout retiré de chez son administrateur de bien).
"Ce n'est pas la peine de faire le courrier très en avance car dans une rédaction courante d'un bail, vous ne devez pas, aujourd'hui, être à même de déterminer le montant du nouveau loyer. Les indices ne doivent pas être parus. Si le loyer est en revision en juin par exemple, l'indice de ref devrait être celui du 4 T 2004 or on ne connait que le 2 T 2004. C'est trop tôt."
Quand aux indices, je suis d'accord, qu'il faille attendre encore un peu pour les avoir. C'est un bail commercial qui a débuté un 1er juillet.
Est ce que ce cas de figure s'apparente à ce que vous citez plus haut : une révision légale ?
C'est en fonction des termes utilisés dans la rédaction de la clause "revision de loyer" que l'on va déterminer le cas dans lequel on se trouve. En fonction du cas, le formalisme en droit est différent. (mode d'envoi du courrier)
En pratique, peu de gens voient la différence et donc, les pb sont l'exception et pas la règle. Le proprio informe du nouveau montant et le locataire paye. La difficulté viendrait du fait que votre locataire décide de se faire assister d'un professionnel en ce domaine qui lui, va voir la différence.
Le principe est d'avoir respecter le formalisme adéquat.
La base du courrier reste la même. C'est le mode d'envoi qui varie, l'un nécessite le recommandé ou l'huissier, l'autre suit ce qui est prévu au bail (cela peut etre un courrier simple).
Suite a votre problème, je tiens quand meme a vous informer que un AR n'a aucune valeur juridique pas plus qu'une simple lettre (en cas de problème) pour vraiment faire cela bien vous devez passer par un huissier ( le hic est que cela revient beaucoup plus cher que le simple AR )cependant si vous pensez que votre locataire ne vous posera pas de problemes pour cette augmentation (si vous faites juste une augmentation suivant l'indice) vous pouvez essayer d'envoyer un AR.
L'article 26 du décret est très précis. Il regle les conditions de forme de la revision légale : ".... La demande doit etre formée par acte extra judiciaire ou par lettre recommandé avec demande d'avis de reception. Elle doit à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert ..." Le recommandé est expressement autorisé pour la révision légale et lui donne donc une valeur juridique.
La jp a même reconnu comme valable un courrier simple si le destinataire reconnait l'avoir reçu. Là, c'est sur. Je ne prends pas le risque.
Quant à la révision conventionnelle, c'est l'acte et sa rédaction qui fixe les conditions. Mais l'automaticité découlant de ce genre de clause qualifiée d'echelle mobile pourrait, dans l'absolu, ne necessiter aucun courrier.
aide pour révision triennale loyer commercial
Forum fermé
Posté - 21 déc. 2004 : 15:03:27
