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Un ami agé de 90 ans me propose un viager. Le bouquet est de 85000 euros mais aucune rente à verser périodiquement. Sachant que la valeur de la demeure est de 17OOOO euros. Ceci est-il légal et acceptable devant un notaire? Comment le fisc me pénaliserait-il s'il estime que la maison est sous-évaluée?
Cela s'appele un achat en nue propriété grévé d'un droit d'habitation à titre gratuit. Cela se pratique de temps en temps et je ne vois pas pourquoi un notaire refuserai.
Je risque d'en choquer quelques uns mais dans ce genre d'affaire, il faut parler sans état d'âme:
Au prix indiqué l'affaire est théoriquement bonne dans le sens ou la durée de vie moyenne fait que le décès de votre ami devrait survenir rapidement. Ceci dit, le viager est toujours un 'pari' sur l'avenir. Votre ami peut très bien vivre jusqu'a 110 ans et donc vous aurez investi 85'000 sur un très long terme.
Une chose à vérifier c'est que le droit d'habitation ne soit pas transférable à qui que ce soit. Aussi, il faut prévoir le cas ou la personne doit quitter les lieux (maison de retraite par ex.) et là, se pose la question de l'extinction du droit d'habitation qui, en théorie, ne survient qu'a la mort du bénéficiaire. Dans ce genre de cas, il est possible de récupérer le droit d'habitation moyennant le paiement d'un prix à fixer entre les parties. Attention, il n'y a pas de règle concernant ce prix.
Pour ce qui est du fisc, le risque est très minime. Et même si il y mettait son nez, il faudrait qu'il prouve soit qu'il y a eu dissimulation de paiement par le vendeur, soit qu'il y ait eu abus de faiblesse. Mais à mon avis ce sera très difficile.
Pour info, il existe une société spécialisée dans le viager à Paris. Je les avais contacté pour une affaire similaire et leurs conseils étaient très bons. Leur site: www.viager.fr
j'ai répondu sur le sujet que vous aviez ouvert ailleurs mais sans connaitre l'age. agé de 90 ans, son usufruit vaut 1/10èmes de la valeur totale d'aprés le barème fiscal (auquel on peut déroger mais depuis qu'il a été modifié, il colle de plus prés à la réalité). ce qui voudrait dire que la valeur étant de 170 000 Euros, le prix normal devrait être de 170 000 - 17 000 = 153 000 . la différence avec le prix projeté est donc de 68 000 . je ne suis pas vraiment d'accord avec Pegase sur deux points : le fisc peut redresser sur le différenciel qui n'aura pas servi d'assiette aux droits de mutation : 4.8% (+ intérêts ) le fisc peut requalifier en donation déguisée : 68 000 X 60% (donation entre étrangers) il n'est pas sûr de trouver un notaire qui veuille bien signer car le différenciel est trop important et l'abus de faiblesse peut revenir en boomerang. j'ajoute que la loi n'interdit pas les cadeaux mais qu'il faut payer des droits dessus.
le chemin est droit pour certains, sinueux pour d'autres. autoroute ou chemin de campagne. mais en tout cas parsemé de bonnes intentions et c'est ce qui compte. (je continue à pontifier, c'est l'approche de Noel) en tout cas, j'apprécie toujours vos interventions et même si je dis le contraire quelquefois, c'est plutôt pour tempérer votre enthousiasme que par envie d'en découdre. Bon Noël à vous et à tous les autres.
Merci à tous et toutes pour vos réponses. Le vendeur me demande maintenant 120000 euros de bouquet toujours sans rente. Ca fait à peu près une différence de prix projeté de 33000.
J'ai bien compris les 60% du à la requalification en donation déguisée. Pouriez vous m'en dire plus sur le différenciel qui n'aura pas servi d'assiette aux droits de mutation : 4.8% (+ intérêts )
Encore merci et joyeuses fête !!
Citation :Initialement entré par dobaimmo
j'ai répondu sur le sujet que vous aviez ouvert ailleurs mais sans connaitre l'age. agé de 90 ans, son usufruit vaut 1/10èmes de la valeur totale d'aprés le barème fiscal (auquel on peut déroger mais depuis qu'il a été modifié, il colle de plus prés à la réalité). ce qui voudrait dire que la valeur étant de 170 000 Euros, le prix normal devrait être de 170 000 - 17 000 = 153 000 . la différence avec le prix projeté est donc de 68 000 . je ne suis pas vraiment d'accord avec Pegase sur deux points : le fisc peut redresser sur le différenciel qui n'aura pas servi d'assiette aux droits de mutation : 4.8% (+ intérêts ) le fisc peut requalifier en donation déguisée : 68 000 X 60% (donation entre étrangers) il n'est pas sûr de trouver un notaire qui veuille bien signer car le différenciel est trop important et l'abus de faiblesse peut revenir en boomerang. j'ajoute que la loi n'interdit pas les cadeaux mais qu'il faut payer des droits dessus.
le fisc peut s'amuser sur deux fronts différents : - la donation déguisée avec une taxation de 60% sur le montant du cadeau (+ intérêts si redressement notifié que dans deux ans) - la vente : ce mode de transmission est d'abord une vente et comme toute vente, une taxe est dûe à l'état sur l'assiette de la valeur du bien. en général la valeur = le prix. si la valeur est supérieure au prix, le fisc a le droit de demander à l'acquéreur les taxes (manque à gagner) sur la différence, quelque soit la réalité ou non du prix payé. cette taxe est de 4.8%. vous allez la payer chez le notaire englobé dans les 6.5% de "frais de notaire" et si le fisc estime que le bien n'a pas été convenablement évalué, il peut vous réclamer son dû (mais là, vous ne payez que son dû et non pas les honoraires du notaire et autres)
Viager : bouquet sans rente
Forum fermé
Posté - 22 déc. 2004 : 15:54:34
