****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
voici un achat que j'aimerais faire. J'avais déjà présenté le montage ici et trouvé de l'aide il y a quelques semaines. Maintenant, je pense avoir tous les éléments.
Je souhaite acheter une résidence principale qui est déjà louée a un locataire (le bail se terminant dans 18 mois). La résidence m'est proposé avec un rabais de 30/100 car l'appartement est loué en dessous du prix du marché. F3 région parisienne de 60m2 valant 180 KE vendu 130 KE avec loyer de 600 E/mois au lieu de 800 prix du marché.
Je compte acheter l'appartement puis donner congé au locataire par lettre recommandée dans 12 mois et occuper l'appartement dans 18 mois. De bons professionnels ont attirés mon attention sur le fait que si le locataire refusait de partir comme la loi le prévoit à la fin des 18 mois, une procédure d'expulsion pouvait durer des années car elle demandait l'aval du préfet. Je souhaite donc inclure cette éventualité dans le montage de départ car c'est là que réside tout le risque de l'opération.
J'ai réussi a trouver un banquier qui accepte le montage suivant: prêt sur 20 ans avec différé d'amortissement les 4 premières années. Mensualités de 600 Euros les 4 premieres années puis 800 les 16 années suivantes. Possibilité de stopper le différé d'amortissement a ma demande dans la période des 4 premières années. 4 années car je prends une marge de 2 années et 1/2 si le locataire ne quitte pas l'appartement comme prévu. Je prends une assurance loyers impayés avant de signer l'achat du bien pour m'assurer que les 600 Euros seront payés les 4 premières années quoi qu'il arrive. Je présente bien sur le dossier du locataire à l'assureur avant de signer l'achat du bien.
Voilà dans le cas ou je n'arrive pas à faire partir le locataire à la fin du bail mon achat résidence principale se transforme en investissement locatif plus longtemps que prévu et je reste dans mon premier logement. Dans le cas ou tout va bien, le locataire part dans 18 mois, j'occupe l'appartement, je garde les deux appartements et je loue le premier.
Le supplément d'imposition généré est épongé en grande partie un troisième appartement que j'ai acheté l'année dernière en De robien.
Dans la période de location, les 600 Euros de loyer payent 300 Euros d'intérêts et 300 Euros de capital. Donc dans le cas d'un retournement brutal du marché sur cette période, je rembourse 3/100 du capital dans l'année et comme j'ai payé le bien 28/100 sous le prix du marché, je ne risque pas de me retrouver avec un bien qui vaut moins que le montant du prêt. (sauf crack immobilier de plus de 30/100 mais je fait l'impasse sur cette hypothèse)
Ai-je pris assez de garanties pour cet achat. Le delai de 4 années est-il suffisant?
4 années devraient suffir dans la mesure où une procédure d'expulsion dure entre 1 à 1.5 an lorsque le proprio veut récupérer son bien pour l'habiter. (procédure longue + pas d'explsion possible du 1 novembre au 15 mars)
Cela peut aller jusqu'à 3 ans, mais c'est rare.
Le problème c'est son coût... (c'est plus rapide et moins chère si c'est un meublé)
votre avis sur un achat
Forum fermé
Posté - 27 déc. 2004 : 22:19:30
