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 Sujet  |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 28 déc. 2004 : 13:09:52
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bonjour,
apres de long mois ,j'ai enfin trouvée une maison mais elle est hypothequee et le proprietaire doit de l'argent à la banque.
-quels sont mes risques si j'achete cette maison ?
-il y a un arrieré de charges qui doit les payer?
-a part la banque une maison peut elle etre hypothequée pour d'autres creanciers?
-si entre la promesse et l'acte ,la vente a été annulée pour x raisons les 10% apportées dont definitivement perdues ou dans certains cas je ne les perds pas ?
merci de me repondre rapidement
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 13:27:47
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Myr,
Il ne faut pas oublier que lorsqu'on achète avec un prêt, la banque prend une hypothèque sur la maison. Cela s'appele un privilège de prêteur de deniers. C'est une garantie en cas de défaut de paiement de la part de l'emprunteur. Il est donc tout à fait logique que le maison soit hypothèquée si votre vendeur à initialement acheté avec un prêt.
Mais de toute façon, il n'y a aucun risque pour vous, l'acheteur. C'est le vendeur qui est endetté, pas vous. Il faudrait par contre peut-être que votre notaire intérroge les créanciers du vendeur pour savoir si il y aurait une obstruction quelconque à la vente.
Pour ce qui est du dépot de garantie de 10%, vous pouvez les récupérer si la vente ne se fait pas pour une raison 'x' mais seulement dans le cas ou la raison 'x' est indiquée dans le compromis de vente comme condition suspensive. Par exemple, dans le cas de l'achat d'un terrain pour construire, il est conseillé de mettre une clause suspensive d'obtention de permis de construire. Si non, dans le cas ou le permis serait refusé, l'acquéreur ne pourrait annuler la vente.
Cordialement,
Pégase |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 13:54:31
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comme dit Pegase, la plupart des maisons sont hypothéquées car il est rare qu'on achete cash.
par contre, votre problème est peut être différent : la maison est en procédure de saisie par exemple ou la somme dûe à la banque n'est pas couverte par le prix de vente.
dans ce cas, on met une condition suspensive dans le compromis qui fait qu'en cas de non obtention des mainlevées de tous les créanciers préalablement à la signature de l'acte authentique, l'acquéreur est dégagé (et vous récupérez vos 10%)
le privilège de prêteur de deniers est inscrit prioritairement (je schématise), c'est celui qui bénéficie à la banque qui a prêté pour acquérir. à coté de celui là , il peut y avoir d'autres hypothéques qui sont inscrites aprés, par des banques mais par d'autres créanciers. |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 14:26:51
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comment connaitre les differents creanciers du proprietaire quans il a hypotheque sa maison,,cela est il inscrit qq part et à la portée du notaire?
est il plus avantageux de payer sa maison sans credit quels gains financiers cela apporte il ? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 28 déc. 2004 : 14:47:18
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le notaire, juste aprés la signature du compromis, demande au bureau des hypothéques un "état hypothécaire" qui révèle la totalité des inscriptions hypothécaires sur un bien.
quand à payer sa maison cash ou pas : vaste débat qui ne concerne que trés peu de gens car la plupart d'entre nous sont dans l'obligation de faire un emprunt.
cependant, une des questions qui peut se poser est : à quel taux est ce que j'emprunte et à quel taux puis je placer mon argent ? et la deuxième : si j'ai tout mon argent immobilisé, est ce que cela ne me manquera pas en cas de coup dur ? ensuite, chacun fait comme il veut, ou comme il peut.. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 10:08:29
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Pour ma part, et en complément de ce qu'indique Dobaimmo, je pense que l'achat 'cash' est à proscrire quelle que soit votre situation. Tout simplement parceque vous pouvez trouver des supports financier (tels les assurances vies) dont le capital est garanti, dont les intérêts ne sont pas imposés et dont le montant prévisionnel en fin de contrat peut être utilisé comme nantissement pour l'octroi d'un prêt 'in finé' (vous ne payez que les intérêts de l'emprunt).
On trouve beaucoup de simulateurs sur le net, mais si vous vous posez la question, le mieux est d'en discuter avec votre banque qui aura certainement un placement de ce type à vous proposer.
Cordialement,
Pégase |
Edité par - Pégase le 29 déc. 2004 10:08:55 |
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Marion_A
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586 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 11:01:27
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Pour compléter ce que dit Pégase, dans la simulation avec la banque pour arbitrer entre paiement cash et paiement à crédit, il ne faut pas oublier d'intégrer les frais divers qui viennent diminuer votre potentiel de gain :
- le prêt a certains coûts annexes en plus des intérêts : frais de garantie, frais de dossier, coût de l'assurance, pénalités de remboursement anticipé éventuelles
- les assurances-vie impliquent des frais, surtout celles qui sont distribuées par des réseaux classiques : frais d'entrée qui s'appliquent à tout versement (2 à 5% en général), frais de gestion prélevés chaque année sur le montant total en compte (0,4 à 1%) |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 11:20:32
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bonjour
merci de votre collaboration
encore un souci,
si le propio doit on va dire 60ke a la banque(hypotheque maison) et 120ke aux autres creanciers
a til droit de me vendre sa maison 60ke pour rembourser sa banque uniquement ?
dois je craindre que les autres creanciers viennent prendre la maison
ou me demander de leur payer qqchose? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 11:38:12
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| En France, on ne peut pas encore prendre plusieurs hypothèques sur une même maison donc seul le banquier qui a financé l'achat de la maison peut avoir pour garantie l'hypothèque. Le cas que vous évoquez ne peut donc se produire. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 12:26:17
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Marion,
Ce que vous indiquez est faux. On peut tout à fait avoir plusieurs rangs d'hypothèques. Par exemple, un bien estimé à 300K€ peut avoir un hypothèque restante de 100K€ en prêt classique (Hypothèque 1er rang) et un prêt supplémentaire de 100K€ (pour rénovation par exemple) d'une 2eme banque en hypothèque 2eme rang. Il n'y a théoriquement pas de limite dans le nombre de rangs même si à partir du 3eme rang, les banques sont souvent très frileuses vu qu'en cas de problème elles auront 2 créanciers prioritaires avant elles.
Comme le dit Dobaimmo, il est essentiel que le notaire notaire demande l'état hypothècaire afin de savoir quelle est la situation exacte.
Myr,
Je crois savoir qu'une dette ne peut être tranférée à un nouveau prorpiétaire donc vous ne devriez pas être inquiètée dans le cas que vous donner. Mais Dobaimmo saura certainement vous répondre avec certitude.
Cordialement,
Pégase |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 12:56:37
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tu es sur qu'en cas d'insolvabilite du vendeur , personne ne peut se retouner contre moi ?
et meme pour les charges impayées ? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 13:24:51
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Mea culpa, je pensais au principe des "crédit hypothécaires rechargeables" qui est en ce moment en discussion au parlement et qui permettrait à mesure des remboursements d'emprunt de dégager une nouvelle surface de garantie pour de nouveaux emprunts. J'en avais déduit un peu vite qu'on ne pouvait pas cumuler les hypothèques. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 13:25:05
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| Dans le cas où le montant total des créances hypothécaires (garanties par plusieurs hypothéques sur le même bien, contrairement à ce que dit Marion A, c'est tout à fait possible, on peut même avoir des hypothéques judiciaires en sus (trésor public, etc..) le notaire va demander des mainlevées à chacun avant la signature. Si ce n'est pas possible, selon les cas et les hypothéques en présence alors procédure de purge, plus compliqué et plus long mais sans soucis pour l'acquéreur à qui on ne viendra rien réclamer. |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 10:05:04
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merci
j'ai eu plus de precision sur l'histoire
-le propio doit 100ke a la banque (c le credit qui lui reste a payer pour la maison)
-de plus il doit 300ke au tresor public
le tresor public a donc hypotequee sa maison
il veut me vendre sa maison au prix du credit qu'il lui reste à payer a la banq soit 100ke mais ce prix est sous evalue par rapport au prix du marché (130ke je pense)car lui ne veut pas payer le tresor public mais cherche unqiuement a se debarasser de son credit a la banque
est ce que je rsique qqchose en prenant cette maison a ce prix (par exemple que le tresor public me tombe dessus ou qqchose comme cela )
merci
en esperant avoir ete assez clair |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 10:11:15
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compte tenu du montant des deux créances, aucun accord amiable ne pourra être trouvé entre le compromis et la vente avec les deux créanciers. dés qu'il y a les impôts, on peut difficilement discuter sauf si le vendeur paye ce qu'il doit.
vous risquez donc de perdre votre temps pour quelque chose que ne se fera pas. |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 11:02:27
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je n'ai pas tres bien compris
-avec la vente de la maison ,l'argent sera entierement pour la banque payait le credit.
seul le tresor public ne recevra rien dans cette affaire ,mais en quoi le tresor public peut intervenir dans cette vente ? |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 14:19:07
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je n'ai pas tres bien compris la purge hypothequaire.
Y a til pas un moyen d'acheter cette maison sans passer par les encheres ?
ds le cas ou le proprietaire refuse de payer le tresor , combien de temps avant la mise aux encheres ?
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spoum
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276 réponses |
Posté - 03 janv. 2005 : 19:17:50
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attention , MYR,
dans une copropriété où j'ai acheté, un des studios a été vendu 2 fois à qq jours d'écart , les 2 nouveaux propriétaires sont en justice et personne ne paie bien sur plus les charges , le premier acheteur dans votre cas mais pas au courant des dettes et le 2éme suite à vente pour couvrir dettes aux douanes
le même genre d'imbroglio a été cité ds emission de Courbet
restez prudent, vous n'aurez pas raison face au trésor public et risquez de perdre tout votre apport |
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myr
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 17:28:10
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bonjour,
mon vendeur a une caution envers sa banque pour son credit immobilier.
en cas de vente de son bien 120ke (ce dernier hypothequee aupres du tresor public) à un prix inferieur a celui du au tresor public 200ke
si je l'achete donc la banque a telle droit de demander quelque chose à l'acheteur ?d'intervenir dans la vente ?
- a qui revient les frais de mainlevee?
-si mon vendeur a un arriere de charge ,le syndic peut il intervenir dans la vente ?
merci |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 17:51:00
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Apparemment, il y a 2 types de caution : dans un cas, l'organisme de caution peut demander une inscription d'hypothèque en cas de sinistre (ce qui semble vouloir dire que vous n'êtes pas sorti de l'auberge) et dans l'autre, non. Donc réponse pas simple. Mais l'organisme le plus couramment utilisé (Crédit-Logement) est malheureusement du type 1 :
http://www.discountis.com/credit-immobilier/content/guide.jsp?codePartCota=disc&skin=disc#IVb
Et puis, si le Trésor Public ne récupère que 120 sur 200, va-t-il accepter d'abandonner le reste de sa créance ? |
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maison hypothequee
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