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frenchy4238
Contributeur débutant
10 réponses |
 Posté - 28 déc. 2004 : 21:17:38
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Je suis proprietaire d'un appartement acheté en VEFA. Après de nombreuses demandes puis relance par un avocat, le promoteur qui est syndic provisoire nous envoie une convocation à une AG. Or, la personne qui convoque cette AG est un parent du promoteur (on ne sait s'il travaille pour la societe immobilière du promoteur); la convocation n'est d'autre part ni datée ni signée.
Question 1 : cette convocation est-elle juridiquement valide ? Les décisions prises lors de cette AG seront-elles contestables de ce point de vue?
D'autre part, dans l'OJ, l'election d'un syndic vient avant la nomination d'un conseil syndical et après l'approbation d'un budget prévisionnel.
Question 2 : si le syndic propose par l'OJ n'est pas élu, peut-on en proposer un autre a l'AG?
Question 3 : sinon, l'AG s'arrête-t-elle à ce point de l'OJ ou peut-on voter les résolutions suivantes (dont le conseil syndical)?
Question 4 : les candidatures au conseil syndical doivent-elles être declarées préalablement à l'AG ou est-ce possible pendant l'AG?
Merci d'avance à qui voudra repondre
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 05:22:20
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Bonjour,
Voici mon avis sur vos questions :
Question 1 : l'énoncé n'est pas clair. D'abord vous dites que le promoteur qui est syndic provisoire vous envoie une convocation à une AG. Cette première phrase veut bien dire que c'est le syndic qui vous a convoqué. Suite à cela, vous dites : "Or, la personne qui convoque cette AG est un parent du promoteur", ce qui veut dire que ce n'est pas le syndic qui a convoqué.
Je crois qu'il faudrait déjà clarifier cela. Si le promoteur est une société, il ne s'agit donc pas d'une personne physique et vous n'avez pas à tenir compte de quelle personne signe ou met son nom en bas de la page, du moment qu'il est évident que c'est bien la société "promoteur - syndic" qui vous a convoqué. Parmi les syndics professionnels également, beaucoup sont des agences et le syndic est l'agence et non pas la personne de vous avez l'habitude de voir aux assemblées. L'agence peut très bien changer de responsable de gestion syndic tout en restant elle votre syndic. Donc, si le promoteur est bien une société, la convocation qui émane de cette société, quelle que soit la personne qui l'a signée, est tout à fait valable.
Mais si le promoteur est une personne physique bien determinée, il est évident qu'une convocation émanant d'une autre personne n'est en principe pas valable, sauf si tout le monde y répond. En effet si tous les copropriétaires sont présents ou représentés, cela signifie que tous ont reconnu la convocation comme valide. Elle devient donc incontestable.
Mon commentaire : même si elle pourrait ne pas être valable par votre absence, je vous conseille d'y être présent ou représenté, car en effet vous allez pouvoir élire un syndic sans passer par la voie judiciaire. Sinon il faudra engager des frais pour faire nommer un syndic provisoire chargé de convoquer l'assemblée pour élire un syndic.
Question 2 : a) En principe non et dans ce cas, vous pouvez quand même choisir parmi vous un syndic provisoire qui pourra convoquer une prochaine assemblée où vous élirez un nouveau syndic qui aura été proposé en même temps que la convocation. b) Dans la réalité, à l'unanimité on peut tout faire. Si l'unanimité des voix se porte sur un syndic qui aura été proposé en cours d'assemblée, cette élection ne pourra être contestée. Si une seule personne vote contre, elle pourra contester la validité de la décision pour le motif qu'on ne lui a pas donné les informations nécessaires préalablement à l'assemblée. Dans ce cas, retour au a) choisissez un syndic provisoire.
Question 3 : Si l'AG a été régulièrement convoquée ou reconnue comme telle par la présence de tous, il n'est nullement nécessaire qu'elle ait procédé à l'élection de son syndic pour être valable. Toutes les autres décisions, y compris celle de ne pas voter pour le syndic proposé sont valables. L'AG peut donc continuer sur tous les autres sujets.
Question 4 : En ce qui concerne le conseil syndical qui n'a aucun pouvoir, les candidats peuvent se présenter en cours d'assemblée.
A bientôt
mariejds
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frenchy4238
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 06:44:02
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Merci mariejds pour votre reponse
Pour être plus précis, la question à l'ODJ est l'élection d'un syndic professionnel. Si je vous comprends bien, vous conseillez , en cas de non unanimité, qu'un copropriétaire se presente comme syndic bénevole, sa seule mission etant de convoquer une autre AG pour l'élection d'un syndic professionnel qui rencontre l'adhésion de la majorité. Mais ce syndic bénevole , meme s'il n'est syndic qu'un mois ou deux, ne va-t-il pas devoir récupérer tous les comptes, les contrats en cours (assurances en particulier)et les mettre à son nom , etc... ? Quels sont les risques associés à une telle décision?
Quelqu'un a-t-il l'experience de cette stratégie pour changer de syndic ?
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 10:24:51
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Re-bonjour,
Le syndic bénévole que vous nommeriez n'aurait que la mission que vous décideriez de lui confier. Si l'assemblée estime plus prudent de laisser les comptes entre les mains de l'ancien syndic jusqu'à ce que le nouveau syndic professionnel soit nommé, elle le peut, bien entendu. Il suffit qu'elle donne pour mission au syndic bénévole provisoire (et pour seule mission) de convoquer une nouvelle assemblée avec à l'ODJ la nommination d'un nouveau syndic.
A bientôt
mariejds |
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frenchy4238
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 11:48:00
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Cela signifie que nous aurions donc deux syndics simultanément : un syndic provisoire et un syndic bénevole. Je ne savais pas que cela était possible.
Merci pour les infos |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 01 janv. 2005 : 01:52:46
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Bonjour Frenchie4238
Non cela ne signifie pas que vous aurez deux syndics simultanément. L'actuel syndic (le promoteur) cessera d'être syndic à la date de l'assemblée, puisqu'il ne sera pas réélu. Le syndic provisoire ne sera pas un vrai syndic avec toutes les prérogatives d'un syndic, puisqu'il n'aura qu'une mission, celle de convoquer l'assemblée. En fait, vous n'aurez pas vraiment de syndic (avec les prérogatives du syndic) pendant la période comprise entre la prochaine assemblée et la nouvelle qui sera convoquée par le syndic provisoire. C'est comme cela que ça se passe à chaque fois qu'on n'a plus de syndic. Si vous ne nommez pas de syndic provisoire, c'est le tribunal qui le fera à votre place et à vos frais. Vous n'aurez plus de syndic donc et l'ancien ne pourra plus engager aucune action pour le syndicat des copropriétaires. Il devra être informé que dès qu'un syndic sera nommé, il devra lui transmettre tous documents et sommes qu'il détient pour le syndicat.
Nous avons fait de cette manière pour changer de syndic, alors que celui-ci avait refusé de mettre à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau. Nous ne l'avons donc pas réélu et nous avons nommé un syndic provisoire parmi nous. Ce syndic (qui était moi) a aussitôt, muni du PV de séance signé, contacté la banque et demandé un gel du compte jusqu'à la nomination d'un nouveau syndic. Le nouveau syndic, muni du nouveau PV le nommant a dégelé le compte et tout a fonctionné à merveille.
A plus tard
mariejds
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frenchy4238
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 janv. 2005 : 21:04:18
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| Encore merci, mariejds, pour le temps que vous avez bien voulu à ces questions et meilleurs voeux pour 2005. |
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frenchy4238
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 janv. 2005 : 21:53:54
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Encore une question...
D'un point de vue formel et pour qu'il n'y ait pas vice de forme, comment et à qui avez-vous envoyé le PV d'AG? En lettre RAR à tous les copro (présents ou non) et aussi au syndic sortant?
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 19:33:38
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Bonjour,
Merci de vos voeux. Je vous adresse les miens également. J'espère de plus que votre copropriété fonctionnera bien. Pour répondre à votre question, dans mon cas, j'ai eu la chance qu'il y avait l'unanimité, donc, je n'ai pas eu à envoyer de PV à personne, ni même au syndic. Mais, comme ce cas est rare, il est donc plus probabable que quelqu'un ne soit ni présent ni représenté. Alors voici la procédure complète à faire :
Très important : Au début de l'assemblée, on procède à l'élection du bureau. On choisi un président de séance, un ou deux scrutateurs et un secrétaire qui est normalement, sauf si l'assemblée en décide autrement, le syndic. A ce moment-là déjà, il faut que l'assemblée en décide autrement. Il faut que le secrétaire soit celui qui va se proposer comme syndic provisoire et qui pense qu'il a des chances d'être élu. Il suffit d'expliquer à l'assemblée que vous allez probablement, du fait que le seul un candidat à la fonction de syndic a peu de chance d'être élu et que vous allez probablement élire un syndic provisoire. C'est un vote à la majorité simple (la majorité des présents et représentés.
Il faut que cette personne ait préparé à l'avance un procès-verbal sur lequel il ne restera à remplir que les inconnues (le résultat des votes).
En cours d'assemblée, au moment de l'élection du syndic, si celui-ci n'est pas élu, constater que la copropriété n'a plus de syndic et proposer la nomination immédiate du syndic provisoire (majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires, même les absents et non représentés). Définir le mandat exact de ce syndic provisoire (convoquer la prochaine assemblée dans un délai de ...., pour l'élection du nouveau syndic - vous pouvez aussi lui donner mandat pour geler le compte bancaire, s'il l'estime nécessaire).
En fin d'assemblée, si vous disposez d'une photocopieuse, donner le PV à tous les présents, y compris le syndic (leur faire signer sur une feuille qu'ils l'ont reçu ne peut pas vous faire de tort) et envoyer en RAR aux absents non représentés.
Après l'assemblée : Si vous l'estimez nécessaire, faites geler le compte bancaire. Cherchez des candidats syndics. Voyez si les autres copropriétaires ont des candidats à proposer. Demandez des propositions de contrat aux candidats. Convoquez la nouvelle assemblée en RAR (vous vous ferez rembourser par le nouveau syndic).
En cours de la nouvelle assemblée, vous faire élire secrétaire une nouvelle fois. Faire voter un remboursement de vos dépenses par le nouveau syndic. Si un nouveau syndic est élu, c'est presque terminé.
Transmettre le PV de la même manière aux présents et représentés et en RAR aux absents non repésentés et contre émargement au nouveau syndic élu.
Voilà
A bientôt
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