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jbr_dijon
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 04 janv. 2005 : 19:22:30
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Quelques copropriétaires et moi-même somme en désaccord avec notre syndic.
Avant la dernière assemblée générale du 23 novembre 2004, et dans un délai permettant son inscription à l'ordre du jour, j'avais, avec l'avis positif d'autres copropriétaires, envoyé au syndic un courrier demandant d'inscrir à l'ordre du jour la résolution intitulée "révocation du syndic".
Il m'a été répondu par le syndic que cette résolution est inutile, vu qu'il éxiste d'office la résolution intitulée "nomination du syndic" qui sert à son renouvellement pour un an et qu'il suffit de voter "contre" pour révoqué le syndic.
Lors de l'assemblée,
votant "la nomination du syndic", selon la majorité de l'art 25, les résultats sont:
en tantièmes: pour 1280 (51%) contre 1230 (49%) sur 2500
en personnes: pour 2 (33%) contre 4 (66%) sur 6
si l'on considère "la révocation", voté selon l'art 25
en tantièmes: pour 1230 (49%) contre 1280 (51%) sur 2500
en personnes: pour 4 (66%) contre 2 (33%) sur 6
mais, selon la règle de majorité 25-1, lorsqu'il y a au moins 33% des parts votants "pour", il est possible de faire voter la résolution selon la règle de majorité 24, c'est à dire au nombre de personnes.
et cela donnerait:
en personnes: pour 4 (66%) contre 2 (33%) sur 6
et le syndic serait donc révoqué.
D'une autre manière, selon l'art 25-1 qui permet à la majorité des personnes, qui possèderaient au minimum 33% des tantièmes, de faire passer une résolution;
ce même système devrait permettre à cette même majorité de pouvoir rejeter une résolution.
Dans notre contexte c'est ce qu'il ce passe.
66% des personnes, possèdent 49% des parts et votent contre le renouvellement du syndic.
D'après le bon-sens le syndic devrait être révoqué.
Existe-t-il une jurisprudence ?
Nous avons jusqu'au 23 janvier 2005 pour contester le PV d'assemblée générale.
vous remerciant
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 19:50:58
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Comment est libellée,la decision sur ce point, dans le PV de l'assemblée géérale ?
François |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 20:06:22
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Votre syndic a raison, il n’y a pas lieu de demander sa révocation puisque son mandat arrivant à échéance, il est inscrit à l’ordre du jour la nomination du syndic. La question pourrait néanmoins être posée si le renouvellement ne devait prendre effet que pour une date ultérieure et que vous demandiez une révocation immédiate.
Le renouvellement du mandat du syndic actuel ayant obtenu la majorité absolue des voix, il n’y avait pas à procéder à un deuxième vote. Le résultat était acquis dès le premier vote.
La majorité de l’article 24 (de la loi 557-65 du 10 juillet 1965) est la majorité relative des voix par rapport au nombre des suffrages exprimés. On ne tient absolument pas compte du nombre des personnes.
Il ne me semble pas très responsable de proposer de refuser le renouvellement du mandat du syndic sans proposer un autre syndic.
Inutile de contester la résolution, elle est parfaitement régulière.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 21:57:54
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Approbation pleine et entière à P. F. Barde sur tous les points.
Il est absurde de demander l'inscription de la révocation du syndic à l'ordre du jour d'une assemblée dont l'OJ comporte le renouvellement ou non du mandat.
Quant à votre décompte qui fait intervenir le nombre de personnes dans un vote à la majorité de l'article 24 ???? On n'ose pas dire ce qu'on en pense.
Cher jbr_dijon, c'est très bien de vous intéresser à la bonne gestion de votre immeuble, mais il faut d'abord apprendre humblement le ba ba de cette gestion.
Ne vous formalisez pas ! Restez avec nous ! L'année prochaine vous saurez comment il faut faire pour virer votre syndic, qui ne le mérite peut être pas  |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 23:00:23
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Je ne comprends pas !
Il y a eu un vote pour ou contre la nomination du syndic en place ?
Et ensuite dans la foulée un vote pour ou contre la révocation de ce même syndic ?????
Elisabeth |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 00:20:49
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non elisabeth
c'est seulement jbr qui interprête mal les articles 24 et 25 et voudrait pouvoir utiliser à tort l'article 25.1 en renfort de sa cause mais le droit est le droit
ceci dit je comprend qu'il peut être rageant que deux copropriétaires imposent ainsi leurs vues aux quatre autres
dans une situation comme celle là, il faut trouver d'autres terrains pour se battre si la gestion de la Copropriété n'est pas bonne.
casi+
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jbr_dijon
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 13:17:50
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La révocation et le renouvellement sont-elles 2 résolution différentes ?
Si l'on vote une révocation à la majorité art 25, avec comme résultats
pour 49% contre 51%
la révocation est rejetée.
mais l'art 25-1 permet, car il y a au moins 33% des voix "pour" cette révocation, de la voté en second à la majorité art 24, c'est à dire en nombre de personnes.
résultats: pour 4 (66%) contre 2 (33%)
et la révocation serait donc approuvée.
le problème qui se pose, c'est qu'il y a ammalgamme entre voter pour une révocation ou contre un renouvellement. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 16:16:35
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Jbr-..., on va faire simple :
Une révocation s'entend obligatoirement en cours de mandat. C'est comme un licenciement en cours de contrat. OK ?
Une nomination ...c'est une nomination ! C'est comme une embauche nouvelle ...
Un syndic ayant un mandat à durée déterminée, il y a donc des embauches successives, suivant la périodicité du mandat, tous les 1, 2 ou 3 ans maxi.
A échéance du mandat du syndic, il faut donc procéder à la nomination du syndic suivant, que ce soit par nomination du sortant ou d'un nouveau.
Ce n'est que si vous aviez un syndic mettons pour 3 ans que vous pouvez inscrire à l'AG de la 2ème année la question de sa révocation, révocation (licenciement) avant l'échéancece des 3 ans.
Dans votre cas, le mandat arrivant à échéance chaque année, il n'y a qu'une question qu'un vote sur la nomination du prochain syndic ... puisque le "contrat" du sortant est échu.
Mais comme vous n'avez pas pris la précaution d'avoir au moins un autre candidat, vous êtes condamnés à re-nommer le sortant, à la maj.art.25, ou suivant 25-1 au besoin.
Dans le cas contraire, c'est la panne et plus de syndic. (sauf si vs nommez un copropriétaire candidat en séance syndic, mais vous ne me semblez pas pret pour cela !)
Ne cherchez pas compliqué quand c'est tout simple. Et la prochaine fois ayez au moins un autre candidat si vous ne voulez plus du sortant ! |
Edité par - gédehem le 05 janv. 2005 16:26:03 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 00:16:35
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Citation :
à la majorité art 24, c'est à dire en nombre de personnes.
Ceci est TOTALEMENT FAUX. On ne raisonne JAMAIS en termes de personnes ; on compte toujours les tantièmes !
Il me semble que cela a déjà été rectifié au cours de ce fil de discussion. Alors il faudrait assimiler.....
Elisabeth |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 01:20:04
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l'article 25-1 n'est pas fait pour permettre à des copropriétaires en minorité face à une décision prise, de se rattraper par un artifice de procédure. il a été fait pour aider la copropriété à prendre certaines décisions qui n'ont pas réuni tout de suite la majorité requise. dans le cas particulier la décision a été prise article 24.
casi+ |
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jbr_dijon
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 21:39:10
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pour elizabeth
Rappel des règles de majorité :
Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l'Assemblée.
Article 25 ; majorité des tantièmes de tous les copropriétaires.
Article 25-1 : lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité de l'art. 25 mais que le
projet a recueilli au moins, le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut
décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Article 26 : double majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins deux tiers des
tantièmes.
ce qui veut bien dire que l'on résone en terme de nombre de personnes.
est-ce assimilé ?
pour casimiret
D'une autre manière, selon l'art 25-1 qui permet à la majorité des personnes, qui possèderaient au minimum 33% des tantièmes, de faire passer une résolution;
ce même système devrait permettre à cette même majorité de pouvoir rejeter une résolution.
pourquoi ça réciproque ne serait-elle pas valable ?
si quelqu'un a une jurisprudence à ce sujet, ça m'interresse
sinon nous (les 4 copro sur 6) somme pret pour que la justice tranche. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 21:54:54
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Jbr, on a dit que le nombre de personnes ne joue pas pour la majorité de l'article 24, on n'a pas parlé de l'article 26.
La majorité de l'article 26 est la seule à prendre partiellement en considération le nombre de personnes. Les autres non.
Il y a 40 ans que c'est comme çelà. Ne cherchez ni assimilation ni jurisprudence sur cette question qui ne peut générer aucune controverse. |
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jbr_dijon
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 21:57:10
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Le problème est de savoir qui à la majorité.
cas 1:
Si l'on vote une résolution à la majorité art 25, avec comme résultats
pour 34% contre 66%
la résolution est rejetée.
mais l'art 25-1 permet, car il y a au moins 33% des voix "pour" cette résolution, de la voté en second à la majorité art 24, c'est à dire en nombre de personnes.
résultats: pour 4 (66%) contre 2 (33%)
et la résolution serait donc approuvée.
La majorité est donc accordée aux 4 personnes (sur 6) qui n'ont que seulement 34% des tantièmes.
tout le monde est-il d'accord sur le cas 1 ?
cas 2:
Si l'on vote une résolution à la majorité art 25, avec comme résultats
pour 66% (2 personnes) contre 34% (4 personnes)
la résolution est adoptée.
dans ce cas la majorité est accordée aux 2 personnes ayant 66% des tantièmes.
Pourquoi, dans un cas c'est le groupe de 4 qui à le "pouvoir" et dans l'autre non ??
Pourquoi n'est-ce pas toujours le même groupe qui aurait la majorité, soit en votant "pour" une résolution (cas 1) ou en votant "contre" ??
En mathématique et en logique générale, les réciproques sont toujours valable.
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jbr_dijon
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 22:01:38
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pour JPM
Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l'Assemblée.
Un copropriétaire ayant une voix, si il y a 10 copropriétaires il y a 10 voix exprimées.
On parle donc bien du nombre de personnes pour l'art 24. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 23:15:29
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jbr dijon,
Lorsqu'il y a plus de la moitié des VOIX (ou tantièmes) de copropriétaires qui sont présents ou représentés lors d'une AG, on vote les décisions qui doivent être votées "à la majorité des voix de tous les copropriétaires" à l'article 25. Un point, c'est tout.
Votre exemple : 34% pour et 66% contre signifie que la résolution est rejetée ET ON NE VOTE PLUS UNE DEUXIEME FOIS!!!! C'est comme pour les élections: lorsqu'un candidat a plus de 50% de voix au premier tour, il n'y a PLUS DE SECOND TOUR.
On vote à l'article 25-1 UNIQUEMENT "lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent (=article 25 :"à la majorité des voix de tous les copropriétaires"")mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires..."
Dans votre exemple cas N°1 il y a bien eu 66% qui ont voté CONTRE. C'est plus de la moité des voix de tous les copropriétaires. La résolution est donc rejetée et on ne revote plus sur cette question. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:36:11
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Y'a des moments où je me marre, et d'autres où je suis sans voix ....
Jbr- : si un copropriétaire a UNE voix, il vote avec UNE voix.
Il est absent et donne sa voix au voisin.
On a donc UN voisin qui vote avec DEUX voix.
Et comme sur les 10 copropriétaires, y'en a 6 qui sont aux Bahamas, les 4 qui restent ayant reçu mandat votent bien avec DIX voix.
Si vous avez les bonnes lunettes et que vous savez bien lire, vous voyez ici que QUATRE copropriétaires disposent bien de DIX voix.
Le statut de la copropriété fixé par le loi précisant qu'en AG on vote avec des voix, ce sont bien les DIX voix qui seront prisent en compte ... peu importe qu'elles soient portées par 3, 6 ou 8 copropriétaires.
Alors quand vous avez UN copropriétaire qui dispose de 163 voix, il ne peut voter qu'avec ses 163 voix ......
Si un pont est limité à 5 tonnes, il n'est pas indifférent que ce soit UN vélo de 20 kg qui passe dessus ou UN camion de 10 tonnes.
Pourtant ils sont chacun UN .....
Si je suis votre raisonnement, vous prenez LE camion qui fait aussi UN que mon vélo ?
Dans ce cas, attendez que je passe d'abord pour traverser !....
En copropriété c'est la même chose, chaque personne propriétaire de lot n'a pas le même poids ... en voix !
Cherchez pas plus loin, y'a rien à voir ....
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 11:39:07 |
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majorité pour voter contre la nomination
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