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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 08 janv. 2005 : 22:18:36
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Je voudrais évoquer le cas de figure suivant qui, me semble-t-il n'a pas été évoqué dans ce fil de discussion.
Supposons un vote pour la nomination du syndic.
Résultat du vote :
3320 CONTRE
2500 POUR
le reste : absents et abstentions.
Que se passe-t-il dans ce cas ?
Dans ce cas, on ne peut prendre de décision.
Donc le seul "salut" pour la copropriété est d'avoir un autre syndic sous la main ?
Est-ce bien cela ?
Une autre question :
si 3 candidatures sont présentées, dont le sortant bien sûr, peut-on imaginer de voter d'abord à l'article 25 sur le sortant ?
Si sa candidature est refusée, il prend ses affaires et il s'en va. Ce qui permet de discuter sur les autres candidatures, hors la présence du sortant.
Et ensuite, on vote idem sur les deux autres.
S'il faut passer à l'article 24 pour le sortant, peut-on lui demander de sortir afin qu'il n'assiste pas à la discussion générale ?
Elisabeth |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 22:48:35
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Citation :
Initialement entré par JPM
De toute manière la situation est différente selon qu'il y a un syndic professionnel ou un syndic propriétaire.
Qu'en est-il alors dans le cas d'un syndic propriétaire? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 22:49:27
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Pour Elisabeth :
Vous n'avez pas indiqué le total des voix : 5 000 ou 10 000 ?
et sur Citation :
S'il faut passer à l'article 24 pour le sortant, peut-on lui demander de sortir afin qu'il n'assiste pas à la discussion générale ?
Si le total est 5 000, il n'y a pas lieu de faire une discussion générale. Il y a lieu de voter immédiatement dans le cadre de l'article 24.
La pratique des copropriétaires qui ne peuvent pas discuter sans prier le syndic d'aller faire un tour dans le jardin est toujours un mauvais signe. Pas d'influence correcte du CS. Ragots de couloirs. Incapacité de participer efficacement à la gestion.
Le mieux pour le syndic sortant est de partir. Le mieux pour le candidat est de se désister. Il y a bien assez de copropriétés en France pour tous les syndics. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 23:35:30
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JPM
Je ne comprends pas pourquoi il y aurait 5000 ?
Je suis dans le cas général d'une copropriété représentée par 10 000 tantièmes.
Donc dans ce cas de 10 000, aucune décision ne peut être prise et le syndic sortant va partir.
Je posais la question de savoir si on pouvait inviter le syndic à sortir, parce qu'auncune discussion n'a eu lieu dans le cadre du CS, ou du moins a-t-il été plus qu'expéditif.
Voici la "procédure" très particulière utilisée par ce CS. Il invite tous les copropriétaires à une "réunion informelle de la plus haute importance" dont l'ordre du jour n'était même pas fourni !!!! Les deux copropriétaires les plus "récalcitrants" ont même eu droit à une convocation en LRAR !!!!!!!!
Il y a eu un vote à main levée pour savoir qui voulait changer de syndic. Il y avait un certain nombre d'absents d'une part et d'autre part, tous les "opposants" n'ont sans doute pas voulu exprimer leur avis à l'occasion de cette réunion. N copropriétaires ont "voté" qu'ils voulaient changer de syndic. Le CS, constatant qu'il n'y avait pas une majorité pour changer de syndic a tout simplement décrété qu'ils ne mettraient pas à l'ordre du jour de nouvelles candidatures. (J'ai un écrit noir sur blanc à ce sujet).
C'est très simpliste dans certains CS : on compte le nombre de personnes, sans avoir la moindre notion sur les tantièmes et on ignore totalement l'avis des absents !
Bien évidemment, ayant constaté que de plus en plus de copropriétaires commencent à comprendre que la copropriété ne tourne pas rond pour des raisons évidentes à comprendre et que certaines personnes sont plus préoccupées de passer leur temps à assouvir leur haines personnelles et à les "propager" plutôt que de passer leur temps à défendre les intérêts des copropriétaires (évidemment, cela demande beaucoup d'efforts), j'ai donc pris l'initiative de présenter deux syndics (reconnus) et qui ont tous les deux été présentés à la copropriété.
Evidemment, pour le CS, la solution de facilité consistait à ne prendre aucune initiative. De toutes les façons, ils ont montré leur incapacité à "gérer" la copropriété, à "contrôler" et à "assister" le syndic.
Et dans tous les cas de figure, le CS était dans l'incapacité d'entamer une discussion "comparative" des deux syndics pour n'en présenter qu'un seul lors de l'AG.
C'est la raison pour laquelle il sera nécessaire d'entamer une certaine discussion lors de l'AG. Ce qui est bien évidemment fort regrettable. Citation :
Le mieux pour le syndic sortant est de partir. Le mieux pour le candidat est de se désister.
Que voulez-vous dire par là ?
Certains syndics n'ont-ils pas tendance à s'accrocher à leur siège, car cela ne constitue sûrement pas une bonne publicité pour eux ? Et ils s'accrochent d'autant plus qu'ils subissent régulièrement des "éjections" ?
Elisabeth |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 05:10:25
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Bonjour,
Après les réflexions de JPM, j'ai approndi les miennes et si je ne conteste pas sa remarque selon laquelle l'article 25 n'a été que très peu modifié, je reviens sur les majorités nécessaires aux prises de décision.
En fait, la décision à prendre (ou à ne pas prendre) est uniquement celle figurant sur la convocation. Il n'y a que deux cas de figure : ou elle est prise ou elle n'est pas prise. La réflexion à partir de la base, l'article 24, nous fait comprendre que ce ne peut être qu'ainsi. Exemple, décision à prendre à l'art 24 : 51% des présents pour la décision, 40% contre et 9% abstention : elle est prise. 49% pour, 40% contre et 11% abstention : elle n'est pas prise. Il n'est donc pas nécessaire qu'il y ait une majorité contre pour qu'elle ne soit pas prise. Avec une majorité contre, on aurait absolument le même résultat : 40% pour, 49% contre et 11% abstention : elle n'est pas prise.
Le résultat est le même avec l'article 25, sauf que les pourcentages se calculent sur la totalité des copropriétaires et non des seuls présents. La aussi, majorité ou non contre la décision ne change rien : elle n'est pas prise si elle n'a pas les 51% des copropriétaires pour. Dans ce cas, si elle n'est pas prise, comme dit dans le texte de l'article, mais qu'elle a 33% pour, on fait un nouveau tour. Pareil pour l'article 26. Si la décision ne réuni pas les deux conditions, elle n'est pas prise et si oui, elle est prise.
mariejds |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 10:18:10
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mariejds
Je trouve que vous faites "compliqué" pour quelque chose qui est très simple.
Je reprends donc le vote à l'article 24 :
il n'y a aucune obligation d'avoir un minimum de 51 % de présents. Par ailleurs, accessoirement, je trouve qu'on parle de plus en plus sur ce forum en termes de pourcentages, ce qui n'est pas du tout conforme à la façon de présenter les résultats des votes dans les PV.
Donc je vais parler en tantièmes, par exemple en 10 0000 è; je trouve que c'est beaucoup plus simple et plus parlant.
L'aricle 24 est vraiment très simple : d'abord, il n'y a plus à prendre en compte les abstentions.
Donc
ART. 24 :
tantièmes POUR > aux tantièmes CONTRE : la résolution est adoptée
Pour tout autre cas, la résolution est rejetée.
Des exemples :
3400 POUR et 2500 CONTRE : la résolution est adoptée
3400 POUR et 3800 CONTRE : la résolution est rejetée
1000 POUR et 0 CONTRE : la résolution est adoptée
2000 POUR et 2000 CONTRE : la résolution est rejetée
Je rappelle qu'il y a quand même un problème qui se pose lors d'un vote à l'article 25, lorsque qu'il n'y a pas suffisamment de présents et représentés. S'il n'y en a que 3333, on ne pourra jamais atteindre les 3334 tantièmes nécessaires pour passer à l'article 25-1. Et là, il y a "blocage". Ce qui évidemment est "dramatique" si on vote la nomination du syndic.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 09 janv. 2005 10:26:12 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 11:28:18
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OK sur le synthèse d'Elisabeth pour l'article 24, avec un petit correctif sur :
Citation :
2000 POUR et 2000 CONTRE : la résolution est rejetée
Danc ce cas il n'y a pas de décision. Pas de rejet, pas d'adoption.
Ok aussi sur la réflexion qui suit :
Citation :
Je rappelle qu'il y a quand même un problème qui se pose lors d'un vote à l'article 25, lorsque qu'il n'y a pas suffisamment de présents et représentés. S'il n'y en a que 3333, on ne pourra jamais atteindre les 3334 tantièmes nécessaires pour passer à l'article 25-1. Et là, il y a "blocage". Ce qui évidemment est "dramatique" si on vote la nomination du syndic.
Il faut poser clairement la question d'une sanction appropriée qui pourrait être prise à l'encontre des copropriétaires qui paralysent la gestion d'une copropriété en ne prenant pas même la peine d'envoyer un pouvoir. La solution qui consiste à abaisser les majorités nécessaires est de même nature que celle qui consiste à réduire les programmes pour que tout le monde puisse avoir le diplome.
Il faut rappeler qu'une proposition de loi a été déposée pour que toutes les décisions en copropriété puissent être prises à la majorité de l'article 24. Est-ce une facétie pour attirer l'attention sur les " drames " évoqués par Elisabeth ? Les auteurs du projet croient-ils au contraire qu'ils ont trouvé la solution idéale ?
On peut se demander ce que donnerait une action judiciaire du syndicat contre chaque défaillant à une assemblée tendant à l'allocation de 1 € à titre de dommages et intérêts ?
On peut répondre qu'un copropriétaire est libre de ne pas assister à une assemblée et de ne pas donner pouvoir.
Mais on peut répondre aussi que la propriété d'un lot crée des obligations sociales.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 11:41:40
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JPM dit : Citation :
Danc ce cas il n'y a pas de décision. Pas de rejet, pas d'adoption.
dans le cas où il y a autant de POUR que de CONTRE.
Personnellement, je ne serais pas aussi affirmative.
Ce qui voudrait dire que là encore, il y aurait une situation de blocage. Il est vrai que le cas évoqué est certainement rare, mais il peut se produire.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 09 janv. 2005 11:42:21 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 12:16:59
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Elisabeth est une scientifique !
Peut elle nous faire un calcul de probabilités sur le nombre de fois pù il pourrait y avoir 3300 tantièmes pour et autant contre.
Si ce nombre est important -ce dont je doute- il pourrait être prévu, dans les règlement de copropriété , que dans ce cas la voix du président du bureau sera prépondérante, ou bien qu'il faudrait passer à un deuxième tour si la question à l'ordre du jour justifie qu'elle ne soit pas reportée à une date ultérieure  |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 16:17:27
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Bonjour,
Je ne suis pas sûre d'avoir bien compris, mais je croyais que les voix des abstentionnistent ne comptaient plus du tout?
Pour un vote à l'article 24, par exemple, si 49% des présents et représentés votent pour, 40% votent contre et 11% s'abstiennent, il me semble que la résolution est bien adoptée (contrairement à ce qui se passait autrefois).
Quelqu'un pourrait-il nous confirmer cela??? |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 16:46:42
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Je répète qu'il ne faut pas raisonner en termes de pourcentages.
Par ailleurs, les abstentionnistes, on les ignore complètement.
On compare uniquement le nombre de tantièmes POUR et le nombre de tantièmes CONTRE et on regarde quel est le plus grand nombre.
Il me semble pourtant que cela ne peut pas être plus simple ; alors il ne faut pas compliquer pour une fois que quelque chose est simple en copropriété.
Pourquoi s'encombrer de l'"autrefois" ? Il vaut mieux mettre son énergie à comprendre le "présent".
Et je répète encore une fois qu'on ignore totalement les abstentionnistes, alors il ne faut pas venir faire des raisonnements en y mêlant les abstentionnistes.
En plus, je prends un exemple :
s'il y a 6324 présents et représentés, à aucun moment vous n'allez calculer des pourcentages pour déterminer le résultat d'un vote. Vous allez faire la
somme des tantièmes.
Si vous calculez 49 % de 6324, cela donne 3098,76,
si vous calculez 40 % de 6324, cela donne 2529,60.
Que voulez-vous faire avec cela ?
Manja, dans vos AG, on calcule le résultat des votes avec des pourcentages ?
Elisabeth |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 17:08:37
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Bonjour Elisabeth,
J'ai juste repris l'exemple plus haut de marijds qui n'a pas parlé de tantièmes, mais de pourcentages. Bien évidemment, le problème que je voulais soulever, c'était celui des voix des abstentionnistes qu'elle incluait dans le vote pour arriver à un rejet d'une résolution, ce qui me paraissait erroné.
Vous confirmez bien que les voix des abstentionnistes sont complètement ignorées. Il me semble que c'est relativement nouveau, et je pense qu'il est important que les copropriétaires le sachent pour éviter des erreurs de décomptage!!! |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 17:22:12
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J'ai clairement répondu au message de mariejds qui était justement très embrouillé.
Avez-vous vu ma réponse ?
Quant à cette nouvelle façon de voter, elle existe depuis la loi SRU du 13 décembre 2000. Donc on ne peut pas dire que ce soit vraiment nouveau.
Il faut surtout inciter les copropriétaires à ne pas s'abstenir mais à exprimer clairement leurs opinions.
Un exemple simple :
si on veut virer le syndic en place et qu'il y a quelques copropriétaires de mèche avec lui, supposons qu'à l'article 24, ceux-là votent pour le maintien du syndic et supposons qu'il y ait donc 2000 POUR, pendant que seuls 1999 votent CONTRE mais qu'il y a, ne serait-ce même que 500 ou même 4000 qui s'abstiennent. Le syndic sera donc réélu parce qu'un certain nombre de "trouillards" n'auront pas eu le courage d'exprimer leurs opinions (alors qu'ils savent très bien que le syndic fait très mal son travail).
Donc de l'importance de bien expliquer aux copropriétaires qu'il ne faut pas s'abstenir et qu'il faut avoir le courage de ses opinions.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 09 janv. 2005 17:23:04 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 18:11:27
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Elisabeth, effectivement, je n'avais pas vu que vous parliez aussi des abstentions. Autant pour moi.
L'exemple que vous citez est tout à fait pertinent.
Je pense que c'est utile que tous les copropriétaires sachent que les abstentions ne comptent plus du tout.
Ce ne sont malheureusement pas les syndics qui expliquent cela aux copropriétaires lorsqu'un vote d'une AG pourrait les favoriser: pour l'aprobation des comptes ou pour le quitus, nous avons déjà expérimenté cela. Par l'abstention d'un seul copropriétaire, les comptes ont été approuvés par deux copropriétaires quasi-majoritaires - contre plus d'une vingtaine qui avaient voté contre.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 20:10:36
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Pour JPM et autres spécialistes :
concernant mon questionnement dans le message un peu plus haut (09 Jan 2005 : 11:41:40), quels sont les avis lorsque, pour un vote à l'article 24, il y a autant de POUR que de CONTRE ?
JPM dit que le projet n'est ni adopté ni rejeté, ce qui mène donc à une situation de blocage.
On pourrait imaginer une copropriété avec deux clans, chaque clan votant toujours de la même façon (et chaque clan ayant le même nombre de tantièmes). L'AG serait quasiment "bloquée" du début à la fin, donc il y a quelque chose qui cloche.
Moi, je suggère que si les POUR ne sont pas strictement supérieurs aux CONTRE mais égaux (au sens mathématique), la résolution est rejetée.
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 21:30:16
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Pourquoi voulez vous qu'elle soit rejetée puisqu'elle n'est pas adoptée ?
Qu'il y ait une situation de blocage, c'est bien évident.
C'est aussi la raison pour laquelle la copropriété à deux devrait être, sinon interdite, du moins assujettie à un régime autre que celui de la loi de 1965. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 21:33:48
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Il n'y a aucunement besoin de suggérer ou d'interpréter quoi que ce soit et les formulations de type "ni adopté ni rejeté" ne veulent strictement rien dire.
En effet, la loi dispose pour l'art. 24 que "Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi". La majorité des voix, c'est la moitié des voix plus une. Il n'y a pas de cas mathématique, Elisabeth, où un tel calcul ne puisse pas être fait : ne vous compliquez pas la vie !
Marc |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 22:28:47
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La question qu'Elisabeth soulève est très pertinente.
Dans le cas d'une copropriété avec un copropriétare majoritaire, les voix de ce dernier sont ramenées à la totalité des voix des autres copropriétaires. On peut donc avoir 4856 voix "pour" (celles du copropriétaire majoritaire) et 4856 "contre" (celles des 24 autres copropriétaires, s'ils sont TOUS présents ou représentés).
Dans le cas où les intérêts personnels du copropriétaire majoritaire sont différents de ceux des autres copropriétaies, la situation semble bien bloquée.... |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 22:33:06
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Donc si les POUR sont strictement > aux CONTRE, la résolution est adoptée.
Exemple : 2001 POUR et 2000 CONTRE
Mais pour Marc 75017 : on peut quand même vous rétorquer qu'il s'agirait ici de la moitié des voix de quoi ? Avec l'article 24, il n'existe pas d'entité qu'on puisse diviser par 2 pour ensuite rajouter 1. On n'est donc pas strictement dans le cas de figure habituel de ce qu'on appelle "majorité".
Donc ?
Elisabeth |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 09:00:13
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Je rectifie mon message précédent. Il existe bien une "entité" à diviser par 2.
C'est :
nombre de présents et représentés auquel on soustrait les abstentions et refus de vote (ces derniers n'étant pas des suffrages exprimés). Cela donne donc un nombre X qui est la somme des POUR et des CONTRE.
Donc s'il y a X / 2 + 1 POUR, la résolution sera adoptée.
Exemples :
présents et représentés : 7000
abstentions : 3000
donc "entité" à diviser par 2 : 4000 (d'où majorité = 2001)
POUR : 2001
CONTRE : 2000
dans ce cas, la résolution est adoptée
mais s'il n'y a que 2000 POUR, la résolution est rejetée puisque la condition de majorité n'est pas satisfaite.
Autre exemple :
présents et représentés : 7001
abstentions : 3000
donc "entité" à diviser par 2 : 4001 (d'où majorité = 4001/2+1 = 2001,5)
POUR : 2001
CONTRE : 2000
la résolution est rejetée puisque les POUR sont inférieurs à 2001,5.
Pour que la résolution soit adoptée, il faut 2002 POUR.
C'est juste ?
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 10 janv. 2005 09:02:28 |
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