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 Sujet  |
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cows
Contributeur senior
90 réponses |
 Posté - 09 janv. 2005 : 21:53:10
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Bonjour,
Une convention de servitude de passage a été établie par un même propriétaire (en 1993) suite à une division en 2 lots d'un terrain lui appartenant et dont il est spécifié dans l'acte (publié aux bureau des hypothèques)que chaque fond (servant et dominant) est destiné à être vendu à un autre propriétaire (ce qui a été fait peu de temps après)
Cette servitude permet à un des deux lots(fond dominant) d'accéder à une route communale en passant par l'autre lot(fond servant).
Peut on considérer que cette servitude de passage est juridiquement valable (=droit réel immobilier)alors que lors de son établissement le fond servant et dominant appartenaient à un seul propriétaire,mais en tenant compte du fait que celui ci l'a créée dans le but de désenclaver un des terrains avant leur vente et que dès lors qu'un terrain a été vendu il y avait bel et bien deux propriétaires distincts pour les deux fonds (servant et dominant)
J'aimerais beaucoup avoir des avis éclairés sur cette question, si cela est possible.
Merci d'avance pour toutes les réponses que vous pourrez m'apporter
car, ayant acheté depuis peu le lot "fond dominant", je vois mon droit de passage contesté par la personne qui a acheté l'autre lot "fond servant" et une idée plus précise sur la question me serait d'une grande utilité.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 10:10:36
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Cows,
Tout d'abord, si votre terrain est effectivement enclavé votre voisin ne peut contester cette servitude qui sera une servitude régie par les articles 682 à 685-1 du code civil dont voici le détail:
Citation :
Article 682
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Article 684
Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
Article 685
L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.
Article 685-1
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Si, en revanche, votre terrain peut être accédé par un autre passage et qu'il n'est donc pas enclavé, alors ce qu'il faut vérifier ce qu'il est inscrit dans l'acte de vente de votre voisin. Car effectivement, il n'est pas prévu qu'un propriétaire de deux parcelles mette en place une servitude sur une de ses parcelles au bénéfice de l'autre. Mais, en toute logique, l'ancien propriétaire à dû indiquer dans l'acte de vente de votre voisin un servitude au bénéfice de votre parcelle. Là, il s'agit d'une servitude 'de fait de l'homme' et non 'du fait de la situation' su terrain. Ces servitudes sont régies par les articles 686 à 710 du Code Civil (vous pouvez retrouver ces articles sur le site LégiFrance www.legifrance.gouv.fr)
Votre acte de vente doit d'ailleurs reprendre mot pour mot la description de cette servitude. Donc vérifiez déjà l'existance de cette dernière dans votre acte.
Cordialement,
Pégase |
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cows
Contributeur senior
90 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:24:54
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Cows,
Tout d'abord, si votre terrain est effectivement enclavé votre voisin ne peut contester cette servitude qui sera une servitude régie par les articles 682 à 685-1 du code civil dont voici le détail:
Citation :
Article 682
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.
Article 684
Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable.
Article 685
L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.
Article 685-1
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Si, en revanche, votre terrain peut être accédé par un autre passage et qu'il n'est donc pas enclavé, alors ce qu'il faut vérifier ce qu'il est inscrit dans l'acte de vente de votre voisin. Car effectivement, il n'est pas prévu qu'un propriétaire de deux parcelles mette en place une servitude sur une de ses parcelles au bénéfice de l'autre. Mais, en toute logique, l'ancien propriétaire à dû indiquer dans l'acte de vente de votre voisin un servitude au bénéfice de votre parcelle. Là, il s'agit d'une servitude 'de fait de l'homme' et non 'du fait de la situation' su terrain. Ces servitudes sont régies par les articles 686 à 710 du Code Civil (vous pouvez retrouver ces articles sur le site LégiFrance www.legifrance.gouv.fr)
Votre acte de vente doit d'ailleurs reprendre mot pour mot la description de cette servitude. Donc vérifiez déjà l'existance de cette dernière dans votre acte.
Cordialement,
Pégase
Bonjour Pégase et merci pour cette réponse.
Je voudrais ajouter que chaque acte de vente de tous les propriétaires successifs des deux fonds contenait un rappel de servitude avec les références de la publication aux hypothèques ainsi qu'une retranscription littérale des termes de celle ci.
Il s'agit d'une convention de servitude qui stipule "qu'afin de permettre à la parcelle X appartenant à M et Mme A et destinées à être vendues à un autre propriétaire d'accéder au chemin communal il est constitué une servitude perpétuelle de passage....
Fonds servant: une parcelle de terrain.... appartenant à M et Mme A (ci dessus nommés)
Fonds dominant une parcelle de terrain appartenant à M. et Mme A et destinée à être vendue à un autre propriétaire"
Cette servitude concerne donc bien au final deux propriétaires distincts puisqu'elle a bien été établie au profit d'une parcelle achetée par un autre propriétaire et non pas au profit du propriétaire originel des deux parcelles...
Qu'en pensez vous?
Cordialement
Cows |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 10:34:52
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D'après moi, y'a pas photo. Votre voisin ne peut contester la servitude. En effet, ce type de convention ne se rapporte qu'a un fond et non à un propriétaire. Donc comme elle est retranscrite sur tous les actes, elle est valable et tombe sous la prescription trentenaire: faute d'accord des deux parties, elle court pendant un délais indéfini et ne peut être contestée que si elle n'est pas utilisée pendant 30 ans (ce qu'il faut encore prouver...).
Envoyez donc une petite lettre RAr à votre voisin lui rappelant les articles 686 à 710 du Code Civil.
Cordialement,
Pégase |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:15:43
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cette servitude est parfaitement valable car bien que faite par un unique propriétaire, le but était clairement de préparer la vente des lots et leurs modalités de desserte.
Je suppose bien évidement qu'elle a été retranscrite dans les actes des différents propriétaires successifs.
votre voisin devrait aller voir son notaire afin qu'il lui réexplique ce qu'il a déjà dû lui expliquer à l'achat. |
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cows
Contributeur senior
90 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:05:34
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Citation :
Initialement entré par Pégase
D'après moi, y'a pas photo. Votre voisin ne peut contester la servitude. En effet, ce type de convention ne se rapporte qu'a un fond et non à un propriétaire. Donc comme elle est retranscrite sur tous les actes, elle est valable et tombe sous la prescription trentenaire: faute d'accord des deux parties, elle court pendant un délais indéfini et ne peut être contestée que si elle n'est pas utilisée pendant 30 ans (ce qu'il faut encore prouver...).
Envoyez donc une petite lettre RAr à votre voisin lui rappelant les articles 686 à 710 du Code Civil.
Bonjour Pégase,
Ces renseignements me sont d'autant plus précieux que mon voisin m'a annoncé son intention de m'intenter un procès..Affaire à suivre donc...
Cordialement,
Pégase
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cows
Contributeur senior
90 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:08:31
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[quote]Initialement entré par dobaimmo
cette servitude est parfaitement valable car bien que faite par un unique propriétaire, le but était clairement de préparer la vente des lots et leurs modalités de desserte.
Je suppose bien évidement qu'elle a été retranscrite dans les actes des différents propriétaires successifs.
votre voisin devrait aller voir son notaire afin qu'il lui réexplique ce qu'il a déjà dû lui expliquer à l'achat.
Bonjour dobaimmo,
merci pour cette réponse qui pourra me servir d'argument de base si comme il me l'a promis mon voisin m'intente un procès. A suivre... |
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