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Pégase
Pilier de forums
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 Posté - 10 janv. 2005 : 11:43:51
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Bonjour à tous,
Une petite question qui me chipote:
Une personne achète, il a y 3 ans, une propriété qui comprend un très grand terrain et une maison, et il en fait sa résidence principale. Il y a un an il vend la maison et une petite partie du terrain. Le prix de vente de la maison est supérieur au prix d'achat initial de la propriété et il n'a donc plus d'emprunt. Il garde une grande partie du terrain pour y construire une maison.
Pendant qu'il construit, il habite une caravane sur les lieux de la construction.
Aujourd'hui, il a un acheteur pour une autre partie du terrain restant qui ne comprend pas la maison qu'il construit.
Question: Si il vend ce terrain, sera-t'il assujetti à l'impot sur la plus-value? Et si oui, comment ce dernier sera-t'il calculé, sachant qu'au départ (lorsqu'il a acheté la propriété dans son ensemble) il n'avait pas fait de répartition de valeur sur les différentes parcelles.
Merci pour vos conseils avisés,
Pégase
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Pégase
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3665 réponses |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 12:42:15
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A défaut d'avoir fixé des valeurs distinctes de la propriété acquise entre le bâti et le non bâti, il appartient au contribuable de déterminer sous sa responsabilité, et sous le contrôle a posteriori de l'administration, la partie du prix correspondant à la parcelle conservée après division de la partielle initiale dont l'une a déjà été vendue.
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 12:58:40
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Merci Dethau 
Si je comprends bien, il faut évaluer le prix de la parcelle prévue à la vente par rapport au prix d'achat initial. C'est donc un peu du pifaumètre et j'imagine qu'il y a un risque que le fisc vienne y mettre son nez.
Le Notaire peut-il être une source d'avis fiable?
Dernière question complémentaire:
Le fait que la propriété demeure la résidence principale du vendeur (même si il n'y a plus de bâti et qu'il vit en caravane) ne l'exonère pas d'impot sur la plus-value. Est-ce bien cela?
Cordialement,
Pégase |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:34:01
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Nous ne sommes pas (encore) au 1° avril !
Si une caravane implantée à demeure sur un terrain nu était un immeuble cela se saurait depuis longtemps.
Il y a une trentaine d'années, l'administration avait soumis à la taxe d'habitation les occupants de caravanes leur servant de domicile.
Le Conseil d'Etat n'a pas du tout (mais absolument pas du tout) été de cet avis, et les impositions sont passées à la trappe.
Donc, mauvais plan de votre part.
Pour ce qui est des évaluations du terrain détaché d'une parcelle précédemment bâtie sur laquelle se situait le domicile du cédant, il est certain que la tâche ne sera pas aisée.
La solution la plus logique serait de se référer à la valeur des terrains à bâtir au moment de l'acquisition de la parcelle
initiale,laquelle sera donc le second terme du calcul de la plus-value.
Je ne vois pas l'administration exciper une valeur différente sans autre chose qu'une référence tirée des tendances du marché local à l'époque de l'acquisition.
Dans son argumentation, l'essentiel est d'être crédible.
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Pégase
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3665 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:44:07
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Citation :
Nous ne sommes pas (encore) au 1° avril !
Dommage...
Mais plus sérieusement, merci pour les renseignements détaillés.
Si vous le permettez, j'aurai juste une précision à vous demander:
Si on prend les prix de l'époque, l'achat initial s'est fait bien en dessous du marché (pour plusieurs raisons d'ailleurs qui sont tous à fait expliquables). Donc si la valeur théorique d'achat retenue était celle du marché, il y aurait un écart substantiel entre ce prix et celui qui pourrait être calculé par rapport au prix d'achat effectif.
Dans ce cas, est-il judicieux d'utiliser quand même une valeur estimative basée sur le prix de marché de l'époque, ou vaut-il mieux se lancer dans un calcul savant pour estimer la valeur (plus basse qu'avec la première méthode) basée sur le prix global payé a l'époque pour toute la propriété.
Sachant que, pour ce dernier calcul, il faudra estimer la valeur du bâti (déjà revendu par ailleurs) puis estimer le restant du terrain pour appliquer une règle de 3 afin d'obtenir la valeur d'achat estimée de la parcelle prévue à la vente.
Je sais, c'est pas facile à suivre mais c'est pour cela que je m'arrache un peu les cheveux et que je viens faire appel aux pros du site...
Merci d'avance,
Pégase |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 17:38:38
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Si la valeur du terrain d'assise a été correctement appréhendée lors de la revente de la maison pour le calcul de la plus-value, il n'y a aucun problème, la "règle de 3" étant la solution retenue par l'article 74 SD de l'annexe II au C.G.I. (ex-74 H)
Si tel n'est pas le cas le "calcul savant" devient une équation à 36 inconnues.
De quelle façon déterminer le prix de la construction isolèment,et, par différence, celle du terrain ?
Quelle que soit la méthode envisagée,le résultat sera faux mathématiquement et juste par l'absurde, ce qui me conduit a conserver la méthode du prix du m2. à l'époque de l'achat.
En tout état de cause l'administration sera embarquée sur le même bateau et n'aura pas d'éléments plus probants et déterminants. Donc ! |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 18:20:23
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Je vous suis dans votre raisonnement mais, vous oubliez que la maison vendue l'a été en RP donc hors du champ d'application de l'impot sur la plus-value... Ce qui fait qu'il n'a pas été établi de base à l'époque pour le calcul du prix d'achat.
Ceci dit, lorsque vous indiquez:
Citation :
En tout état de cause l'administration sera embarquée sur le même bateau et n'aura pas d'éléments plus probants et déterminants.
cela me fait penser qu'effectivement le calcul de la plus-value devrait se faire sur la valeur foncière du m2 de l'époque rapporté à la surface qui sera vendue. Mais là se pose la question de la validité d'un tel calcul. En effet, un impot ne devrait-il pas s'appliquer à un gain effectif et non théorique?
Dans le cas présent, en admettant que le prix extrapolé du terrain à vendre par rapport au prix d'achat soit de 100, il aurait été inférieur de 3 fois au prix du marché de l'époque.
Je m'explique:
Prix payé pour la propriété à l'époque: 400
En admettant que la maison valait 200
La valeur théorique du terrain restant est donc de 200 (dont 100 pour la parcelle à vendre et 100 pour celle gardée pour la construction)
Le problème c'est qu'a l'époque une parcelle de la taille de celle à vendre valait 300.
Alors si on prend la méthode préconisée (extrapolation du prix d'achat par rapport au prix du m2 de l'époque) on risque d'avoir un sérieux redressement à postériori. Que ce soit par rapport à la valeur estimative, ou même, de l'exactitude du prix de la vente initiale (soupçons éventuels de dessous de table). Non?
Qu'en pensez-vous?
Pégase |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 19:01:01
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Le redressement pour insuffisance de prix est exclu en raison de la prescription (+ de 3 ans)
Certes,la plus value dégagée de la vente de la maison étant exonérée, le contribuable a pu, néanmoins, déposer sa déclaration en revendiquant l'exonération liée à l'affectation du bien. Dans la logique du mécanisme fiscal, l'exonération doit être demandée pour être obtenue ce qui implique la souscription de la déclaration.
Sur ce point la documentation et la doctrine administrative sont silencieuses.
Il demeure la solution, illogique en soi, d'appliquer purement et simplement les dispositions de l'article 74 SD ann.II CGI.
Dictionnaire de l'enregistrement:
-Cession portant sur une partie d'un bien :
La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partir (CGI annII,art.74SD).Il convient également de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans les mêmes proportions que le prix d'acquisition lui-même.(CGI,ann.II,art.74 SF) |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 11:30:01
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Citation :
Initialement entré par dethau
-Cession portant sur une partie d'un bien :
La plus-value est déterminée en tenant compte de la fraction du prix d'acquisition afférente à cette seule partir (CGI annII,art.74SD).Il convient également de retenir les charges et indemnités augmentatives du prix et les frais d'acquisition dans les mêmes proportions que le prix d'acquisition lui-même.(CGI,ann.II,art.74 SF)
Je me permets juste de citer des deux articles:
Citation :
Article 74 SD
Lorsque la cession porte sur une partie seulement d'un bien, le prix d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui de cette seule partie.
Article 74 SF
Dans les cas prévus aux articles 74 SD et 74 SE, la fraction des charges et indemnités et des frais d'acquisition à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est la même que celle retenue pour la détermination du prix d'acquisition.
Si je comprends bien, il s'agit donc de calculer (estimer) la valeur initiale du terrain à vendre par rapport au prix d'achat et non du prix du marché à l'époque de l'achat?
Si c'est bien ça, alors il existe un autre problème: celui de la détermination effective du prix de chaque 'lot' (Maison, terrain). Et là, on retombe dans le même cas de figure problèmatique: l'estimation à l'époque de l'achat de la valeur de la maison et du terrain.
Plus précisément, en reprenant les valeurs données plus haut, si on avait une valeur globale de 400, comment être certain que la maison avait bien un prix de 200? C'aurait pu être 100 ou 300?
Ce que je me demande c'est quelle serait la méthode de calcul la plus appropriée? Valoriser d'abord le terrain constructible par rapport au prix du marché de l'époque, puis soustraire ce montant du prix d'achat global pour déterminer la valeur d'achat de la maison, ou, à l'inverse, valoriser d'abord la maison pour calculer ensuite la valeur terrain?
Personellement, je pense que le calcul le plus objectif serait le premier, car là au moins, un m2 de terrain constructible est un prix mieux appréhendé par le fisc que la valeur d'un maison qui est extrèmement dépendant de son état.
Si mon raisonnement est juste, il faudrait donc retrouver la valeur terrain de l'époque, l'appliquer à l'ensemble du terrain puis déduire la somme ainsi calculée pour fixer le prix théorique d'achat de la maison.
Mais est-ce que le fisc l'entendra de cette façon? Tel est la vrai question...
Pégase |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 15:04:25
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L'on retombe dans les travers de l'application pure et simple du texte: -la règle de 3 sans chercher à distinguer le bâti du non bâti.
C'est une solution inadéquate mais tout à fait conforme à la lettre du texte.
L'administration fiscale sera dans l'impossibilité de contrer cette approche de la question en présence d'un texte peu précis en ce domaine.
Il est évident que retenir la valeur objective du prix du m2. du terrain à bâtir est la solution la plus logique, cependant rien ne peut contraindre le contribuable à adopter ce raisonnement. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 15:39:41
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Lorsque vous dites:
Citation :
L'on retombe dans les travers de l'application pure et simple du texte: -la règle de 3 sans chercher à distinguer le bâti du non bâti.
voulez-vous dire en fait qu'il faille diviser le prix d'achat global par la surface totale de terrain pour obtenir un prix au m2 et ainsi obtenir le prix d'achat du terrain à vendre? Et ce, sans prendre en compte la valeur du bâti?
Soyons clair, dans un contexte de flou artistique, le but est de savoir quelle sera la façon d'estimer la plus favorable. Dans le cas précis en reprenant les chiffres cités et en admettant un prix de vente du terrain à 250, il y a, à mes yeux, 3 solutions:
1. Estimation de la valeur du terrain sur la base des prix du marché à l'époque:
- Valeur estimée d'achat: 200
- Prix de vente: 250
- Plus-value imposable: 50
- Net vendeur: 250 - 13 = 237
2. Estimation de la valeur terrain par rapport au prix estimé de la maison lors de l'achat soustrait du prix global d'achat:
- Valeur maison: 200
- Valeur terrain restant: 200
- Valeur terrain gardé (pour la construction): 100
- Valeur terrain à vendre: 100
- Prix de vente: 250
- Plus-value imposable: 150
- Net vendeur: 250 - 39 = 211
3. Diviser le prix global d'achat par la surface totale pour obtenir un prix au m2 qui, multiplié par la surface du terrain à vendre, donnera le prix d'achat du terrain en question:
- Prix global: 400
- Surface total terrain: 2000m2
- Surface vendue avec la maison: 500m2
- Surface terrain a vendre: 750m2
- Valeur d'achat terrain à vendre: 150
- Prix de vente: 250
- Plus-value imposable: 100
- Net vendeur: 250 - 26 = 224
Dans ce cas de figure, il est claire que la première méthode (basée sur la valeur réelle du marché du m2 de terrain à l'époque de l'achat) est bien plus intéressante pour le vendeur.
D'après ce que vous dites, le choix de cette méthode est donc possible vu le flou juridique du CGI au sujet de ce type de situation.
Correct?
Pégase |
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dethau
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1614 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 16:09:33
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Retenir pour référence le prix au m2 du terrain à l'époque de l'acquisition est effectivement la solution la plus logique face à l'absence de précision des textes et d'une jurisprudence sur ce point.
Rien ne s'opposerait non plus, à retenir l'autre méthode de la "règle de 3" sur le fondement de l'article 74 SD déjà cité auparavant.
Je ne vois sur quel raisonnement l'administration fiscale assiérait éventuellement une méthode différente sans l'appui d'une base légale différente de celle ci-dessus rappelée. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 16:27:27
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Merci pour vos précisions.
Le problème maintenant est de trouver la source pour identifier le prix moyen au m2 de terrain construction à l'époque de l'achat...
Auriez-vous une piste? Notaires, Agences, Centre des impots?
Pégase |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 17:14:17
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Le centre des impôts étant exclu, les notaires seraient en mesure de fournir ces données dans une certaine fourchette eu égard à la diversité des prix liée au lieu exact d'implantation des terrains à bâtir (urbain,rural,lotissement viabilisé ou non).
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 17:21:11
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Merci pour ces informations et, surtout, merci d'avoir pris le temps de répondre à toutes ces question.
Pégase |
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