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 Sujet  |
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Laeti63
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 12 janv. 2005 : 09:36:12
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Bonjour,
J'ai vendu un bien immobilier le 2 juillet 2004. Le jour de cette vente, le Notaire (ayant interroger mon syndic) m'a retenu sur le prix du bien 320euros que je devais à mon Syndic qui a donc transmis au Notaire le montant de cette somme à payer.
Le 1er décembre 2004, le syndic m'envoie une lettre recommandée en me réclamant 2.800 euros sur des travaux qui ont été votés en Avril 2004 pendant que j'étais toujours propriétaire du bien.
As- t -il le droit de me réclamer cette somme 6 mois après ?
Le fait qu'il ai oublié de signaler cette somme de 2.800 euros au Notaire n'est elle pas maintenant à sa charge ?
Merci pour votre réponse.
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 08:57:56
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On ne voit pas bien là...
Vous avez voté des travaux en avril en croyant ne pas vous découvrir d'un fil, mais tout en vous disant hé, hé "je serai partie avant!"
Nous ne pouvons pas savoir si le syndic a fait des appels de fonds que vous n'auriez pas payé, mais si c'est le cas, votre vente ne vaut pas absolution pour la dette: c'est bien la votre.
Pourquoi vous ne demandez pas au syndic sur quoi il base sa demande?
Peut-être qu'il a même une réponse... je suis même sûr qu'il saura vous dire qui a voté les travaux! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 10:37:15
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Ce n'est pas tant le vote des travaux mais le 1er appel de fonds qui va déterminer l'exigibilité du montant de ces travaux. Le vote d'un montant, s'il rend la somme "liquide" ne la rend pas exigible pour autant s'agissant de travaux hors budget prévisionnel.
Il ne semble pas que le 2 juillet 2004 le syndic ai procédé à cet appel de fonds, vous le sauriez, ou plus surement, qu'il ai fait cette réserve auprès du notaire ce même 2 juillet.
Il l'a manifestement oublié.
Résultat, lors de la vente, seule une réserve de 320 € a été faite par le syndic.
La vente est maintenant réglée, et le syndic vient de se rendre compte de son erreur ..... La preuve, il vous écrit à vous directement et non au notaire.
Dans le cas où, effectivement, aucun appel de fonds n'aurait été fait avant le 2 juillet, aucune réserve ou opposition n'a été faite auprès du notaire, aucune mention de ces travaux et de leur paiement dans les actes, vous n'avez rien à régler.
Il s'agit là à l'évidence d'une faute du syndic dans sa gestion, dont il devrait supporter les conséquences finacières pour le syndicat (assurance RCP). Aux copropriétaires de lui tirer les oreilles !
Ce sujet me permet de rappeler toute l'importance d'une résolution qui rend exigible l'intégralité du montant des travaux à la date de décision de l'AG et non à l'appel de fonds du syndic.
Exemple :
" L'AG décide de faire réaliser les travaux de ....... pour un montrant de ...... avec l'entreprise ........
Le montant de ces travaux est exigible des copropriétaires suivant leur quote-part à compter de ce jour, 13 janvier 2005.
Le syndic procédera aux appels de fonds à compter du 1er juin 2005, en quatre versements mensuels, les travaux devant débuter vers le 15 novembre 2005"
Ce qui revient à dire que les vendeurs seront imputés de la totalité de leur quote-part pour des ventes à partir du 14 janvier 2005.
Cette résolution est conforme aux prescriptions légales modifiées et résout l'éternel problème de l'imputation des travaux vendeur/acquéreur ... sauf convention entre eux, bien entendu ...
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Edité par - gédehem le 13 janv. 2005 10:59:37 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 10:44:02
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Le syndic a sans nul doute commis une faute.
Mais, de votre côté, vous n'ignoriez pas que l'assemblée avait voté ces travaux ?
Vous êtes aussi coupable de ne pas en avoir fait état. 
Le problème est maintenant de régulariser la situation. Le procédure normale commandait l'insertion d'une clause dans l'acte de vente au sujet de la charge des travaux. Ils auraient sans doute été laissés à votre charge puisque votés avant le transfert de propriété.
Votre propre réticence ne vous permettra certainement pas de faire payer ces travaux par le syndic personnellement !
Sa responsabilité ne pourrait être mise en cause que par le syndicat lui-même s'il éprouvait finalement un préjudice du fait de cette bévue. En principe l'acquéreur est tenu de payer les appels de fonds sauf à se retourner contre vous pour se faire rembourser.
Mais en l'espèce il peut invoquer le défaut d'information. C'est à ce sujet que pourrait apparaître le litige. Il faut éviter une procédure qui tournerait sans doute à votre confusion. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 10:56:38
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Encore une fois, JPM, donnez des renseignements précis, au besoin étayés par des références.
Renseignements précis ne sont pas considérations personnelles, ou alors précisez-le !
Marc75 .. vous a fait les mêmes remarques par ailleurs, sans réponse de votre part !
Sur quelle base, sur quel texte pouvait vous prétendre :
"Mais, de votre côté, vous n'ignoriez pas que l'assemblée avait voté ces travaux ? Vous êtes aussi coupable de ne pas en avoir fait état"
Relisez donc les art.20 de L, 5 et suivant de D.
Merci de justifier vos affirmations et votre jugement sur la culpabilité de Laeti63.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 22:18:09
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Gedehem, SVP, voudriez-vous bien me confirmer la nuance de mon texte avec le vôtre au dessus :
L'AG décide donc d'effectuer les travaux suivants : ravalement......
aux dates suivantes.... et autorise le Syndic à procéder, selon la clé de répartition "charges communes générales", aux appels de fonds suivants, exigibles :
- le pour x %
- le pour x% etc...
Dans votre 1er cas , je comprends que c'est le vendeur qui sera débité chez le notaire en cas de vente.
Dans mon cas, c'est le propriétaire en place à la date d'exigibilité qui paiera ces appels.
Donc malgré le décret 6-2 renforcé à partir du 1er sept 2004, vous estimez que le vendeur devra tout de même payer en cas de vente ? Ceci retenu chez le notaire ? Ce serait donc le mot exigible qui ferait la différence ?
LN |
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Tourloup
Pilier de forums
585 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 22:54:24
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Coupable, coupable! Qu'on lui coupe la tête! ... Pardon je relisais Alice au pays des Magouilles.
Cher JPM fait la démonstration que quand bien même on peut soupçonner un copropriétaire de quelque chose, la culpabilité d'un syndic n'est jamais trop loin. Ainsi donc un syndic est faillible!
Mais quand ils sont faillibles, les syndics, ce n'est pas pour des clopinettes: 3.120 €, ni vu ni connu. Car qui viendra réclamer une fois parti de l'immeuble? Stratégie de minables qui marche bien des fois et leur fait arrondir leurs fins de mois difficiles. Le tout sans un mot d'explication, car c'est là qu'ils sont les plus avares. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 22:58:17
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Pardon, mais je n'ai pas bien compris.
Je résume mon propos :
- Dans la résolution que je propose, le montant de travaux votés hors budget prévisionnel est exigible dès la prise de décision, c'est à dire dès la date de l'AG.
L'échéancier des appels de fonds, décallés dans le temps 6 mois + tard par exemple, n'est que la modalité de paiement de sommes déja rendues exigibles à la date de l'AG
- Dans votre résolution, le montant des travaux n'est pas rendu exigible mais simplement "liquide" : une somme est déterminée, c'est tout.
Cette somme rendue liquide par l'AG ne sera exigible qu'avec le 1er appel de fonds, qui aura lieu 5 mois + tard, par exemple.
Dans ma proposition, une vente ayant lieu le lendemain de l'AG, la totalite de la quote-part "travaux" est exigible du vendeur.
Dans votre exemple, une vente ayant lieu 3 mois après l'AG ne peut être exigible de quiconque ... puisqu'aucun appel de fonds n'a été fait.
On voit donc tout de suite l'intéret, tant pour le syndicat que pour le syndic, d'avoir une exigibilité des sommes votées pour des travaux dès la prise de décision par l'AG, sans attendre des appels de fonds qui seront généralement décallés ....
C'est tout simple et ça rapporte gros ! |
Edité par - gédehem le 13 janv. 2005 23:03:48 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 23:24:10
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Donc je résume car comme d'hab.je ne m'exprime pas tjrs bien.
Il faudrait qu'il soit mentionné sur le rapport d'AG la formule exigible dès la prise de décision de cette AG en date du....[/i]et de rajouter le cas échéant : [i]les appels de fonds seront suivant l'échéancier suivant :.........
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 00:10:41
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Il est du devoir du vendeur de renseigner d'office son acquéreur ; la solution qui vient du droit commun de la vente est appliquée couramment en copropriété (Cass. civ. 3e 07/01/1987 et les arrêts suivants pour rester au plus haut niveau seulement
La solution est identique pour des vices significatifs du lot vendu, même s'ils ne relèvent pas d'un diagnostic.
et j'ajoute qu'à mon sens l'agent immobilier informé est tenu à la même obligation. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 01:10:43
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Désolée JPM j'ai pas compris 
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 09:42:33
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Il aurait été interessant de rapporter l'arret cité par JPM ! ...
En copropriété, l'information officielle passe par le syndic, tout particulièrement pour les obligations du vendeur vis à vis du syndicat.
L'information du notaire par le syndic est une obligation légale.
Que le vendeur informe l'acquéreur de telle ou telle chose, pourquoi pas. Mais si aucun élément n'est mentionné aux actes, ce ne sont que parole, parole parole ...(air connu..)
Dans l'affaire citée, il est évident qu'il y a eu une erreur voire une faute du syndic qui n'a pas fait opposition du montant des travaux. Sans faire opposition, il n'a pas pour autant précisé que, outre les 320 € (frais de mutation ?), le vendeur devait 2800 € pour des travaux votés qu'il convenait aussi de réserver
Que cette somme soit ou non exigible du vendeur, il est évident que le syndic n'a pas notifié au notaire de réserve pour ce montant.
Il appartiendra au syndic de justifier que ces 2800 € était exigible du vendeur au moment de la vente.
Très généralement les appels de fonds ne sont pas notifiés, notification en LRAR.
La note de renseignement et les réserves faites au notaire sont obligatoirement notifiées, LRAR.
Mauvaise foi ou pas du vendeur, n'ayant pas fait la réserve nécessaire lors de la vente, je crains fort qu'une action éventuelle du syndic soit vouée à l'échec et de plus se retourne contre lui ..... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 10:37:29
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Gedehem écrit justement : Mais si aucun élément n'est mentionné aux actes, ce ne sont que parole, parole parole ...(air connu..)
En l'espèce le vendeur est interrogé par le notaire le jour de la signature de l'acte et il existe une rubrique de l'acte : Déclarations du vendeur.
Ne pas oublier que la note de renseignements du syndic peut remonter à trois semaines. Il s'en passe, des choses, en trois semaines.
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