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nougunoi
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 12 janv. 2005 : 22:17:53
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Je suis en désaccord avec mon conseil syndical au sujet d'une autoristaion qui m'avait été refusée en oct 2003 pour ( dixit le PV de l'AG) autoristaion d'installer sur leur terrasse un abri de rangement.
L'AG a statué sur la base de l'art 25 de la loi du 10 juillet au motif de 'travaux portant atteinte à l'harmonie de l'immeuble"
outre des vices de procédures dans la tenue de l'AG ( pas de décompte du vote sur le moment, convocation et vote de 2 copropriétés diférentes), j'ai demandé au syndic :
- de venir constater que cet abri était leger et demontable, et installé sans aucun travaux, que d'autre part il était invisible de la rue et d'un quelconque appartement de la copropriété vue la grande hauteur de l'immeuble.
- lui ai apporté des exemples de jurisprudences où les situations les plus analogues concernées que la constrauction deveranda, sauna et autre equipement avec des travaux.
Il a reconnu verbalement le fait.
mais le conseil syndical a décidé de faire appliquer la décision, malgré mes explications. Je confirme que je n'ai pas reçu ( à ce jour ) de mise en demeure et que le PV de la réunion de CS parle d'huissier.
Quelqu'un peut il me dire ce à quoi je dois faire face, de manière à savoir à quel moment je pourrais faire valoir mes arguments à qui de droit.
Je m'interroge sur la necessité de recevoir une mise en demeure avec AR, sur la manière d'y répondre, si je dois recevoir l'huissier qui ne pourra constater qu'en entrant chez moi ( ou depuis le toit en aplomd de ma terrasse), sur une necessaire decision de l'AG pour engager la procedure, sur la forme de l'assignation et la façon d'y repondre et enfin sur la façon de faire connaître les vices dans la tenue de l'ag décisionnelle.
Merci à celui/celle qui arencontré de telles désagréments de m'expliquer comment la justice est rendue dans ce pays
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 17:06:19
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L'assemblée générale est souveraine dans sa décision
Effectivement, toute autorisation de faire des aménagements affectant les parties communes, le gros oeuvre ou l'aspect extérieurr de l'immeuble est soumis à l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité (en tantièmes) de tous les copropriétaires.
Une des missions du syndic est de faire exécuter les décisions de l'AG. La mission du conseil syndical est d'assister et contrôler le syndic dans sa ggestion.
Si l'AG vous autorise à cet aménagement sans précautions, le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la réfection de la terrasse ou du niveau où il serait installé devrait supporter les frais de démontage, remontage et remise en état de cet aménagement.
Si comme vous le dite, cet aménagement est léger, démontable, non visible de la voie publique, peut-être pourriez vous représenter votre demande à une prochaine AG en l'accompagnant d'un engagement de votre part sur le caractère précaire et révocable de l'autorisation qui vous serait donnée. Et celui de prendre à votre charge tout démontage qui pourrait être nécessité par l'entretien des parties communes de la copropriété.
Même l'architecte de l'immeuble à sa construction pourrait hurler à l'offense faite au droit du concepteur sur son oeuvre.
J'avoue n'avoir pas cherché dans le statut de la copropriété si le Président du Tribunal de grande instance pourrait vous donner cette autorisation. En tout cas, lui seul serait compétent en première instance si vous deviez introduire une demande judiciaire en cas de refus persistant de lAG.
Wolfram |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 19:37:34
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Sans vouloir vous juger, je suis tout de même surpris de votre comportement : On vous refuse (l'AG) l'autorisation, ce que bien entendu vous n'appréciez pas, mais vous passez outre, et vous entendez faire constater que ce que vous avez fait malgré le refus qui vous a été opposé ne méritait pas ce refus.
Ensuite vous vous interrogez sur la meilleure manière de contrer l'activisme du Syndicat des copropriétaires et de leur répondre par la voie judiciaire.
D'une part, l'AG n'a pas à vous motiver sa décision dès lors que celle-ci est prise en conformité avec la réglementation, et vous n'avez à mon avis aucunement le droit d'outrepasser cette décision de refus. D'ailleurs, ni vous ni le Syndic n'avez qualité pour remettre en cause les décisions de l'AG prises régulièrement.
Il faut savoir qu'une décision de refus n'est pas surmontable dans tous les cas, or vous souhaiter qu'elle soit inversée, mais sans que le situation ait changé, et vous forcez la décision en installant malgré ce refus.
Si vous étiez dans la situation opposée, je doute que vous goûtiez la manière de faire.
La justice me semble être rendue sereinement "dans ce pays". Cependant ce que vous appelez justice relève simplement de la satisfaction que vous pourriez tirer de la décision, et non d'une appréciation impartiale de la situation. Si vous avez relevé des anomalies dans le déroulement de l'AG il vous faut en demander l'annulation sur la base de ces seules anomalies, mais si vous avancez comme motif le refus qui vous a été opposé il y a peu de chance que l'on vous donne satisfaction.
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nougunoi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 22:40:19
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bonsoir et merci des commentaires.
Je comprend les positions exprimées, et j'y adhère, cependant, je n'ai pas voulu rentrer dans les détails du désaccord. Sachez que la demande d'autorisation a été introduite par le CS sans m'en parler, que le syndic a décidé que ce type d'installation relevait d'une majorité article 25, que le réglement de copro indique deux cas: les modifications qui nécessittent une décision de l'AG, ou les aménagements qui relevent d'une décision ordinaire, c'est à dire une majorité à l'article 24, que syndic a tenu deux AG simultanément, qu'il a fait voté des membres de l'autre copropriété au motif que l'esthétique de l'immeuble les concernaient car il passent dans la rue, que le décompte des votes a été fait hors séance, que j'ai été empêche de faire jouer l'article 25-1 de la loi, que.. ,que..
bref , il me semble que j'ai des arguments, mais que je n'ai pas voulu entrer en procédure par principe.
Je reviens sur ma question, maintenant que vous comprenez le contexte.
Le syndic et le CS veulent m'assigner pour faire démonter l'abri de rangement, quand bien même il est invisible de la rue et d'aucun copropriétaire.
je cherche donc à connaître quel est la procédure pour cette action de justice en vue de me préparer et estimer quand et comment je vais pouvoir développer ma défense.
J'ai lu dans le réglement de copropriété que le syndic doit obtenir une autorisation de l'AG pour engager une procédure. Si c'est le cas, je pense effectivement apporter en séance des élements aux autres copropriétaires, mais si le syndic, de par son contrat, peut en être exempter, alors je suis curieux de savoir ce qui va m'arriver.
merci à ceux qui sont familier de telles actions de justice de m'expliquer la chronologie des évenements. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 07:29:24
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Non, en effet, à ma connaissance le Syndic ne peut bénéficier d'une autorisation permanente pour ester en justice. L'autorisation qui lui sera donnée par l'AG doit semble-t-il viser précisément le motif.
Donc c'est exact, vous pourrez en principe agir avant que le syndic ne soit mandaté pour une action à votre encontre. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 10:53:34
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Pas question ici d'apprécier le bien ou le mal fondé de la décision prise par l'assemblée.
Il suffit de constater que l'assemblée a pris une décision.
Cette décision pouvait être contestée judiciairement par Nougunol qui a, je suppose, a voté POUR alors que la majorité à voté CONTRE. Il était donc opposant.
La décision est donc présentement définitive, sauf si le syndic a omis de notifier le PV par LRAR à Nougunol.
Le CS n'a pas à décider de faire appliquer la décision. Il entre légalement dans les obligations du syndic de la faire respecter et il est investi à cet effet des pouvoirs nécessaires.
Néanmoins il a besoin d'une autorisation d'ester en justice pour engager une procédure au fond devant le TGI. Il aurait par contre la possibilité d'agir en référé sans autorisation.
Si la question d'une autorisation d'agir en justice est inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée, Nougunoi peut bien sur faire valoir ses arguments au cours de l'assemblée.
Mais il peut seulement aboutir à une décision refusant l'autorisation d'agir. Il ne peut pas aboutir à une décision qui reviendrait sur le refus d'autorisation car cette question ne figurerait pas à l'ordre du jour de l'assemblée.
Si l'assemblée refuse l'autorisation au syndic d'agir en justice, un copropriétaire pourra éventuellement demander la nullité de la décision de refus car il est illogique pour l'assemblée de prendre une décision et de refuser ensuite au syndic l'autorisation de la faire respecter.
Si personne ne bouge, Nougunoi pourra alors demander à nouveau son autorisation. L'assemblée peut toujours revenir sur une décision antérieure. Il verra alors comment se présente la situation.
Les hypothèses sont variées. Un copropriétaire peut faire valoir qu'il a un droit acquis au respect du refus d'autorisation.
On peut plaider la dessus pendant trois ou quatre ans. |
Edité par - JPM le 18 janv. 2005 10:54:32 |
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nougunoi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 13:21:46
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JPM vous dites: Un copropriétaire peut faire valoir qu'il a un droit acquis au respect du refus d'autorisation.
, pourriez vous préciser?
Par contre, je comprends de votre message, que je ne peux plaider l'annulation de l'AG au motif d'une tenue non conforme. Il me semblait que je pouvais le faire pendant 10 ans.
Je n'ai pas fait jouer mon droit d'oppososition dans les 2 mois, car il me semblait que la question d'une tenue d'AG non conforme etait de nature à annuler toute l'AG et pas seulement une décision particulière, voire invoquer une faute professionnelle du syndic. |
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nougunoi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 14:33:14
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j'ai oublié d'ajouter que à la lecture de mon réglement de copro, je li vois " le syndic ne peut engager une action en justice sans y être autorisé par une décision de l'AG sauf lorsqu'il s'agit d'une action prévue par l'aricle 55 du décret du 17 mars 1967.
ledit article dispose: une telle autorisation n'est pas nécessaire pour...la mise en oeuvre des voies d'éxécution forcée....
Qu'est ce qu'une voie d'exécution forcée, le démontage de mon abri sans décision de justice rentre t il dans ce cas? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 16:07:06
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Je n'ai pas tenu compte des questions relatives aux irrégularités éventuelles de l'assemblée.
Le domaine d'application du délai de 10 ans est fort restreint. Sur un plan général et abstraction faite de votre cas personnel, c'est une bonne chose car l'intérêt de la collectivité est tout à la fois que les droits individuels des copropriétaires soient sauvegardés mais aussi que les décisions deviennent définitives dans les plus brefs délais.
Quand un copropriétaire estime à tort ou à raison que ses droits primordiaux ont été violés, il est préférable qu'il en tire les conséquences sans délai.
Sur le droit acquis : si j'obtiens de l'assemblée de mon immeuble l'autorisation de percer une nouvelle porte et si je réalise les travaux dès l'expiration du délai de contestation de décision une assemblée suivante ne peut plus remettre en cause l'autorisation donnée car je dispose d'un droit acquis. La notion est très proche de celle applicable en droit du travail.
Quant aux voies d'exécution forcée, il s'agit des procédures d'exécution d'un jugement. Il faut donc avoir obtenu préalablement un jugement. Le syndic peut recouvrer les charges impayées sans autorisation préalable. Ayant obtenu un jugement contre Dupont il peut faire pratiquer des saisies contre Dupont sans autorisation.
Dans votre cas le syndic aurait besoin d'une autorisation d'agir pour obtenir un jugement du TGI pour faire enlever votre abri. Si vous êtes condamné à l'enlever, le syndic n'aura pas besoin d'autorisation pour confier l'exécution à un huissier. |
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nougunoi
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 11:29:07
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merci à JPM de ces explications.
Je viens de recevoir un courrier du syndic avec une copie de constat d'huisier montrant la présence du cabanon sur la terrasse, par une une photo prise .. du toit en aplomb de ma terrasse.
je rebondis sur la phrase "Le CS n'a pas à décider de faire appliquer la décision" , elle est tout à fait juste. Mais compte tenu du contexte que j'ai décrit, le syndic m'a semblé "tolérant" jusqu'à ce jour. Pour preuve, il m écrit "si... à tel date, je reprendrai ma parole et j'engagerai une action".
Pour en avoir parler ( pas d'écrit) avec lui, il me semble qu'il n'est pas fier de son AG, mais qu'il ne va pas s'en vanter, surtout devant le CS, voire son service juridique ( qu'il m'a jamais fait intervenir, malgré mes demandes. D'ailleurs,il a fait écrire que la tenue conjointe d'AG de plusieurs copro était " à la demande" des CS , mais l'AG n'a jamais statuée.
Bref, nous étions dans un status quo instable, que le CS a rompu et maintenant le syndic s'éxécute. Ce que je déplore, c'est effectivement que le syndic n'a fait jouer son "autorité" face au CS, expliquant que la police de l'immeuble est de son seul ressort, et qu'il est le plus à même à évaluer les risques juridiques. A moins bien sûr, qu'il les ait évalué, et compte tenu de vos commentaires, il peut se sentir confiant, même si il risque de faire égratigner sur sa gestion.
Je pense donc que le dialogue reste possible, aussi l'idée lancée par Wolfram me semble interressante: je la reproduis :
peut-être pourriez vous représenter votre demande à une prochaine AG en l'accompagnant d'un engagement de votre part sur le caractère précaire et révocable de l'autorisation qui vous serait donnée. Et celui de prendre à votre charge tout démontage qui pourrait être nécessité par l'entretien des parties communes de la copropriété
Je crois aussi que les copropriétaires ont "vu" qu'ils me voyaient rien et pourraient être plus ouverts. Cependant le débat en AG portait sur le fait qu'une fois une telle autorisation donnée à l'un, comment refuser à l'autre... A moi de leur dire, que si une demande similaire étéit faite, la réponse serait au cas par cas avec le motif principal le préjudice de la vue par d'autres copropriétaires. Mais je n'en suis pas là.
Ma question est double:
- à défaut d'une eventuelle conciliation syndic/CS/moi,comment une action sous forme de requête conjointe au TGI, qui limite le débat à deux interlocuteurs syndic/moi, peut elle aider à solutionner la question?
- l'idée de wolfram est elle "solide" juridiquement?
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 12:42:41
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Si vous voulez mon sentiment, et vous l'avez sans doute deviné, l'idée de Wolfram n'a aucun fondement juridique, mais elle est de bon sens.
Mais pour commenter vos propos, le Syndic ne dispose d'aucune autorité susceptible de remettre en cause les décisions de l'AG, mais seulement de celle lui permettant de mettre en oeuvre les dispositions votées.
Pour ce qui concerne les interlocuteurs, il n'y en a bien que deux, vous et la copropriété dont le syndic n'est que le mandataire. Aucune procédure similaire au "divorce par consentement mutuel" n'a encore été mise en place en matière immobilière, donc pour les requêtes conjointes, ce me semble prématuré.
Par contre, il vous reste la conciliation, dont vous pouvez user sans modération.......... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 16:41:12
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Comme Chaburette, je pense que l'idée de Wolfram est bonne sur le plan pratique.
Comme il faut faire des acrobaties pour prendre la photo, les copropriétaires comprendront peut être qu'ils ne subissent pas un préjudice considérable. |
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wolfram
Pilier de forums
285 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 15:30:23
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Pas d'acrobaties à basse altitude
Mon cher JPM, l'aéronautique n'est plus ce qu'elle était et les accros en BA risquent de couter son macaron (de pilote) au contrevenant. Pour un strip photo, il faut stabiliser sa trajectoire, respecter l'altitude et laisser faire l'intervallomètre.
La copro, c'est apprendre à vivre ensemble. C'est l'exacte illustration de notre liberté qui s'arrête où commence celle des autres. Partir dans une bagarre de procédures contre la collectivité ne pourra que pousser l'ensemble des autres copropriétaires à faire la tronche au perturbateur.
Wolfram |
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hectopas
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 13:10:36
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Je remercie tous ceux qui ont participé à cet échange, j'aurai une ( ?dernière) question. Vous avez compris que le préjudice tant pour les copropriétaires, que pour moi, ne valent pas le côut d'actions en justice par avocats interposés.
Je viens de lire qu'il existait des maisons de justice et de droit qui pouvait intervenir sur des conflits relevant du TGI.
Quelqu'un connait a t il une experience pour les procédures de justice qui y sont associées et mon cas ( je rappelle: irrégulaté AG contre non respect decision sans préjudice )est il redevable de telles procédures? |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 18:16:02
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Je vous le conseillais plus haut, la conciliation.
Essayez en gens de bon sens, de rapprocher vos points de vue. Retrouvez-vous devant le conciliateur et réglez à l'amiable ce petit différend. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 18:22:18
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D'après les indications recueillies ça et là, y compris sur le site les maisons de Justice, de Droit et assimilées ne sont pas sans intérêt pour les litiges de la vie courante et parfois pour expliquer aux gens que leur position n'est pas conforme à l'article nn de la loi XYZ.
Elles donnent des indications sur la marche à suivre pour un litige déterminé et peuvent aussi dans le secteur de la médiation.
Elles peuvent sans doute contribuer à certaines difficultés relatives aux charges par exemple.
Mais la plupart des difficultés relatives à la copropriété exigent la bonne connaissance de l'ensemble du statut et une expérience que n'ont pas toujours les intervenants qui ne peuvent pas tout connaître, même avec la plus grande bonne volonté.
Ils peuvent toutefois intervenir en bonne équité quand ils sont dotés d'un brin de bon sens quotidien. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 31 janv. 2005 : 18:58:49
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| Il ne faut pas oublier une procédure qui ne nécessite pas de vote de l’A.G. et ou l’avocat n’est pas obligatoire « le référé », le syndic en concertation avec le CS, peut obtenir du juge des référés la cessation du trouble sous astreinte. Libre à celui qui est condamné d’engager ensuite la procédure au fond. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 00:33:31
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J'aimerais savoir combien il y a d'UInautes capables de monter seuls une procédure de référé et de la soutenir
Il est vrai qu'on peut agir sans avocat en référé mais comment faire pour rédiger une assignation en référé ?
Et ensuite : l'audience de référé est généralement surchargée. Il faut être percutant et rapide. Autant dire que les Magistrats froncent le nez quand ils voient apparaître un plaideur avec 5 pages de notes et 20 photocopies. Heureusement pour eux, le cas est rare. |
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gbl
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 09:18:47
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Vous voulez parler d'Uinautes syndics, chef ???, je disais que l’avocat n’était pas « obligatoire » selon les textes, je n’ai pas écrit qu’il n’était pas nécessaire.
Il y a certainement des cabinets de syndic avec un service juridique capable de mener cette procédure.
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Edité par - gbl le 01 févr. 2005 09:25:58 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 10:23:45
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Non, je pense à tous les UInautes. Oui, il y a sans doute quelques chefs de contentieux capables de rédiger une assignation en référé et de constituer un dossier. Mais le syndic va perdre une après midi à poireauter en attendant son tour et comptera bien entendu les honoraires correspondants.
On peut faire un référé sans avocat
Pratiquement c'est impossible ou inopportun dans 98 % des cas.
Mon propos tient surtout au fait que cette procédure sans nécessité d'avocat est souvent évoquée au grand dam de ceux qui tentent de s'y frotter en qualité de demandeur. En défense la situation est différente.
Et d'une manière plus générale l'accès à la Justice reste assez difficile notamment en raison des frais. |
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