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Je vous explique la situation, j’espère que ce sera compréhensible car ce n’est pas évident à expliquer.
Je suis propriétaire mais je ne fais pas partie du CS.
En Mai 2004 par une simple lettre adressée à tous les copropriétaires, notre ancien Syndic nous a fait part de son rapprochement avec un nouveau syndic. Le syndic n’a pas changé d’adresse mais a tout de même changé de nom. Pour moi l’ancien syndic a été avalé tout simplement par le nouveau.
Malgré les demandes du CS pour obtenir une copie du contrat de syndic avec le nouveau nom et reprenant l’ancien contrat avec toutes les conditions (voté lors de l’AG de 2004) pour s’assurer que ce dit contrat est toujours d’actualité et sans changement, nous ne l’avons jamais reçu. Le nouveau syndic disant au CS « ne vous inquiétez pas on garde les mêmes termes et mêmes tarifs ».
Nous avons reçu la convocation pour l’AG, le 3 Janvier dernier pour une AG qui aura lieu le 18 Janvier prochain. Soit à peine 2 semaines pour prendre le temps d’étudier les pièces classiques avant tout vote en AG.
Parmi ces pièces se trouve le fameux Contrat de Syndic que nous voulions.
A ma grande surprise, par rapport à l’ancien contrat je constate des abus.
A part les honoraires de gestion courante qui augmentent déjà de plus de 3,60 %, et dedans n’est pas inclus le carnet d’entretien (alors qu’il était inclus dans l’ancien contrat) donc si j’ajoute les frais pour le carnet d’entretien l’augmentation des honoraires s’élève en tout à 6,67 %
Les frais de recouvrement lors de la mise en demeure augmente de 23,76 %, je passe les avocats, huissiers c’est pire.
Les Frais de Mutations passent de 220€ (pour moitié vendeur et moitié acheteur) à 239€ qui sont 100% à la charge du vendeur auquel s’ajoutent (alors que cela n’existait pas dans l’ancien contrat) des frais de fermeture de compte à la charge du vendeur pour 137 € donc si on fait le total de l’augmentation des frais de mutations il s’élève hors frais de fermeture de compte à plus 53% !
Attention je ne consteste pas le principe de payer de frais de mutation ; c’est juste que je trouve le tarif exhorbitant !
Pas de chance j’ai vendu mon appartement et je signe devant le notaire le 31 Janvier prochain qui n’as toujours pas reçu (je l’ai appelé aujourd’hui) « tiens comme c’est bizarre » la réponse au questionnaire de mutation de lot. J’ai déjà payé les trois mois du premier trimestre, et comme il n’existe plus le système du prorata temporis j’ai déjà perdu deux mois (j’ai toujours été à jour dans mes appels de charges). Quand j’ai repris mon ancien contrat pour préparer mes papiers et estimer les frais de mutation à payer je pensais en avoir pour 150 € maxi.
De savoir qu’au minimum j’ai déjà 376 € de frais de mutation, frais de fermeture compte inclus, à payer très bientôt, j’en suis tombée malade.
A la suite de tout çà :
Peut-on lors de l’AG renégocier les termes de ce contrat de syndic ? A quel moment le faire lors du déroulement de l’AG ? Peut-on voter contre ce contrat ? et quelles sont les conséquences après l’AG si on vote contre ? Est-ce légal de ne recevoir ce contrat que 15 jours avant.
Sur quels textes se baser pour dire qu’il y a abus sur certaines clauses si vous pensez que dasn mon cas il y en a ?
Désolée si c’est très long
Je vous remercie d’avance pour votre aide et vos avis.
Votre exposé des faits fait ressortir plusieurs points :
- le rachat d'un cabinet de Syndic ; - le délai de convocation ; - les honoraires particuliers ; - les frais de mutation ; - les appels provisionnels et la vente.
le rachat d'un cabinet de Syndic Lors d'une opération de ce style, il convient de savoir s'il y a substitution du cabinet vendeur par le cabinet acheteur ou s'il y a changement des dirigeants voire changement pour partie de la dénomination sociale.
le délai de convocation Si la date de première présentation de votre lettre RAR de convocation est bien le 03/01/2005, une AG qui se tiendrait le 18/01/2005 est irrégulière avec toutes les conséquences que cela pourraient avoir.
les honoraires particuliers Il est judicieux de la part d'un Conseil Syndical de négocier préalablement à l'envoi des convocations d'Assemblée, le contrat de syndic et surtout les honoraires.
les frais de mutation Nous rappelons souvent dans le forum que les frais de mutation sont pour le moins litigieux. Jetez-donc un petit coup d'oeil au sujet 19941 - changement mode de paiementes des charges.
les appels provisionnels et la vente Vous n'avez pas obligatoirement perdu 2 mois de charges. Il vous appartient de prendre vos dispositions dès l'avant-contrat de vente (promesse ou compromis de vente).
Le "nouveau" contrat de syndic ne sera effectif que le jour où il aura été accepté tel quel par l'assemblée des copropriétaires. Il vous incombe à vous tous, de négocier avec le nouveau syndic les différents points figurant sur cette proposition de contrat qui ont augmenté.
Le mandat de l'ancien syndic se terminait à quel moment? Le 18 janvier 2005 précisément?
Sortant d'une AG avant-hier, nous avons mis 1,45 h de dialogue sur la première question. Après la nomination du bureau, arrivait la nomination du Syndic. Je lui ai passé au crible le contrat en prenant l'Assemblée pour témoin en disant : page ....paragraphe.... voulez vous voir inscrit 239 euros ? devinez la réponse La discussion a été apre et longue mais le syndic a du largué sur bien des points. Tenez bon car tout le monde parle et de tout et de rien. Levez-vous et revenez sur le sujet etc...
Entre nous vos frais sont exhorbitants. Frais de départ de 120 euros devraient être un maxi. Il y a beaucoup d'abus en ce moment et surtout cette année. Soyez très fermes . Mettez-vous en rapport avec le CS. Ceci se négocie avant l'AG. Sinon ce sera le souk le jour J. SI toutefois rien n'est fait avant , n'hésitez pas à faire sortir à tout le monde le contrat et parlez-en Ligne Par Ligne
Je vais vous donner plus d'indications à vos question.
J'ai bien reçu la convocation le Lundi 3 Janvier dans ma boite aux lettres. Donc moins de quinze jours avant l'AG. Quel est le délai légal normalement ?
L'ancien contrat avait une validité d'un an et s'est terminé mis décembre (voté en décembre 2003) mais je pense qu'il court jusqu'à l'AG. Je revérifierai ce point ce soir.
J'ai discuté avec une personne du CS hier soir : Le CS a reçu le nouveau contrat de syndic il y a à peine un mois et à cause des vacances de noël ils n'ont pas pu rediscuter avec le Syndic, avant l'AG, des honoraires et autres frais. Ils ont bien vu que les tarifs avaient augmenté. Surtout qu'ils avaient demandé dès le changement syndic en Mai une copie du Contrat en cours pour vérifier ... le syndic n'a jamais répondu. Dans ce cas je crois que l'on doit pourvoir rediscuter le jour de l'AG.
Donc merci Insacorth pour votre conseil ; je vais faire de même juste avant de voter le syndic je vais prendre l'assemblée pour témoin surtout que j'ai gardé une copie de l'ancien Contrat pour dénoncer les tarifs exhorbitants. Quand vous dites faire sortir tout le monde c'est discuter avec les copropriétaires en demandant au syndic de sortir ? je n'ai pas bien compris votre phrase.
pour avoir une convocation en bonne et due forme il vous faut accusé-réception avec une signature. Vous mentionez votre boite aux lettres. Quoi ??? cette convoc n'est donc pas valable. Attn cela ne vous donnera pas forcément le pouvoir de tout annuler - pouvoir, oui, mais pesez les conséquences qui peuvent être énormes.
La nouvelle réglementation demande que l'on présente jusqu'à 3 devis de contrat lors de l'AG. Le mot "renouvellement" est à exclure. Maintenant doit y avoir Proposition de contrat.
Attention vous avez le temps de remuer les autres ou une partie, de vous retrouver dans le hall, dans un bistrot ou chez quelqu'un pour déjà préparer, discuter et comparer un autre devis. Quelques jours suffisent. A la réunion c'est trop tard. En général la réunion est pour approuver , ou pas, c.a.d. pour voter car on censé l'avoir étudiée cette fameuse AG. Allez bon courage
Peut-on contester un contrat de syndic ?
Forum fermé
Posté - 13 janv. 2005 : 19:14:10
La discussion a été apre et longue mais le syndic a du largué sur bien des points. Tenez bon car tout le monde parle et de tout et de rien. Levez-vous et revenez sur le sujet etc...