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Bailleur d'un local commercial, le locataire m'a demande le renouvellement que j'ai refusé car le prix est bien trop bas 1000 € par mois pour une habitation de 2 pieces de 45 m² + une boutique de 35m² et deux sous sol de 35m² chacun environ et ceci au coeur de paris.
Ma question est que peut faire le locataire qui a abusé de la procédure car il me propose le renouvellement qu'au bout de 11 ans et 6 mois ?? Existe t-il pour lui un recours ou un quelconque moyen d'abuser encore du systeme ???
Je comprends votre position même si je ne la partage pas complètement.
La demande de renouvellement faite par un locataire après la fin du bail n'est pas un abus mais un droit expressement prévu par le décret des baux com tout comme la règle du déplafonnement du loyer au bout des 12 ans est un droit offert au proprio pouvant aller à l'encontre des interêts du locataire.
Toute la différence vient de la connaissance ou non des règles légales. Votre locataire semble maitriser au moins une partie de ces règles ou alors il a un bon conseiller.
Partant de ce constat, il suffit d'utiliser vous même les possibilités qui vous sont offertes. Et il y en a.
Je ne dis pas que cela va être simple, rapide et sans difficulté mais vous avez de quoi discuter.
Par contre, vous dites avoir "refusé" le renouvellement. Vous l'avez fait avec l'avis d'un conseil ? Un refus de renouvellement est une porte ouverte à une demande d'indemnité d'éviction sauf si vous avez un bon dossier pour faute
A première vue, si ce n'est qu'une question de valeur de loyer, je n'aurai peut etre pas testée ce genre de chose mais plutôt l'article 6-1 " le bailleur qui sans etre opposé au renouvellement désire obtenir une modification du prix du bail doit ... dans la réponse faire connaitre le loyer qu'il propose ..."
c'est une question de feeling et de contexte. Cordialement Fab
Mais ce qui a été évoqué à l'époque a été fait sans succès. En effet, j'ai pris rendez vous avec mon locataire, suite à sa demande de renouvellement par acte judiciaire, pour un accord à l'amiable. Lors de ce rendez vous je lui fait ma proposition qui est encore en dessous de la valeur locative du marché, sur ce il me repond qu'il va étudier ma propostion et essaie de gagner du temps en me demandant de la lui transposer par écrit, ce que je fais donc dans les jours qui suivent. Plusieurs semaines après (sachant que je n'ai qu'un délai de trois mois pour repondre sinon le bail ce reconduit de facon tacite) il me repond que l'augmentation de l'indice est largement suffisante et il clos toute possibilité de négociation. Alors voilà devant tant de mauvaise foie de la part de ce locataire qui est vraiment quelqu'un de bien renseigné sur les procédures comme vous dites, j'ai decide de ne pas lui accorde de renouvellement car j'ai été très decu par son attitude (sachant qu'il à tout fait pour me nuire en attandant les 11 ans et 6 mois puis en essayant de m'imposer la tacite reconduction).
Voilà pourquoi maintenant j'aimerais juste savoir s'il est possible pour lui, comme je vous l'avais demandé dans mon post précédent, d'etre toujours d'aussi mauvaise foie et de connaitre ses possibiltés afin de me préparer au pire.
mon conseil m'a également indiqué que les frais d'éviction son récupérable si je demande comme un droit d'entrée à mon prochain locataire. Qu'en est -il ??
Je comprends que ce genre d'attitude puisse être mal percue. Ce n'est effectivement pas très "classe". Mais imaginez que vous n'etes pas concerné directement, Un tiers dira dans ce cas que : "c'est de bonne guerre". Les intérets des deux parties sont forcément opposés. Votre locataire reste au moins dans le cadre de la Loi. Ce n'est pas toujours le cas.
Vous avez tout à fait le droit de ne pas renouveler le bail lors d'une demande du locataire. Que se passe t il alors ?
Vous avez fait dans les trois mois une réponse.
- Normalement, la reponse doit faire état de termes précis liés aux droits du locataire. Sans la mention, l'acte est nul et le renouvellement risquerait d'être acquis au profit de ce dernier.
- Le seconde interrogation est liée à la teneur de votre premier courrier qui pourrait eventuellement être considéré comme une acceptation du renouvellement à des conditions différentes (article 6-1 mentionné plus haut). Votre conseil pourra sans souci vérifier s'il y a risque en fonction de la rédaction.
- Si vous passez les deux points ci dessus, le refus est donc valable. Dans ce cas, penchez vous sur la question de savoir si vous avez des faits graves et justifiés à reprocher au locataire. Ces faits peuvent vous exonérer du paiement de l'indemnité d'éviction Si ce n'est pas le cas, le paiement risque d'etre ordonné.
Tous ces elements vont faire l'objet de discussions : sur les faits à lui reprocher, le montant de l'indemnité d'eviction, domaines oû une mauvaise foi de votre locataire peut sans conteste, se manifester. Je pense qu'il va surtout essayer d'obtenir le renouvellement par annulation du refus car je ne suis pas sure qu'il mesurait bien le risque d'une telle reponse. Au fait quel age a t il et quelle est l'activité ?
Les frais d'éviction peuvent effectivement se récupérer partiellement sur un droit d'entrée à venir. Tout va dépendre de la situation du bien. La valorisation d'une éviction comprend la valeur du fonds mais aussi les frais de démmenagement, frais annexes, somme que vous allez devoir avancer. Tant qu'elle n'est pas réglée au locataire, il a le droit de rester dans les lieux. Tout va donc dépendre de ce que les prix de marché acceptent en matière de droit d'entrée. Dans une petite ville, vous serez forcement perdant lors du transfert. Mais il faut prendre en compte le loyer plus important que vous allez en retirer, ce qui , à terme peut devenir interressant. C'est une question de calcul et de potentiel financier personnel. N'oubliez pas de tenir compte également des conséquences fiscales en découlant.
Il faut savoir que la fixation de l'indemnité genère souvent une procédure d'oû un délai de réalisation indéterminé.
renouvellement
Forum fermé
Posté - 18 janv. 2005 : 12:55:30
!!!!
par son attitude (sachant qu'il à tout fait pour me nuire en attandant les 11 ans et 6 mois puis en essayant de m'imposer la tacite reconduction).