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tout d'abord, bravo pour le forum que je viens de parcourir pendant 2h00. J'y ai appris pas mal de choses.
Voilà mes questions. Je compte acheter un terrain à bâtir dans un petit lotissement de 11 parcelles, pris en charge par un lotisseur du Nord. J'ai donc demandé le cahier des charges du lotisseur pour connaitre exactement les contraintes du lotissement.
Il s'avère que les copropriétaires devront former une ASL une fois les travaux terminés. Je cite un passage du cahier des charges :
" les parties à usage collectif de tous les habitants du lotissement sont constituées par toutes les parties du terrain non réservées aux parties privées et par les ouvrages de toute nature qui y sont et y seront aménagés.
Les équipements à usage commun comprennent notamment : - voies de desserte avec annexes - réseaux d'évacuation des eaux pluviales - réseaux d'évacuation des eaux usées - réseaux divers d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone - espaces verts - éclairage public
Le lotisseur est tenu de mettre lesdits équipements en état de conformité avec les plans et programme de travaux susvisés et également avec les règles de l'art, il n'est pas tenu à l'obligation de garantie quant aux défauts cachés desdits équipements
...
Conformèment à l'article R315-6 du code de l'Urbanisme, il sera constitué entre tous les copropriétaires présents et à venir des terrains du lotissement, une association syndicale libre, dont chaque acquéreur fera partie de droit et obligatoirement, par le fait même de son acquisition. Cette association a pour but de gérer et d'administrer les biesn communs du lotissement, en particulier les voies nouvelles et espaces verts et de veiller au réglement du lotissement. La constitution de cette association sera faite par le lotisseur.
...
Tous les copriétaires seront astreints aux charges communales et réseaux divers".
Extrait du Programme des travaux d'aménagement
A propos de la voirie "Des sondages et des essais de déflexion sont réalisés sur les chaussées en vue de les classer dans le domaine communal"
A propos de l'assainissement (réseau privatif) "Le réseau d'assainissement est du type séparatif avec tamponnement des eaux pluviales et épuration autonome sur parcelle des eaux usées domestiques.
...
Une inspection vidéo du réseau et des essais d'étanchéité sur les canalisations sont réalisés en vue de les classer dans le domaine communal".
-----
Dans ce lotissement, il y aura : - 2 voies d'accès aux lots (longueur : 9 mètres chacune) - des espaces verts (bandes de gazon) : 24 m x 0.40 - 7 candélabres et 5 bornes lumineuses pour éclairage - une haie bocagère de 8 mètres
Pour l'instant, aucune convention de reprise du lotissement dans l'espace communal (par la commune) n'a été signé avec le lotisseur.
Mes questions :
1) Vu le lotissement, les charges de copropriété seront-elles élevées ou pas ? Peut-on avoir une petite idée de ces charges ? > En fait, c'est ce point qui me chagrine. Acheter un terrain individuel et se retrouver avec 150 € de charges / mois ne m'enchante pas du tout.
2) Est-il normal que la copropriété assume l'entretien des réseaux, alors que des taxes foncières sont prélevées pour ça ?
3) Le cahier des charges semble-t-il dire que la commune va prendre les réseaux à son compte dans le futur ?
4) Doit-on faire gérer l'ASL par une agence ou autre ? Si oui, à quel cout ? Ou est-ce interdit ?
bonjour, tout d'abord je releve un point bizarre : épuration autonome sur parcelle des eaux usées domestiques ; cela veut -il dire que vous ne serez pas relié au tout à l'égoût ? SI vous n'etes pas relié il s'agit d'un vice rédibitoire à l'achat du terrain. En raison des nuisances certaines et futures : manque d'entretien par certains co-lotis,manquement aux régles d'urbanisme, obligation plus tard de créer ce réseau. En ce qui concerne les réseaux des distinction sont à faire : les réseaux d'électrcité, de gaz et de téléphone ne sont pas des équipements communs : la propriété du fournisseur s'étend jusqu'au compteur individuel . Quand au réseau eau : alors là attention : généralement il sera installé par la compagnie un compteur général à l'entrée de la propriété ; ensuite la répartition se fera par L ASL pour chacun des co-lotis soit par sous compteur soit aux tantièmes. Il vaut mieux exiger ici comme la loi SRU le prévoit l'individualisation de chaque compteur : géré en direct par la compagnie distributrice. la phrase concernant la non garantie des défauts cachés est dramatique : Vous etes certains de trouver des fuites d'eau sur le réseau d'arrivée : en cause les malfaçons : ces réseaux sont établis par des ouvriers non qualifiés et à un coût dérisoire : les complcations commencent aprés. Idem pour eaux usées. Si la qualité de construction des réseaux est bonne vous ne devriez pas avoir beaucoup de charges. 150 € par an est possible. La meilleure défense de vos intérets passe par l'utilisation des régles de l ASL : vous devez obligatoirement constituer selon les termes des statuts un bureau qui nommera le Directeur qui aura tous pouvoirs. celui ci pourra déléger les taches administratives et comptables à un syndic professionnel qui ne devra avoir aucun pouvoir de décision : c'est un simple exécutant comme un jardinier par exemple mais gerer 11 co-lotis cela devrait être facile. bien à vous
Oui, il n'y a pas le tout à l'égoût... Dans les petits villages du Nord, il n'y est pas à chaque fois ! Plutôt non que oui, la plupart du temps. Alors, oui effectivement, il faut installer une fosse septoque indivudelle, le temps que le reseau tout à l'égout parvienne jusqu'au lotissement.
Sinon, pour l'eau, il y aura bien des compteurs individuels. Enfin, c'est ce que je pense... je cite le Programme des travaux d'aménagements : " Eau potable chaque lot dispose d'une fosse à compteur d'eau implantée à la limite de l'emprise en domaine privé". > je ne sais pas trop ce que ça veut dire ??
Oui, j'ai aussi réagi sur la phrase des "défauts cachés" ! Mais entre une mauvaise installation et un défaut caché, il y a une différence non ?
Sinon, quelqu'un pourrait évaluer par exemple la consommation électrique de 5 lampadaires ? Sinon, j'ai aussi lu par ailleurs que l'ASL doit souscrire une assurance enc as de problème (ex : un lampadaire, du domaine privée, qui tombe sur une personne ou un visiteur...) ? Vous confirmez ?
bonjour, les charges de l ASL seront faibles au début. mais tel que c'est parti vous aurez vite des problèmes : procédure contre le lotisseur pour les vices cachés qui ne manqueront pas à se manifester : fuite sur eau particulièrement un jour ou l'autre vous devrez vous relier au tout à l égout communal. Il n'est plus admissible de ne pas protéger l'environnement avec des fosses septiques : c'est complétement dépassé : d'autant que la consommation sera certainement tres forte car ce sont des familles qui vont s'installer 4-6 personnes avec tout l'électroménager moderne. Ce vieux système n'est plus capable d'absorber à moins d'être surdimensionné. C'est un scandale de proposer des lotissements ainsi conçus. bien à vous
Oui, c'est évident que le tout à l'égout aurait été mieux adapté... Les communes rurales n'en sont pas forcèment équipées (je n'habite pas la région parisienne, il n'y a pas une forte de densité permettant son installation). Dans ce petit village de 700 habitants , seule la route principale est équipée au tout à l'égout... et le lotissement en question de 11 parcelles (de 1800 m2 chacune) est bien en retrait de cette route principale.
Par contre, j'ai lu que les communes sont obligées de procéder à la vérification et à l'entretien des assainissements non-collectifs sur leur territoire (loi sur l'eau, applicable en 2005).
Coût et fonction d'une ASL
Forum fermé
Posté - 20 janv. 2005 : 21:39:01
