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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 26 janv. 2005 : 10:16:35
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Je reprends un bout de la citation ci dessus :
Citation :
Désignation d'un administrateur provisoire
Un administrateur provisoire est nommé par le président du tribunal de grande instance (TGI) qui est saisi par voie de requête ou de référé soit par le syndic (après consultation du conseil syndical), soit par le procureur de la République, soit par les copropriétaires représentant au moins 15% des tantièmes.
Cet administrateur peut être soit un administrateur judiciaire civil, soit une SA HLM ou un syndic.
Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété.
Je ne vois pas où le rédacteur a trouvé une mention indiquant positivement que l'administrateur judiciaire peut être une SA HLM ou un syndic. Question de lunettes peut être 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 10:55:46
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Le post de Marc75 montre bien l'ambiguité, ou pour le moins le flou qui peut éventuellement exister sur ce point.
Nous sommes bien d'accord : dans les copropriétés en difficulté, difficultés financières la plupart du temps bien sur, il y a nécessité de désigner un administrateur, appelons le judiciaire pour reprendre le terme généralement utilisé.
Les textes sur ce points sont abondants dans la loi et le décret, du 29-1 et suivants de L (6 articles) et 62-1 à 62-15 (15 articles).
Il faut noter que dans ce cas, le syndicat est pourvu d'un syndic, qu'il n'y a pas carence de sa part.
Que nous ne sommes pas du tout dans le cadre de L.art.18 den.alin. et D.art.46 et 47 !
On le voit, cet administrateur 'provisoire' ce n'est pas rien !
Nous restent le dernier alin de l'art.18 de L (Empechement ou carence du syndic) et les art.46 et 47 de D lorsque le syndicat est dépourvu de syndic, qui précisent que dans ces cas il convient de demander la désignation d'un "administrateur provisoire".
Si dans le cas 1, l'administrateur à un vrai rôle d'administration, dont le provisoire peut être de plusierurs années et dont les pouvoirs peuvent englober ceux de l'AG et du CS, excusez du peu, il n'en est rien dans le cas 2.
Dans ce dernier, cet administrateur a pour mission principale et essentielle de convoquer l'AG destinée à nommer le syndic, éventuellement d'expédier les affaires courantes (paiement des salaires), dans un laps de temps qui va de 3 à 6 mois, jamais plus...
Il n'est pas du tout là pour redresser une situation ou pour engager des travaux ou mettre fin aux actions de créanciers ..!...
Il est vrai que l'appellation est identique. Mais entre l'administrateur provisoire du cas 1 et l'administrateur provisoire du cas 2, il y a une différence énorme.
Qu'un administrateur désigné par voie de justice pour tenter de redresser une copropriété en difficulté, comme pour une société en redressement, réponde à certains critères précis et soit identifié comme tel, cela est tout à fait compréhensible, indispensable.
Qu'un administrateur soit désigné par voie de justice pour bien souvent uniquement convoquer une AG parce qu'un syndicat est dépourvu de syndic pour une raison ou pour une autre, me semble tout à fait différent.
Reprenons le dern.alin. de l'Art.18 de L : je dirais que dans ce cas c'est à défaut d'une clause dans le RDC qui désignerait cet administrateur provisoire qu'il peut être désigné par voie de justice.
En cas de carence ou d'empechement du syndic (il y a donc un syndic), la clause qui prévoit la désignation du Pdt du CS ou d'un copropriétaire en qualité de syndic provisoire est licite !
De ce fait, en absence d'une telle clause du RDC, la nomination du pdt de CS ou d'un copropriétaire par voie de justice ne serait pas illégale !
Il s'agit pourtant ici de la nomination d'un "administrateur provisoire", sans autre précision.
Dans le cas des art.46 et 47, il n'y a donc plus de syndic, seule la désignation par voie de justice de ce syndic/administrateur provisoire est possible.
Quelle serait la disposition qui dans ce cas, comme pour l'art.18, s'opposerait à ce que le pdt du CS ou un copropriétaire soit désigné ?
Compte tenu du rôle et de la nature de la mission totalement distincts confiés à ces administrateurs, il ne me parait pas irrégulier, illégal, de proposer dans le cadre de L.art.18, D.art.46 et 47, le pdt du CS ou un copropriétaire pour exercer la fonction d'administrateur provisoire dans un syndicat dépourvu de syndic comme dans celui où il serait empeché !
J'ai aussi recommandé une fois à un syndicat, qui n'avait pu se mettre d'accord lors de la nomination du syndic, de demander au syndic sortant (un gros en bateau) de déposer requête (art.46) et de se faire nommer administrateur. Ce qui a été fait. Pourtant, il n'est pas mentionné dans "La liste" !
"La loi est faite pour l'Homme et non l'Homme pour la loi" ... (de qui déjà ?).
Les juges, dont certains arrêts peuvent sans doute parfois nous surprendre surtout en matière de copropriété (il y aurait un débat à faire la dessus !), sont très généralement plein de bon sens lorsqu'ils disent le droit.
C'est pourquoi, lorsqu'il m'est arrivé de conseiller la désignation du pdt du CS, d'un copropriétaire voire du candidat syndic comme administrateur dans un syndicat dépourvu de syndic, j'ai toujours été suivi.
Je n'ai pas pour autant violé la loi, ni la prétention d'avoir enfoncé une porte et d'être un doctrinaire précurseur sur ce point.
Mais il faut bien avancer, n'est-ce pas ?
En résumé, en copropriété, il me semble indispensable de faire la distinction entre l'administrateur judiciaire chargé de redresser une situation financière difficile, qui peut être doté de tous les pouvoirs reconnus au syndicat et dans des conditions fixées par de nombreux articles de L.1965 et D.1967, nomination sur le long terme et renouvelable, de l'auxiliaire de justice chargé d'une mission très ponctuelle, précise et limitée, désigné principalement pour convoquer valablement une AG. |
Edité par - gédehem le 26 janv. 2005 11:29:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 16:19:30
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Du nouveau sur la question :
un avocat spécialisé,
d'une part me confirme son accord avec mes observations sur la pratique habituelle (administrateur judiciaire) et son fondement juridique
mais d'autre part me confirme qu'il a connaissance de deux dossiers dans lesquels un syndic professionnel a été désigné comme administratezur provisoire.
Autre indication : il y a dans les villes importantes des administrateurs judiciaires qui ont des collaborateurs (trices) spécialisés dans le traitement des ensembles immobiliers divers (copropriétés, ASL, volumes, etc. Dans ces villes ces administrateurs sont désignés. Dans d'autres coins les administrateurs judiciaires ne courent pas après les copropriétés qui, occasionnellement, peuvent se présenter.
Pour la spécialisation de certains administrateurs judiciaires, ce n'est ni douteux ni illégal.
Dans le même ordre, il existait autrefois en région parisienne une liste officieuse des syndics judiciaires. Elle a trouvé son origine dans une liste de syndics de voies privées désignés sur injonction de la Ville pour l'exécution de travaux divers. La bonne qualité des premiers inscrits a provoqué une sorte d'extension de compétence par le bouche à oreille.
Et on retombe sur les observations anciennes de Me Zurfluh qui souhaitait la constitution d'un corps d'administrateurs de biens ayant des connaissances juridiques suffisantes et des vertus d'autorité propres à assurer dans de bonnes conditions des missions judiciaires.
Il semblerait donc que, sous couvert de l'article 811-2 alinéa 2 on revienne de manière " occulte " à cette solution autrefois repoussée mais que la pratique, autant que la nécessité (quand les administrateurs judiciaires rechignent) imposeraient.
Quant au problème des copropriétés en difficulté, il est clair maintenant que, dans la plupart des cas, les opérations relèvent du secteur de l'habitat social, de l'aménagement du territoire, des collectivités publiques, voire de la police judiciaire (marchands de sommeil et SCI fantômes). On est sans aucun doute dans un domaine très particulier où la question posée est au départ celle de la destruction ou de la réhabilitation de l'immeuble après " expropriation ".
J'attends encore quelques indications mais point besoin de sonder Toulouse qui a déjà suffisamment de problèmes à régler pour l'instant.
Un rappel en passant : dans le passé, pour des copropriétés, certains administrateurs judiciaires faisaient valoir qu'ils n'avaient pas à faire approuver les comptes par l'assemblée générale car ils ne vaient de comptes qu'au Président du Tribunal. Cette solution n'est plus admise.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 17:43:32
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Droit dans les bottes !!!
..Et puis vous avez de ces raccourcis ! :
"Quant au problème des copropriétés en difficulté, il est clair maintenant (pour qui ?) que, dans la plupart des cas (??), les opérations relèvent du secteur de l'habitat social (!), de l'aménagement du territoire (!!), des collectivités publiques (!!!), voire de la police judiciaire (marchands de sommeil et SCI fantômes) (!!!!). On est sans aucun doute dans un domaine très particulier où la question posée est au départ (au départ de la difficulté ?)celle de la destruction (?!?) ou de la réhabilitation de l'immeuble après expropriation (!!!!) ".
Heuu .. que viens faire ce propos au sujet de l'administrateur provisoire ?..
Et d'où sortez vous tout ça ? Parce que là, pardonnez-moi, mais ça fait une de ces mayonnaises dans laquelle on jette tous les restes en vrac !!!
JPM, il ne faut pas tout mélanger et sortir un peu pour voir ce qu'il en est aujourd'hui des copropriétés qui sont dites en difficulté, qui ne relèvent pas du logement social, qui ne sont pas destinées à la destruction ou à l'expropriation !!!
En gros, 20% des copropriétés de France et en Navarre sont actuellement "en difficulté", entendez en difficulté de paiements , difficulté plus ou moins importante....( Oui, entre 1.4 et 1.5 millions de logements !!!)
Elles ne sont, pour la très grande majorité, ni dans le logement social, ni en expropriation, et encore moins destinées à la destruction ! ... mise à part 1 ou 2 à Toulouse, qui ne relevaient pas du logement social, suite à l'explosion des engrais ...
Mais nous sommes loin du sujet et donc du débat.
Sur le sujet abordé plus haut, vous connaissez le ..." et pourtant elle tourne ...." ?
... et pourtant ... il y a de vilains juges hors la loi qui, en dépit des règles rappelées par JPM et de l'avis d'un avocat spécialisé, designent non seulement des syndics professionnels mais aussi des pdts de CS comme administrateur provisoire dans le cadre des art.46 et 47, juste pour pouvoir convoquer l'AG ....
... Que fait la police !....
D'autres contributeurs ? ...
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Edité par - gédehem le 26 janv. 2005 18:15:16 |
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