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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
 Posté - 23 janv. 2005 : 19:24:22
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Bonjour,
La loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 modifie par son article 115 les conditions de location des logements meublés:
Citation :
Article 115
L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
1° Dans le premier alinéa, les mots : « à un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meublés » sont supprimés et les mots : « a droit à l'établissement d'un contrat écrit » sont remplacés par les mots : « bénéficie d'un contrat établi par écrit » ;
2° Le troisième alinéa est complété par les mots : « soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ».
L'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation devient donc:
Citation :
CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION
(Partie Législative)
Chapitre II : Mesures relatives à la protection des occupants de certains meublés
Article L632-1
(inséré par Loi nº 98-657 du 29 juillet 1998 art. 126 Journal Officiel du 31 juillet 1998)
Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs.
Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an.
Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois.
Origine de l'information: Le Monde supplémant Argent du 22 janvier 2005.
Cordialement,
Vincz
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 23 janv. 2005 : 23:45:44
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Eh bien je remercie quand même Vincz car pour une raison inconnue, je n'avais pas vu les 2 autres discussions et n'en avait par conséquent pas pris connaissance ... 
donc il est parfois bon de (se) répéter
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 00:44:43
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Eh bien je remercie quand même Vincz car pour une raison inconnue, je n'avais pas vu les 2 autres discussions et n'en avait par conséquent pas pris connaissance ...
donc il est parfois bon de (se) répéter
Mais, Joulia, il n'est pas question de ne pas remercier Vincz en mentionnant les autres sujets !
Notons que, valeur d’aujourd’hui, le texte de l’art. L632-1 du CCH n’a pas encore été mis à jour sur Legifrance ; c’est une question de qques jours… : voir le lien http://www.legifrance.gouv.fr/html/maj/maj_des_textes.htm sur les mises à jour des différentes catégories de textes légaux sur le site Legifrance.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 24 janv. 2005 00:52:49 |
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ar-no
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 21:29:26
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bonjour
petite question concernant cette loi:
s'applique t'elle au contrat signé après cette loi ou s'applique t'elle aussi au contrat signé avant cette loi? |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 17:06:15
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ar-no,
J'ai tendance à penser que la loi s'applique aussi aux contrats en cours puisqu'elle concerne "toute personne qui loue un logement meublé (...)dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale" et ceci à partir du 20 janvier 2005. Les clauses contraires pouvant figurer dans les baux existants seraient donc réputées non écrites. |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 17:12:32
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Moi ce qui m'intrigue le plus, c'est la mention "dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale".
On comprend bien que pour le législateur, il s'agit de mettre à part certains meublés (loc saisonnière, loc à la semaine..).
OK mais il peut y en avoir d'autres. Qu'est-ce qui empêchera de mentionner dans un bail "non résidence principale" uniquement pour échapper à la loi ? Il y a là une faille énorme !
Surtout qu'on ne sait pas ce qu'est une résidence principale. Est ce un domicile fiscal ? un endroit où l'on vit la plus grande partie du temps ? Et comment mesure-t-on ce temps ? Là c'est le grand flou et la loi ne dit rien. Bonjour le flou juridique ! |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 19:15:15
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Martin_gal,
La spécification d'exception qui s'exprime par la non satisfaction du "dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale" figurait déjà dans la rédaction de l'art. L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation avant la modification introduite par la récente loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 dite de modernisation sociale.
Il n'était pas rare que des bailleurs de logements meublés, par exemple pour des stagiaires ou des étudiants, louent sous l'empire de cette exception à l'art. L. 632-1 en faisant figurer la particularité correspondante dans le bail par une formule du type "Le présent bail est conclu entre xxx, dénommé ici le bailleur, et yyy, dénommé ici le locataire, dont la résidence principale est et demeure située nn rue zzz à wwww" ou plus explicitement, pour se garantir mieux d'une ambiguïté, donc d'une possible difficulté, par l'inclusion dans le bail d'une phrase du genre "Il est précisé que le locataire maintient sa résidence principale nn rue zzz à wwww".
A noter que la loi de 1989 relative aux locations d’habitations non meublées permet également une telle formule (cf. rédaction de l'art. 2 de cette loi avec son "Elles [les dispositions...] s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale [...]").
Marc |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 20:05:26
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La spécification "dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale" existait déjà mais elle a maintenant des conséquences sur la durée du bail, la durée du préavis et la motivation du congé, ce qui change la donne.
Je pense que l'on va voir fleurir des locations meublés "non résidences principales", nouvel objet dans la galaxie des produits immobiliers. Dans la foulée, la question de la définition de la résidence principale sera posée au hasard des contentieux. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 21:55:30
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Martin_gal,
Oui, il est possible comme vous le dites que le nombre de locations meublées qualifiées de 'non résidences principales' puisse s'accroître avec le nouveau dispositif, qui normalement devrait impliquer que la mention correspondante soit bien explicite dans les contrats de bail de sorte que le locataire ne puisse dire, à la faveur d'un contentieux qu’il ouvrirait, qu'il a été abusé à ce sujet.
La définition de la résidence principale n'est pas un problème en soi car c'est dans le bail qu'il doit être indiqué que les lieux loués ne constituent pas la résidence principale du locataire si on a recours à cette formule.
Un loueur prudent pourrait pour de tels cas inclure dans les contrats de baux concernés une phrase telle que « Il est précisé, eu égard aux dispositions de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en son alinéa premier, que les lieux loués au titre du présent contrat ne constituent pas la résidence principale du locataire ».
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 29 janv. 2005 21:56:16 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 29 janv. 2005 : 22:50:21
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Marc 75017,
J'ai bien saisi votre analyse et je suis d'accord sur le fait qu'un bailleur n'a pas besoin de savoir ce qu'est une résidence principale pour mettre une mention dans le bail spécifiant que ce n'en est pas une.
Les bailleurs n'étant pas tous aussi qualifiés que vous, c'est tout de même que c'est un beau nid à contentieux dont nous a fait cadeau le législateur. La loi avait vocation à unifier le régime du meublé (entre les "au moins 4" et les autres), et voilà qu'elle maintient, probablement sans le vouloir, deux régimes !
Reste la question de la définition de la résidence principale. C'est vrai, on n'est pas obligé d'y répondre mais d'une part c'est frustrant intellectuellement, d'autre part cela va bientot agiter les salles d'audience. A moins bien sûr que la définition existe quelque part et qu'elle m'ait échappé, c'est tout à fait possible. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 30 janv. 2005 : 02:11:51
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Martin_gal, la question de la 'résidence principale' est une question qui effectivement apparaît dans le droit français assez merdoyeuse, et même merdico-merdeuse, dans la mesure où il n'y a pas de réelle définition civile légale de la ‘résidence principale’ [*] et où, par contre, le fisc emploie beaucoup cette expression pour la considérer quant à lui en tant que telle à travers ce qui est dénommé résidence principale dans de nombreuses dispositions du droit fiscal notamment pour ce qui est de l’exonération des plus values de cession, des abattements éventuels sur la taxe d'habitation, des réductions de l’IR ou des crédits d’impôt, de l’ISF, etc... et accessoirement dans le droit de la construction et de l’habitation pour ce qui est de divers aspects fiscaux ou connexes dans ce droit (c’est la situation d’origine de l’art. L. 632-1 du CCH) ou encore en droit commercial pour ce qui est de la protection de la résidence principale contre la saisie des créanciers de l’entrepreneur.
C'est là un des exemples de la couverture imparfaite entre droits spéciaux, notamment fiscal, et droit civil proprement dit.
Bien d’acord avec vous pour dire que ce n’est pas très satisfaisant au plan de le a cohérence intellectuelle (mais Descartes n’habite pas Bercy et n’est pas l’auteur du CGI…).
[*]en particulier, on ne la trouve pas à travers les articles 102 à 111 du Code civil qui traitent spécifiquement du domicile (le domicile n'étant pas la résidence... : cqfd).
Jetez un oeil sur cet article des Echos : http://www.lesechos.fr/patrimoine/impots/placements/4.htm
Marc |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 30 janv. 2005 : 10:39:20
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Martin gal,
En dehors du fisc et des textes vers lesquels vous renvoi Marc75017, il n’y a en effet que des « approches » plus ou moins semblables de la notion de résidence principale : Citation :
http://www.douane.gouv.nc/douane/glossaire.html
Résidence principale
La résidence principale correspond au lieu où vous demeurez habituellement. Dans l’hypothèse où vos attaches personnelles et professionnelles se situent dans plusieurs pays, la résidence principale se situe, en principe, dans le pays du lieu de vos attaches personnelles.
Citation :
http://www.netpme.fr/creation-entreprise/326-entrepreneurs-individuels-protegez-votre-residence-principale.html
Entrepreneurs individuels : protégez votre résidence principale
Mais en définitive pourquoi ne pas utiliser celle que donne l’INSEE dans son glossaire Citation :
http://www.insee.fr/fr/nom_def_met/definitions/html/residence-principale.htm
Résidence principale
Définition
Une résidence principale est un logement occupé de façon permanente et à titre principal par le ménage.
Il y a ainsi une identité entre le nombre de résidences principales et le nombre de ménages.
Logement
Définition
Un logement est un local séparé et indépendant utilisé pour l'habitation.
Un logement habité de façon permanente est une résidence principale. Dans les recensements et les enquêtes auprès de la population, les personnes sont repérées par leur résidence principale. L'ensemble des personnes qui habitent une même résidence principale forment un ménage ordinaire au sens statistique (même s'il n'y a qu'une personne ou qu'elles n'ont pas de relations de famille). Une partie de la population est hors ménages ordinaires ; il s'agit des personnes qui résident dans des bâtiments à usage collectif (casernes, maisons de retraite, services de long séjour des hôpitaux, couvents, prisons, ...) ou dans des habitations mobiles.
Ménage
Définition
Un ménage, au sens statistique, est défini comme l'ensemble des occupants d'une résidence principale, qu'ils aient ou non des liens de parenté. Un ménage peut ne comprendre qu'une seule personne.
Remarque
Ne font pas partie des ménages les personnes vivant dans des habitations mobiles (y compris les mariniers et les sans-abri) et la population des communautés (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention...).
Type de logement (résidence principale)
Définition
On distingue les résidences principales par type de logement dont les modalités sont :
- maisons individuelles ou fermes ;
- logements dans un immeuble collectif ;
- logements-foyers pour personnes âgées : il s'agit de logements dans des établissements assurant des services collectifs facultatifs (foyer, restaurant...) aux personnes hébergées (généralement valides) tout en préservant leur indépendance de vie. Occupés par des personnes de plus de 60 ans, ils sont équipés au moins d'une installation pour faire la cuisine. Cette catégorie de logement est donc à mi-chemin de l'hébergement collectif (maison de retraite, hospice) et du logement individuel,
- chambres meublées (hôtel ou garni) : chambres occupées par des personnes qui vivent la plus grande partie de l'année dans un hôtel ou une maison meublée, ou qui n'ont pas d'autre résidence ;
- constructions provisoires, habitations de fortune : locaux impropres à l'habitation, cependant occupés à l'époque du recensement (baraque de bidonville, cave, grenier, bâtiment en ruine, ...) et les habitations provisoires édifiées pour le logement de sinistrés ;
- pièces indépendantes (ayant leur propre entrée) louées, sous-louées ou prêtées à des particuliers : annexes indépendantes, telles que chambres de domestique, lorsqu'elles sont cédées à des tiers par l'occupant du logement dont elles dépendent ;
- logements dans un immeuble à usage autre que d'habitation (usine, atelier, immeuble de bureaux, magasin, école, collège, hôpital, mairie, gare, bureau de poste, stade, ...).
Et dans lequel l’appréciation de résidence principale me paraît être traitée de façon exhaustive.
Christophe |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 30 janv. 2005 : 11:49:49
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Je n'avais pas visé les définitions extra-légales que sont par exemple celles de l'INSEE que vous nous donnez : je suis d'avis que l'on ne peut pas retenir la définition INSEE, forgée pour de purs besoins de dénombrements statistiques, en vue de cerner juridiquement ce qu'est une résidence principale (observez qu’aussi bien le périmètre des résidences principales au sens INSEE permet d’inclure des "constructions provisoires" ou des "habitations de fortune", etc.).
Par ailleurs, la définition 'douanes' que vous donnez est bien cohérente avec celle du droit fiscal (c'est normal, vu la nature même de ce que sont les douanes et la réglementation afférente). Je vois de plus que votre texte est pioché sur le site des douanes de Nouvelle-Calédonie ce qui laisse suspecter, hum, hum, Quelboulot, que votre boulot, hum, est peut être résolument exotique et plein de soleil  , ce qui serait assurément plaisant par ces grands froids.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 30 janv. 2005 11:51:23 |
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micode
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 00:54:50
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Bonjour!
Pour revenir à la question de ar-no, l'article du monde spécifie:
IMMOBILIER : la loi de cohésion
sociale publiée au Journal officiel
du 19 janvier 2005 réglemente
les locations meublées lorsqu’elles
constituent la résidence principale
du locataire. Pour les baux signés à
compter du 20 janvier, les bailleurs
doivent consentir un bail écrit d’un
an tacitement reconductible et ne
peuvent donner congé qu’avec un
préavis de trois mois et pour un
motif légitime et sérieux, comme
vendre ou reprendre le logement.
http://medias.lemonde.fr/medias/pdf_obj/sup_argent_050122.pdf
mais mieux vaut vérifier sur les textes légaux quand ils seront disponibles ou auprès de l'ADIL si les textes sont flous là-dessus...
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Edité par - micode le 11 févr. 2005 00:56:18 |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 01:09:56
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| Les textes légaux sont disponibles et sont cités dans le post d'ouverture de Vincz. Reste à savoir si le Monde a pêché aux bonnes sources la précision qu'il donne (cabinets ministériels) ou s'il s'est montré léger dans l'interprétation |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 01:34:07
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Mon humble avis :
l'occupant ayant plus de droit en France que dans les autres pays et sur l'analogie avec le concubinage de fait
Le preneur choisit le lieu de sa résidence principale avec un fort lien avec son adresse d'imposition, le abailluer ne peut restreindre les droits du preneur en s'ingérant dans son cadre privé financier et fiscal
Pour moi toute interprétation est faite de manière restrivtive pour le propriétaire et extensive pour le locataire
LE DECRET EST PARU DE CETTE LOI POUR EFFET AU 20-1-05 ?
Merci |
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micode
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 01:41:57
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Tout à fait d'accord, le monde interprète peut-être... Je serais très intéressée de savoir si cela s'applique aux baux en cours, ou s'il faut faire requalifier son bail en vertu de cette nouvelle loi, et là, j'imagine que la plupart des proprios seront réticents, sauf si cela se fait tacitement.
Pour ceux qui s'y connaissent en droit (moi, c'est plutôt l'informatique :o/ ): quand une loi est modifiée (amendée?) par une nouvelle loi, que se passe-t-il par rapport aux choses visées par la nouvelle loi et qui ont commencé avant sa mise en application? J'aurais tendance à penser comme martin gal et que les nouvelles clauses de préavis se rajoutent aux baux existants, supprimant ainsi les interdictions (ou non-spécifiations de préavis) de quitter le logement avant le terme du bail meublé.
Merci pour tout info!
P.S. En ce qui concerne les textes, je me référais à la page citée par Marc_75017 sur la mise-à-jour des textes et qui spécifiait:
"La loi 2005-32 de programmation pour la cohésion sociale est en cours d'achèvement. "
Par contre, l'article 632-1 a été mis-à-jour http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCONSTRL.rcv&art=L632-1
P.S.S. J'utilise le mot "chose" plus haut en référence au code civil: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=1708
Ah la la, quel jargon tout de même... ;o) |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 févr. 2005 : 04:07:06
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Citation :
Initialement entré par micode
[....]
P.S.S. J'utilise le mot "chose" plus haut en référence au code civil: http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=1708
Ah la la, quel jargon tout de même... ;o)
Oui, ce qu'il y a de bien avec le CC, c'est que les gaziers qui se sont pelé la rédaction (sans traitement de texte, s'il vous plaît), nos amis Portalis, Tronchet, Maleville et Bigot de Préameneu, avaient une vision assez claire de l’horizon et donc un langage simple, l’ENA n’ayant été créée qu’environ 140 ans après : d’un côté les ‘choses’ (qui peuvent être des biens), de l’autre les ‘personnes’ (foin des êtres, des individus, des gens, des fourmis et autres trucs de ce style, etc…), qui peuvent être physiques ou morales (ce qui ne veut pas dire que les personnes physiques soient nécessairement amorales : c'est en effet une autre question...).
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 11 févr. 2005 05:03:31 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 15:13:31
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Prise d'effet des dispositions de l'article 115 de la loi 2005-32 du 18 janvier 2005.
L'article 115, n'est assorti d'aucune disposition transitoire. C'est donc la règle générale instituée par la jurisprudence de l'effet d'une loi nouvelle sur les contrats qui doit être appliquée.
Les contrats en cours ne sont pas touchés. Le bailleur n'a obligation de se mettre en conformité avec la nouvelle rédaction de l'article L632-1 du code de la Construction et de l'habitation qu'après expiration du bail en cours. Si ce bail comporte une clause de renouvellement tacite, le bail est soumis aux nouvelles dispositions dès son renouvellement. Il devient notamment obligatoirement écrit s'il ne l'était jusqu'alors. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 22:15:52
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Et bien , gros merci au petit post de P.F. Barde qui clarifie nos inquiétudes
LN |
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