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 Sujet  |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 24 janv. 2005 : 23:01:02
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Bonjour
J'ai mis ma maison en vente dans différentes agences sans donner de mandats exclusifs. Il m'a été proposé plusieurs personnes. Ces personnes ont signé des bons de visite. Par la suite, une des personnes est tombée sur mon annonce personnelle pour la vente de ma maison en direct et m'a donc retrouvé. Il semble que le bon de visite n'ait aucune valeur (aucune proposition n'a été faite via l'agence)et donc que l'acheteur ne risque rien. En revanche, en tant que vendeur, m'est il possible de faire la transaction en directe avec cet acheteur sachant que je n'ai donné aucun mandat d'exclusivité ?. L'agence (ou une autre) peut-elle se retourner contre moi dans les 8 jours voire plus ?
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 00:59:31
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Bonjour Brochette,
Deux petites questions tout d'abord, car je ne suis pas sûr d'avoir bien compris : votre candidat acheteur et vous même avez vous été mis en contact par l'intermédiaire d'une agence ? Votre candidat acheteur a-t-il signé un bon de visite pour voir votre maison ?
A bientôt |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 05:57:20
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Si vous vendez à une personne ayant visité le bien par une agence régulièrement mandatée, la commission est due. Où avez-vous vu que le bon de visite n'ait aucune valeur ? Par ailleurs l'agence n'est pas tenue de vous transmettre les éventuelles propositions des visiteurs, puisque vous l'avez mandatée à un certain prix.
jcm |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 25 janv. 2005 : 14:27:54
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Oui, en effet mon acheteur est venu une première fois avec un agent . Ce premier acheteur n'a fait aucune proposition. Il est ensuite tombé sun mon numéro de tel suite à l'annonce que j'ai fait paraître.
En lisant quelques questions/réponses sur le site (et après discussion avec un agent immobilier ouvert et sympathique pour confirmer aussi), il est dit que la commission à l'agent n'est dû que si ce dernier va jusqu'à "faire une proposition". En tous les si ce n'est pas jusqu'à la proposition (malheureusement pour les agences), il est tout a fait possible pour l'acheteur de passer par une autre agence pour avoir des frais moins importantz..pire (pour les agences encore une fois) que l'acheteur peut faire affaire avec le vendeur s'il n'a signé qu'un bon de visite (et pas de mandats qui lui à valeur plus contraignante). Donc pour l'acheteur, il n'a aucun soucis à se faire. En revanche, pour moi, il me semble que je ne doive payer à l'agence des frais que si j'ai un contrat d'exclusivité avec elle. Ce qui n'est pas le cas pusique je me suis conservé la faculté de négocier en direct avec un acheteur.
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 26 janv. 2005 : 19:52:07
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Faux. Vous pouvez passer ar une autre agence sauf "faute" ou "abus" de votre part, mais pas en direct.
jcm |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 23:44:01
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Merci JCM pour vos informations.
Je conclu donc que le vendeur ne risque rien du tout et que c'est moi qui doit prendre mes responsabilités (voire mon risque). Je devrais sinon demander à mon achteur de passer par une agence qui prendra une commission moins importante pour lui permettre d'acquérir mon bien. |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 janv. 2005 : 23:47:13
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Veuiller corriger ma phrase. "J'en conclu donc que l'ACHETEUR ne risque rien etc..".
Autre question : De combien de temps dispose l'agence (les agences en général) pour se retourner contre moi et ma femme ? |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 09:39:49
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| Je ne crois qu'il y ait de dispositions légales particulières à cela. Ce serait donc trente ans. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 10:06:39
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Attention le fait de passer par une autre agence uniquement pour une commission moindre alors qu'elle n'a rien fait a déjà été jugé comme un "abus", la commission avait presque été divisée par deux.
P.F. BARDE a raison, c'est 30 ans.
jcm |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 janv. 2005 : 13:32:32
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Merci pour ces informations.
Tous les risques sont donc pour nous vendeurs.... Merci pour vos informations.
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06jeff
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 01 févr. 2005 : 21:54:24
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Bonjour,
l'acquéreur ne risque rien a moins que ce dernier ne soit tenu pas un mandat de recherhce vav de l'agence.
Apres tout est question de deontologie et de savoir vivre entre vous et l'agence.... La remuneration n'est due a l'AI que si ce dernier conclue effectivement la vente, c'est à dire qu'il remplie la/les missions pour lesquelles il etait mandate----> CQFD : qu'il transmet la proposition, effectue les demarche de negociation...etc
Maintenant, sur un plan purement "ethique" ( et je pese mes mots), je trouve cela inadmissible de passer outre l'agence si cette derniere vous a effectivement presente l'acquereur. un arrangement est toujours possible sauf si l'AI est un idiot fini.
En gros et pour finir, il est assez difficile de prouver la reelle intervention d'une agence en cas de mandat simple et si le futur acquereur decide de passer outre l'agence. le bon de visite ne donne pas la securite que les professionnels de l'immobilier souhaiteraient sauf dans certain cas... si vous voulez reelement faire affaire avec cet acquereur, essayer de vous arranger avec l'Ai ;) si vous voyez ce que je veux dire.
Cordialement
Jeff
PS : Je ne fais ici en aucun cas l'apologie des personnes qui passent outre la commission d'agence qui est la remuneration logique et merite de la personne qui negocie effectivement l'affaire. Je deplore la legislation francaise au regard de la force probante du bon de visite. Je dis juste que la protection de l'Ai (ET OUI!!! il faut proteger les Ai:p) avec un bon de visite n'est pas totale...et parfois douteuse.
Qu'on se le dise. |
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brochette
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 13:38:11
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| C'est ce que semble avoir fait mon acquereur en tentant d'apporter l'affaire à une autre agence mais celle-ci en veut tout de même 30.000 FRF je crois (contre 90.000 pour la première). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 11:17:43
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Le bon de visite est un moyen de preuve que l'acquéreur a connu le bien par l'agence. A ce titre il donne satisfaction. Les clauses pénales habituelles mettant la commission ou des pénalités à la charge de l'acquéreur en cas de non respect des engagements pris au bon de visite sont illégales (sauf mandat préalable siné par l'acquéreur).
Pour la cour de cassation, lorsqu'un AI fait visiter un bien et qu'ensuite le visiteur traite directement avec le propriétaire, la commission est due.
C'est différent lorsque la vente se fait par l'intermédiaire d'une autre agence. L'agence ayant présenté le bien en premier peut prétendre à des dommages intérêts dans des cas très limités : si elle avait effectué des "diligences" sérieuses et si le vendeur a commis un "abus".
Les diligences ? Négociations prouvées par courriers, offres d'achat, etc...
L'abus ? Par ex. avoir privilégié une agence qui n'a pas négocié grand chose et a accepté de baisser ses honoraires pour emporter l'affaire.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 15:08:59
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Citation :
Initialement entré par jcm
Attention le fait de passer par une autre agence uniquement pour une commission moindre alors qu'elle n'a rien fait a déjà été jugé comme un "abus", la commission avait presque été divisée par deux.
jcm
FAUX et ce n'est qu'une interprétation erronée et partiale du jugement de Bourg-en-bresse !
Ce que vous dites est absolument faux ! Vous prenez le jugement de Bourg-en-Bresse dont je viens d'avoir les attendus, pour ce qu'il ne dit pas !
Ensuite, ce jugement est une première instance, et le motif de cassation ne manquait pas.... entre autres, la non application de l'article 6 de la loi Hoguet !
En cas de pluralité des mandataires, l'acquéreur est libre de signer avec celui qu'il veut. Peu importe celui qui a fait visiter. C'est la Cour de Cassation qui le dit, l'arrêt de la 1ère chambre civile est du 20 novembre 2000.
Vous ne trouverez pas de jurisprudence contraire ! Si tel était le cas, il m'intéresserait que vous la communiquiez !
Cessez donc de dire un peu n'importe quoi ! Le jugement de Bourg-en Bresse fait état de manœuvres du vendeur en collusion avec l'agence qui a fortement diminué non ses honoraires, mais sa rémunération dans cette affaire précise. Le barème des honoraires pratiqué par cette agence n'yest pour rien ! Il se trouve qu'il y a tout de même une sacré différence entre un barème d'honoraires avec ce qui figure dans le compromis mis en cause à Bourg-en-Bresse ! La nuance est peut-être subtile, mais elle est bien réelle. C'est, je trouve, un mensonge de ne pas considérer les choses sous cet angle !
Les honoraires sont libres, faut-il le rappeler !
Donc, il est toujours conseillé à un acheteur qui est intéressé par l'acquisition d'un logement de faire jouer la concurrence entre agences ! La loi, la jurisprudence, pour le moment le dit !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 15:49:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
Attention le fait de passer par une autre agence uniquement pour une commission moindre alors qu'elle n'a rien fait a déjà été jugé comme un "abus", la commission avait presque été divisée par deux.
P.F. BARDE a raison, c'est 30 ans.
jcm
Alors je retranscris le jugement :
"(...) Attendu cependant que le comportement déloyal des consorts D est suffisamment établi par la chronologie des faits :
(...)
que, même à supposer que les acquéreurs aient, comme ils l'attestent, été attirés par cette annonce et n'aient découvert qu'ensuite qu'elle concernait la maison pour laquelle ils avaient antérieurement formulé une offre, il était, de la part des vendeurs, contraire à la loyauté de contracter par l'intermédiaire de l'agence P
-au même prix ;
-par l'intermédiaire d'un agent nouvellement installé, non tenu par la confraternité locale ;
-à un taux de commission de" 3 % très éloigné des conditions du marché, comme l'établissent les honoraires prévus aux termes des autres mandats consentis ;
-alors que la SARL TBI avait découvert les acquéreurs, avait su les convaincre et avait mené la négociation jusqu'à son terme puisque les parties étaient tombées d'accord sur un prix de vente ;
-qu'il est suffisamment établi que les consorts D ont eu une attitude déloyale (...)"
Ce jugement a été publié intégralement dans la revue bleue.
De mémoire, j'avais interprêté "attitude déloyale" comme "abus"...
Libre à vous de penser que c'est dire "n'importe quoi"
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 15:54:31
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Je ne crois qu'il y ait de dispositions légales particulières à cela. Ce serait donc trente ans.
C'est ce qui est effectivement supposé quand on prend en compte le délai de conservation de tels contrats.
Il a été jugé (Cour de Cassation, 3è chambre civile.... mais je ne me rappelle plus la date précise) ainsi, alors que la visite avait eu lieu 19 mois auparavant (bien évidemment durant la durée de validité du mandat), et que le prix avait baissé de 40%, que les obligations du vendeur vis-à-vis de l'agence étaient telles que l'accord avec un acquéreur présenté par elle ouvrait le droit à la commission.
À ma connaissance c'est la seule jurisprudence où les effets du mandat ont été confirmés sur une telle durée.... 19 mois après la visite.... et bien après donc la durée de validité du mandat en tant que tel.... et j'imagine, même s'il avait été dénoncé par le vendeur.... mais c'est pure spéculation de ma part !
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:07:04
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jcm
Attention le fait de passer par une autre agence uniquement pour une commission moindre alors qu'elle n'a rien fait a déjà été jugé comme un "abus", la commission avait presque été divisée par deux.
P.F. BARDE a raison, c'est 30 ans.
jcm
Alors je retranscris le jugement :
"(...) Attendu cependant que le comportement déloyal des consorts D est suffisamment établi par la chronologie des faits :
(...)
que, même à supposer que les acquéreurs aient, comme ils l'attestent, été attirés par cette annonce et n'aient découvert qu'ensuite qu'elle concernait la maison pour laquelle ils avaient antérieurement formulé une offre, il était, de la part des vendeurs, contraire à la loyauté de contracter par l'intermédiaire de l'agence P
-au même prix ;
-par l'intermédiaire d'un agent nouvellement installé, non tenu par la confraternité locale ;
-à un taux de commission de" 3 % très éloigné des conditions du marché, comme l'établissent les honoraires prévus aux termes des autres mandats consentis ;
-alors que la SARL TBI avait découvert les acquéreurs, avait su les convaincre et avait mené la négociation jusqu'à son terme puisque les parties étaient tombées d'accord sur un prix de vente ;
-qu'il est suffisamment établi que les consorts D ont eu une attitude déloyale (...)"
Ce jugement a été publié intégralement dans la revue bleue.
De mémoire, j'avais interprêté "attitude déloyale" comme "abus"...
Libre à vous de penser que c'est dire "n'importe quoi"
jcm
Vous omettez, dans ce jugement, dont j'ai la totalité des faits, l'attitude des clients vendeurs.....ensuite, il y a tout de même une confusion dans ce qui est repris par vous, mais qui figure au débat. À savoir que les 3% indiqués, ne sont pas un barème d'honoraires affichés, mais bien la rémunération de l'agent immobilier figurant au compromis de vente.
En outre, telle que vous la formulez et l'interprêtez cette décision contredit le principe de la liberté des honoraires inscrite dans la loi, et donne au commentaire que vous en faites un relief absolument partial.
En effet, que sont des honoraires conformes au marché ?
Pour moi, 10%, 8%, et probablement 7% ne sont pas conformes. Non seulement au marché (surtout quand on l'élargit à l'Europe), mais aussi au rôle, à la mission et à la valeur ajoutée de l'intermédiaire....
Mais dites-moi, cela me donne une idée.... Que pensez-vous des confrères qui, alors qu'ils ont un barème d'honoraires à 8 ou à 10%, s'alignent sur les agences 4% immobilier, dont le barème d'honoraires indicatifs est réduit et dégressif de 4 à 2% TTC, afin de conclure la vente à leur compte ?
Qu'en pensez-vous ?
Qui est honnête ? Ces agences-là (qui trivialement "baissent leur culotte" par rapport aux conditions de rémunération dès le mandat) ? Ou un réseau d'agences immobilières pratiquant publiquement des honoraires réduits ?
Je reviens au procès que vous évoquez .... la concurrence déloyale commence dès que le "net vendeur" est différent selon les agences.... ce qui était le cas dans cette affaire..... pensez-y, lorsqu'un jour, une de nos agences sera ouverte sur le même marché que les vôtres.....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:18:05
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"telle que vous la formulez et l'interprêtez "
Je n'ai rien formulé ni interprêté, je me suis contenté de retranscrire.
Dans cette affaire, le problème n'était pas la liberté des honoraires. Ce qui a été jugé déloyal par le juge, c'est de laisser faire tout le travail par une agence et de faire conclure par une autre.
La limite de la concurrence, je cite les termes de la cour de cassation dans la plupart des arrêts sur ce point, sont les diligences accomplies par la première agence et la faute du vendeur.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:41:29
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Citation :
Initialement entré par jcm
"telle que vous la formulez et l'interprêtez "
Je n'ai rien formulé ni interprêté, je me suis contenté de retranscrire.
Dans cette affaire, le problème n'était pas la liberté des honoraires. Ce qui a été jugé déloyal par le juge, c'est de laisser faire tout le travail par une agence et de faire conclure par une autre.
La limite de la concurrence, je cite les termes de la cour de cassation dans la plupart des arrêts sur ce point, sont les diligences accomplies par la première agence et la faute du vendeur.
jcm
Nous ne sommes pas d'accord une nouvelle fois ! Je vous recommande de lire l'arrêt du 20 novembre 2000 Cour de Cassation 1ère chambre civile où il est dit tout à fait le contraire de ce que vous prétendez.
Car, que prétendez-vous au juste ? Qu'un barème d'honoraires plus bas est illégal ? Que l'acheteur n'a pas le droit de faire jouer la concurrence entre les agences mandatées ?
Si vous me dites OUI à ces deux questions en vous servant de la décision du tribunal de Bourg-en Bresse, dont chacun s'accorde à dire qu'au moins un motif aurait permis un renvoi en Cassation de ce jugement, je pense que vous avez tort.
À chaque fois, il y a une nuance qui ne vous saute pas aux yeux, et qui est pourtant primordiale. Cette nuance c'est la faute et la manœuvre des clients, ici le vendeur (je me suis trompé tout à l'heure en accusant l'acquéreur), et non la raison seule d'honoraires réduits.
En clair, si plusieurs agences sont mandatées, si l'une fait visiter à un acheteur, cet acheteur est absolument LIBRE d'aller trouver, parmi les mandataires, celui qui concluera l'affaire.
C'est à l'évidence la décision de la Cour de Cassation déjà citée. Et par ailleurs, ne vous en déplaise, cette décision est absolument juste. D'une part, parce que dans le cas de pluralité des mandataires, la concurrence peut (et doit exister), et celle-ci doit être protégée d'autre part, afin de bénéficier au consommateur.
SAUF, bien sûr faute ou/et manœuvre d'une des parties, quelle qu'elle soit.
C'est ce petit sauf que vous avez tendance à oublier dans le principe que je rappelle, une nouvelle fois....
Certaines agences ont un barème moins élevé que le vôtre, je trouve singulier que vous dénonciez comme ilicite un principe admis, non seulement dans le Code de commerce, mais dans la loi Hoguet. Les honoraires sont libres. Il faudra vous y faire.... certains agents immobiliers sont moins chers, cela profite au client vendeur qui pour un même budget acquéreur dispose d'un net vendeur plus élevé, cela profite aussi à l'acquéreur qui dans une agence ne pourra pas conclure, et dans l'autre y sera enclin.
Vous devriez, à mon sens, éviter de vous abriter derrière ce jugement de première instance absolument isolé... surtout quand la Cour de Cassation a statué bien différemment, et en toute objectivité (mais j'ignore si vous en avez encore), ce qui est bien normal après tout....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 17:31:12
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Je ne m'abrite derrière rien du tout, je n'ai fait que citer ce jugement, je ne l'ai même pas commenté, et voilà que vous faites encore tout un roman sur mes intentions et arrières pensées.
Je n'ai pas oublié le "sauf", bien au contraire. La cour de cass dit (février 2000 si je ne m'abuse) que la commission est due à l'agence qui a conclu l'affaire "sauf" faute du mandant qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privée (la première agence) de la réalisation de la vente.
Et vous déplacez sciemment le problème. Liberté des honoraires oui bien sûr, arrêtez de me harceler en prétendant que je suis contre, concurrence déloyale non. La cour de cass elle-même en a fixé les limites : faute du mandant compte tenu des diligences accomplies. Le problème est que la jurisprudence n'est pas encore suffisante pour bien cerner la "faute" du mandant.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 18:11:07
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Cher jcm,
Vous ne vous expliquez pas clairement ! En cas de pluralité de mandataires, si le jugement de Bourg-en-Bresse est à mettre en avant, ce n'est certes pas pour la question des honoraires bas, mais bien à cause des manœuvres de l'une des parties. Or, vous le présentez comme un jugement remettant en cause les honoraires bas, ce qu'il n'est pas ! Vous allez même jusqu'à mettre en gras et en caractère plus gros le montant des honoraires. Or ce n'est pas le fondement de ce procès ! Le fondement de ce procès est la collusion entre le vendeur et l'agent immobilier, ce dernier baissant sa commission pour remporter l'affaire ! Il y a une sacré différence entre cet agent immobilier là, et un réseau d'agences immobilières, en l'occurence 4% immobilier... qui a une grille d'honoraires réduits et dégressifs de 4 à 2% TTC....je ne peux vous laisser faire cet amalgame !
Par ailleurs, et croyez bien que je suis navré de devoir vous contredire une nouvelle fois, mais la jurisprudence dans ces affaires de pluralité de mandataire est au contraire nombreuse et constante, claire et récente ! Vous trouverez d'ailleurs, sur ce site même, un commentaire à ce sujet en date du 13/11/2002 La Cour de Cassation dans deux arrêts du même jour (3è chambre civile du 9 juillet 2002) répond très clairement à la question soulevée.
"En cas de pluralité des mandats de vente non exclusifs, seul le mandataire menant à bien la négociation jusqu'à la conclusion effective de l'affaire - jusqu'à la signature de l'acte authentique, et donc après levée des conditions suspensives éventuelles, a droit à une rémunération, même si l'acheteur avait été trouvé et présenté au vendeur par un autre mandataire."
Bien évidemment, et c'est le seul point d'accord avec vous, il ne faut pas que l'une des parties, au cours de la transaction, ait fait preuve de manœuvre ou de comportement visant à évincer qui que ce soit.
" Au sujet du mandat de recherche (car, votre mandat de visite devrait s'appeler ainsi) la jurisprudence existe déjà également (je le découvre seulement aujourd'hui... voilà qui devrait ranger aux oubliettes ce document absolument abject), il s'agit d'un arrêt de la Cour de Cassation du 15 mai 2002, 1ère chambre civile) lui-même confirmant un autre arrêt de la même chambre du 8 jullet 1994), où le droit à la commission stipulée (ou toute autre forme de rémunération.... et vlan sur la clause pénale qui est contenue dans ce mandat de visite des éditions Préférence) n'est ouvert pour l'agent immobilier qui l'a obtenu dès lors que la transaction est conclue....."
Donc, je pose à nouveau ma question : "à quoi peut bien servir cette clause pénale contenue dans le mandat de visite utilisé par les Éditions Préférence et qui a toute votre approbation ?"
je cite ici sans autorisation, je m'en excuse le texte du commentaire d'Universimmo, et également la suite :
"L'intérêt de ces clarifications successives auxquelles nous assistons ne peut pas être contestée (sauf par vous !) : les procédures et litiges à tiroirs nés de la complexité extravagante des relations contractuelles (on croirait que c'est moi qui ai écrit cela !) en la matière ruinent inexorablement la confiance dans une profession par ailleurs mal armée pour offrir au client une prestation satisfaisante (sauf vous bien entendu !).
(.... plus d'exclusivité ?)
Encore faudrait-il que les professionnels acceptent de regarder en face les maux qui les minent et offrent à ce client (qui a signé un mandat exclusif) de vraies contreparties en échange de l'exclusivité, condition nécessaire d'une saine relation avec un professionnel apte à s'investir dans la mise ne œuvre de son mandat ".....
Copyright © Universimmo 2000-2002 qui ne m'en voudra pas, je pense, de reprendre ce commentaire très instructif !
Donc, cher jcm, dans tout ce qui nous oppose ou presque, mes interventions sont en droite ligne des différents arrêt de la cour de cassation, conformes pour l'essentiel aux commentaires, y compris ceux faits ici, et consultables j'imagine très facilement !
croyez bien que je suis navré de prendre à chaque fois ce ton pour vous répondre, mais une nouvelle fois, mon intervention vise l'objectivité et non la partialité d'une manière particulière de faire ce métier....
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 30 août 2005 18:30:16 |
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