Citation :

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Initialement entré par jmkdb

Cher jcm,

Vous ne vous expliquez pas clairement ! En cas de pluralité de mandataires, si le jugement de Bourg-en-Bresse est à mettre en avant, ce n'est certes pas pour la question des honoraires bas, mais bien à cause des manœuvres de l'une des parties. Or, vous le présentez comme un jugement remettant en cause les honoraires bas, ce qu'il n'est pas !

Je ne l'ai pas présenté ainsi. Mais ce n'est pas moi qui ai rédigé ce jugement, et dans le contexte de l'affaire le juge a écrit, et ce parmi d'autres reproches ou remarques, comme vous voudrez :

-à un taux de commission de" 3 % très éloigné des conditions du marché, comme l'établissent les honoraires prévus aux termes des autres mandats consentis ;

Par ailleurs, et croyez bien que je suis navré de devoir vous contredire une nouvelle fois, mais la jurisprudence dans ces affaires de pluralité de mandataire est au contraire nombreuse et constante, claire et récente ! Vous trouverez d'ailleurs, sur ce site même, un commentaire à ce sujet en date du 13/11/2002 La Cour de Cassation dans deux arrêts du même jour (3è chambre civile du 9 juillet 2002) répond très clairement à la question soulevée.
"En cas de pluralité des mandats de vente non exclusifs, seul le mandataire menant à bien la négociation jusqu'à la conclusion effective de l'affaire - jusqu'à la signature de l'acte authentique, et donc après levée des conditions suspensives éventuelles, a droit à une rémunération, même si l'acheteur avait été trouvé et présenté au vendeur par un autre mandataire."
Bien évidemment, et c'est le seul point d'accord avec vous, il ne faut pas que l'une des parties, au cours de la transaction, ait fait preuve de manœuvre ou de comportement visant à évincer qui que ce soit.

Je n'ai jamais écrit ni prétendu le contraire. Le problème, c'est la définition de la faute du mandant dans ce contexte. Laquelle constitue la limite à ne pas dépasser : car la plupart des arrêts se prolongent par "sauf faute du mandant qui aurait empêché la première agence de conclure la vente" : on voit bien que la cour de cassation a conscience des limites de sa position. Et quid des agences qui poussent à la faute ?

" Au sujet du mandat de recherche (car, votre mandat de visite devrait s'appeler ainsi)

Il ne s'agit pas de "mon", d'ailleurs j'ai écrit déjà à deux reprises que je ne l'utilisais pas, mais que j'allais étudier la question sérieusement. Ceci dit pour la cour de cass le fait d'avoir fait visiter suffit pour avoir droit à la commission, sauf intervention d'une autre agence naturellement. Donc on ne voit pas pourquoi on ne pourrait pas appeler un mandat mandat de visite.

la jurisprudence existe déjà également (je le découvre seulement aujourd'hui... voilà qui devrait ranger aux oubliettes ce document absolument abject), il s'agit d'un arrêt de la Cour de Cassation du 15 mai 2002, 1ère chambre civile) lui-même confirmant un autre arrêt de la même chambre du 8 jullet 1994), où le droit à la commission stipulée (ou toute autre forme de rémunération.... et vlan sur la clause pénale qui est contenue dans ce mandat de visite des éditions Préférence) n'est ouvert pour l'agent immobilier qui l'a obtenu dès lors que la transaction est conclue....."

Et alors ? C'est l'application basique de l'art. 6 de la loi, et 73 du décret, nul ne le conteste.

Donc, je pose à nouveau ma question : "à quoi peut bien servir cette clause pénale contenue dans le mandat de visite utilisé par les Éditions Préférence et qui a toute votre approbation ?"

Je vous rappelle l'art. 76 du décret qui interdit toute clause pénale dans un mandat d'acheter ou de recherche lorsqu'il concerne UN BIEN NON IDENTIFIE. Lorsque le bien est identifié, la clause pénale est licite. Il ne s'agit pas là de commission mais de dommages-intérêts. Aucun rapport.

je cite ici sans autorisation, je m'en excuse le texte du commentaire d'Universimmo, et également la suite :
"L'intérêt de ces clarifications successives auxquelles nous assistons ne peut pas être contestée (sauf par vous !) : les procédures et litiges à tiroirs nés de la complexité extravagante des relations contractuelles (on croirait que c'est moi qui ai écrit cela !) en la matière ruinent inexorablement la confiance dans une profession par ailleurs mal armée pour offrir au client une prestation satisfaisante (sauf vous bien entendu !).
(.... plus d'exclusivité ?)

Encore faudrait-il que les professionnels acceptent de regarder en face les maux qui les minent et offrent à ce client (qui a signé un mandat exclusif) de vraies contreparties en échange de l'exclusivité, condition nécessaire d'une saine relation avec un professionnel apte à s'investir dans la mise ne œuvre de son mandat ".....

Copyright © Universimmo 2000-2002 qui ne m'en voudra pas, je pense, de reprendre ce commentaire très instructif !

Je suis à 100 % d'accord avec ce qu'écrit Universimmo

Donc, cher jcm, dans tout ce qui nous oppose ou presque, mes interventions sont en droite ligne des différents arrêt de la cour de cassation, conformes pour l'essentiel aux commentaires, y compris ceux faits ici, et consultables j'imagine très facilement !

croyez bien que je suis navré de prendre à chaque fois ce ton pour vous répondre, mais une nouvelle fois, mon intervention vise l'objectivité et non la partialité d'une manière particulière de faire ce métier....

Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par gilotf

Mr JMKDB, à priori vous êtes pour faire jouer la concurrence sue les frais ok alors imagineons :
une personne visite un bien avec l'agence X qui prend 10000 euros, vous vous n'avez rien fait mais vous proposez de faire la transaction pour 5000 euros, et moi qui n'ai rien fait nn plus je propose à l'acquéreur d'acheter le bien avec mon entremise pour 2000 euros qui me suffit pour quelqu un qui n'a rien fait.
Donc maintenant je vais faire de la pub dans ce sens "Mrs les acquéreurs visitez les biens avec les agences que vous voulez et quand ils vous ont trouvé celui que vous voulez passez me voir je ne prend que 2000 euros d'honoraires" comme ça je touche du fric à rester assis VRAIMENT JE N ADHERE PAS A VOTRE THEORIE

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Citation :

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Initialement entré par gilotf

Mr JMKDB, j'admet que vous preniez le choix des frais réduits, encore que nous avons tous essayé cela un jour ou l'autre et cela n'apporte rien de plus surtout sur des mandats simples.
Ce que je n'admet pas c'est que vous récupériez les acquéreurs pour lesquels c'est une autre agence qui a fait le travail. Cela me fait penser aux "vautours" ou autres "parasites" qui vivent grace au travail des autres.
Par contre que vous rentriez plus de mandats vendeurs ou que vous soyez appelé en priorité par les acquéreurs sur des biens que vous avez à vendre moins cher que les autres OK.

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Citation :

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Initialement entré par gilotf

Moi je cherche à savoir ce que veulent les clients vendeurs et acquéreurs et non pas ce que pensent les autres agents immobiliers car moi aussi j'ai mon idée du métier mais pour me remettre en cause j'ai besoin de l'avis des clients et non des confrêres.

Car sinon un mixte de vos idées à vous deux donne cela :

Pour les biens que je rentre en exclu je prend une comm pleine

Pour les mandats simples je ne prend que 2%

Et hop a priori c'est gagné

Mais que recherche le client ?

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Initialement entré par gilotf

Mr JMKDB j'arrete la la discussion car je dis bien sur que le client veut des frais moindre mais dans ce cas pourquoi pas 1% ou 500 euros ?

la course au discount ne m'intéresse pas, de toute façon il ya des clients pour les discounters les supermarchés et les produits de luxe

dans l'immobilier c'est pareil il y a des clients qui ne pensent qu'a la commission d'autres qu'a la vente de leur bien le plus vite possible et d'autres qui préfèrent un rapport privilégié avec leur agent.

MERCI DE STOPPER LA DISCUSSION car en plus je n'admet pas que vous fassiez de la pub dans vos réponses, moi je ne vous dit pas de quel réseau innovateur je fais partie.

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Initialement entré par gilotf

Moi je cherche à savoir ce que veulent les clients vendeurs et acquéreurs et non pas ce que pensent les autres agents immobiliers car moi aussi j'ai mon idée du métier mais pour me remettre en cause j'ai besoin de l'avis des clients et non des confrêres.

Car sinon un mixte de vos idées à vous deux donne cela :

Pour les biens que je rentre en exclu je prend une comm pleine

Pour les mandats simples je ne prend que 2%

Et hop a priori c'est gagné

Mais que recherche le client ?

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Initialement entré par gilotf

confier un mandat simple = confiance ?????

lorsqu une personne donne sa maison à vendre à plusieurs agences et qu'elle le met aussi en PAP pensez vous qu'elle vous fait confiance ?
MOI NON

Ensuite OK je veux bien baisser mes honoraires sur la vente mais en contrepartie je demanderai au client de payer mes heures pour l'estimation de son bien, la publicité faite, les heures passées à faire des visites.
En fait le client veut le beurre et l'argent du beurre, c'est à dire qu'il ne veut pas payer l'estimation, la pub, les visites, les diagnostics, les compromis et en même temps il donne son bien à vendre à tous le monde trouvez vous cela normal ?

MOI NON

Franchement les mandats simples j'en ai uniquement pour récupérer des acquéreurs pour mes autres mandats Voila

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Initialement entré par gilotf

confier un mandat simple = confiance ?????

lorsqu une personne donne sa maison à vendre à plusieurs agences et qu'elle le met aussi en PAP pensez vous qu'elle vous fait confiance ?
MOI NON

Ensuite OK je veux bien baisser mes honoraires sur la vente mais en contrepartie je demanderai au client de payer mes heures pour l'estimation de son bien, la publicité faite, les heures passées à faire des visites.
En fait le client veut le beurre et l'argent du beurre, c'est à dire qu'il ne veut pas payer l'estimation, la pub, les visites, les diagnostics, les compromis et en même temps il donne son bien à vendre à tous le monde trouvez vous cela normal ?

MOI NON

Franchement les mandats simples j'en ai uniquement pour récupérer des acquéreurs pour mes autres mandats Voila

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